недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советы

Налог с продажи, участок и дом, разный отсчёт срока владения

Вся Россия 1 923 49

Добрый день! Помогите, пожалуйста, проверить расчёт налога с продажи дома и участка. Есть сомнения, правильно ли так считать. Продаём как один объект, но права на дом и участок начинаются в разное время.


Участок приобретён в совместную собственность в марте 2018 г. Дом на участке построен и поставлен на учёт в январе 2021 г. (долевая собственность). Продаём за 12 млн. Кадастровая стоимость дома 3,5 млн. (70% от кадастровой 2,45).


В договоре расписываем стоимость: 9,5 участок, 2,5 дом. Итого 12. (можно так делать?)


Налог рассчитываем только по дому, т.к. по участку прошли 3 года владения (другой недвижимости нет).


2,5 млн * 13% = 325 тыс.


Заранее огромное спасибо всем, кто откликнется!

Советы 49
Ирина Владимировна КораблеваЛучший совет11 апреля 2021, 14:50

Я считаю, что Арман прав. Потому что на земельный участок из-за того, что дом единственное жилье, распространяется положение о трех годах владения, а не имеющийся срок владения домом.
Но это не факт, что налоговики не попытаются посчитать так, как Александр. И тогда придется спорить с ними, писать письмо в УФНС или Минфин, а может и до суда дойдет.
К тому же надо понимать, что в декларацию о доходах участок включать не нужно вообще, раз он более предельного минимального срока во владении и подавать декларацию надо будет только на дом.

рекомендую автору вопроса заранее, т.е. уже в этом году, написать письмо в Управление ФНС с этим вопросом, чтобы в будущем году подавать декларацию, имея весомые основания для такого расчета. Если будет ответ УФНС, подтверждающий правильность расчета, то налоговики не посмеют придумывать что-то другое.

Александр Седов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 апреля 2021, 13:08

У вас по участку минимальный, предельный срок владения 5 лет. 3 года будет только если и дом и участок более 3 лет и при этом дом единственное жилье.

ID: 7095999111 апреля 2021, 13:26

Огорошили, Александр!
В таком случае можем ли мы при расчёте из налогооблагаемой базы отнять ту цену, которую мы платили за участок при его покупке в 2018 г. и стоимость нового участка, который будем приобретать после продажи?
Т.е. 12 млн - 4 млн (наша цена, по которой мы покупали участок) - 6 млн (цена участка, который мы купим) = 2 млн
2 млн*13%=260 тыс.
И получается, что дом как бы вообще нигде не фигурирует при подсчёте?

Александр Седов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 апреля 2021, 13:36

Вы можете применить необлагаемый налогом 1 млн или затраты на покупку участка и строительство дома, так же можете применить покупной вычет (13% с суммы, не превышающей 2 млн.), и тем самым оптимизировать налоги.
12млн- 4 млн(покупку з/у)- расходы на строительство дома - 13% с суммы, не превышающей 2 млн (на каждого из супругов)=? (посчитайте сами). Только не забывайте про 70% кадастра.

ID: 7095999111 апреля 2021, 13:50

Александр, а ещё и стоимость покупки нового участка (осуществлённую в том же налоговом периоде) из налооблагаемой базы вычесть не имею права?

Александр Седов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 апреля 2021, 14:23

нет, только покупной вычет с суммы не превышающей 2 млн на каждого из супругов.

ID: 7095999111 апреля 2021, 14:27

Александр, такой вычет же один раз в жизни предоставляется?

Александр Седов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 апреля 2021, 14:29

Верно

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 апреля 2021, 13:21

Александр, приветствую! Вынужден констатировать, что у автора формула верная.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 апреля 2021, 13:24

"при соблюдении установленных пп. 4 п. 3 ст. 217.1 Кодекса условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения указанного пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения."

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 апреля 2021, 13:38

"2,5 млн * 13% = 325 тыс."
Уважаемый, а если уменьшить налогооблагаемую базу на стандартный вычет или на документально подтверждённые затраты по ДОМУ, тогда налог к уплате составит ещё меньше. Например, 2,5- 1 000 000 (вычет) = 1,5*13% = 195 000 рублей в бюджет государства. Если затраты есть, они более миллион и документально подтверждены, то вместо стандартного вычета применяете вычет по расходам.

ID: 7095999111 апреля 2021, 13:48

Уважаемый Арман, а разве к вычету принимается не "или-или"? То есть или включаю в расходы начальную стоимость приобретения своих объектов или стандартный вычет 1 млн?

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 апреля 2021, 13:54

В Вашем случае, вычет на миллион ИЛИ расходы по ДОМУ, ибо расходы на ЗУ на уменьшение налогооблагаемой базы дома не примут.

Александр Седов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 апреля 2021, 13:30

Арман, взаимно приветствую! В чем противоречие? "условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения указанного пункта распространяются на земельный участок". Автор попадет под налог.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 апреля 2021, 13:45

Александр, земельный участок более ТРЁХ лет в собственности, в связи с тем, что на нём есть ЖИЛОЙ дом и он единственный у налогоплательщика, то правило о единственном жилье распространяется на ЗУ, ибо одним из основополагающих принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, и так далее.

Александр Седов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 апреля 2021, 13:52

Арман, "условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения указанного пункта распространяются на земельный участок". Сам по себе участок не является жилым помещением.

ID: 7095999111 апреля 2021, 13:56

Александр, исходя из вашей логики о том, что участок не является жилым помещением, если бы продавался через 3 года только участок без дома (предположим, что дом не был построен), положение о минимальных трёх годах владения на него не распространяется? Если никакого другого жилья в собственности нет.

Александр Седов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 апреля 2021, 14:08

Все верно, только это логика не моя, а налоговой, исходя из текущего законодательства.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 апреля 2021, 14:08

"условий в отношении жилого помещения (доли......"

Александр, условий о том, что у налогоплательщика - это единственное жильё, а не то, как Вы это читаете И тогда положения указанного пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 апреля 2021, 14:11

ID: 70959991, в этом отношении Александр прав, если был бы один сухой земельный участок, тогда Пять лет, если ЗУ достался по возмездной сделке, т.е. правило единственного жилья здесь не работает, ибо ЗУ не является жилым помещением.

Александр Седов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 апреля 2021, 14:20

Арман, не буду далее спорить, речь об условиях в отношении жилого помещения, которые так же распространяются на з/у..в данном случае жилое помещение попадает под налог.

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 апреля 2021, 15:29

Арман правильно пишет. Ссылка в статье идёт на подпункт, устанавливающий условие единственности жилья, а не условие срока владения этим единственным жильём. Дом - единственное жилье, значит срок владения по участку будет 3 года, независимо от того, сколько времени дом находится во владении.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 апреля 2021, 16:44

Письмо в управление или в Минфин нужно правильно сформулировать, иначе, есть у меня подозрение, что вернётся ответ не по существу вопроса, а значит неправильный ответ.

ID: 7095999111 апреля 2021, 17:46

Из интернета: "При продаже дома срок уменьшается и для участка. Если собственник продает жилой дом и при этом соблюдаются все условия для уменьшения срока владения, то новый срок будет действовать и для земельного участка с хозпостройками. Но только при условии, что это именно тот участок, на котором находится единственный дом продавца".
Как ни прискорбно, но Александр Седов, по всей видимости, прав.
Если бы мой дом был у меня в собственности более трёх лет, то этот минимальный срок распространился бы и на участок. А так, увы и ах.
Наверное, нет смысла посылать запрос в налоговые структуры. Всё довольно логично, и как всегда не в пользу граждан, государство свою выгоду не упустит.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 апреля 2021, 18:31

Однако, быстро сдались, а интернет - это зло, по крайней мере, в таких делах. Но если налогоплательщик не желает бороться за своё счастье, то наши рекомендации бессмысленны.

ID: 7095999111 апреля 2021, 18:57

Перед лицом буквы закона капитуляция налоплательщика неизбежна) Лазеек не нашлось при анализе вышеприведённой выдержки из ст. 217.1 НК РФ, увы.
- "При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения..." - иными словами срок владения домом должен быть не менее 3 лет;
- "...положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение" - основание для установления и для участка срока в 3 года, а не 5 лет.
Продавался бы дом через 3 года, тогда да. А так для участка действует минимальный срок 5 лет (это не жильё).

Обалдеть!!! Ни одна цитата, приведенная автором в последних комментариях не влечет за собой сделанных в них выводов!
Судите сами: ""При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения..."
А какие условия в этом подпункте приведены в отношении помещения? - условие там ОДНО -- ПОМЕЩЕНИЕ ДОЛЖНО БЫТЬ ЕДИНСТВЕННЫМ.
Нигде не написано такого условия, чтобы для распространения уменьшенного срока на участок, жилое помещение должно быть в собственности три года. Ему, жилому помещению, надо только быть единственным у налогоплательщика.

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 апреля 2021, 19:54

Вот и я о чем. Речь о подпункте 4) пункта 3. Читать не спеша и постепенно все встанет на свои места. На самом деле, там все однозначно. Никаких разночтений и противоречий нет.

Александр Седов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 апреля 2021, 22:24

Ирина Владимировна, здравствуйте! Если бы условие было одно, то и написано было бы в единственном числе, а в обсуждаемом подпункте именно условия.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 апреля 2021, 23:14

Александр, условие одно, но в множественном числе, ибо в одном условии есть подпункты, дополнительные фишки, абзацы и так далее )).
Например, "при этом, не учитывается жилое помещение, приобретенное в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (абз. 2 пп. 4 п. 3 ст. 217.1 Кодекса).
Автор удивляет своим пессимизмом, я бы даже не стал обращаться в Минфин или ещё куда-то, всё досконально очевидно и однозначно.

К обсуждаемой ситуации относится только ОДНО условие из перечисленных в п. 3 статьи и оно указано в подпункте "4)". А выше. т.е. в первом абзаце пункта три сказано, что " В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы ОДНО из следующих условий:" и дальше идут подпункты, в каждом из которых указано ОДНО условие. Поэтому и написано во множественном числе. Т.е. "или-или" , таким образом для того, чтобы срок владения был три года, ситуация налогоплательщика должна совпасть хотя бы с одним из подпунктов. В данном случае она совпадает с подпунктом 4, и для дома срок владения три года. А если для дома он три года, то и для участка тоже три года. И от того, что у дома еще нет трех лет, минимальный срок владения участком для освобождения от налога не становится больше трех лет. Ну ведь нет там условия о том, что для распространения трехлетнего срока на участок под домом сам дом тоже должен быть в собственности более трех лет.
А у Вас, Александр, получается, что в огороде бузина, а в Киеве бабка. Аргументы абсолютно не связаны с тем, что написано в законе.
Всё. Я больше объяснять не буду.

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 апреля 2021, 23:56

ИВ подробно написала, почему «условий» в пункте 3. Также в подпункте 4) указывается на соблюдение «условий» во множественном числе, установленных этим самым подпунктом. Какие это условия? Во-первых, в собственности налогоплательщика, включая совместную собственность супругов не должно быть иного жилья/доли в жилье, во-вторых, не учитывается жилое помещение, приобретённое в собственность налогоплательщика/его супруги в течение 90 дней до перехода права на продаваемую квартиру. Это два условия «единственности», поэтому и в самом подпункте множественное число.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 апреля 2021, 0:49

Добрый день. Все налоговое законодательство в сфере недвижимости заточено под жилую недвижимость. Купил участок - хочешь получить вычет - построй дом. Я вот тоже думаю, что здесь законодатель имел ввиду именно жилое помещение.

Александр Седов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 апреля 2021, 13:16

Правило освобождения от налогов дома - единственного жилья (3 года) распространяется и на земельный участок. Но не наоборот. Земля без дома - 5 лет срок владения. С момента регистрации права собственности на жилой дом, как единственное жилье - срок владения три года. Автор, если сомневаетесь, то последуйте совету Ирины Владимировны, напишите обращение в УФНС или Минфин за разъяснениями.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 апреля 2021, 19:26

Александр, Вы пишите "Правило освобождения от налогов дома - единственного жилья (3 года) распространяется и на земельный участок. Но не наоборот"
Теперь смотрим на оригинал:
"положения указанного пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения."
Теперь, соеднеяем Ваше утверждение с последним абзацем оригинала (всё, что ДО заглавной буквы И - это Ваше, всё, что после И - это оригинал) и получаем следующее.:
"Правило освобождения от налогов дома - единственного жилья (3 года) распространяется И на расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения."
Правильно я понимаю, что по Вашей логике все хозяйственные помещения расположенные на ЗУ следуют судьбе дома, который в собственности ТРИ года, то есть, следуют судьбе закона по единственному жилью? А ведь, в оригинале и в законе, как раз всё наоборот, сооружения следуют судьбе ЗУ!

Александр Седов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 апреля 2021, 20:09

Арман, все верно, здания и сооружения следуют судьбе з/у при сделках, тут у з/у приоритет, но вопрос о налогообложении, точнее, об освобождении от налога, а это немного из другой серии. Эти два обстоятельства логически между собой не связаны.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 апреля 2021, 20:26

Убираю последнее предложение, чтобы не отвлекать Вас от ответа:
Правильно я понимаю, что по Вашей логике все хозяйственные помещения расположенные на ЗУ следуют судьбе дома, который в собственности ТРИ года, то есть, следуют судьбе закона по единственному жилью?

Александр Седов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 апреля 2021, 20:47

Конечно, об этом ведь прямо написано в ст. 217.1 НК РФ, на них так же распространяется освобождение от налогообложения по истечении 3 лет (в нашем случае). Мы еще не раз вернемся к этому разговору, это довольно часто встречающаяся ситуация.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 апреля 2021, 21:11

Все, я пишу обращение в Минфин. Сегодня отправлю. Ждем месяц.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 апреля 2021, 21:21

Все: "Ваше обращение успешно отправлено в Минфин России".
Вопрос максимально по датам "подтянул" к заданному автором.

ID: 7095999113 апреля 2021, 12:32

Какой текст обращения составили, не поделитесь? Выше писали, что очень важно правильно сформулировать его.

Надежда Гарнюк13 апреля 2021, 11:20

Я на стороне Александра Седова.

Лично для меня лайки, которые Иосиф Колодин поставил мне и Арману , не меньше говорят о нашей правоте, чем сказало бы письмо минфина :))
И последний аргумент для инакомыслящих: Александр сам пишет, что "Правило освобождения от налогов дома - единственного жилья (3 года) распространяется и на земельный участок. "
Абсолютно верно! Т.е. на земельный участок распространяется ПРАВИЛО. Именно правило, а не срок владения домом!

ID: 7095999113 апреля 2021, 12:35

Жаль, что не отписались те, кто уже прошёл путь подачи декларации в налоговую и отчитался по налогу с продаж участка и дома в подобной ситуации,

Александр Седов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
13 апреля 2021, 12:58

В любом случае, Даниил отправил обращение в Минфин, осталось только подождать ответ. В том, что текст обращения составлен грамотно и не двусмысленно - не сомневаюсь.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
13 апреля 2021, 18:46

Хочу сразу сказать, что если ответ Минфина не совпадёт с нашей позицией, то я от неё всё равно не отступлю, ибо закон в нынешней редакции чётко даёт ответ и без Минфина, тем более, что отдельные представители Минфина очень часто пишут противоречивые письма.

Александр Седов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
13 апреля 2021, 19:17

ID: 70959991 поправка по единственному жилью была принята в 2020 году, сейчас продавцы только отчитываться начали перед налоговой.

Александр Седов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
13 апреля 2021, 22:06

Арман, тоже верно, налоговики должны руководствоваться письменными разъяснениями, в которых выражается позиция Минфина по конкретным или общим вопросам, содержащимся в индивидуальных или коллективных обращениях граждан и организаций. Причем речь идет не обо всех письмах финансового ведомства, а лишь о тех, которые специально адресованы ФНС России. Но при этом Сотрудники налоговых органов в своей работе обязаны учитывать мнение Минфина России. Поживем- увидим.

редакцияeditorial@cian.ru