Есть ли жизнь за городом

О последствиях кризиса для рынка недвижимости мы писали не раз, но сейчас рассмотрим довольно специфический его сегмент – загородную недвижимость. Если городские квартиры приобретаются для собственного постоянного проживания (реже в инвестиционных целях), то загородные дома зачастую являются местами для отдыха от городской суеты. То есть в большинстве своем – это объекты, от которых в сложные с экономической точки зрения времена отказываются в первую очередь.

Стремятся ли нынешние владельцы избавиться сейчас от «загородки» или, напротив, стараются удержать как более надежный вариант сохранения сбережений? Покупают ли ее сейчас желающие побыстрее вложить ненадежные бумажки, или в этом сегменте вообще полная тишина?

«На рынке загородной недвижимости все согласно прогнозам: сделок практически нет, продается только очень дешевая и дальняя земля», - кратко заявил Андрей Краснов из агентства недвижимости Leadman Brokers.

Похоже, что ни продавцы, ни покупатели не имеют ясного понимания, что им делать: кризис-то вроде есть, и тянется относительно долго, но совершенно непонятно, что будет дальше. Потому и сегмент загородной недвижимости находится в неопределенном состоянии.

Хотя частный риэлтор Людмила Воронина отмечает, что в последнее время на рынке загородной недвижимости ничего не изменилось, «за исключением того, что в декабре прошлого года в связи с небезызвестными событиями наблюдался всплеск покупательской активности. Люди, у которых были накопления в долларах, покупали в декабре дачи и участки (да всё покупали). В настоящий момент все «чинно и благородно» – так же, как и в аналогичный период прошлого года».

При этом Людмила делится интересным наблюдением: «Рынок загородной недвижимости «вошел в кризис» далеко не вчера. Есть одно общее правило: если у человека (москвича) нет никакой дачи – он хочет её купить. Это мечта. И спрос на недорогие объекты загородной недвижимости будет, несмотря ни на какие катаклизмы. У людей есть дети, старенькие родители, они хотят иметь дом за городом на свежем воздухе. Это основной мотивирующий фактор при принятии решения о покупке дачи или земельного участка».

И ведь абсолютно логично: неизвестно, что там с элитными коттеджами, но простенький «домик в деревне» пользоваться спросом будет всегда. Тем более что дешеветь земля в Подмосковье вроде бы никак не собирается.

Спрос продолжает падать

Евгений Медведев из «Агентства столичной недвижимости», как и его коллега Андрей Краснов, утверждает, что рынок загородной недвижимости впал в некоторую депрессию: «В Москве и Подмосковье интерес планомерно исчезает. Если в январе-марте звонки по загородным домам еще были, то с апреля, каким бы странным это не казалось, интересующихся «домиками в деревне» становится все меньше и меньше. Сейчас я получаю буквально несколько звонков в неделю, причем разброс по их числу довольно велик, поскольку очень сильно зависит от погоды, праздников, колебания курса рубля. При этом практически полностью перестали интересоваться домами, цена которых начинается от 10 миллионов рублей – свыше 70% звонков по домам в ценовой категории около трех миллионов рублей».

Итак, спрос упал и прежде всего – на дорогую загородную недвижимость. Более дешевые объекты все равно остаются востребованными. Но что же с ценами?

«Рынок тоже отреагировал на происходящее, – продолжает Евгений. – Сейчас цены снижаются на все категории домов, но если в эконом-сегменте они снизились примерно на 10-15%, то дома бизнес- и элит-класса подешевели значительнее. Так, в июне обратились ко мне старые клиенты с просьбой реализовать их дом в Подольском районе. Пару лет назад они уже собирались его продавать, и я тогда оценил их дом в 17-18 миллионов для скорой продажи и около 20 миллионов – для медленной реализации. А вот на сегодняшний день этот дом стоит не более 15 миллионов, т.е. его цена снизилась на 20-25%. Причины понятны и просты: кто мог что-то купить – уже купил в ноябре-декабре. Поэтому теперь загородное жилье покупают либо те, кто опоздал это сделать в декабре, либо те, кто грамотно спрогнозировал падение цен из-за переизбытка спроса».

А что с прогнозами на ближайшее будущее? Как вести себя потенциальным покупателям и продавцам?

Медведев рекомендует стиснуть зубы и терпеть: «Кризис вечным не бывает, полагаю, что терпеть осталось недолго. Скорее всего, в ближайшее время начнется медленный рост спроса – и по политическим причинам, и по более приземленным – многие устанут ждать и начнут покупать недвижимость, посчитав ситуацию очень благоприятной для этого. Резкий рост спроса, как я думаю, начнется в сентябре, после окончания очередного «черного» августа, при том, что рубль не упадет «ниже плинтуса». Если же рубль все-таки рухнет – то спрос вырастет еще существеннее: покупать недвижимость, в том числе и загородную, ринутся все, кто имел такое намерение».

Получается, что декабрьский всплеск активности на рынке загородной недвижимости просто-напросто «съел» несколько последующих месяцев деятельности этого рынка, что и повлекло снижение и спроса, и цен. Но время, как всегда и происходит, приводит рынок к той или иной точке равновесия.

Помешать этому может разве что какое-то резкое внешнее воздействие вроде глобального краха рубля, но и в этом случае данный рынок только активизируется… Правда, как показывает недавний опыт, тоже на короткое время.

Покупатель стал требовательнее, и это надо учитывать

Куда более развернутый ответ дает Анатолий Пысин из «Центрального Департамента Недвижимости», указывая, что спрос на загородную недвижимость упал как раз потому, что она не является продуктом первой необходимости.

- Уже очевидно, что наравне с другими отраслями кризис затронул и рынок загородной недвижимости. Перерастание валютного кризиса в экономический произвело снижение платежеспособности населения, что не могло не привести к падению спроса в этом сегменте. Безусловно, некоторое «потепление» по сравнению с первыми месяцами 2015-го наметилось, но связано это скорее с сезонным явлением, ведь лето всегда является временем всплеска активности на рынке участков и частных домов.

Давайте рассмотрим это более предметно. Ни для кого не секрет, что для российского покупателя в большинстве случаев загородная недвижимость не является единственным жильем и часто приобретается с целью отдыха. В отличие от квартир в городе, которые, так или иначе, остаются востребованными, загородная недвижимость не является предметом первой необходимости. Из этого становится понятно, что наиболее ликвидным продуктом на рынке загородной недвижимости становятся бюджетные коттеджные поселки и таунхаусы эконом- и комфорт-класса, ориентированные на круглогодичное проживание. Несмотря на низкую стоимость, девелоперов ожидает много подводных камней и в этом сегменте.

Далее Анатолий рассматривает факторы, влияющие на спрос в данном сегменте, и приходит к выводу, что теперь застройщики должны более активно подстраиваться под требования потенциальных покупателей, а не предлагать им что придется.

- В условиях растущей конкуренции цена уже не является определяющим фактором. Клиент становится более требовательным и диктует свои условия, вынуждая продавца подстраиваться под его потребности.

К сожалению, на данный момент девелоперский консалтинг в нашей стране почти отсутствует. До наступления сложной экономической ситуации мало кто занимался аналитикой и предварительной оценкой на рынке загородной недвижимости, ведь практически каждый продукт мог рассчитывать на своего потенциального покупателя. Часто девелоперов интересовали только сроки, в которые риэлтор сможет реализовать объект, что не лучшим образом отражалось на качестве предлагаемого товара. Сегодня ситуация изменилась, и для того чтобы успешно продать объект, надо четко ориентироваться на желания и намерения конкретного клиента».

И что же делать девелоперам для того, чтобы реализовывать свои загородные объекты даже в кризис? Как оказывается, все просто: больше работать в сфере аналитики.

- Теперь девелоперу предстоит длительный процесс анализа каждого конкретного направления, чтобы понять объем реального спроса на планируемом объекте. На сегодняшний день к перспективным относятся те объекты, которые разрабатываются с учетом реальных потребностей клиента и в то же время остаются доступными по цене. Для застройщиков встает серьезная задача – оптимизировать проект таким образом, чтобы качество выполненных работ было на высшем уровне, оставаясь при этом в рамках запланированного бюджета.

Также на помощь придет так называемый интеллектуальный подход к загородной недвижимости. Это включает в себя оптимизацию планировочных решений, квартирографию, развитую инфраструктуру, а также внедрение в эконом-проекты элементов бизнес-класса – таких как огороженная территория, благоустроенные детские и спортивные площадки, зоны wi-fi и т.д.

Не стоит забывать и о важности внешней атрибутики – объекты, выдержанные в едином лаконичном архитектурном решении, не оставят равнодушными российских покупателей, так падких на подражание европейским образцам. В сложившихся условиях важным условием работы риэлторов является клиентский сервис. Клиенты научились уважать себя и свои интересы, поэтому наиболее эффективными станут отзывчивые компании, ставящие во главу угла качество обслуживания.

Загородные коттеджи и впрямь никому не нужны?

В поисках дополнительной информации по изменениям рынка загородной недвижимости автор обнаружил и результаты других исследований. Так, например, специалисты риэлторской компании «Инком-Недвижимость» утверждают, что спрос на подмосковные  загородные дома упал в два раза, если сравнивать с 2010 годом. При этом средняя реальная стоимость сделок по коттеджам снизилась с 20,9 до 15,7 млн рублей, то есть на 25%.

А вот в компании «Усадьба» полагают, что спрос на такие объекты уменьшился на 30%, но лишь за последний год.

Эксперты же из «Миэль-Загородная недвижимость» оценивают падение спроса примерно так же – на 30-40% и тоже за последний год, а до этого в течение четырех лет он оставался на одном уровне. Однако эти изменения они связывают не столько с конкретным экономическим кризисом, а с обычным пятилетним рыночным циклом, который как раз сейчас и достиг своего минимума.

Но изменились не только спрос и цены, но и требования покупателей к характеристикам коттеджей: по данным той же компании «Инком-Недвижимость», средняя площадь загородных домов уменьшилась на 13%, а придомовых участков – на 8%.

А вот требования к качеству инфраструктуры, ближайшему окружению и стоимости обслуживания загородных домов (как выше отмечал и Анатолий Пысин) существенно возросли. То есть заработал старый принцип «лучше меньше, да лучше».

Действительно, одно дело «домик в деревне» в качестве дачи, о которых говорила Людмила Воронина, другое – полноценный дом для ПМЖ: если покупатель хочет жить в загородном доме постоянно, будьте добры хотя бы основные «городские» удобства предоставить. И не забудьте уложиться в реальную для потенциального покупателя смету.

И что мы имеем в итоге? Дешевые дачи и загородные домики в деревне как пользовались спросом, так и пользуются, ибо это действительно ликвидный товар: всегда можно купить и продать. Пусть даже с какими-то потерями, но они никак не сравнимы с потенциальными потерями при реализации домов элит-класса.

А вот с загородными домами бизнес- и элит-класса ситуация куда хуже – желающих купить «что-то ненужное», как сказал бы великий простоквашинский экономист дядя Федор (имевший, кстати, опыт рачительного домовладельца), стало намного меньше.

Но и это страшным не видится: либо покупатели и продавцы рынка убедятся, что все в мире остается по-прежнему, и возвратятся на рынок, либо случится новый всплеск ажиотажа.

Ну а девелоперам стоит воспользоваться затишьем и улучшить качество объектов: если этого всплеска не случится (что выглядит более вероятным вариантом развития событий) – рынок будет восстанавливаться медленно, и первые покупатели отнесутся к предложениям очень и очень придирчиво.