недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

Справки НД и ПНД

8 212 1 Блог специалиста 10
Справки НД и ПНД

Справки из НД и ПНД (Наркологический диспансер и Психо-невралогический диспансер) – камень преткновения во многих сделках с недвижимостью. Как правило, не такой большой, чтобы сделка развалилась, но и не такой маленький, чтобы можно было пройти и не споткнуться.

Люди тратят время и нервы в спорах о том, нужны они или нет. Покупатели настаивают, что нужны, требуя доказательства дееспособности продавца. А продавец не хочет их получать, находя для себя поход в соответствующие учреждения унизительным ...

Часто решение выглядит так – продавец соглашается взять справки, но «в отместку» заставляет взять справки … покупателя.

При этом, не все понимают, действительно ли так эти справки необходимы.

Давайте разбираться.

Для того, чтобы зарегистрировать сделку купли-продажи недвижимости в Росреестре - эти справки не нужны. Регистратор зарегистрирует переход право собственности и без них.

Что же тогда движет продавцом?

Продавцом движет статься 171 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным». И он опасается остаться без денег и недвижимости в итоге.

И правильно опасается. Если в суде будет признано, что в сделке принимало участие лицо, признанное недееспособным (без опекуна), сделка будет признана недействительной.

Требование справок НД и ПНД - это попытка исключить риск признания человека недееспособным.

Но ирония судьбы в том, что справки НД и ПНД или их отсутствие напрямую не говорят – дееспособен человек или нет.

Люди могут состоять на учете в НД и/или ПНД и быть дееспособными, а могут не состоять – но быть признанными недееспособными.

В этой части в нашем законодательстве зияет огромная дыра. С одной стороны закон требует, чтобы стороны сделки были осмотрительны в отношении друг друга, а с другой стороны нет способа на 100% определить - дееспособен человек или нет.

Просто – нет.

Признать недееспособность человека может только суд. Даже результаты врачебной экспертизы не являются окончательным решением. Суд может согласиться с выводами экспертов, а может – и нет.

Поэтому, покупая квартиру лучше не следовать сложившемуся шаблону и слепо требовать справки НД и ПНД. А лучше признать ограниченность в своих возможностях, и исходя из этого, попытаться для начала самостоятельно определить вероятность признания Продавца недееспособным.

Звучит легкомысленно? Как можно без соответствующих знаний определить то, с чем не всегда справляются специалисты?

Тем не менее, у такого подхода – есть свой резон.

Когда суд определяет дееспособность человека, он ищет ответ на один единственный вопрос: осознает ли человек последствия своих действий для себя и окружающих?

Если осознает, то он – дееспособен. А если нет – то нет.

А применительно к недвижимости этот вопрос звучит так: осознает ли продавец мотив продажи своей квартиры? Или если сказать проще: понимает, зачем продает?

Если продавец в ответ на этот вопрос отвечает, что хочу продать трешку, потому что одному в ней стало слишком просторно – поэтому хочу купить однушку, а разницу отдать детям – это одно.

А если он отвечает, что у него было видение, в котором с небес сошел прекрасный ангел и потребовал продать квартиру, чтобы поддержать деньгами «общину» - это совсем другое.

Поэтому любую покупку квартиры нужно начинать с … общения с продавцом. Или если такой возможности нет (бывает, что диалог ведется только через риелтора), нужно собрать все данные о том, кто такой продавец, чем занимается и насколько социально реализован.

Это делается для того, чтобы сразу отмести заведомо «неподходящие» варианты.

И если продавец, к примеру, находится в браке, является отцом нескольких детей, занимает престижную должность, имеет водительское удостоверение и разрешение на оружие, то вероятность признания его недееспособным бесконечно стремится к нулю.

Настаивать, в этом случае, на справках НД и ПНД нет никакого смысла.

А если из разговора с продавцом или из информации о нем, такой вывод сделать невозможно, то … одними справками тут не обойтись.

Что делать в этом случае - тема для отдельного поста. А возможно и для нескольких.

….

Я, конечно, привел примеры крайних вариантов. В жизни в чистом виде почти ничего не встречается.

Но я хочу сказать, что покупая квартиру, прежде всего, нужно ответить для себя на вопрос – лично я считаю продавца дееспособным?

Или не считаю.

И тогда я либо отказываюсь от покупки. Либо не отказываюсь. И минимизирую свои риски всеми доступными способами, из которых справки НД и ПНД – это лишь крохотная вершина огромного айсберга.

Комментарии 1
Инвестиционно-Консалтинговая Группа

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 ноября 2020, 18:38

Со статьей соглашусь. Наличие справок (особенно тех, что берут в регистратуре) ничего, совсем ничего не гарантирует. Есть фактический случай: недееспособная купила участок. Отец (опекун) узнал - подал на расторжение через суд, привлечена опека. Как видите и покупатели тоже могут доставить проблемы в этой части.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru