Приближается дачный сезон, а это значит, что для многих москвичей наступает время непростого выбора места летнего отдыха и подходящей для этого загородной недвижимости. Аренда дома в Подмосковье остается оптимальным вариантом для тех, кто пока еще не обзавелся собственной дачей. Как изменился рынок аренды загородной недвижимости в этом году? И что делать, чтобы избежать распространенных ошибок и конфликтных ситуаций?
В этом году цены ниже
Хорошая новость для дачников, снимающих загородное жилье, – в этом году цена за аренду загородных домов несколько понизилась. Правда, падают не только арендные ставки, но и спрос в некоторых сегментах рынка.
«В сравнении с предыдущим годом снизились цены за наем по аналогичным объектам. Скорее всего, это обусловлено общей экономической ситуацией в нашей стране, а также значительным развитием цивилизованного рынка аренды зарубежной недвижимости. У подмосковных дач появились серьезные конкуренты. Так, например, аренда виллы площадью 250 кв. м на Сицилии, в 100 км от Палермо, с шестью спальнями, бассейном, большой ухоженной территорией, стоит 4 000 евро в месяц (примерно 200 000 рублей). Такие виллы снимают на две, реже на три семьи, заранее бронируют авиабилеты (цена авиаперелета примерно 15 000 - 17 000 рублей на человека туда и обратно) и тогда цена комфортного житья на итальянской вилле становится сопоставима с ценой за наем дачи среднего уровня в 40-50 км от Москвы. Кроме того, многие семьи отдают предпочтение отдыху на море за границей, пусть это и чуть дороже, чем жить на даче под Москвой. Но если бронировать дом и авиабилеты не менее чем за полгода до вылета на отдых, то цена будет значительно ниже. И опять-таки снимать дачу под Москвой в таком случае становится не выгодно», – поясняет генеральный директор компании «Брюлин и партнеры» Кирилл Брюлин.
Сколько стоит снять дачу?
Предложения о сдаче в аренду загородных домов в базе данных агентства Циан начинаются от 6 000 тыс. рублей в месяц. Правда, за такую цену предлагают снять или часть дома, или отдельную комнату. Зато уже за 10 тыс. рублей можно подыскать себе отдельный маленький домик из бруса с одной комнатой и кухней. Средняя же цена аренды дачной недвижимости в Подмосковье варьируется от 15 до 30 тыс. рублей в месяц. Дорогие предложения находятся в диапазоне от 30 до 150 тыс. рублей в месяц. Впрочем, сейчас наступает самый пик загородного арендного сезона, а цены в этот период, как правило, выше. При этом недостатка в предложении пока нет. В одном только агентстве Циан зарегистрировано 12 106 объявлений по аренде домов, коттеджей и таунхаусов. Такого количества объявлений в агентстве нет ни по одной другой категории аренды недвижимости. По данным Realty.dmir.ru, комнату, этаж или часть в доме также можно снять за 6-7 тыс. рублей в месяц. Если удвоить сумму, то можно снять дом 72 кв. метра на весь дачный сезон с верандой, кухней и двумя жилыми комнатами. Удобства, правда, в таких домах не предусмотрены – все на улице. Тем, кому важно иметь возможность принять душ в доме и не бегать в туалет на улицу, придется выбирать дома стоимостью от 30 тыс. рублей в месяц.
Примером такого предложения может служить двухэтажный дом со всеми удобствами на 13-м км Боровского шоссе – за 33 тыс. рублей в месяц.
Если же вам нужна не просто дача, а настоящая вилла – современное комфортабельное жилье, то стоимость аренды составит около 100-180 тыс. рублей в месяц. Например, дом в охраняемом камерном поселке на Истре площадью 267 кв. метров сдается сегодня за 110 тыс. рублей в месяц. Предложение выставлено со скидкой – 40 тыс. рублей в месяц, и это не единственное объявление с заявленным снижением стоимости в базе данных Realty.dmir.ru.
Специалисты отмечают падение спроса в этом ценовом сегменте. Что, вероятно, и вынуждает собственников снижать цену. По словам независимого риэлтора Владислава Шибаева: «Наблюдается снижение спроса на аренду дорогих домов от 30 тыс. до 100-115 тыс. рублей в месяц». Видимо, многим москвичам комфортная загородная жизнь становится не по карману. «Наиболее востребована, на мой взгляд, недвижимость в пределах 20-30 тыс. рублей в месяц в районе 50-80 км от МКАД», – констатирует эксперт.
Дом на миллион
Несмотря на все изменения на рынке и в экономике, многие элитные дома по-прежнему сдаются по баснословным ценам.
В конце марта этого года агентство РИА Новости, со ссылкой на компанию «Миэль-Аренда», сообщило, что самая дорогостоящая «дача» в Подмосковье сдавалась за 612 тыс. рублей в месяц. Дом расположен всего лишь в трех километрах от МКАДа, по Калужскому шоссе. Площадь этого элитного объекта – 850 кв. метров. Есть все для шикарного отдыха – бассейны, бильярдная, зона СПА, джакузи, сауна, тренажерный зал и даже хамам.
Как оказалось, для рынка подмосковной загородной недвижимости и это не предел. В начале апреля та же компания «Миэль-Аренда» сообщила о новом предложении – за 1,8 миллиона рублей в месяц. Элитный четырехэтажный коттедж расположен в 14 км от Москвы по Новорижскому шоссе. Бассейны, фонтаны, сауна, финская баня, теннисные корты, участок в 55 соток, 9 санузлов, лифт – вот неполный перечень удобств, предлагаемых жильцам в этой загородной резиденции.
Месячной стоимости аренды этого дворца хватило бы на то, чтобы снимать дачу скромного эконом-класса (комната и кухня, удобства на улице) – десять лет.
Готовь сани летом, а дачу зимой
«Безусловно, наибольшие всплески интереса к аренде загородной недвижимости наблюдаются в канун праздников и в преддверии теплого сезона. Адекватно на это реагируют и хозяева сдаваемых объектов – повышением цен. Поэтому разумные арендаторы начинают заниматься поиском загородных домов на лето за 3-6 месяцев», – рассказывает генеральный директор агентства «АБСОЛЮТ Сити» Дмитрий Соловьев.
Так что если вы хотите успеть снять уютную дачу, с хорошими условиями и по привлекательной цене, лучше начать заниматься этим сразу после Нового года.
По словам Кирилла Брюлина: «Наибольшая активность рынка, пик спроса и предложения приходятся на февраль-март. Но оживление на рынке начинается уже с декабря и снижается к маю. Обычно в начале апреля все интересные, по соотношению "цена-качество", варианты уже разобраны, и тем нанимателям, кто не успел вовремя позаботиться об аренде дома, остается надеяться на неожиданное появление свежих вариантов или выбирать из того, что осталось. К слову, некоторые собственники являются настоящими игроками на рынке, и умело используют этот момент. Вместо того чтобы с гарантией сдать объект внаем за полгода до въезда нанимателей, но по более дешевой цене, они «придерживают» объект до весны и сдают его на пике спроса по максимальной, а иногда даже завышенной цене. Риск не найти арендатора, безусловно, есть, но и прибыль, в случае удачи, будет значительной. Возможно, именно благодаря этому наниматели с каждым годом начинают все раньше и раньше решать вопрос с летним отдыхом, и потому многие уже к февралю определяются с выбором и бронируют для себя домик в деревне».
Среди тенденций этого года называют не только увеличение количества договоров аренды, заключенных за полгода до начала лета, но и появление все большего числа желающих превратить дачный сезон в круглогодичный.
«Начинает складываться прослойка арендаторов, которые не только перебираются на "летние дачи", но хотят проживать за городом весь год», – отмечает Дмитрий Соловьев.
Если дом теплый и с необходимыми удобствами – почему бы не жить в нем постоянно? И для здоровья польза, и по цене зачастую выгоднее, чем снимать квартиру в Москве. Даже транспортный вопрос многих уже не смущает. Так летние квартиры имеют все шансы стать постоянными.
Изучите объект, чтобы не терять деньги и нервы
Аренда всегда связана с определенными рисками. Ряды недовольных или обманутых съемщиков и арендодателей неизменно пополняются, и чаще всего, из-за ошибок, которые многие участники рынка повторяют из года в год. Летний отдых превращается в сплошной конфликт и нервотрепку. А между тем, по крайней мере части подобных ситуаций, можно было бы избежать.
«Очень многое зависит от объекта и субъектов правоотношений, а говоря простым языком – от дома, хозяина и нанимателя. Ну и риэлтора, конечно, если он присутствует. Что касается объекта – надо проверить по возможности все его значимые потребительские качества, например, напряжение в электросети, работу септика, качество воды, отсутствие нежелательных насекомых, работу бытовых приборов – перечислять можно достаточно долго. Если отнестись к этому внимательно и оговорить сразу возможные слабые места в договоре, то это позволит в дальнейшем избежать неприятностей и споров. Я бы рекомендовал арендодателям наиболее полно и подробно информировать нанимателя о потребительских качествах своего объекта, а нанимателям – четко представлять, что они хотят от объекта, и очень скрупулезно подходить к проблеме выбора», – говорит Кирилл Брюлин.
В документах прописывается все - вплоть до права собственности на картошку
Некоторые моменты кажутся поначалу мелочью, но часто именно они через некоторое время превращают летний отдых в кошмар и бесконечное выяснение отношений между собственником и арендатором. К примеру, многие ли из дачников думают о том, кому впоследствии будут принадлежать морковка и картошка, которые они вырастят летом на прилегающем к арендованному дому участке? Все почти как в старом советском мультфильме: «Корова государственная, а все что она дает – молоко или там телят – это уже наше». Оказывается, что сегодня не все так просто. Собственник земли вполне может предъявить права на выращенную вами на его земле клубнику.
Владислав Шибаев советует: «Хотите спокойно отдыхать летом? Позаботьтесь о юридических документах! Бумаги на объект и документы всех заинтересованных сторон должны быть в порядке. Обязательно составляйте договор, где кратко, но четко необходимо закрепить права и обязанности участников сделки. То есть грамотно прописать, что можно и чего нельзя. Нужно постараться продумать как можно больше деталей, которые могут быть важны. Скажем, кому будет принадлежать некий урожай с участка. Этот момент становится все более актуальным».
Предупрежден – значит вооружен. О некоторых распространенных случаях неплохо заранее знать всем участникам сделки.
«Бывает, что наниматель вводит в заблуждение собственника объекта. Происходит это обычно следующим образом: оговариваются условия найма на длительный срок, например, не менее года, наниматель получает значительную скидку, заезжает в объект, а к концу, скажем, летнего сезона съезжает, мотивируя свои действия чем угодно, чтобы любыми правдами и неправдами вернуть сумму депозита. Но даже и при невозврате этой суммы наниматель обычно все равно в выигрыше. Другая ситуация: арендодатель сдает объект на длительный срок, берет большую плату вперед, а по прошествии какого-то времени сообщает нанимателю, что обстоятельства сильно изменились, ему теперь негде жить, а денег у него уже нет, но он вернет их обязательно через какое-то время. При этом что-то сделать достаточно тяжело: заявление в полицию не подойдет, так как состава преступления нет, поскольку собственник не отказывается отдавать деньги и не прячется. Остается решать вопрос через суд, но и это спасает мало, поскольку денег у собственника все равно нет, и даже получив на руки решение суда и исполнительный лист, возникают проблемы с исполнением этого решения», – рассказывает Кирилл Брюлин.
Чтобы не попасть впросак – изучайте документы и не забывайте об интуиции
Дмитрий Соловьев отмечает: «При оформлении собственник и арендодатель обязательно должны быть внимательными и хотя бы минимально юридически подкованными. В идеале – обоим нужно иметь для сопровождения грамотного специалиста. Неустойки (желательно, для обеих сторон), правильное авансирование и обеспечение материальной ответственности, наконец, грамотный договор – залог спокойствия и хорошего настроения для всех. Самые распространенные ошибки – это именно игнорирование вышеперечисленного. Не забудьте спросить у хозяина про наличие коммуникаций и договоритесь о том, кто оплачивает коммунальные счета и финальную уборку объекта. Также многие совершают очень серьезную ошибку, безответственно относясь к внесению денежных средств. Убедитесь, что принимает их надлежащее лицо. Если это хозяин – проверьте документы, подтверждающие собственность, поговорите с соседями – получите максимум информации. Если объект сдается через агентство – убедитесь в правильном оформлении полномочий (спросите про договор с собственником, поинтересуйтесь надежностью агентства – входит ли оно в профессиональные объединения (Ассоциация риэлторов, Палата недвижимости, Российская Гильдия риэлторов и др.), застрахована ли профессиональная ответственность и т.п.)».
«Универсального способа избежать всех неприятностей не существует. Нужен сугубо индивидуальный подход в каждом отдельно взятом случае, и, как бы странно это не прозвучало, необходимо доверять своей интуиции. Нашелся замечательный объект, все устраивает, но не нравится, как ведет себя собственник, или нашелся наниматель, вроде бы солидный, но ощущение странное, или у собственника есть документы на объект, но нет ни одного документа, удостоверяющего его личность, хотя он клянется, что в следующий раз все привезет, – все это сигналы, к которым стоит прислушаться и еще раз внимательно проанализировать все плюсы и минусы данного объекта или потенциального участника сделки», – говорит Кирилл Брюлин.
Будьте внимательны, выбирайте дачи и дачников с осторожностью – и летний отпуск будет тем, чем он и должен быть – отдыхом!
