недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Переоформление обязательства на выделение долей на другую квартиру

Вся Россия 2 867 6

Добрый день!


Приобрели квартиру в ипотеку с использованием средств материнского капитала. Планируем переезд в Москву и покупку там квартиры в ипотеку. Первая ипотека практически погашена, в перспективе планируем продать первую квартиру, чтобы направить средства на полное или частичное погашение второй ипотеки или приобретение другой недвижимости.

Как проще и правильнее поступить в такой ситуации?

После погашения первой ипотеки выделить доли? А не будет ли это препятствием при продаже квартиры? Ведь вторая ипотечная будет ещё в залоге у банка, сомневаюсь, что они согласуют выделение долей.

Можно ли перенести обязательство на выделение долей на вторую квартиру после погашения ипотеки по ней?

Еще такой нюанс: переезжаем из региона, и квартира в Москве будет однозначно меньшей площади и, возможно, с меньшим количеством комнат, чем первая. При этом, естественно, гораздо дороже. С опекой тут проблем не будет?

Но второй ребёнок уже достиг совершеннолетия, скоро заживет самостоятельной жизнью и большая квартира нам не нужна.

Советы 6
Наталья КоковихинаЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 декабря 2020, 17:29

Здравствуйте! Роман, вам в первую очередь все ваши движения и планы надо согласовать и одобрить (письменно!!) с опекой по месту прописки детей. Если вы планируете переезд из одного региона в другой, то попросите свою опеку, чтобы по возможности они разрешили положить на детские счета деньги от продажи детских долей. Потом используете их при покупке квартиры в Москве. После погашения ипотеки квартиры с использованием маткапитала вам необходимо выделить доли всем членам семьи- это первое, что надо будет сделать. А потом идете в опеку. И далее все по их разрешению. Но помните, что от продажи детских долей возникает налог. Но его можно свести на ноль.

Роман12 декабря 2020, 17:37

Есть ли смысл для упрощения получить от старшего уже совершеннолетнего ребёнка отказ от своей доли? Он отказывается в пользу кого-то или просто часть, приходящаяся на материнский капитал, делится уже не на 4 (родители и 2 ребёнка), а на троих?

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 декабря 2020, 17:52

Добрый день. Роман, возможность использования мат.капитала предполагает наличие определенных обязательств, а именно наделение долями всех членов семьи в приобретенной с участием мат.капитала квартире. Перенести обязательство на другую квартиру нельзя. Решаете вопрос с ипотекой, прекращаете обременение, выделяете доли, регистрируете права. А далее по стандартной схеме при продаже имущества принадлежащего несовершеннолетнему: опека, нотариус. В опеке старайтесь получить разрешение под условие последующей (не одновременной) покупки чего-то взамен.
Будут ли проблемы с опекой - практика везде разная. В Московском регионе органы опеки не разрешают обременять доли детей ипотекой банка, но у Вас не Москва, в регионах в этом плане органы опеки более лояльны.
Будут ли проблемы с банком - будут, далеко не каждый банк допускает участие в сделке несовершеннолетних.
В Ваших интересах максимально уменьшить объём права несовершеннолетнего, так проще будет получить разрешение от опеки, поэтому отказываться никому не надо. Кроме того, в обязательном порядке выделяйте как можно меньшую долю (в пропорции участия мат.капитала к общей стоимости купленной квартиры).
Вообще сделка очень сложная и перед ее началом получите все необходимые консультации от опеки, нотариуса и банка.

Анна Орлова12 декабря 2020, 18:00

Вы обязаны выделить доли в той квартире, на покупку которой использовали МСК. И продажа доли ребенка с разрешения опеки. Доля ребенка должна быть не хуже и не меньше

Роман12 декабря 2020, 18:05

Спасибо. Алгоритм понятен. После погашения первого кредита и снятия обременения с квартиры выделяю в ней доли. Сейчас квартира в общей совместной собственности с женой, поэтому сначала делим на двоих, потом выделяю доли детям. Далее иду в опеку и выслушиваю их требования к продаже квартиры.

Александр Воронич

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 декабря 2020, 21:33

Здравствуйте. Наделение долями членов семьи происходит одним соглашением. Детям следует выделять доли, соответствующие по цене размеру материнского капитала, разделённого на количество членов семьи. Схема такая: Размер материнского капитала делим на количество членов семьи. Далее делим кадастровую стоимость квартиры на получившееся число. К полученному результату спереди ставим 1/. Это и будет доля каждого ребёнка. Остальное родителям либо в долях, либо в общую совместную. Крайне желательно убедить опеку дать разрешение на то, чтобы после продажи квартиры, деньги за детские доли были размещены на заблокированном счёте либо до их совершеннолетия, либо до того момента, пока указанная сумма не сравняется с суммой последнего платежа по ипотечному кредиту по приобретённой квартире в Москве. Таким образом Вы сможете не включать в состав собственников покупаемой квартиры несовершеннолетних в момент приобретения, что значительно увеличит Ваши шансы на получение именно ипотечного кредита на покупку. Если опека не даст такого разрешения, то можно воспользоваться нецелевым кредитом. Их ставки сейчас сопоставимы со ставками по ипотечным кредитам, но нет необходимости передавать квартиру в залог. Таким образом Вы спокойно можете включить детей в число собственников.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru