недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Квартира и комната в этой квартире как два отдельных объекта прав.

3 101 1 Блог специалиста 79
Квартира и комната в этой квартире как два отдельных объекта прав.

Вчера выбрали объект для покупки. Первое, что я всегда делаю перед внесением аванса/задатка/заключением ПДКП – просмотр информации об объекте в справочном сервисе Росреестра и заказ электронной выписки из ЕГРН. В справочном сервисе по адресу квартиры вылезло два объекта: 3-комнатная квартира и комната как отдельный объект права. Собственник ничего об этом не знает, но потом сообщил, что в 2014-м г. обращался с заявлением о снятии с кадастрового учёта этой комнаты. Ему отказали.

В 1998-м г. он приобрёл по одному договору купли-продажи три комнаты в коммунальной квартире. В большинстве случаев при покупке всех комнат в квартире или долей по отдельным договорам, их объединяют в целый объект. Т.о. покупатель становится собственником не каждой комнаты или доли по отдельности, а всего объекта. Так и произошло на этот раз, комнаты объединили, образовался один объект права – 3-комнатная квартира.

В 2012-м г. квартира была поставлена на кадастровый учёт. В 2014-м на кадастровый учёт была поставлена одна из комнат, которая должна была перестать существовать в 1998-м т.к. должна была слиться с двумя другими в целую квартиру. Т.о. по одному адресу стало числиться два объекта и у каждого естественно появился свой кадастровый номер. Читатель должен понимать, что две, три, … пять комнат могут находиться по одному адресу, это называется коммунальной квартирой. При этом каждой комнате присваивается отдельный адрес, например: г. Москва, ул. Новаторов, д. ХХ, корп. Х, кв. ХХ, ком. Х.

Росреестр начал свою деятельность 01.01.1998 г. Реестр прав, который сегодня ведёт Росреестр начинал формироваться поэтапно. Так по распоряжению мэра Москвы от 08.04.1998 г., до 2000 г. договоры и права собственности регистрировали органы самоуправления. В Москве был учреждён «Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; в других регионах, например в Московской области, права и договоры регистрировало БТИ. В данном случае договор купли-продажи был зарегистрирован комитетом в конце 1998-го.

По моим предположениям, когда был зарегистрирован договор купли-продажи, в комитете произошёл некоторый «бардак» (что в принципе я уже встречал неоднократно, например я писал статью про то как Департамент городского имущества при приватизации комнат в коммунальной квартире, по ошибке передал в собственность нанимателю не ту комнату, которую он занимал по договору социального найма и успел её продать: https://www.cian.ru/blogs-kak-bank-kvartiru-proveril-302555/). Что-то положили не туда. В итоге, когда комитет передавал данные Росреестру, видимо как раз в 2012-м верно были переданы данные по договору купли-продажи, т.е. 3-комнатная квартира, где собственник такой-то. Но предполагаю, что у себя они забыли погасить право на одну из комнат и т.о. предали данные Росреестру. Поэтому в 2014-м эта комната была поставлена на кадастровый учёт.

При обращении в 2014-м г. собственника 3-комнатной квартиры в Росреестр с заявлением о снятии с кадастрового учёта комнаты, ему было отказано (с его слов), т.к. комната находится не в его собственности, т.е. по прежнему собственником является другой человек, который продал её ему.

Как я написал выше, я заранее заказываю выписки из ЕГРН. В этом случае сам Бог велел это сделать на оба объекта. На утро я получил их. Как и должно быть, у 3-комнатной квартиры собственником является продавец, владеющий ею на основании договора купли-продажи от 1998 г. В 2016-м г. регистратором Росреестра было принято решение об исправлении технической ошибки, основание – договор купли-продажи от 1998 г., собственником стал являться всё тот же нынешний собственник квартиры.

Казалось бы, что проблема решена. Да, даже регистрационный номер права тот же, но всё же объект остался существовать. На сегодняшний день продавец владеет двумя объектами. Но опять же получается противоречие: по адресу должен быть либо один объект – квартира, либо несколько – комнаты, но никак не одна комната с квартирой.

В этой ситуации можно пофантазировать, т.к. ошибки ведомств допускаются частенько. Что, если купить квартиру? Собственником станет покупатель. Но при этом комната останется, а её собственником будет по-прежнему являться продавец квартиры. Имея на руках договор купли-продажи, по которому он приобретал комнату в 1998-м, он может и зарегистрироваться (прописаться) в ней и, что самое страшное – даже продать её. Конечно я продумывал варианты как одним договором купить квартиру и комнату, но возвращаясь к уже сказанному: квартира может существовать, но не параллельно с комнатой в этой квартире. Мы всё-таки решили внести задаток с условием, что продавец до сделки снимет комнату с кадастрового учёта. Правда он решил взять паузу. 

Комментарии 1
Александр Антипов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
4 марта 2021, 20:48

Сейчас ситуация: частный дом, три собственники, 3/10, 3/10 и 4/10 долей, у каждого отдельный вход, отдельное электричество и газ, есть кадастровый номер дома, но в 2012 году были поставлены на учет и сняты с учета в 2019 году три помещения, по площади каждое из них соответствует этим частям дома. Собственники ничего не знают об этом, всегда владели по документам в долях.
Вопрос: что это могло быть, кто и каким образом поставил эти помещения/квартиры и потом снял?))

Ответить
редакцияeditorial@cian.ru