недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/АрендаГород

Аренда жилья: состоится ли «высокий сезон-2016»?

15 850 15
Аренда жилья: состоится ли «высокий сезон-2016»?
Похоже, не сбудутся чаяния арендодателей, ожидающих характерного осеннего скачка цен на рынке недвижимости. Стоимость рентных квартир падает, хоть и не значительно, и даже привычный сентябрьский наплыв студентов и трудовых мигрантов в крупные города не в состоянии радикально изменить ситуацию.

Похоже, не сбудутся чаяния арендодателей, ожидающих характерного осеннего скачка цен на рынке недвижимости. Стоимость рентных квартир падает, хоть и не значительно, и даже привычный сентябрьский наплыв студентов и трудовых мигрантов в крупные города не в состоянии радикально изменить ситуацию.

Осенний скачок цен в столице был явлением характерным и стабильным на протяжении многих лет. У «высокого сезона» аренды были свои неписаные правила: наплыв желающих гарантировал сокращение времени экспозиции квартир до фантастически приятных для собственника сроков (квартиры буквально «улетали» в день подачи объявления) и провоцировал рост цен на 15-20%, а в некоторых случаях, при особо удачных параметрах квартир, и на 30%.

Сегодня характерные осенние подвижки рентного сектора откорректированы необычностью ситуации на рынке недвижимости в целом. Предложение значительно превышает спрос. Мы обсудили с экспертами рынка вероятность сезонных перемен – вырастут ли цены на аренду в сентябре в Москве, Санкт-Петербурге и некоторых других крупных городах страны?

В преддверии «высокого сезона»

За последний год арендные ставки в столице снизились, хоть и не существенно. Ниже приведены таблицы, предоставленные Департаментом аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость». Из приведенных данных видно, как снижались ставки по всем категориям квартир во всех столичных округах.




На cian.ru в августе 2016 года есть сразу несколько бюджетных предложений. В частности, таким можно считать однокомнатную квартиру без мебели на 13-м этаже 14-этажного дома в Южном Бутово, в 12 минутах езды от метро «Бульвар Дмитрия Донского». Квартира сдается по цене 17 тысяч рублей в месяц, при этом собственник готов «завезти туда холодильник и кухонную мебель».

В десяти минутах езды от метро «Петровско-Разумовская», в районе Западное Дегунино (Коровинское шоссе, 29а), можно снять однокомнатную квартиру на 3-м этаже 5-этажного дома за 18 тысяч рублей. Жилье укомплектовано  «бабушкиной мебелью», в минимальном объеме представлена бытовая техника, зато в квартире есть балкон.

Еще в пределах кольцевой линии метрополитена столицы экспонируется однокомнатная  квартира на 4-м этаже сталинского 6-этажного дома всего за 26 000 рублей. Описание вдохновляет: «Сдается чистая, светлая квартира, высокие потолки 3,2 м, красивые большие окна во двор, тихий двор со сквером и детской площадкой. Квартира полностью меблирована».

Итак, на рынке иногда мелькают варианты по весьма привлекательным ценам, о которых до кризиса никто и не слышал. Но, как известно, единичные случаи – это лишь «исключения, подтверждающие правило» и ориентироваться следует не на них, а на среднестатистические показатели на рынке.

Что готовит осень?

Андрей Коптелов, директор Центра экономических исследований университета «Синергия», считает, что в этом году рынок аренды жилья переживает непростое время, ставки аренды упали еще ниже, а срок экспонирования сдаваемой недвижимости еще увеличился:

– В сентябре рост цен маловероятен, август оказался хуже июля. Увеличение деловой активности в сентябре будет нивелировано уменьшением предложений по краткосрочной аренде от жителей, которые сдают квартиры, уезжая на лето на дачи. Рост предложения дешевого арендного жилья в Подмосковье снижает цены на аренду в Москве, и этот тренд будет главным в ближайший год.

Несколько иной точки зрения придерживается Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость»:

– «С наступлением осени, а значит, «высокого» сезона, мы ждем увеличения спроса. С учетом того, что в настоящее время спрос и предложение наиболее экономных вариантов практически сравнялись, вполне реалистичным выглядит небольшое подорожание востребованных объектов – примерно на 7-10%». Заметьте – речь идет лишь о наиболее востребованных объектах. Владельцы всех остальных квартир, учитывая статистику последних двух лет, могут забыть об увеличении арендной ставки.

В прошлом году активный сезон на рынке аренды московских квартир был ознаменован небольшим повышением спроса и увеличением количества сделок, но не повышением цен – в сентябре стоимость осталась прежней. В целом за последние два года рост заинтересованности потенциальных квартирантов означает для наймодателей, что увеличивается вероятность избежать простоя их объектов и потери денег. Сегодня мы не можем говорить о кардинальных изменениях в доходности аренды, даже в «высокий» сезон. Удалось быстро сдать квартиру – это и есть прибыль.

Ситуация в регионах

В той или иной степени осень остается вехой на рынке недвижимости для всех регионов России. Наши эксперты оценили положение дел в нескольких крупных городах страны, включая северную столицу.

Урал и Сибирь

Лидия Ратникова, руководитель пресс-службы портала N1.RU:

– По нашим данным, основное падение цен на аренду пришлось на 2015 год. Тогда по ряду городов, например, Новосибирску, Красноярску, Перми, снижение составляло 12-18% в среднем. Летом 2015 года даже приближение делового и учебного сезона не принесло ожидаемого роста, цены замерли и не росли вплоть до декабря-января.

В августе 2016 цены немного идут вверх, начало сезона оживило рынок, но ожидать заметного скачка вряд ли придется. Повышения более чем на 5-7% не произойдет, условия на рынке диктует арендатор.

Ситуация с количеством арендных квартир отличается в крупных городах регионов. Например, в Екатеринбурге предложение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года снизилось на 20%, тогда роста ставок не было даже в приближении к учебному сезону. Сейчас же, в августе 2016-го, арендные ставки в городе демонстрируют рост второй месяц подряд: в июне прибавка составила 1,5% относительно мая, в июле – еще 3% к показателям июня. При этом количество просмотров объявлений, по нашим данным, выросло на 25% за месяц. Вероятно, выставленные для аренды квартиры сейчас пользуются достаточно высоким спросом, но и предложение остается высоким.

В Челябинске, Новосибирске и Красноярске предложение продолжает расти, но уже не такими темпами, как в 2015-м. Многие арендодатели снизили цены просто до минимума. Такая ситуация, например, очень ярко проявилась в Челябинске.

Тюмень

Анна Моисеева, аналитик федеральной риэлторской компании «Этажи»:

– В Тюмени в середине августа средняя арендная ставка на рынке аренды жилой недвижимости сложилась на уровне 19 133 руб./мес. Стоимость средней цены увеличилась по сравнению с июлем на 1,5 раза из-за сезонного повышения активности. На данный момент мы можем говорить о пике спроса на аренду, поскольку в Тюмень с августа по октябрь приезжают абитуриенты, студенты, командировочные.

В сентябре по отношению к августу существенного «скачка» цен не ожидается, однако рост арендной ставки возможен в пределах 2-3%. Наибольшим спросом неизменно пользуется центральная часть города: районы Драмтеатра, КПД, исторического центра, Дома печати, Дома обороны, а также районы восточной части – МЖК и тюменские микрорайоны. Повышен уровень спроса на 1-комнатные квартиры в ценовых диапазонах от 10 до 15 тыс. руб./мес., на 2-комнатные – от 14 до 20 тысяч рублей 3-х комнатные и многокомнатные квартиры занимают всего 12% в общем объеме сделок на рынке и сдаются по цене от 20 до 30 тысяч рублей.

Что касается небольших городов Тюменской области (Тобольска, Ишима, Ялуторовска), то рынок аренды здесь находится в стабильном состоянии, без резких перепадов в цене и предложении. Чаще всего жители области снимают 1-2-комнатные квартиры, 3-х и 4-комнатные считаются неликвидными: сдать их практически невозможно.

Санкт-Петербург

Андрей Коптелов  склонен характеризовать ситуацию на арендном рынке в Петербурге достаточно оптимистично: «В Санкт-Петербурге рынок арендного жилья чувствует себя чуть лучше московского, и это связано с переводом офисов крупных государственных монополий вместе с их сотрудниками в северную столицу».

С оптимизмом смотрят на динамику цен на аренду и в агентстве «Петербургская Недвижимость». Светлана Алексашина, менеджер департамента аренды:

– Уже сегодня мы наблюдаем оживление, которое свойственно второй половине августа и сентября. На спрос влияет появление сотрудников крупных компаний, переехавших в Петербург на работу.

Ставки аренды немного подросли – в среднем к цене добавилось порядка 1000 рублей. Осенью еще возможен совсем небольшой рост – в этих же пределах. Однокомнатные квартиры в среднем сдаются за 19-20 тысяч рублей плюс КУ. За 18 тыс. руб.+КУ квартиру в популярном у арендаторов Московском районе также можно найти, но это будет «бабушкин» ремонт и мебель, и само жилье будет находиться далеко от станций метро.

Что делать арендодателям в новых условиях?

Итак, рынок аренды изменился. Как быть успешным рантье в сложившихся условиях или, как минимум, удержаться на плаву? Наши эксперты охотно поделились советами.

Самый главный из них – держать руку на пульсе рынка аренды, адекватно и без истерики реагируя на закономерное снижение арендных ставок.

Квинтэссенция рыночной мудрости прозвучала недавно в одном из комментариев на Realty.dmir.ru – специалист по недвижимости Лариса Гусева пишет: «Своим клиентам всегда объясняю так: сдаёте чуть ниже рыночной цены – вы выбираете нанимателей. Сдаете по рыночной цене – выбирают вас. Сдаете выше рынка – будете брать тех, кого никто не берет».

Лидия Ратникова уверена, что демпинговать хозяевам недвижимого имущества нужно лишь до определенной черты, за которой начинаются уже малонадежные квартиранты. Ее совет арендодателям в непростые сегодняшние времена звучит так: «Следует обязательно заключать договор с квартирантами, даже если это ваши знакомые. Прописывать все условия, прилагать фотографии обстановки и техники в квартире, оговаривать все правила и выплаты в случае порчи имущества».

Подводя итоги нашему обсуждению, следует констатировать факт: даже владельцы самых популярных для аренды в Москве и Санкт-Петербурге однокомнатных квартир в непосредственной близости от метро могут рассчитывать лишь на доход в размере 6-8% годовых от стоимости объекта. Осенний скачок цен, по мнению большинства аналитиков, будет несущественным: наплыв потенциальных арендаторов повлияет лишь на сроки экспозиции рентных квартир, причем в каждом ценовом сегменте по-разному.

Комментарии 15
Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 сентября 2016, 19:36

Дорого сдаются, квартиры, которые сдают реальные специалисты. Сейчас уже не прокатывает сдать на "абы-лишь бы подороже"- обычно таким образом квартиры застрявают и сдаются еще дешевле рынка, и таких квартир большинство на рынке...

Ответить
Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 сентября 2016, 19:39

И что значит "сезон"? Он и в прошлом году был, правда в сокращенных временных рамках- порядка 3-х недель.
И также, никто из специалистов не отметил, что государство в купе с ВУЗами уже постепенно наводит или навело ситуацию с общежитиями. Во многих учереждениях студенты живут во вполне комфортных условиях, ежели это было годами ранее....

Ну не знаю... по-моему, все это досужие рассуждения и не более. Я плотно арендой не занимаюсь, но то, что у меня было в августе улетело "на ура" и примерно на 10% дороже, чем оно сдавалось в прошлом году.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
7 сентября 2016, 20:07

Ирина Владимировна, у нормального агента на аренде сезон круглый год))) У меня все месяцы ровные, не могу выделить ни один как "сезон"

Вероника7 сентября 2016, 15:46

Правда все в статье. Аренда дешевеет с каждым днем. Еще четыре года назад мы сняли однушку за 40, сейчас за 43 трешку ближе к метро.
Три недели назад смотрели для себя двушку у метро, хозяйка выставила цену 55тыс, потом 50. Я сказала, что если это будет 45 то я подумаю. Но хозяйка не захотела. Итог, мы себе квартиру нашли более подходящую и за меньшую стоимость, а та квартира и по сей день на циане, только уже за сорок висит и никто ее не снимает. Те арендодатели, которые все еще не понимают происходящее и задирают цены, сдают свои квартиры по несколько месяцев и более, а потом вынуждено снижают планку, таким образом теряя доход из-за простоя квартиры.

Ответить
Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
7 сентября 2016, 20:05

Еще год как минимум продержится тот темп ввода в эксплуатацию нового жилья, поэтому выбор будет все более шире и цены приемлемее.

Дмитрий8 сентября 2016, 7:32

Такая ситуация сейчас не только на рынке аренды, но и продажи квартир. Тот из продавцов, кто умерил свои необоснованные аппетиты и сбросил цену - тот продал квартиру и вышел "в деньги". А те, кто живёт вчерашним днём, тот так и сидит на своих неликвидных квадратах.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 сентября 2016, 14:56

Дмитрий, отчасти Вы правы. Только вот рынок аренды зависим от большего количества факторов. Все таки в продажах приобретают фактически стены, а арендуют квартиры уже с полным комплектом той же мебели и техники.

Вероника8 сентября 2016, 16:28

Да, и еще критерии выбора квартиры для аренды более гибкие, чем для покупки. "На века" жилье выбирают более точно и тщательно. Например, если мне нужна квартира именно в этом районе, в новостройке, на этаже не ниже пятого, с балконом, комнатами попросторнее, с парковкой или гаражом. То в обжитом районе, где нет свежих масштабных строек, выбор сокращается до нескольких домов и предложений не так много. В случае с арендой, все гораздо более гибко. И действительно порой играют роль не фундаментальные параметры жилья, а именно ухоженность квартиры и пригодность для проживания. А какой там метраж, этаж и т.д. уже не слишком важно. В случае с продажей, стоимость квартиры можно разложить на вполне конкретные характеристики и просчитать стоимость. И если квартира идеально подходит для покупателя, то продавец может и диктовать свою цену, несмотря на то что по характеристикам ее стоимость ниже.
У арендодателей такой возможности сейчас точно нет. Потому как предложений на рынке достаточно.

Вероника8 сентября 2016, 16:31

Мне например нужна была квартира двух-трехкомнатная, пригодная для проживания, но (это было самое сложное условие в пределах одного квартала ( детский сад там у ребенка). Но поиски я потратила 10 дней. Просто сама мониторила этот квартал на циане, несколько раз в день обновляя страницу. Причем выловила предложение напрямую от арендодателя, то есть еще на выгодных условиях. Если бы критерий месторасположения был чуть-чуть пошире (просто "в 5 минутах от метро" например) я бы выбрала (повторюсь, именно выбрала, искать бы не пришлось даже) за два-три дня максимум! Вот такой сейчас рынок аренды.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 сентября 2016, 16:46

Виктория, все что Вы написали о параметрах- это параметры "уюта", мало иметь квартиру в новом доме, ее нужно в добавок так обустроить, чтоб арендатора она не оттолкнула.
В Санкт-Петербурге с этим тяжело, у нас на "авось" сдается много квартир, они безвкусны и холодны.... печально очень....

Вероника8 сентября 2016, 20:16

Вы совершенно правы, Михаил! И вот мне почему-то кажется, что если бы я была специалистом-риэлтором и мой товарищ попросил бы меня сдать его квартиру, то я бы прежде всего, посмотрела ее, сказала товарищу за сколько ее реально можно сдать,что в этой квартире необходимо добавить или убрать, чтобы ее привлекательность возросла для арендатора. И кто его целевой клиент (семья, одиночка, студенты и т.д. И если такая аудитория моего товарища не устраивает, а он хочет другого арендатора, то опять-же порекомендовала что сделать, чтобы его привлечь по более выгодной для арендодателя цене. Вот что такое на мой взгляд работа человека (как бы его не называли) который стремится сдать выгодно и хорошо квартиру. А не тупо разместить объявление с фотографиями, которые прислал арендодатель и потом через три раза снимать трубку и говорить, что сегодня и завтра ты занят и показать квартиру не можешь и перезвонишь позже. Ну и естественно не перезванивать потенциальным клиентам.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 сентября 2016, 21:53

Вероника, снимаю квартиры только сам, фотографиями собственников уже сто лет не пользовался, это им на память они остаются.
А по поводу привлекательности....... 1 из 5 арендодателей прислушивается к рекомендациям, остальным все равно. Тут чаще ругаешься, чтоб квартира после съезда прошлых арендаторов убрана и намыта была.

Вероника8 сентября 2016, 22:27

Ну, вот по поводу уборки опять-же. Честно, я тут вообще не понимаю в чем проблема. Будь я арендодателем, заплатила бы клинерам 3-5 тыщ рублей, чтобы вымыли квартиру хорошо. Я считаю, что это небольшие траты, зато сияющая чистотой квартира, идеальные окна, санузел и кухня это половина успеха.

Дмитрий Листов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 сентября 2016, 8:41

Цены будут падать на всё!!!

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru