недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/АрендаГород

Большая квартира как источник дохода

12 303 7
Большая квартира как источник дохода
Предположим, у вас есть просторная квартира (от 120-200 кв. м и больше) в центре мегаполиса (или недалеко от центра), в хорошем, отремонтированном доме с оригинальной архитектурой, желательно на первом этаже здания. Можно, конечно, сдать ее отдельной семье по рыночным расценкам, а можно попытаться превратить процесс ее эксплуатации или сдачи в аренду в постоянный, достаточно доходный бизнес, при важном условии: если ваш город является центром высокой туристической и бизнес-активности, и в нем живут (или его посещают) достаточно платежеспособные граждане.

Предположим, у вас есть просторная квартира (от 120-200 кв. м и больше) в центре мегаполиса (или недалеко от центра), в хорошем, отремонтированном доме с оригинальной архитектурой, желательно на первом этаже здания. Можно, конечно, сдать ее отдельной семье по рыночным расценкам, а можно попытаться превратить процесс ее эксплуатации или сдачи в аренду в постоянный, достаточно доходный бизнес, при важном условии: если ваш город является центром высокой туристической и бизнес-активности, и в нем живут (или его посещают) достаточно платежеспособные граждане.

Самые доходные бизнесы, как известно, - подпольное казино, бордель или склад контрабанды, но мы не будем рассматривать криминальные способы заработка, поскольку они и незаконны, и недолговечны. Рассмотрим легальные варианты.

Мини-гостиница, или туристический хостел

Вообще-то идея хостелов не нова, только раньше они назывались пансионами, и были достаточно распространены как в России, так и за границей. В пансионах комнаты сдавались одиноким жильцам или семьям на любой (как правило – длительный) срок. Хозяйка такого «общежития» предлагала постояльцам услуги стирки, уборки номеров и приготовления пищи. Можно было договориться о завтраках или о том, чтобы столоваться весь день, на полном пансионе. Сегодня этот довольно перспективный вариант использования жилых помещений становится все более популярным в российских городах с большим потоком туристов, в основном, конечно, в Москве и в Санкт-Петербурге, а также в курортных городах. Очевидно, что чем ближе расположена мини-гостиница к историческому центру города, тем выше ее посещаемость и дороже арендная плата. На сегодня для хостелов характерна рентабельность около 30%, при чистой прибыли в размере 1 млн рублей в год. Квартиру, сдаваемую под хостел, можно оставить юридически в жилищном фонде, не переводя ее в статус коммерческого помещения. Просто оформляется долгосрочный договор аренды между собственником недвижимости и юридическим лицом, управляющим мини-отелем. В уставе этой организации должен быть прописан пункт о сдаче внаем меблированных комнат по ОКВЭД 55.23.3. При этом удастся сэкономить до 35% на стоимости жилищно-коммунальных услуг и сохранить уровень имущественного налога для жилых помещений, который, как уже было сказано, существенно ниже, чем у коммерческих.

Апарт-отель подразумевает в своем устройстве несколько комнат-номеров, оборудованных кроватями, холодильниками, телевизорами, минимальным набором мебели и собственными санузлами, а также общее помещение кухни-столовой. Хостел – предприятие, с коммерческих позиций, более выгодное, так как в нем сдается не комната целиком, а койко-место. Двухэтажных кроватей в одной комнате можно поставить много, но стоимость для клиентов спального места обходится дешевле, а проходимость и эксплуатационный износ помещения и оборудования у хостела, разумеется, выше. Тем не менее, хостелы пользуются большой популярностью у путешествующей молодежи и туристов, которым нужно просто где-то комфортно переночевать 1-2 ночи. Хостелы всегда оборудуют стиральными машинами, холодильниками, кухонной и бытовой техникой, двумя раздельными санузлами/душевыми – для мужчин и женщин, системой внешнего видеонаблюдения, сейфом, телефонной линией, интернет-связью и Wi-Fi.

Чем необычнее и эффектнее дизайнерское оформление хостела, тем быстрее будет расти его популярность: молодые посетители по достоинству оценят любой креатив. В оформлении апарт-отеля клиенты оценят добротность мебели, хорошее качество отделки помещений.

Считается, что оптимальный размер помещения под хостел: от 120-200 кв. м до 500 «квадратов». Средняя ставка аренды трехкомнатной квартиры эконом-класса в Москве сегодня составляет около 60-100 тыс. рублей в месяц. Если же сдавать в аренду 20 спальных мест по 1000 рублей в сутки, то совокупная выручка составит более полумиллиона рублей в месяц, при условии 80%-ной загрузки и без учета эксплуатационных затрат. Как видим, доходность хостела, открытого в просторной трехкомнатной квартире или в двух соседних, соединенных общей дверью квартирах, в три-четыре раза выше доходности обычной сдачи в аренду помещений, рассчитанных на проживание отдельной семьи.

