Инструкция: как купить загородный дом
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка
Кадастровые сеятели
За советом обратился собственник земельного участка в Сергиево-Посадском районе Подмосковья. Проводит межевание. Кадастровый инженер установил наличие наложения на три соседних участка. Чтобы кадастровые границы соседей были правильными и совпадали с фактическими, каждый из трех участков надо "передвинуть" примерно на 20 (двадцать) метров.
Межевание всех участков в СНТ примерно такое же: то влево, то вправо, то на соседей, то на дорогу. Как будто бы не с приборами работали, а как сеятели: зачерпнули горсть зерна - бросили. Куда упало, там и хорошо.
Соседи упираются: "У нас межевание сделано, это ваши проблемы, ничего менять не будем". Не хотят бесплатно исправить, придется оплатить судебные издержки и земле-техническую экспертизу. Тысяч по 50 на нос получится, если суд поддержит.
Поэтому, когда кто-то сильно рьяно убеждает в полезности межевания, надо помнить про примерно 7 000 000 земельных участков с таким же "межеванием", как у соседей упомянутого собственника. Достоверность проведенного межевания, вместе с прочим, надо проверять.
Возможно, что дети у кадастровых инженеров, выполнивших около четверти "межеваний" в стране, и красивые, а все что они делают руками - безобразно.
В теории примерно так все и должно быть. На практике все гораздо хуже и сложнее. Наложение - это когда новый участок с координатами в местной системе координат, принятой для ведения кадастра, и в которой устанавливаются координаты поворотных точек границ (углов), будет частично лежать НА уже стоящем на кадастровом учете участке. Физически так не бывает, а в геометрии (кадастровом учете с координатами границ, правила которого регулируются)- пожалуйста. При межевании кадастровый инженер (КИ) может никуда не выезжать, все сделать в кабинете, например, привязавшись к уже отмежованному, но неправильно, участку. Или воспользовавшись ортофотопланом и координатами любого участка, от которого можно пресчитать кординаты, даже не смежного. Собрания заинтересованных смежников - это тоже теория. Они назначаются, но на практике не проводятся, просто собираются подписи. Приборы у КИ не всегда точные, или опорная сеть допотопная, за современные базовые станции надо платить. Не все могут, не всем хочется. Плюс - ошибки из-за низкой квалификации КИ, которые не выявил руководитель или Кадастровая палата. Иногда бывает сговор: участок надо поставить на учет с межеванием любой ценой, например, по документом он есть, а физически давно захвачен соседями или был предоставлен большему числу людей, чем площадь территории, тогда могут поставить на учет с наложением, чтобы "не лишать права собственности". Спорить, судиться и лишаться заработка никому не хочется, поэтому часто КИ пристраиваются к ранее поставленному на кадастровый учет участку с границами . Уважающий себя КИ всегда выезжает на место, даже если все смежные границы установлены. Поскольку границы могут быть якобы установленными. Если разница в собственных замерах и в координатах уже стоящего на учете участка незначительная - "пристраиваются" почти все. Из-за чего копья-то ломать? Пока кто-то не окажется по кадастру (координатам, кадастровой карте) на чужом участке. Есть целые деревни с неверными координатами, поскольку если "тронуть" один участок, то надо переделывать все. За чей счет? Принципиальный кадастровый инженер не пристраивается к участку с ошибочными координатами. Но главна проблема, что среди КИ много "сеятелей". Состояние кадастра земли крайне низкое, 15 лет работы пошли насмарку. Все придется переделывать за частные или госденьги.
У меня такая же история. Проводится межевание всего СНТ. А у меня уже лет как 10 оно есть. Председатель сообщил, что межевание приостановлено, т.к.мой участок на плане почему-то отмечен на соседнем. Может техническая ошибка, неправильно номер участка отметили на плане. Я запросил официальное письмо у КИ, они выслали. Действительно, работы приостановлены, и просят меня за свой счёт заказать по новой межевание. В вашей статье утверждается, что если я не выложу сейчас деньги за повторное межевание, то попаду на большую сумму по суду. А не считаете ли Вы, что это мягко говоря неправомерно. Может есть вариант, что бы суд обязал кадастр исправить собственную ошибку и всё. Зачем привлекать невиновных? В конце концов таких ошибок у нас на плане полно. При этом много людей не богатых, пенсионеров. Больше чем уверен - большинство не побежит завтра выкладывать свои кровные. Может посоветуете, что делать в такой ситуации?
К стати, я пробовал выяснить у юристов, что делать. Ответ был такой, если обобщить: Первый раз видим, что б потенциальный ответчик сам пришёл на себя дело заводить. Пусть заинтересованная сторона сама разгребает это д...о.
Если кадастровый инженер вместе или по отдельности с собственником, организовавшие, сделавшие, принявшие неверное межевание, не хотят его исправить самостоятельно, тогда - суд. Суд не обязателен. Но обязательно, чтобы у кого ошибка готов был ее исправить. Обычно кадастровый инженер-"сеятель" соглашается исправить бесплатно. Другой КИ делать бесплатно, естественно, не будет. Если собственник с ошибочным межеванием выступает на стороне КИ - " сеятеля" , он за это и будет отвечать. Так что выбор есть. В Вашей трактовке "заинтересованная сторона" - кто делает новое межевание, рядом с неправильным старым. В моей - все собственники, которые хотят, чтобы межевание отражало реальные , а не виртуальные границы.
Геннадий, спасибо за Ваши статьи! Много полезной информации, продуманная подача и хороший стиль. Подскажите, пожалуйста, как Вы считаете необходимо поступить собственникам в описанной выше ситуации (алгоритм действий). Заранее благодарю
Спасибо, Виктория! В такой ситуации собственнику надо в первую очередь поработать с соседями, показывая им, что их отстаненная позиция им не выгодна. Так оно и есть. Начать, возможно, надо с Председателя, предположим, более осведомленного в подобных делах или другого посредника. Почти в каждом СНТ найдется риэлтор, юрист, кадастровый инженер или другой специалист, который может "поставить головы соседей на правильное место". Схемы измерений показать, космические снимки с ПКК. Если нудача, судиться.
Благодарю за быстрый ответ! Позвольте поинтересоваться опытом из Вашей практики: реально ли действиями, описанными выше у Игоря "извещение, почтовое, курьером, личное за подписью, всех собственников примыкающих участков, проведение собрания с привлечением независимых свидетелей и ведением протокола, вплоть до пропечатывания объявления в местной газете об этом событии" заменить подпись соседа-собственника в документообороте у КИ? Имеется в в виду сосед участка, с которого надо начинать перемежевывание. Этот сосед труднодоступен для личных встреч, его подпись нужна как согласие на повторное межевание. Прошу прощения, если сложно объясняю, спасибо, ещё раз! Всего Вам доброго
У Игоря смешались в кучу кони, люди. Мой опыт значения не имеет: согласование границ производится в соответствии с требованиям законов о регистрации недвижимости (218-ФЗ, ст. про межевой план) и 221-ФЗ о кадастровой деятельности. Границы могут быть согласованы в индивидуальном порядке или посредством собрания заинтересованных собственников, если не получается согласовать лично. О проведении собрания направляются уведомления. Если уведомления не доходят, нет адресов, надо подавать объявление в уполномоченное СМИ. Важно, чтобы хотя бы одна подпись в акте согласования границ была "живой".
А что значит "неправильное межевание"? Ведь сначала могла использовать одна проекция, а спустя например 20 лет орган власти может издать постановление: использовать другую проекцию - более точный локальный датум. Естественно в новой проекции будут наложения. Но ведь и старая проекция определялась какими то правовыми актами, т.е. раньше считалась правильной. В итоге наверно может быть ситуация, когда разные участки размечены в разных проекциях? Как это законодательно регулируется?
Этот момент давно решен в кадастровой деятельности, и не так, как Вы описываете. Но он специфический, лучше его обсуждать с кадастровыми инженерами.
Дальний родственник судился с соседом, наложение было на наш участок. Выиграли.
А вот с кадастровиками, которые делали это межевание - проиграли. Хотели вернуть деньги за исправление ошибки.