недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Аренда

Аренда без болевых точек: как устроен наем жилья в арендных домах и апарт-отелях

11 419
Аренда без болевых точек: как устроен наем жилья в арендных домах и апарт-отелях
Убрать человеческий фактор из найма жилья мечтают многие. Циан.Журнал выяснил, сколько стоит снять жилье у юридического лица и каковы особенности цивилизованной аренды.

Арендаторы квартир жалуются на жесткие ограничения: не курить, не сорить, животных не заводить и прочие. Негодуют они и на контроль со стороны хозяев, незапланированные визиты и внезапное повышение квартплаты. У собственников к квартирантам — тоже целый список претензий и страхов: наниматели всё сломают, перестанут платить, съедут через месяц. 

В соцсетях, на форумах, в разговорах между собой наниматели, когда-либо снимавшие квартиру, нещадно ругают арендодателей: и жадные они, и назойливые. Подозрительность квартирных хозяев чаще всего возникает не от сложностей характера, а из-за страха за свою недвижимость, сдаваемую в аренду. Ведь у большинства собственников такой объект — единственный.

Имущество рискует пострадать в результате пожара или затопления, а профессиональные мошенники могут и вовсе завладеть недвижимостью. Отсюда и многочисленные фобии просьб оформить временную регистрацию жильцам, непереносимость арендодателей с маленькими детьми или домашними животными любых размеров.

Так что претензии арендодателей к арендаторам тоже имеют под собой реальные основания. Есть ли способ минимизировать арендные конфликты?

Доходные дома на новый лад

В конце XIX века в крупных городах Российской империи широко практиковалось строительство доходных домов. Владельцу принадлежало все здание, в котором сдавались квартиры. Над каждым апартаментом домовладелец не трясся, к тому же делами обычно занимался управляющий.

В XXI веке владеть многоквартирным домом может себе позволить только серьезная организация. Но идея доходных домов обрела новое дыхание. Несколько лет назад в крупных российских городах как альтернатива найму у частников появились арендные дома от проекта «Дом.РФ». В них можно снять как апартаменты, так и квартиры — в зависимости от статуса жилого комплекса. Всего в столице семь арендных домов, из которых пять уже построено и сдано. Еще по одному — в Воронеже и Екатеринбурге.

На длительный срок жильцы заселяются и в апарт-отели. Многие гостиницы перешли на такие варианты в пандемию, но серьезно долгосрочной арендой занимается сеть YE’S от ГК «Пионер». Сейчас постоянных жильцов принимает два апарт-отеля в Санкт-Петербурге и один — в Москве (еще два на подходе).

Цены и комплектация

Цена аренды в таких вариантах размещения несколько выше средней ставки в той же локации. Так, студия 18 «квадратов» от «Дом.РФ» в районе «Октябрьского Поля» обойдется в 39 тыс. в месяц, однокомнатная квартира в «Символе» (37 кв. м) на шоссе Энтузиастов — в 69,1 тыс. в месяц. Цена на апартаменты в апарт-отеле «YE’S Митино» начинается от 44,7 тыс. (за 27 «квадратов»).

Зато никаких бабушкиных ремонтов, стенок, сервантов и ковров «Олимпиада-80» на стене. Дома и жилые помещения новые, стены белые (в крайнем случае — бежевые), мебель современная и ее не очень много.

Во всех квартирах и апартаментах есть кондиционеры, а в тех, что попросторнее, найдется и посудомоечная машина. Все кухонные мелочи вплоть до чашки-ложки также предоставляются (при найме у частного лица этот набор опционален). В апартаментах отеля YE’S для арендаторов также найдутся одеяла и подушки, а постельное белье и полотенца предлагается арендовать за дополнительную плату.

О приобретении пылесоса предстоит подумать самостоятельно либо заказать уборку в апартаментах через ресепшен. Там же удастся взять в аренду утюг, фен или гладильную доску.

Все арендные дома от «Дом.РФ» принадлежат непосредственно этой компании, купить в них квартиру, чтобы сдавать самому, или выкупить ту, что арендуешь, не получится. В сети апарт-отелей YE’S, наоборот, апартаменты распродают частным инвесторам, а затем принимают в доверительное управление арендой.

В процессе аренды жилья есть множество болезненных тем, столкнувшись с которыми наниматель и наймодатель начинают конфликтовать. Мы проанализировали наиболее типичные ситуации и выяснили, как решается вопрос, если наймодатель — организация.

Паспорта, регистрация и «только для славян»

Азат Г.: «Бесит этот бытовой национализм. Во всех объявлениях только и видишь “сдам славянам”. А если у меня папа космонавт и родился я на Байконуре, поэтому гражданство — Казахстан? Мне им всю биографию своей семьи рассказывать?»

Илья К.: «С чего я хозяину квартиры паспорт должен показывать? Он что, следить за мной будет? Какое он имеет право?»

В арендный дом или апарт-отель вас заселят вне зависимости от гражданства, национальности или семейного положения. Не будут здесь возражать и против временной регистрации по адресу нахождения арендуемой недвижимости. Процедуру регистрации в арендных домах жильцы проходят самостоятельно. В апарт-отеле эту функцию берет на себя принимающая сторона.

Свои паспортные данные и данные всех людей, которые будут жить в квартире, необходимо указать в договоре, подписав согласие на обработку персональных данных. Копия паспорта обычно также прилагается к пакету документов. В случае изменения персональных данных придется сообщить об этом наймодателю в письменной форме.

«Не курить!»

Андрей Б.: «В договоре у нас есть, конечно, пункт, что в квартире нельзя курить, но я курю иногда, ну раза три–четыре в день, не больше — на кухне в форточку или на балконе. Но представляете, хозяйке соседи настучали, что под нашим балконом полно окурков! И теперь она требует съехать!»

В апарт-отелях или арендных домах запрещено курение — как в местах общего пользования, так и в жилых помещениях. Как объясняют в «Дом.РФ», в жилых помещениях, в коридорах и на лестничных клетках установлена противопожарная сигнализация и автоматика для пожаротушения. Чтобы потом не пришлось платить за ликвидацию последствий их срабатывания, лучше воздержаться от курения на территории. Совсем. Кстати, это отличный повод бросить вредную для здоровья привычку.

«Детей не заводить!»

София З.: «Практически на каждом показе квартиры хозяева интересуются у нас с мужем, не планируем ли мы заводить детей. Как же это достало! Если заведем, они что, нас выгонят?»

Организацию-наймодателя мало интересуют подробности вашей личной жизни. Заселение с детьми разрешено и приветствуется. Но если у вас появится ребенок в арендном доме или апарт-отеле, не забудьте внести его данные в договор. Если ребенок испортит мебель или стены в квартире, эти неприятности придется устранять на общих основаниях, из средств депозита.

«Без животных!»

Мария М.: «Я умаялась искать жилье и уговаривать собственников принять арендатора с животным. У меня нежный и ласковый котик, он не царапает обои (ну кроме того несчастного случая, из-за которого мы поругались с предыдущей хозяйкой), почти стопроцентно приучен к лотку и вообще повежливее многих хомо сапиенс. Почему такая несправедливость?»

Кристина А.: «Мы с подругой завели котенка, нашли его на улице. Стало его жалко, мы его забрали. А через месяц приехала хозяйка, стала с нами ругаться, почему ее не предупредили. Какое ее собачье дело? Кого хотим — того и заводим!»

Проживание с питомцами при аренде у организации обычно разрешено. Но это накладывает на арендатора повышенные обязательства. При заселении в апарт-отель предстоит внести двойной залог на случай порчи имущества, немного повысится и стоимость аренды. В арендном доме попросят справку о вакцинации вашего питомца. Как поясняют в «Дом.РФ», это нужно для обеспечения безопасности проживающих в доме. Данные паспорта животного внесут в договор аренды.

Если вы заведете питомца во время проживания, то должны уведомить об этом управляющую компанию, иначе договор с вами расторгнут. На жильца будет наложен штраф, если его собачка оставит следы жизнедеятельности на лестничной клетке, детской или спортивной площадке. Арендаторам с хомячками и попугаями не рекомендуется выпускать их из клеток. Экзотические и дикие животные запрещены под страхом досрочного выселения.

«Гостей не приглашать!»

Иннокентий Б.: «Хозяйка заявила: если гости будут проживать со мной постоянно, их надо вписать в договор. Поэтому, когда приезжает за деньгами, смотрит по углам, в комнату заходит, ищет, не подселил ли я кого. Вот наглая! Это моя квартира — хоть и арендная, но временно моя: с кем хочу, с тем живу, и как надо долго, какое ее дело! И какая разница, кто живет, главное — кто платит! Я вообще планировал улететь на Гоа на три месяца и подсдать кому-нибудь, да с такой ушлой хозяйкой, видать, сэкономить не получится…»

Гости — дело сугубо личное. Но друг или родственник, оставшийся дольше чем на две недели, считается жильцом, совместно проживающим с арендатором — его паспортные данные надо внести в договор. Гости жильцов арендных домов или апарт-отелей должны получить электронный пропуск для входа на территорию. Поэтому стоит заблаговременно предупредить о посетителях ресепшен или консьержей. Проживание в квартире или апартаменте лиц, не указанных в договоре, чревато выселением. То же касается субаренды от имени жильца посторонним лицам.

«Добрый день, а у нас повышение квартплаты!»

Сергей Ц.: «Мы сняли квартиру по цене ниже рыночной, были очень довольны. Год прожили. А сейчас хозяйка насмотрелась на Циане на объявления в соседних домах, хочет поднять цену. Вот злыдня!»

Стоимость аренды фиксируется в договоре и не изменяется в течение срока его действия. Но через год после заезда в арендный дом оплата индексируется в соответствии с инфляцией (индексом потребительских цен в РФ). В апарт-отеле YE’S также уверяют, что стоимость не изменится в течение действия договора.

«Нет денег? Съезжайте!»

Эльза Ж.: «Все-таки какие бездушные люди эти москвичи! Всё было нормально, с хозяйкой отношения хорошие. Но тут меня уволили, платить стало нечем. Ну то есть осталось кое-что, но есть-пить мне же тоже надо! Я и попросила, давай через месяц–два заплачу, когда устроюсь на работу… Она — ни в какую. Если, говорит, через неделю не найдешь деньги — съезжай. Займи, говорит, у друзей, знакомых, почему я должна в долг тебе давать?»

Договор аренды жилья в арендном доме считается автоматически расторгнутым в случае однократной просрочки квартплаты свыше 12 рабочих дней или неоднократной просрочки свыше 8 рабочих дней. В апартаментах YE’S рассказали, что готовы пойти навстречу в сложных ситуациях и отсрочить платеж на один-два дня, но по общим правилам оплата должна производиться в день, указанный в договоре.

«Только заехали и уже уезжаете?»

Василий Н.: «Нам надо было заехать в квартиру срочно, так как с прошлой уже попросили, но мы немножко затянули и за месяц новую себе не подобрали. Тут подвернулся вариант, сходный по цене. Но ни по расположению, ни по начинке квартира нам не подходила. Зато от собственника, комиссию платить не надо и без депозита. Мы и заехали, параллельно искали более подходящие варианты. Когда нашли — съехали. Месяца через три. Хозяйка была в бешенстве. А что она сделает?»

Минимальный срок аренды у «Дом.РФ» — 11 месяцев. По инициативе нанимателя договор может быть расторгнут через шесть месяцев непрерывного проживания. Апарт-отель YE’S предполагает аренду жилья на срок от одного месяца. Но стоимость проживания при заезде на короткий срок выше, чем когда вы арендуете апартаменты на срок от четырех месяцев до года.

Депозитный вопрос

Вика Т.: «А что, есть еще такие арендодатели, которые депозит с жильцов снимают? Это же грабеж среди бела дня! При заезде две цены надо отдать! За что бабки дерут?»

При заезде в арендный дом или апарт-отель вам тоже придется внести депозит. Как разъясняют в «Дом.РФ», депозитом считается обеспечительный платеж (по смыслу статьи 381.1 Гражданского кодекса РФ). С этого депозита будут списываться средства в случае неисполнения арендаторами их обязательств по договору. К ним относятся, например, нарушение условий проживания, порча имущества в квартире или местах общего пользования. В случае если все обязательства нанимателем соблюдены, сумма обеспечительного платежа ему возвращается после окончании действия договора.

«А у нас скелет в шкафу»

Марина С.: «Я заехала в квартиру. Всё устраивает. Но в углу лежат вещи, оставленные предыдущей жилицей. Она как-то странно съехала из квартиры: бросила в почтовый ящик ключи, а на звонки, смс и сообщения в вотсапе не отвечала. А что с ее вещами делать, хозяйка не знает. Выкинешь — девушка объявится и предъявит, что у нее вещи украли. И мне с ними неудобно: как на складе живешь. Знала бы, что так получится, лучше бы не заезжала». 

Иногда случается, что квартирант уезжает на неделю, а пропадает на год, сам в квартире не живет, не платит, вещи его стоят. Проблемы с ними становятся головной болью не только для хозяина квартиры, но и для следующих жильцов, так как складировать вещи зачастую больше негде. В арендном доме с такими вещами поступают согласно законодательству (статьи 226, 236 Гражданского кодекса РФ) и признают брошенными собственником, отказавшимся от права владения. Такие вещи либо переходят в собственность наймодателя, либо утилизируются в течение пяти рабочих дней после окончания действия договора найма. Конечно, перед этим администрация предпримет все попытки связаться с выехавшим клиентом.

«Это вам он Ван Гог, а мне — дырка в стене!»

Юлия Д.: «Когда заехали, я прибила по стенам полочки, картину повесила в большой комнате — квартирка сразу заиграла. А когда съезжали, хозяйка говорит: "Вы картины и полки забрали, а мне остались понатыканные гвозди, а если вынуть гвозди — будут дырки в стенах". И вычла из залога сумму на переклейку обоев. Придирается, лишь бы залог не возвращать!»

В арендном доме или апарт-отеле сверлить стены и вносить капитальные изменения в квартиру жилец тоже не вправе. По крайней мере, этого нельзя делать, не посоветовавшись с управляющей компанией. Менеджеры «Дом.РФ» и апарт-отеля YE’S рекомендуют любителям картин пользоваться двойным скотчем или самоклеящимися крючками.

Во всем остальном действует святое правило: «В каком виде квартиру взял, в том и отдай». Если вам не понравился цвет стен — никаких проблем, перекрашивайте. Но когда будете съезжать, сделайте, как было до въезда.

«Порча или амортизация?»

Гурген К.: «При выезде хозяин сказал, что мы сломали диван. Он, и правда, больше не раскладывался. Не знаю, как так получилось… Я хозяину квартиры сказал: "Уважаемый, ты про слово такое «а-мор-ти-за-ци-я» не слышал, да?" А он настаивает на своем. Пришлось пригласить на переговоры двух своих братьев, как раз приехавших в Москву на соревнования по вольной борьбе. Хозяин понял, что правда на нашей стороне и отстал».

Решить вопрос с наймодателем в арендном доме или апарт-отеле с помощью силы не получится. Может быть привлечена местная охрана либо вызваны сотрудники полиции. В договоре аренды указывается, что порча имущества, совершенная не только в квартире, но и в местах общего пользования, возмещается из депозита. И без этого не подписывается акт приемки квартиры при съезде.

Кстати, термин «амортизация» и «естественный износ» в договорах с наймодателями-юрлицами не встречается. Но и арендные дома «Дом.РФ», и апарт-отели YE’S построены совсем недавно — вся мебель и оборудование в них новые, так что понятие ветхости к ним неприменимо.

«Мой апарт — моя крепость!»

Александр Ю.: «Что еще за новости: запасные ключи у хозяйки? Я как заезжаю, свой замо́к покупаю, так вот и проверяю, шастает ли хозяин в мое отсутствие по квартире или нет! А на новой квартире по договору значится, что хозяин имеет свою копию ключей. Это вообще законно?»

У представителей управляющей компании должны быть запасные ключи от сдаваемой квартиры (апартаментов) на случай возникновения чрезвычайных обстоятельств: затопления, пожара и тому подобного. Кроме того, представители УК имеют право посещать жилье один раз в месяц в вашем присутствии для планового осмотра и инвентаризации помещения. В конце арендного периода в квартире проводятся показы для новых жильцов. При этом наймодатель, разумеется, обязуется предупредить вас о визите за сутки.

«Насвинячили!»

Максим К.: «Не понимаю: собственники ноют, что-де квартиранты насвинячили в квартире. Я, конечно, прибрался немного перед съездом, но не так чтобы вылизывать. Это ж их бизнес и их траты! Я им, пока жил, лимон, наверное, заплатил, если за все время смотреть! Когда я из гостиницы выезжаю, уборку не делаю! И тут должно быть точно так же!»

В стоимость проживания в отеле или посуточной аренды квартиры уже включен клининг (ежедневный или периодический), а при долгосрочной аренде вы снимаете только само помещение — в стоимость не включены сервис и дополнительные услуги.

Сдать жилье при выезде вы обязаны в том виде, в котором получили, то есть после генеральной уборки, сделанной либо вами лично, либо при помощи клининговой компании. Удобство при съеме в арендном доме или апарт-отеле в том, что не нужно искать уборщиц на сторонних сайтах. Эту услугу всегда можно заказать на месте через службу ресепшен или консьерж-сервис.

Съем жилья у наймодателя-организации позволяет снизить зависимость от человеческого фактора и убрать из договорных отношений все лишние эмоции и необоснованные претензии как арендодателя, так и арендатора. Договор с юридическим лицом не только дает нанимателям уверенность в завтрашнем дне и легализует его проживание в снимаемом жилье, но и дисциплинирует — надо вовремя и аккуратно исполнять собственные обязательства. К сожалению, пока подобных вариантов долгосрочной аренды не так много даже в столице, а ее стоимость доступна далеко не всем прибывающим в Москву на длительный срок.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
ПродажаСпасибо!
Анастасия
вчера в 20:09
редакцияeditorial@cian.ru