недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Вступление в наследство

Москва 810 14

Проконсультируйте пожалуйста как не испортить историю квартиры для продажи в среднесрочной перспективе.

 

Дано: отец оставил завещание на пятерых - я, брат, племянница (взрослые) и мои дети (15 и 17 лет). Все поровну по 20% на нос, включая двухкомнатную квартиру, которую планируется рано или поздно продать.

 

Оптимальный вариант – продажа по истечение трех лет. Налог не возникает, все собственники совершеннолетние, все чисто. Так?

 

Вопрос как оптимизировать ликвидность квартиры на случай если форс мажорные обстоятельства вынудят продавать досрочно. Если мы правильно понимаем, помимо налога, основные трудности могут возникнуть из за возраста моего младшего сына (старшему вот вот исполнится 18). Что может потребовать опека с учетом того что он никогда не жил и не был прописан в этой квартире?

 

И пара вопросов безотносительно срока продажи: брат уже озвучил мысль об отказе от наследства в пользу дочери. Станет ли это «черной меткой» в истории возникновение права собственности? Ну и еще: в принципе, есть возможность выкупить у брата с племянницей их суммарные 40% уже сейчас чтобы было проще распоряжаться квартирой (сдавать, затем продать). Есть ли возможность оформить такую сделку без возникновения НДФЛ? Или это опять же вызовет подозрения у потенциальных покупателей в перспективе?

Советы 14
Александр ВороничЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 апреля 2021, 19:24

Здравствуйте. Наследство по завещанию в любом случае плохо для продажи. Так же, как и опека. Налоги при продаже ранее трёх лет будут, но надо знать, каким образом наследодатель получил квартиру в собственность. Рекомендую Вам очную консультацию с участием всех совершеннолетних участников событий.

ID: 7162800911 апреля 2021, 19:50

Купил около 20 лет назад, будучи вдовцом в совершеннолетними детьми. Никто кроме него никогда не был там прописан.

Александр Воронич

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 апреля 2021, 20:05

Дождитесь совершеннолетия младшего собственника и продайте по полной стоимости. Это всё, что я могу посоветовать исходя из прочитанного.

Елена Назарова11 апреля 2021, 20:41

Отказаться от наследства брат может просто , а НЕ в чью то пользу, то есть после его отказа у всех остальных будет по 25 процентов.
То есть , что бы его дочке досталось, брату надо вступить, а потом подарить ей.
Ещё важно: в наследство либо вступают во ВСЁ, что положено ( по завещанию или по закону), либо отказываются от ВСЕГО ( такой закон, что бы, например, от долгов умершего не отказывались). Поэтому, отказаться от доли квартиры возможно только, отказавшись и от всего остального из причитающегося по наследству.
Насчет, что бы " не испортить" документы по истории, моё мнение, лучше никому не отказываться, вступать всем.
И да, лучше подождать три года, в случае наследства именно от мужчины это ещё важнее

ID: 7162800911 апреля 2021, 21:07

Елена, спасибо за уточнение. Вопрос с отказом снимается с повестки - смысл был именно в том чтобы "их" 40% сразу оформить на дочку а не передаривать в последствии. Дальше вопрос наверное скорее к юристам - если стоимость квартиры состовляет порядка 60-65%, от наследственной массы (что в действительности так и есть), можно ли по согласию всех сторон оформить ее на меня и моих детей в то время как все остальное отойдет к брату с племянницей.

Елена Назарова11 апреля 2021, 21:28

У Вас по Завещанию, поэтому надо уточнить у нотариуса, можно ли сделать Соглашение о разделе при вступлении по Завещанию .
" Соглашение о разделе...", у нотариуса делается, одновременно при вступлении в наследство. Но, насколько я знаю, это когда двое или несколько наследников перераспределяют наследство по Закону.
Наследники заранее между собой договариваются, "кому что"
( например, одному машина и дача, другому квартира, третьему таунхаус ...), и сообщают результат договорённостей нотариусу, и Свидетельство о праве на наследство уже сразу на перераспределённое выдаётся.
Можно ли так сделать при Завещании, не знаю

ID: 7162800911 апреля 2021, 22:10

Вот теперь Вы нас очень обнадежили! Будем знать что конкретно уточнять у нотариуса. Договоренность у нас единодушная - наследство пойдет на обеспечение жильем младшего поколения. По срокам, в виду возраста детей, хотелось бы сейчас пустить весь ликвид на покупку квартиры для племянницы, а квартиру держать пока не подрастут мои дети. "Соглашение о разделе", если оно возможно, будет для нас идеальным вариантом. В завещании самая простая формулировка - "все имущество".

И вопрос из любопытства - "в случае наследства именно от мужчины это ещё важнее" - а почему пол наследодателя имеет значение? На случай что объявятся еще отпрыски?

Елена Назарова12 апреля 2021, 12:31

Наследство от мужчины вызывает бОльшие опасения у потенциальных покупателей,
так как неизвестно, вдруг какие ещё дети обнаружатся.
Понятно, это дело Судебное, да и претензии они должны предъявлять к наследникам, получившим наследство, но, как минимум, с объектом, предметом спора на время судебных разбирательств, будет приостановка всех сделок в Росреесте, да и как суд присудит, неизвестно заранее никогда

