Самые современные, престижные и респектабельные деловые центры класса А в лучших районах Москвы, которые всегда ориентировались на крупных и успешных арендаторов, в последние годы начали предлагать в аренду небольшие офисы размером 8-15 кв. м или даже рабочее место площадью 2-5 кв. м с одним столом. Это нововведение стало пользоваться спросом. «Лучше меньше, да лучше» – такой выбор делают некоторые начинающие предприниматели, для которых расположение, уровень сервиса и класса здания важны для успешного начала. Есть и те, кто выбирает самое дешевое для разумного и экономного стартапа. Что сегодня происходит в сегменте аренды маленьких офисов?
Потери в цифрах
Часто событие наступает в результате нескольких причин, совпавших во времени. Стагнация экономики, осложнение отношений с западными странами, рост оттока капитала, особенно в 1-м полугодии 2014 года, отразились на всех секторах рынка недвижимости, но особенно на коммерческом, который чувствителен к любым изменениям в экономике. Сегмент аренды офисов – не исключение. По данным агентства Colliers International, аренда офисов в Москве за год подешевела на 10%. Спрос снизился, по разным данным, на 20-30%. Снизилась и средняя стоимость аренды: если в 2013 году она составляла 830 $ за кв. м в год, то в первом полугодии 2014 г. – 750 $. В среднем в Москве простаивает около 15% свободных офисных площадей, в зданиях класса А – 28%, в деловом центре «Москва-Сити» – 39%. В дополнение к свободным площадям к концу года предполагается выставить на рынок аренды около 1,2 млн кв. м в новых бизнес-центрах города, из которых 0,5 млн кв. м уже введены в эксплуатацию. При этом некоторые крупные европейские и американские компании сворачивают деятельность в России и съезжают из арендованных помещений. В первую очередь это коснулось бизнес-центров класса А. Постепенно начинается новый этап развития рынка офисной аренды.
Из крупных арендаторов наиболее устойчивыми традиционно оказались компании, работающие на сырьевом и энергетическом рынках или обслуживающие нефтяные и газовые компании; финансовые и административные отделы крупных холдингов и ритейлеров, а также компании, получающие финансирование из бюджета или государственных корпораций. Хотя, как считает Александр Кулагин, руководитель проекта Findspace.ru, и в этом случае говорить о сохранении уверенного спроса преждевременно – в условиях, когда аренда может быть экономически нецелесообразной.
Остальные арендаторы более зависимы от инвестиционного климата в стране и стабильности экономики, что влияет на уровень спроса и изменение арендных ставок в конечном счете.
О маленьких офисах
Несмотря на общее падение спроса и снижение цен, многие специалисты отмечают, что спрос на небольшие по площади офисы (до 50 кв. м) остается по-прежнему высоким.
Так ли это? Кто и почему снимает маленькие помещения? Стартап? В результате сокращения крупной фирмы или снижения ее расходов? Для каких видов деятельности? С этими вопросами мы обратились к экспертам по коммерческой недвижимости.
Александр Кулагин: «Спрос на маленькие помещения был и есть, аналогично с «однушками» в жилой недвижимости. Все описанные цели, уместны: сокращение расходов, стартап, сокращение персонала, плюс смена стратегии развития компаний с экспансии на удержание и нишевость. Относительно деятельности и технологий, скорее отражает тенденции на рынке (сокращение розницы, сокращение оффлайн посредничества, как случилось с турфирмами, например, и развитие технологий, ухудшение транспортной ситуации и децентрализация рабочей силы) - иррелевантно, на мой взгляд».
Сергей Заставный, директор агентства «Горбюро Недвижимости»: «Офисные помещения до 50 метров – одни из самых востребованных. Пока рано говорить, что крупные фирмы переезжают на такие площади в целях экономии. Это явно не их сегмент. Интерес к площадям до 50 метров проявляют небольшие фирмы, которые только начали свою работу или не договорились о снижении цены со старым арендодателем. Сфера деятельности самая широкая – особой привязки к этому нет».
Светлана Розум, руководитель компании «Мир офисов»: «На маленькие площади всегда был и будет большой спрос, кто-то развивается, кто-то уменьшается в размерах площадей. Сегодня этот сегмент особенно пользуется спросом в связи с государственной поддержкой малого бизнеса. Многие сектора предпринимателей решили самостоятельно организовывать развитие своих компаний. И идут по своему намеченному пути. Особенно пользуются спросом они у туристических фирм, но здесь влияет доступность от метро. Для компаний-программистов и интернет-компаний влияет стоимость Интернета».
Сегодняшние цены
Как правило, чем меньше по площади офис, тем выше стоимость квадратного метра в год. На цену влияет класс здания и его происхождение (современный бизнес-центр, старое административное здание или бывший институт), расположение, качество отделки помещений, инженерное оснащение, набор сервисов и услуг.
На сегодняшний день снять небольшой офис (от 10 до 50 кв. м) в бизнес-центре класса А в центре Москвы будет стоить от 700 до 3 000 долларов за квадратный метр в год; в бизнес-центре класса В или административном здании в пределах ТТК – от 400 до 800 долларов, в здании класса С, на окраинах Москвы или более отдаленных от метро районах – от 300 до 500 долларов.
В поисках самого дешевого варианта начинающий предприниматель может найти, например, 7-метровую комнату в районе Петровско-Разумовской в реконструированном офисном комплексе класса С всего за 5 800 рублей в месяц или комнату 12 кв. м в бизнес-центре класса С «На Электролитном» за 12 000 рублей в месяц. Такими вариантами интересуются фирмы, не зависящие от потока посетителей, – для размещения бухгалтерии или администрации; посредники, большую часть времени занятые прозвоном клиентов и организацией поставок и продаж; одиночные предприниматели, для которых экономия на первом этапе – самый важный фактор.
Самый популярный и востребованный сектор – средние по цене офисы. В хорошо расположенных бизнес-центрах класса В почти все маленькие офисы заняты. Они могут быть интересны для небольших колл-центров, рекрутинговых агентств, туристических, риэлторских и компьютерных фирм, административных отделов производственных фирм и поставщиков, а также для представительства компаний из других регионов. Например, можно снять 15-метровую комнату рядом с м. «Парк Культуры» в административном здании за 20 000 руб. в месяц, комнату 14 кв. м рядом с м. «Коломенская» в деловом центре класса В за 29 000 руб. в месяц или маленькую комнату 7 кв. м во флигеле здания у м. «Смоленская» за 21 700 руб. в месяц.
Неожиданным оказался интерес к небольшим комнаткам в самых лучших и дорогих деловых центрах класса А. Их снимают не только для представительств региональных компаний, но и одиночные бизнесмены, в том числе начинающие, для которых престиж и место играют первостепенную роль, например, адвокаты, юристы, финансовые консультанты, брокеры и другие специалисты высокого уровня. В поисках наилучшего варианта они могут выбрать, например, офис 13 кв. м в бизнес-центре класса А у м. «Смоленская» за 62 800 руб. в месяц, 15 кв. м в БЦ Lotte Plaza за 91 800 руб. в месяц, даже комнатку 5 кв. м за 55 000 руб. или 10 кв. м за 110 000 в месяц в одном из самых лучших деловых центров России – «Москва-Сити», где будут не только высокоскоростной Интернет с доступом к WI-FI, городской номер и IP-телефония, офисная мебель с мягким диваном, но также кулер, телевизор, музыкальный центр и кофемашина, а в цену будут включены все коммунальные услуги и круглосуточная охрана.
