Наш потребитель, привыкший к типовым панельным домам, пока не очень понимает, как можно жить на территории бывшего завода. Многих беспокоит, не вредно ли это для здоровья. К тому же не каждый в состоянии оценить смелую современную архитектуру, характерную для объектов, появившихся в результате редевелопмента промышленных зданий.
Опасения по поводу почвы — беспочвенны
Итак, некоторые покупатели задают резонный вопрос: безопасно ли проживать там, где годами велось производство? На самом деле такие опасения практически беспочвенны. Перед тем как что-то проектировать на участке, на нем проводят специальные изыскания: берут пробы грунта, воды и делают оценку их радиоактивного, химического и биологического загрязнения. Если выявлены изменения, девелопер обязан провести рекультивацию земель, срезав пласт почвы определенной толщины.
«Это строго контролируется. Для проектов, выполняемых по горзаказу, санитарно-гигиеническую оценку состояния грунтов разрешено проходить лишь в Мосгосэкспертизе, — рассказывает Денис Бородако, генеральный директор группы компаний «Терра Аури». — Система проверки входных параметров и качества применяемых проектных решений очень жесткая, но, пожалуй, лучшая в нашей стране. Госэкспертиза становится непреодолимым препятствием для недобросовестных проектировщиков».
Да и для девелопера идти на риск строительства на зараженном участке слишком накладно. Представьте, что дом возведен, а потом выясняется, что земля под ним радиоактивна или ядовита и здоровью будущих жителей грозит опасность. Судебные тяжбы с покупателями, потеря репутации, денег, уголовное дело… Как ни молод наш строительный рынок, таких авантюристов на нем уже нет.
Застройщики предпочитают вообще не заниматься участками из-под вредных производств, а довольствуются землями бывших швейных предприятий, винных заводов и научно-исследовательских институтов. «Мы намеренно не берем настоящие промышленные территории. Рекультивация — это дорого и хлопотно, а обманывать — себе дороже», — признается Александр Лагутов, партнер, директор департамента оценки компании Sminex.
В чем сила, брат?
Несомненно, девелоперу выгодна реконструкция промышленных объектов, если только они не являются особо охраняемыми историческими памятниками, которые нужно восстанавливать с соблюдением определенных ограничений и под надзором соответствующих ведомств и организаций. Конструктив здания уже готов, как правило, в наличии прочный фундамент, способный выдержать большую нагрузку, прочные стены и перекрытия.
«Зачастую строения советских времен превосходят современные по таким характеристикам, как толщина стен, звукоизоляция и т.п.», — свидетельствует Данил Петров, генеральный директор компании «Промзона», входящей в состав ГК «Гео Девелопмент». Эти здания имеют, как правило, большую территорию и готовую инженерную инфраструктуру, добавляет Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства ГК «Гео Девелопмент».
К тому же, как отмечает Сергей Кудрявцев, управляющий партнер PRDIEX, подобные проекты в большинстве случаев могут реализовываться поэтапно и не требуют сопоставимых с новым строительством разовых инвестиций.
Красота и уют
Так в чем же выгоды жителя такого квартала? Прежде всего бывшие московские промзоны — это площадки с удобным местоположением, иногда близким к центру города и транспортным артериям. В мегаполисе с плотным трафиком это важное преимущество.
Редевелопмент обычно предполагает комплексную застройку, где предусмотрены помещения под торговлю, соцкультбыт, детские сады, точки питания, спортивные центры и т.д. Так что все необходимое для жителей оказывается в двух шагах. Часто рядом с жильем в таких проектах располагают офисы, что позволяет некоторым людям работать рядом с домом.
«Такие проекты заметно улучшают облик Москвы, их преимуществами являются единая концепция и обширная инфраструктура, — отмечает Леонид Капров, вице-президент «Галс-Девелопмент». — К тому же близлежащие территории тоже развиваются под влиянием новых стандартов и формируют качественную среду обитания».
Красота и уют тоже не последнее дело. К проектам часто привлекают известных российских архитекторов, здания реконструируют на уровне лучших мировых образцов. Самый популярный стиль — лофт, адаптирующий промышленные помещения для жизни. Его отличают высокие потолки, панорамное остекление или двойной свет, в интерьерах — открытые балки и кирпичная кладка. Для наших покупателей все это пока непривычно и ново, но постепенно и они осваивают тренды архитектурной моды.
Важные нюансы
Все жилье, строящееся в промзонах в центре Москвы, относится к высокобюджетному, но такие комплексы имеют свои особенности. Например, некоторые застройщики минимизируют затраты на строительство, используя и дорабатывая старые фасады здания. «Но такой подход во многом ограничивает возможность применения современных технологий. Поэтому добросовестные девелоперы заменяют фасады полностью, благодаря чему не только создается новый облик здания, но и соблюдаются технологические принципы, обеспечивающие теплопроводность и физическую надежность наружных стен», — отмечает Иван Анисенко, руководитель проекта TriBeCa Apartments компании Stone Hedge. Популярные в объектах редевелопмента стеклянные фасады — наиболее эффективное решение с инженерной точки зрения. Они не только красиво выглядят, но и обеспечивают существенное энергосбережение при отоплении и кондиционировании помещений.
Еще один соблазн для девелопера в погоне за уменьшением стоимости проекта — возможность ограничиться косметическим ремонтом отдельных участков, только визуально скрывая устаревшие материалы, использованные когда-то при строительстве. Например, это относится к кровле: старое покрытие иногда сохраняют, хотя это может со временем привести к повреждению здания.
Добросовестный застройщик должен проложить новые инженерные сети, рассчитанные на большой срок службы. В качественных проектах редевелопмента обязательно создают центральную систему вентиляции, связанную с системой отопления, что в зимнее время обеспечивает возможность подогрева подаваемого в помещения воздуха. Лифты в подобных объектах ставят с характеристиками безопасности, требуемыми обычно для высотных зданий. Даже при пожаре их не отключают, так как в конструкции используют негорючие материалы.
Несколько примеров
Проектов, находящихся на активной стадии перепрофилирования, в Москве уже достаточно много. Одной из первых создавать жилую составляющую в бывших промзонах начала компания KR Properties. В лофт-квартале «Даниловская мануфактура» на Варшавском шоссе она предложила покупателям апартаменты (они уже проданы и заселены). Тот же формат реализован и в проекте Manhattan House на Верхней Масловке. А в Studio 8 в проезде Аэропорта, что на Соколе, будет представлен смешанный тип: на первом этаже — различные «помещения для работы», а наверху — жилые апартаменты. Разумеется, все объекты выполнены в стиле лофт.
Татьяна Тикова, директор департамента управления активами Группы ПСН, сообщила, что ее компания планирует построить 590 тыс. кв. м недвижимости на участке 19,4 га на месте корпусов Карачаровского механического завода. В проекте комплексной застройки 50% площадей будет отдано под жилье.
У компании Sminex целый ряд проектов редевелопмента промзон, некоторые из которых включают в себя и жилую составляющую. Например, первая очередь МФК «Парк Мира» на проспекте Мира: здесь построен дом с апартаментами и торговой галереей (концепцию в стиле сталинского ампира создало бюро «Гинзбург Архитектс»). «Апартаменты уже заселены. Это повод для гордости, поскольку в редевелоперских проектах по Москве мы едва ли не единственные, у кого уже столько жильцов — несколько десятков семей», — поделились представители Sminex. Кроме того, компания намерена возвести многофункциональный комплекс общей площадью 70 тыс. кв. м на месте бывшей типографии на Сущевском Валу. В состав МФК должны войти 30 тыс. кв. м жилья, а также офисы, торговые помещения и подземный паркинг. Занимается проектом архитектор Сергей Чобан.
Комплекс TriBeCa Apartments на Нижней Красносельской, на месте Московского завода счетно-аналитических машин им. Калмыкова, строит компания Stone Hedge. Будет возведено несколько корпусов с апартаментами, в том числе двухуровневыми.
На территории бывшего пивоваренного завода в Хамовниках «Галс-Девелопмент» возводит элитный квартал «Литератор», состоящий из малоэтажных корпусов. А в старой кирпичной башне, где когда-то размещалась солодовня, теперь будут апартаменты в стиле лофт, офисы и SPA-комплекс. Эта же компания реконструирует и квартал Wine House на Садовнической улице, на месте бывшего винного завода. Постройка сохранит свой внешний облик, только наполнение будет новым — строение займут роскошные лофт-апартаменты. Историческое здание станет доминантой всего квартала. Его будут окружать новые малоэтажные клубные дома, ну и конечно, инфраструктура: магазины, кафе, рестораны, детские центры и салоны красоты.