не риэлтор11 апреля 2021, 20:50

"Оптимальный вариант – продажа по истечение трех лет. Налог не возникает, все собственники совершеннолетние, все чисто. Так?" - именно;
"Вопрос как оптимизировать ликвидность квартиры на случай если форс мажорные обстоятельства вынудят продавать досрочно." - увы, никак;
"Если мы правильно понимаем, помимо налога, основные трудности могут возникнуть из за возраста моего младшего сына (старшему вот вот исполнится 18). Что может потребовать опека с учетом того что он никогда не жил и не был прописан в этой квартире?" - чем ближе к совершеннолетию, тем больше шансов уговорить опеку на вариант, когда деньги кладутся на счет. но гарантировать ничего нельзя. каждая опека - свое берендеево царство. к тому же непонятно, что вообще будет через три года. может, включат жесткач. а может, начнется вольница, как в 90х. гадать абсолютно бессмысленно. возникнет такой вопрос - пойдете в конкретную опеку и узнаете, что скажут именно они. это буквально та проблема, которую следует решать именно по мере ее возникновения;
"И пара вопросов безотносительно срока продажи: брат уже озвучил мысль об отказе от наследства в пользу дочери. Станет ли это «черной меткой» в истории возникновение права собственности?" - наследный пирог на пятерых сам по себе уже "черная метка" в каком-то смысле. если к моменту продажи брат будет жив, доступен и готов подтвердить потенциальному покупателю свой добровольный отказ - то в принципе это ничего не ухудшит;
"Ну и еще: в принципе, есть возможность выкупить у брата с племянницей их суммарные 40% уже сейчас чтобы было проще распоряжаться квартирой (сдавать, затем продать). Есть ли возможность оформить такую сделку без возникновения НДФЛ?" - без возникновения ндфл идет дарение между близкими родственниками. то есть племянница дарит своему отцу (вашему брату) свою дольку, а он уже дарит вам получившиеся 40%;
"Или это опять же вызовет подозрения у потенциальных покупателей в перспективе?" - да, такая свистопляска вызовет. опять же, если брат и племянница на связи и готовы лично подтвердить всю эту санту-барбару с перекидами - проблем будет гораздо меньше. если они куда-нибудь уедут, общаться не будут и тд - да, для потенциального покупателя это будет не самый лучший вариант

ID: 7162800911 апреля 2021, 21:40

Спасибо за развернутый ответ и подтверждение наших опасений что «наследный пирог на пятерых сам по себе уже "черная метка" в каком-то смысле» в отношении недвижимости. Именно перспектива того что небольшая квартира с 5 собственниками включая подростка окажется мертвым грузом и пугает. В том что касается отношений в семье я абсолютно спокоен. Между собой всегда договоримся, а вот бумажная волокита в таком составе ужас для покупателя. Честно, сам бы в такую сделку не ввязался...

Антонина Каткова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 апреля 2021, 7:23

На мой взгляд, наследство на пятерых, тем более по завещанию- самое лучшее, что может быть для продажи.
Максимальное количество наследников-продавцов - это большая вероятность, что все наследники проявились.
На счёт отказа от наследства в пользу других - можно, об этом написано в ст. 1158 ГК РФ.
На счёт соглашения о разделе- вы можете его сделать, даже с доплатой (т.е. выкупить эти 40%) но, во-первых, только в том случае, если есть ещё какое-то наследственное имущество (вклады, Акции, машины и т.д), во-вторых, на это мероприятие потребуется согласие органов опеки, т.к. среди наследников есть несовершеннолетние.
Соотвественно, если иного имущества нет, то выкупить сможете у брата с племянницей только после оформления наследства.
При этом у брата с племянницей может возникнуть налог при продаже.
Как вариант, вы можете заплатить брату и племяннице за отказ от наследства, но это будет противоречить п.2 ст. 1158 ГК, поэтому надо сто раз подумать, стоит ли это делать.

ID: 7162800912 апреля 2021, 9:17

Антонина, спасибо огромное. Другое имущество есть, более того если говорить глобально о делении 40/60 на две семьи, то квартира как раз и составляет порядка 60 процентов от наследственной массы. Насколько я понимаю наши дальейшие действия, надо работать с опекой и нотариусом над согдашением о разделе так чтобы квартира сразу отошла мне и моим детям а не оформлялась на пятерых. Тогда и вопрос с продажей снимается на ближайшие 5-6 лет, и в истории не квартиры не появляется безумного количества собственников. Это именно то что мы обсуждали между собой как оптимальный вариант но не знали как правильно осуществить и оформить.
Если можно, последний вопрос. Старшему сыну летом исполнится 18, по срокам это будет чуть более трех месяцев со смерти деда. Есть смысл ждать чтобы облегчить волокиту с опекой, или при наличии несовершеннолетних наследников их количество не имеет значения?

Антонина Каткова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 апреля 2021, 9:34

Св-во о праве на наследство можете получить в любое время по истечению 6-мес срока со дня смерти, поэтому действительно имеет смысл подождать, пока одному исполнится 18 лет. Так одним н/л будет меньше и соответственно и вопросов со стороны опеки будет меньше.
В любом случае, вы каждый получает св-во о праве на наследство на свою долю и дальше, одновременно, делаете соглашение о разделе.
Для удостоверения соглашения о разделе, нотариус должен сделать запрос в опеку, вы предоставляете туда все документы, в течение 15 раб дней опека выносит своё решение.
Т.К. у вас ситуация не стандартная, то я бы вам рекомендовала найти нотариуса, который специализируется на наследстве (это все нотариусы, которые ранее, до 2006 года, занимались ведением наследственных дел по территориальному признаку)

ID: 7162800912 апреля 2021, 10:23

"Т.К. у вас ситуация не стандартная" а казалось бы, что может быть проще. У человека было двое детей и трое внуков, вот он и завещал все поровну на всех. И у наследников никаких разногласий.
Спасибо еще раз, стало понятно в каком направлении двигаться.

редакцияeditorial@cian.ru