Еще меньше: аренда рабочего места
Арендовать совместно с независимыми единомышленниками одно офисное помещение, разделив его на отдельные рабочие места и обеспечив всей необходимой оргтехникой, придумал в 2005 году американский программист Бред Ньюберг. Он же ввел понятие «коворкинг» – работающие вместе. В 2008 году коворкинг-центры появились в России – сначала в Санкт-Петербурге, а потом в Москве. Аренда отдельных рабочих мест не сразу, но все же стала популярной, а на рынке появилось понятие «мини-офис», под которым и подразумевали коворкинг, или рабочее место в open-space помещении. В 2012 году к частным инвесторам, создающим коммерческие центры, присоединилось и Правительство Москвы по инициативе Департамента науки, промышленной политики и предпринимательства. Так появилась программа «Москва: Коворкинг 2.0» и первый государственный коворкинг-центр – «Клуб Нагатино» в здании бывшей мебельной фабрики. Было организовано 100 рабочих мест, открытых 24 часа по будням и с 9 утра до 9 вечера по выходным. Снять там рабочее место можно на длительный срок от 5 900 рублей в месяц или кратковременно, за 150 руб. в час или 400 руб. в день. Бесплатно организуются семинары и разные мероприятия. Городские власти планируют открыть еще несколько подобных центров.
Среди частных коворкинг-центров можно выделить дизайн-завод «Флакон» рядом с м. «Дмитровская», где двухуровневый зал 400 кв. м вмещает 72 рабочих места стоимостью от 11 000 руб. в месяц; «Рабочую станцию» рядом с м. «Ленинский проспект», которая приглашает дизайнеров, программистов, фрилансеров и всех начинающих предпринимателей снять рабочее место от 13 000 рублей в месяц.
Бизнес-центры также предлагают в аренду рабочие места, например, в деловом центре класса А «Воздвиженка Центр» можно снять часть комнаты размером 10 кв. м за 39 000 руб. в месяц. В «Москва-Сити» рабочее место в стандартном open-space офисе на 5-6 человек обойдется в 25 000 руб. в месяц, а место в vip-офисе с диваном и креслами для посетителей будет стоить 35 000 рублей в месяц, причем в эти цены включено пользование переговорной в течение 10 часов в месяц и все коммунальные платежи.
Сергей Заставный позитивно оценивает спрос в сегменте мини-офисов: «Коворкинг привлекателен именно для стартапов или для микро-компаний. И в целях экономии, и в целях знакомства и общения близких по духу людей».
Действительно, среди положительных моментов работы в коворкинг-центрах арендаторы отмечают возможность общения друг с другом, обсуждения идей да и просто создания рабочей атмосферы, которой некоторые фрилансеры в силу своего характера или семейных обстоятельств не могут добиться дома.
Александр Кулагин: «Коворкинг перспективен на российском рынке и сейчас набирает обороты, поскольку (а) позволяет сократить расходы, что стало задачей №1 в фазе кризиса и (б) создает рабочую атмосферу, что важно для отвлекающихся стартаперов при многозадачности. Но если для последних скорее речь идет об открытых пространствах среди себе подобных, создавая соревновательную составляющую, то для стартовавших или спиноффовых бизнесов - кабинетно-офисная нарезка с общим ресепшеном, переговорными, кухней, с решенными эксплуатационными задачами в виде уборки, охраны, коммуникационных сетей и компьютерной периферии».
Взгляд в 2015-й
Аналитики и специалисты по коммерческой недвижимости высказывают разные точки зрения по поводу будущих цен на аренду офисов. Одно можно сказать определенно: никто не предсказывает ощутимого роста цен в будущем году, особенно для крупных офисов в деловых центрах высшей категории. Одни более осторожны в прогнозах, говоря о сохранении нынешних ставок с учетом инфляции, другие ожидают падение, и даже значительное – до 30% к концу 2015 года.
Сергей Заставный отмечает, что «лето – не самый лучший период для оценки деловой активности в этой сфере», но предполагает, что, «судя по происходящему, правы скорее те, кто предвещает падение цен на рынке. Хотя сегмента рассматриваемых помещений это коснётся в меньшей мере».
Александр Кулагин уточняет: «Цены на аренду будет прямо пропорциональны динамике экономики и показателю ВВП. Если санкции против экономики РФ продолжатся и мировая экономика продолжит стагнацию, то неизбежно и падение цен на аренду офисных помещений. В этом случае цифра до 30% звучит правдоподобно, и чем больше площадь офиса и выше премиальность, тем больше процент падения. Возможно в этих условиях хорошо продуманные коворкинговые пространства и не упадут в цене».