Есть еще один вариант сдачи квартиры в «поквадратную» аренду – устройство мини-общежития с довольно сложной, тщательно продуманной перепланировкой, где каждый жилец, за счет системы перегородок, имеет собственное небольшое пространство с кроватью, полками, шкафом, тумбочкой и даже маленьким телевизором. В такие общежития охотно заселяются студенты, рабочие крупных компаний, приехавшие из других городов на заработки в столицу, и просто компании молодых людей, хороших знакомых, легко уживающихся друг с другом. В подобных общежитиях часто есть общее помещение, где все собираются для общения или совместной трапезы, коммунальные платежи и аренду жильцы собирают вскладчину, и живут в подобных лотах или разделенных на «закутки» квартирах люди годами. Зачастую до тех пор, пока не обзаводятся собственными семьями с детьми.

Постоянная ротация посетителей, положительно влияющая на доход собственника, одновременно является и минусами хостелов и мини-гостиниц. Люди попадаются разные – иногда не слишком адекватные, буйные или нечестные, всегда имеется вероятность совершения гостями небольших бытовых правонарушений, мелких краж или даже потасовок. Поэтому администратор хостела должен быть одновременно охранником и дипломатом, либо на эти должности придется брать дополнительный персонал. Главные расходы в хостеле складываются из частой уборки помещений, стирок, ремонта или замены испорченного оборудования, оплаты работы персонала.

Чтобы открыть в многоквартирном жилом доме частную гостиницу, владелец помещения должен взять на это разрешение у общественности, получить «добро» на общем собрании собственников жилья (не менее 65% жильцов должны дать положительный ответ).

Конечно, помещение хостела также должно иметь отдельный вход, иногда еще и дополнительный аварийный выход, быть расположенным на первом этаже здания и иметь отличную звукоизоляцию.

Такие хостелы и апарт-отели в большом количестве давно и успешно функционируют в европейских туристических городах. Наличие современного сервиса дистанционного бронирования спальных мест и номеров через Интернет работает на рост популярности данного вида услуг. В Москве и Санкт-Петербурге хостелы сегодня можно сосчитать по пальцам, поэтому они недешевы, в сравнении с европейскими городами. Этот вид бизнеса для владельцев больших квартир является наиболее интересным и перспективным.

Для того чтобы официально зарегистрировать свой гостиничный бизнес, вам понадобятся следующие документы:

- Договор об аренде помещения либо документы, которые подтверждают ваше право собственности на недвижимость.
- Свидетельство о регистрации предприятия под эгидой индивидуального предпринимательства. В случае разрастания бизнеса можно будет впоследствии зарегистрироваться как юридическое лицо.
- Свидетельство об уплате единого налога (для этого потребуется встать на учет в налоговой инспекции).
- Заключение пожарной инспекции о том, что ваше помещение отвечает всем требованиям, предъявляемым службой пожарной безопасности.
- Заключение Санэпидемслужбы (СЭС) о том, что помещение мини-гостиницы соответствует всем санитарным нормам.
- Договор с компанией, которая занимается вывозом ТБО (твердых бытовых отходов).

фото: slon.ru
Фото: Slon.ruКонстантин Осинцев и Мария Тимошенко владельцы московского хостела Dom, рассказали Slon.ru о своем проекте следующее: обустройство помещения общей площадью в 450 кв. м на первом этаже жилого малоэтажного дома в Подсосенском переулке, неподалеку от м. «Курская», со своим отдельным крыльцом, обошлось им в 2012 году в 2,5 млн рублей. Оформление помещения в БТИ и получение всех документов – 10 тыс. рублей. С первого месяца работы хостел вышел на самоокупаемость. Сегодня его выручка составляет около 1 млн рублей в месяц при полной загрузке, но доход – «плавающий»: летом посетителей больше, зимой – меньше. «Коммуналка», налоги и текущие траты вместе с оплатой персонала составляют 40% от выручки, остальное – чистая прибыль. Решением о приеме гостей служит наличие подробного аккаунта у претендента в соцсетях. По страничке ВКонтакте или Фейсбуке можно составить вполне подробное и правдивое впечатление о человеке. Примерно треть гостей – иностранцы. Все, как правило, молодежь: студенты, путешественники. Гостям предлагаются завтраки. Главное в этом бизнесе – найти увлеченных работой администраторов с легким характером и создать посетителям домашнюю, непринужденную обстановку. Хорошая репутация заведения – залог успешного развития бизнеса.

Офис, арх-бюро, юридическая контора…

Свою большую квартиру с хорошим местоположением вы можете сдать под офис, например, частнопрактикующему адвокату, архитектору, художнику под мастерскую или отдать в пользование небольшой компании со штатом 10-30 человек.

Тут нужно учитывать, что арендаторы, с большой вероятностью, захотят перестроить и обустроить помещение на свой вкус. Повышенной нагрузке при этом подвергнутся места общественного пользования (туалет и кухня), а также электрические сети. Зачастую помещение предстоит оборудовать дополнительными розетками, с учетом подключения большого количества оргтехники. Соседи могут проявить недовольство шумом или большим количеством посетителей этого маленького офиса, поэтому желательно, чтобы у сдаваемой в аренду квартиры были хорошая звукоизоляция и отдельный вход.

Тем не менее, сдача квартиры под офис – дело, безусловно, выгодное, поскольку стоимость аренды в таком случае, как правило, в 2-3 раза выше, чем при сдаче внаем жилой квартиры.

Еще один плюс сдачи помещения под офис или склад: вы сможете наведываться к ним чаще, чем посещать семью, а значит, будете лучше контролировать состояние помещения. В договоре аренды, разумеется, стоит указать все нюансы и правила пользования помещением и предусмотреть досрочное расторжение сделки в случае нарушения этих договоренностей.

Салон красоты, тренинг-центр, секонд-хенд

Это – специфические заведения, предполагающие высокую посещаемость, а значит, большую нагрузку на все коммуникации, быстрый износ пола, оборудования, сантехники. При этом помещение будет жестко переоборудовано под конкретные нужды арендатора. Для салона красоты понадобятся раковины для мытья клиентских голов, много розеток для фенов и прочих профессиональных приборов, стойка ресепшена, касса, особенное освещение; для магазина – складское помещение, примерочные; для тренинг-центра, возможно, – тоже специальное оборудование и реквизит. Главная проблема, как обычно, – удастся ли сохранить мирные отношения с соседями, в противном случае вам не избежать частых нашествий разных проверочных комиссий и жалоб со стороны жильцов, а может – и закрытия заведения.

Ст. 17 ЖКРФ позволяет использовать жилое помещение для индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

То есть - в собственной квартире вы можете устроить небольшую мастерскую – вырезать фигурки из дерева, ремонтировать одежду, изготавливать шляпки или украшения из фетра и тканей, не переводя ее в нежилое помещение. Но если ваша квартира превращается в цех по изготовлению какого-то ширпотреба в промышленных масштабах, и этот процесс сопровождается шумом (стук швейных машинок, визг станков), резкими запахами (лака, растворителей и пр.), посещением большого количества людей и прочими беспокойствами для окружающих, то соседи сразу начнут проявлять возмущение, и вашему бизнесу придет конец, даже если вы законно оформили квартиру как помещение нежилое. Согласно закону, вы категорически не имеете права устраивать производство в жилом доме.

Что же касается открытия магазина в многоквартирном доме, в помещении на первом этаже с отдельным входом, то это вполне возможно - при согласии 2/3 от общего числа соседей, и это согласие должно быть заверено документально на общем собрании жильцов. И, разумеется, должны быть в порядке все требуемые документы.

Многое зависит от специфики торговой точки. Например, вы планируете открыть продуктовый магазин. С одной стороны – жильцам это будет удобно: можно спуститься на лифте в халате и домашних тапочках за молоком, хлебом и прочими товарами, не выходя на улицу. С другой стороны, продуктовые магазины, при несоблюдении санитарных норм, могут стать рассадником крыс и тараканов. Но если вам удастся убедить жильцов в том, что ваш магазин будет строго соответствовать всем нормам СЭС, соседи могут дать согласие на его открытие.

Сэконд-хенд в доме эконом-класса, хозяйственный, цветочный магазины будут, скорее всего, встречены с одобрением жильцами, как и все торговые точки, способные принести соседям практическую пользу. Чем больше в доме потенциальных пользователей вашими товарами и услугами – тем выше вероятность успеха коммерческого предприятия.

Склад или шоу-рум

Если расположение вашей квартиры является логистически выгодной точкой - в «двух шагах» от метро и центра города, такая локация может показаться интересной представителям торговли. Допустим, у некоего условного коммерсанта есть очень востребованный определенной аудиторией товар – достаточно дорогой и одновременно необъемный, желательно, не скоропортящийся и не требующий для хранения определенного температурного режима. Спрос на него стабилен и не ограничен жителями рассматриваемого округа. Тогда вы – «в дамках»! Укрепите пол, задрайте оконные щели, устройте многоуровневые стеллажи, закупите модули для хранения продукции, укрепите входную дверь, оборудуйте входную группу камерой, домофоном и – сдавайте квартиру под склад. В начале 90-х именно таким образом заработали хорошие деньги на своих коммуналках жители старого Арбата, складируя на ночь сумки и коробки с матрешками, «лакер-боксами», импортными часами, бижутерией и прочими сувенирами, сданными на хранение продавцами торговых рядов.

При этом вам потребуется перевести свое жилое помещение в статус нежилого. Непременные условия этой метаморфозы: расположение будущего склада (желательно) на первом этаже многоэтажного (многоквартирного) здания и отдельный вход. Там никто не должен быть прописан, причем квартира должна быть свободна не только от жильцов, но и от обременений (не находиться под залогом). Помещение должно быть в хорошем (не аварийном) состоянии, отапливаться, иметь все необходимые инженерные коммуникации (канализацию, водопровод), соответствовать требованиям пожарной безопасности, иметь надежную охрану и систему наружного видеонаблюдения. При этом в процессе эксплуатации не следует нарушать права и интересы других граждан (жильцов здания).

Еще один вариант заработка – сделать из своей квартиры шоу-рум (склад товара с возможностью демонстрации продаваемых образцов). Обычно сравнительно небольшое помещение под выставочные площади с дополнительным функционалом офиса арендуют коммерсанты, которые поставляют в Россию товары широкого спроса из Китая, Кореи, Сингапура, США и стран Европы. К такому помещению требования будут выше, чем к простому складу.

Вам понадобится его отремонтировать, возможно даже – сделать перепланировку, согласовав ее, если нужно, в БТИ, иметь в сдаваемой квартире как минимум два туалета, установить хорошую вентиляцию и звукоизоляцию, предусмотреть маленькую кухню, комнату для переговоров и складское помещение для хранения продукции. Заметим: административные единицы, охрана, ресепшн, витрины и другое специфическое оборудование – это уже проблемы арендаторов. Ваше дело – только предоставить помещение.

Под шоу-румы предприниматели ищут помещения в зданиях с хорошей транспортной доступностью, неподалеку от метро, желательно поближе к центру города. Арендная ставка на квартиры, которые используются под склады и выставочные залы, составляет в Москве в среднем от 100 до 400 тыс. рублей в месяц – все зависит, опять же, от близости к центру, к метро и от качества ремонта/оборудования предоставляемых площадей.

Для того чтобы ваша деятельность как арендодателя была законной, вам придется зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и, разумеется, платить налоги.

При этом, как уже было сказано, сдача квартиры в аренду под шоу-рум будет признана незаконной, если помещение не переведено в нежилой фонд. Впрочем, штраф за такое нарушение небольшой – около 1,5 тыс. рублей, а вот процесс переоформления занимает, как показывает практика, несколько месяцев. Учтите, что коммунальные платежи в помещении, переведенном в нежилой фонд, будут рассчитываться уже по другим тарифам, чем для жилого помещения, и это логично: ведь проходимость, эксплуатационная нагрузка, расход воды и электроэнергии в нем будет выше, чем если бы в квартире проживала одна (пусть и многочисленная) семья. За воду придется платить больше на 10%, за отопление – на 30%. В итоге ежемесячная плата за содержание 100-метрового нежилого помещения будет на 2-3 тысячи рублей выше, чем у аналогичной по площади жилой квартиры.

Альтернативный детский сад

Постоянный дефицит мест в государственных детских садах и нежелание родителей отдавать ребенка в большие группы способствуют развитию практики частных дошкольных учреждений. Иногда владельцы позиционируют их как досуговые или развивающие детские центры, чтобы упростить оформление и не получать лицензию в Минобразовании на частную педагогическую деятельность.

Стоит учесть, что этот вид сдачи в аренду большой квартиры – самый проблемный по многим параметрам. Постоянный шум и жесткая эксплуатация помещения – главные минусы такой затеи. Помещение частного детского сада должно быть оборудовано игровой комнатой, спальней с несколькими кроватями, кухней и зоной столовой, в идеале – раздельным санузлом для детей разного пола, кондиционером и хорошей звукоизоляцией. Опять же, помещение должно быть переведено из жилого фонда в статус нежилого. Однако стоимость аренды квартиры с таким функционалом зачастую выше, чем все рассмотренные до этого варианты.

Подводя итог нашему обзору, можно констатировать, что уровень прибыльности сдаваемой в аренду квартиры напрямую зависит от сложности проекта, количества затраченных усилий, вложенных средств и специфики выбранного направления.

Комментарии 7
Сергей Владимирович21 января 2015, 16:19

особенно рады вашему бизнесу соседи по подъезду, да и другие тоже

Ответить
Сергей Колошеев21 января 2015, 16:33

Это точно! У меня за спиной говорят такое.... Сколько раз возникали конфликтные ситуации, хотя соседей никоим образом не беспокою ни я ни мои гости, так как работаю в основном с командировочными

дпопдлпо21 января 2015, 20:21

А у нас никакому бизнесу не рады. Соседу-алкашу, нарку - пжлст, а бизнесу - как же, щас, умный какой. Кстати, "командировочные" - это удостоверения или деньги за командировку или что там. А граждане - "командированные".

Ответить
Станислав21 января 2015, 23:21

"Хостелы в Питере можно сосчитать на пальцах" - ХА ХА ХА :) . Возможно в отдельно взятом подъезде и можно их кол-во на пальцах сосчитать. Хостелы в Питере не открыл еще только самый ленивый. Отдельная комната на 2 человека может легко стоить 700 рублей (по 350 рублей с человека) в сутки. Чего уж говорить про 10-и местные :) .

Граждане, открывайте хостелы!!! Даешь 500 рублей за двухместный номер в сутки! :)

Ответить
Тимур22 января 2015, 15:55

Ну прям насмешили ))). Буквально с первых строк ))). Допустим у вас есть просторная квартира 120-200 метров в центре , да ещё и на первом этаже ))), да ее щё и с выходом на проезжую часть )))). И сидит человек думает , мучается !!!! Ну что де с ней делать ??????? Поверьте у кого есть такие квартиры , они УЖЕ ДАВНО ОПРЕДЕЛИЛИСЬ !!! и получают бабло с аренды !!!!!!! Да неплохой вариант с хостелом , только они уже как правило открыты во многих крупных городах и открывать ещё один , нужно или низкой ценой бить конкурентов или супер услугами !!!! И конечно же на хостел никак не хватит 120 метров . Тут от 300 метров нужно . Сегодня уже не котируются квартиры , переделанные на первых этажах под нежилое . Строятся огромные центры , на несколько этажей !!!! Там и проходимость бешеная и аренда стоит нормальных денег , главное успеть снять необходимую квадратуру. А квартиры на первых этажах только и видно таблички , висящие месяцами : СДАЮ ПОМЕЩЕНИЕ !!!!! . Самое выгодное сейчас это сдача картиры в аренду , жилую естественно . У 50 % населения нет собственного жилья , или человек по своей натуре путешественник , и не задерживается в одном городе долгое время .

Ответить
Тимур22 января 2015, 16:02

Окупаемость арендной квартиры , которую вы сдаёте , примерно 10 лет , я про жилую аренду говорю . Это если вы будете сдавать на долгий срок , если сдавать посуточно -это в 2 раза выгодней и естественно окупаемость составит 5 лет , но и мороки намного больше и у вас должно быть от 5 квартир . Тогда будет выгода !!!! Так-как одна и таже квартира сдаётся примерно 20 дней в месяц . 30 дней не сдаётся ни одна квартира , разве только на неё не смешная цена и она с евроремонтом и джакузи !!!)). Тогда это не выгодно собственнику , так-как цена дачи посуточно не будет превосходить цену аренды на долгий срок.

Ответить
Тимур22 января 2015, 16:17

Очень хорошая тема -детская игровая площалка !!! Где все её элементы мягкие , тоесть травмо безопасные !!!!! Дети от таких площадок просто в восторге !!!!! Естественно это площадки для возраста детей от 2 до 10 лет !!!! Сами водим нашу 2 летнюю дочь на такую площадку , цена -200 руб. В будни , 300 в вых. И празд. Находиться можешь -пока не надоест !!! Как правило это 3-4 часа . Помещение - 150 метров , высокие потолки от 3 метров , разнообразие каруселей ,обязательно 2-х этажный лабиринт ии так далее . Я пробил по атракционам - примерно 1.200.000 тысяч на все карусели , травмобезопасное покрытие пола -хватит . Но блин аренда таких помешений кусается !!!! От 50 и больше тысяч в месяц !!! + 2 девушек нужно на работу принять -это ещё 50 тысяч в месяц + за свет платить -ещё 5 тысяч и останется хрен да маненько ))). В общем выгодная тема для тех у кого собственные помещения от 100 квадратов , желательно цельное , без перегородок .

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru