недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыЗагородная недвижимость

Налоговый вычет 1млн и фактически понесённые затраты

Вся Россия 3 214 19

Добрый день, продаём земельный участок с домом. Хотели бы понять каким образом провести сделку по закону, но при это минимизировать размер налога.


Земельный участок приобретён в собственность 02.2016, кадастровая стоимость ~0,2 млн. Дом зарегистрирован в собственность 02.2018, кадастровая стоимость ~1,4 млн. Общая сумма продажи 3,2 млн. Можно ли одновременно при подаче налоговой декларации воспользоваться и налоговым вычетом в 1 млн, и фактически понесёнными затратами (чеки, договоры)? Если можно, то как должен быть оформлен договор купли-продажи?

Советы 19
Дмитрий КаредваЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 июня 2020, 13:33

Здравствуйте. Ничего не нужно делить, участок с домом продаётся по одному договору с указанием стоимости каждого из объектов. Что касается вычетов - к участку можете применить стандартный (1 млн.), к дому - документально подтверждённые расходы на приобретение. Также нужно учитывать, что если дом является единственным жильём, минимальный предельный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет три года, норма распространяется на участок, на котором расположен дом, в этом случае по участку, приобретённому в 2016 году, нет обязанности декларирования дохода.

Александр11 июня 2020, 13:52

Спасибо за ответ. Да, это единственная собственность. Участок получается уже более 3ёх лет в собственности, а дом ещё нет. Но насколько мы правильно понимаем поправку, которая вступила в силу в 2020 году, то она не распространяется на земельный участок:

НК РФ Статья 217.1. пункт 3, подпункт 4 (скопировано из КонсультантПлюс):
3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
3.4. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде >>> комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение <<< не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 июня 2020, 14:00

И далее в этой же статье: "При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения."

Александр11 июня 2020, 14:08

Да, но оно значит, что если соблюдаются условия пункта в отношении дома, то положения пункта распространяются и на земельный участок, на котором расположен дом. Т.е. минимальный срок владения земельным участком для освобождения от уплаты налога тоже становится 3 года. Но не наоборот.

У нас условия пунтка в отношении дома не выполняются. 3ёх лет ещё не прошло.

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 июня 2020, 14:15

Перечитайте еще раз. Подпунктом 4 устанавливается условие единственности жилья, а не срока владения, а ведь именно на подпункт идет ссылка в абзаце, который я привел.

Александр11 июня 2020, 17:25

Дмитрий, благодарю, что указали. Когда несколько раз перечитал, то действительно понял, что при наличии единственного жилого помещения на землю тоже распространяется минимальный срок владения 3 года. И при этом не важен срок владения жилым помещением.

Позвонил по единому номеру в Налоговую Инспекцию. Первый специалист доказывал, что на землю не будет распространяться минимальный срок владения в 3 года, т.к. срок владения жилого помещения меньше трёх лет. Я не соглашался. Перевели на второго специалиста, который согласился с тем, что при наличии единственной недвижимости минимальный срок владения распространяется на земельный участок, и при этом не важно, что при продаже дом будет находиться в собственности менее трёх лет. Но рекомендовали сделать официальное обращение в ИФНС. Написал офицальное обращение, буду ждать ответ.

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 июня 2020, 17:39

Ну вот и отлично, на самом деле по статье все однозначно, но не сразу понятно, что ссылка в абзаце идет именно на условия единственности и "глубины" сроков приобретения других объектов - 90 дней (это в вашем случае роли вообще никакой не играет).

Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 июня 2020, 13:13

Добрый день. В отношении объекта можно заявить только один вычет, либо в 1 000 000 - стандартный, либо документально подтверждённые расходы на приобретение/строительство. Второй выгоднее, если превышает сумму стандартного.

Александр11 июня 2020, 13:14

Т.е. как-либо разделить продажу на участок и дом, чтобы к одному применять вычет 1млн, а к другому фактически понесённые затраты, невозможно?

Александр11 июня 2020, 13:57

Спасибо за ответ.

Павел Грозов11 июня 2020, 13:25

Здравствуйте.
У Вас 2 объекта. На один используете вычет в 1 млн., на другой (дом) - можете воспользоваться "доход - расход". В ДКП ставьте участок 1 млн. У Вас много расходов на дом или Вы его тоже покупали?

Александр11 июня 2020, 13:43

Спасибо за ответ. Мы именно так и рассуждали. Дом строили сами, сможем подтвердить бОльшую сумму стоимости, которая получится на дом (2.2 млн).

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 июня 2020, 16:51

И не лень же некоторым товарищам регистрировать кучу аккаунтов и ставить минусы специалистам. Детский сад. Не согласен с мнением - аргументируй, выскажи свою позицию, раскрой своё лицо и общайся на равных.

Если это единственное жилье собственника и у него действительно больше нет ни доли в каком-то жилом помещении, ни у супруга нет жилого помещения, приобретенного в браке с продавцом по возмездной сделке, то выход из положения есть прекрасный: в договоре продажи пишете отдельные цены на дом и участок. При этом на дом указываете стоимость 1млн, а на участок всю остальную сумму.
Таким образом, с учетом того, что это единственное жилье, налог на доход от продажи участка у Вас не возникает, а к доходу от продажи дома применяете вычет 1млн. и налога не будет ВООБЩЕ!
Декларацию на будущий год необходимо подать только в отношении дохода, полученного от продажи дома. Участок в ней даже не упоминаете.
Схема проверена на практике.

Александр11 июня 2020, 17:33

Ирина, спасибо за ответ. В диалоге с Дмитрием действительно понял, что земельный участок уже подходит под срок владения в 3 года. Вопрос только в согласии покупателя, есть ли минусы для него при таком перекосе цен между домом и землёй?

Я не вижу особых минусов. Он получит полную общую цену в договоре, а дом и земля неотделимы при переходе права.
На налоговый вычет. если он захочет его получить, такой расклад цен не повлияет.

Александр11 июня 2020, 18:55

Ирина, спасибо за ответ.

Александр11 июня 2020, 23:25

Ирина, подскажите, пожалуйста, если покупка идёт в ипотеку, то возможно ли такое указание цены, что земля сильно дороже дома? При рассмотрении заявки на ипотеку выполняется оценка недвижимости оценочной компанией. Могут ли сделать такую явно некорректную оценку? Как на это смотрит банк?

Это надо уточнить в банке. Я не могу сказать ничего за неведомый мне банк и неведомое мне его отделение в неведомом регионе))

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru