недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Геометрия для загородной недвижимости

1 318 Блог специалиста 65
Геометрия для загородной недвижимости

В практике работы каждого риэлтора, занимающегося загородной недвижимостью, возникают геометрические задачки, и желательно иметь инструментарий, позволяющий решать их, не прибегая в каждом случаи к помощи кадастровых инженеров.

Задача 1: определить растояние между двумя точками с известными координатами у земельного участка или строения.

Предположим, необходимо сравнить, соответствует ли длины сторон участка с межеванием по ЕГРН и по установленному забору. Если в прежних выписках из ЕГРН были и дирекционные1 углы границ участка с межеванием, и линейные проложения (длины между поворотными точками границ), то в сегодняшних - есть только координаты точек. Сервис "Измерения" Публичной кадастровой карты (ПКК) округляет все измеренные расстояния до 1 м, что во многих случаях слишком грубо.

( 1Дирекционный угол - горизонтальный угол, измеряемый по ходу часовой стрелки от 0 градусов до 360 градусов, между северным направлением осевого меридиана зоны прямоугольных координат и направлением на ориентир).

Расстояние Lmn между двумя точками (m и n) с известными кадастровыми координатами вычисляется по формуле (1):

Lmn=√((Хm-Xn)2 + (Ym-Yn)2), (1), где Хm,Хn и Ym,Yn - соответственно абсциссы и ординаты точек m и n.

Задача 2: проверить правильность кадастровых измерений для строения (участка).

Однажды в техническом плане на загородный дом опытнейший кадастровый инженер допустил ошибку: эркер был изображен с визуально заметным смещением от правильного проектного (фактического) положения. Вычисления по формуле (1) позволили установить, насколько эркер смещен от фактического положения, и какие исправления координат надо внести в техплан.(Заодно мы проверили, правильные ли габаритные размеры дома по техплану).

Задача 3: установить, попадает ли участок и/или строение в зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).

Естественно, что координаты самой ЗОУИТ не известны (точне - не внесены в ЕГРН, иначе зачем бы нам что-то самостоятельно вычислять), но могут быть рассчитаны через координаты другой ЗОУИТ. Например, сегодня в ЕГРН внесены координаты границ охранных зон (ОЗ) многих магистральных газопроводов (всегда 25 м от оси трубопровода в каждую сторону), но не внесены - координаты границ зон минимальных расстояний (ЗМР) (от 100 до 350 м от оси трубы в каждую сторону, подробнее см.https://istra.cian.ru/blogs-dom-u-gazovoj-magistrali-snesti-nelzja-ostavit-301587/). Линии границ ОЗ и ЗМР эквидистантны: зная минимальное расстояние от рассматриваемой точки до ОЗ, можно вычислить по линейной зависимости и расстояние до ЗМР. Напомним, что в ОЗ и ЗМР строительство запрещено.

Обратимся к рисунку (скану) обезличенного фрагмента ПКК, на котором интересующий нас участок помечен условным номером "100". Необходимо определить, попадает ли точка "1" границ участка в ЗМР (в данном случае по иным достоверным источникам информации - это 100 м от оси трубы в каждую сторону) магистрального газопровода.

Последовательность действий такова.

Заказываем через МФЦ выписку о границе ОЗ данного газопровода. Электронного заказа пока нет. Как минимум в МФЦ надо указать номер ЗОУИТ, вид ЗОУИТ ( в нашем случае - инженерных сетей) и документ-основание для внесения в ЕГРН (надо указать - "Другой"). Так как такие выписки заказываются редко, сотрудник МФЦ может не знать, как заполнять заявку. На бумажном носителе сведения о границах ЗОУИТ будут стоить 1500 руб., в электронном виде - 300 руб. В электронном виде на вашу почту придет XML-файл, из которого, тем не менее, можно взять расположенные рядом с точкой "1 нужные координаты границ ЗОУИТ (ОЗ газопровода - в нашем примере).

В кадастровой системе координат ось "Y" идет с запада на восток, ось "X" - с юга на север (см. скан). Как выбрать точки "5" и "6"на границе ОЗ , чтобы минимальное расстояние (перпендикуляр) "1-7" был внутри треугольника "1-6-5"? Очень просто. Ордината "у" точки "5" должна быть меньше, чем у точки "1", а у точки "6" - больше, чем у точки "1". На сколько именно "больше" и "меньше" - значения не имеет, но важно, чтобы это было в пределах прямого отрезка границы ОЗ.

Далее по формуле (1) определяем длины сторон треугольника "1-5", "1-6" и "5-6".

Определяем внутренний угол треугольника "1-5-6" при точке "5" по теореме косинусов, формула (2):

а2 = в2 + с2 - 2•в•с•cosα, (2), где а - длина стороны, противоположной углу α, в и с - длины сторон, прилегающих к углу α. В нашем случае а="1-6", в= "1-5", с= "5-6", α="1-5-6".

Расстояние от точки "1" до ОЗ из прямоугольного треугольника будет: "1-7"= в•sin α= "1-5"• sin α.

Расстояние от точки "1" до ЗМР будет: "1-7"+ Lоз-Lзмр, где Lоз и Lзмр - сответственно размер ОЗ и ЗМР от оси трубопровода в каждую сторону.

Задача 4: установить место на участке с межеванием расположения будущего строения или проверить отступ существующего строения (без координат) относительно ЗОУИТ.

Решение аналогично Задаче 3. Сначала необходимо вычислить кадастровые кординаты ближайшего к ЗОУИТ угла дома. Для этого по формуле (3) определяем дирекционный угол одной из сторн участка, например, "1-2":

tgβ=I(Y2-Y1)/(Х2-Х1)I, (3), где β - дирекционный угол стороны участка "1-2", Y2,Y1 и Х2,Х1 - соответственно ординаты и абсциссы точек "1" и "2". Далее, зная положение дома на участке, вычисляем кадастровые координаты одного из углов дома.

Задача 5: геодезические координаты объекта перевести в кадастровые или наоборот.

Предположим, что при прежнем установлении ЗОУИТ использовались не кадастровые, а геодезические координаты. Надо пересчитать в одну систему. Для этого можно использвать бесплатные конвертеры, доступные в интернете. При пересчете важно не упустить из виду зону местной кадастровой системы координат. Например, для Московской области - это зоны 1 и 2 местной кадастровой системы координат МСК-50.

Используя упомянутое выше, иногда получается раньше собственника, его риэлтора и кадастрового инженера узнать об обследуемом объекте недвижимости кое-что важное. Как кому, нам это доставляет большое удовольствие.

Примечание: в формулах (1) и (2) "2"- это значение степени, а не множитель, как исправить на верхний индекс, не ясно.


Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru