На прошлой неделе в прессе появилось сообщение о том, что «Газпром» планирует полностью переехать в Санкт-Петербург к концу 2015 года. Как отмечают отдельные СМИ, окончательный переезд может произойти даже раньше – уже в этом году. Как реагирует рынок недвижимости города на эти известия? Каких перемен ожидают специалисты в связи с переездом крупнейшего российского газового монополиста в Санкт-Петербург?
«Газпром» еще не переехал, а цены на квартиры уже растут?
По данным Realty.dmir.ru, средняя стоимость объекта жилой недвижимости в Санкт-Петербурге выросла в период с 10 по 17 февраля на 4,68%. Это значит, что квартиру в Питере сегодня можно продать почти на 400 тыс. руб. дороже, чем всего неделю тому назад. Сейчас средняя цена однокомнатной квартиры в Петербурге составляет чуть более 4 млн руб., двухкомнатное жилье можно приобрести приблизительно за 6,7 млн руб., а трехкомнатную квартиру – за 9,5 млн руб.
Сам по себе рост цен на недвижимость в начале года вполне обычная тенденция – рынок «оттаивает» после новогодних праздников. И все же резкое повышение цен, да еще за такой короткий период времени, случается не так уж и часто. Тем более что скачок произошел как раз тогда, когда СМИ сообщили о том, что газовый концерн принял окончательное решение о переносе своей штаб-квартиры из Москвы в город на Неве. Как тут не предположить, что хозяева питерской недвижимости отреагировали на это известие и, предчувствуя новый приток капитала, ринулись повышать цену?
И пусть в северную столицу отправится наверняка не весь штат этих организаций, большинство сотрудников, скорее всего, все-таки переедет. Работа в «Газпроме» для многих все равно что счастливый лотерейный билет в руках, от такого шанса трудно отказаться, даже если за «выигрышем» нужно ехать в другой город. А значит, уже в этом году рынок питерской недвижимости ожидает приток новых арендаторов и покупателей. Нынешним владельцам квартир в городе грех не воспользоваться этой ситуацией.
«Дочкам» и «внучкам» тоже надо будет где-то разместиться
Тем более что «Газпром» отправляется в Питер не один, а вместе со своим многочисленным «семейством» – дочерними компаниями, у которых, в свою очередь, также есть дочерние предприятия. Кстати, некоторые из «родственников» «Газпрома» уже переехали в Санкт-Петербург. Здесь они приобретают или арендуют в городе особняки и бизнес-центры для временного размещения своих структур. Специалисты говорят, что из-за этого в сфере коммерческой недвижимости Петербурга сейчас складывается довольно необычная ситуация.
«Информация о переезде Газпрома была давно известна брокерам на рынке крупной офисной недвижимости и через топ-менеджмент компаний-представительств в Питере была пущена череда «неофициальных заказов». В связи с этим на рынке создался ажиотаж, и цены немного выросли. Но реальные объекты, на которых мог бы остановить свой выбор Газпром, росли в соответствии с рынком и при продаже хозяева готовы были идти на большое понижение в цене», – объясняет специалист по коммерческой недвижимости петербуржского агентства «Школа Недвижимости» Станислав Стриж.
Согласно отчету GVA Sawyer, места в городе должно хватить всем – в 2013 году общий объем рынка качественной офисной недвижимости в Санкт-Петербурге превысил отметку в 2 млн кв. м. При этом эксперты отмечают, что рынок далек от насыщения – на 1 тысячу жителей приходится 410 кв. м современных площадей.
Генеральный директор ЗАО «Торговый Дом Недвижимости» Андрей Ежов рассказал, что активное оживление в сфере аренды офисов наблюдается уже давно. «В Петербурге уже работают несколько крупных департаментов «Газпрома». «Газпром экспорт», например, арендовал более 12 тыс. кв. м в бизнес-центре «Сенатор». Сейчас, пока не построен «Лахта-центр», структуры «Газпрома» интересуются покупкой и арендой наиболее ликвидных офисных помещений в центральных районах города. Следовательно, востребованность офисной недвижимости будет возрастать», – говорит эксперт.
Все это вполне закономерные процессы, а вот необычно во всей этой ситуации то, что все участники рынка точно знают, что их ожидает в 2018 году. Потому что именно к этому сроку планируется достроить небоскреб «Лахта-Центр», куда «Газпром» и переберется вместе со своими многочисленными «дочками». Очевидно, что за счет освобожденных «Газпромом» помещений объем предложения на рынке офисной недвижимости в 2018 году резко увеличится. Кто тогда будет арендовать или покупать все эти особняки и бизнес-центры, которые сегодня в таких количествах приобретают структуры «Газпрома», а главное, как скоро для них найдутся новые хозяева – пока непонятно.
Ажиотаж вокруг приезда «Газпрома» преувеличен
И все же эксперты пока предпочитают с осторожностью оценивать происходящее, в особенности что касается динамики цен. В конце концов, о том, что, как минимум, некоторые подразделения «Газпрома» переберутся в Санкт-Петербург, стало известно еще в марте 2013 года. Такая организация не может просто взять и переехать с сегодня на завтра. Процесс осуществлялся давно и постепенно. Правда, неясно было, когда планируется завершить переезд, так как будущая штаб-квартира – 86-этажный небоскреб «Лахта-Центр» – еще не построен. И все-таки для многомиллионного города появление на рынке недвижимости одного нового участника, пусть даже такого крупного, вряд ли может мгновенно изменить ситуацию. К тому же планы «Газпрома» еще не означают, что Петербург уже завтра наводнят толпы его сотрудников в поисках квартир, а никаких масштабных официальных «закупок» жилья компания пока не ведет.
«Ни одно агентство недвижимости в Санкт-Петербурге официально не уполномочено подбирать или покупать квартиры для «Газпрома». В большинстве своем отдельные сотрудники компании покупают себе квартиры в Санкт-Петербурге, обращаясь в различные агентства самостоятельно. В основном это Приморский район, где, собственно, и будет находиться «Лахта-Центр», а также Петроградский и Василеостровский районы, иногда центр города. Что же касается новостроек, то переезд крупнейшего налогоплательщика если и повлиял на рынок, то только косвенно. Уже переехавшие сотрудники, покупая квартиры в старом фонде, несколько оживили инвестиционные вложения в новостройки за счет средств, вырученных продавцами старых квартир. Так что ажиотаж по поводу скупки квартир скорее надуманный и реальными фактами не подкреплен», – считает Андрей Ежов.
Последний резкий скачок цен специалисты связывают с психологическими факторами и общей ситуацией в экономике страны, которая отражается также и на рынке недвижимости Петербурга. Поводов для волнений как у покупателей, так и у продавцов недвижимости всегда хватало, а уж сегодня их просто хоть отбавляй и без всякого «Газпрома».
Людей волнует другое
«Во второй половине 2012 года вступление РФ во Всемирную Торговую Организацию вызвало ажиотаж на рынке недвижимости и резкий скачок цен. Все ждали, что к нам поедут иностранные компании со своими сотрудниками. Потом на конец 2013 года пришелся период «общей истерии» и ожиданий, что в январе 2014 года будет кризис, дефолт и так далее, все начали покупать недвижимость, вкладывать деньги, а увеличение спроса поднимает цены. Сейчас история продолжается, теперь все думают, что кризис будет после Олимпиады. К тому же колебания валют усиливают волнение людей. Сделки начинают проводить в долларах, рублю никто не доверяет, кто может, вкладывает во что-то материальное или выводит деньги за границу», – рассказывает Станислав Стриж.
«В моей практике, на вторичном городском рынке и на рынке загородной недвижимости перемен, связанных с переездом «Газпрома», не наблюдается. Идут закономерные процессы, связанные с другими факторами, – отзывом лицензий ряда банков, экономической ситуацией в регионах и так далее. Если бы газ стали добывать прямо в Санкт-Петербурге, то может быть, это и повлияло бы непосредственно на стоимость недвижимости в городе. А пока что движение цен на рынке связано с более общими процессами, чем с одним частным (пусть и масштабным) случаем. В наш замечательный город за последние годы уже переехали различные службы и организации некоммерческого характера с большим штатом сотрудников – например, Конституционный суд. К нам ежедневно едут жители регионов, которых всех вместе значительно больше, чем сотрудников в штате «Газпрома». Их присутствие уже влияет на рынок. Конечно, есть разница в покупательной способности, но она компенсируется количественным соотношением», – считает специалист компании ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» Эльвира Жейдс.
При этом она отмечает, что оживление на рынке действительно происходит, но не из-за переезда «Газпрома»: «Спрос однозначно растет, особенно в отношении загородной недвижимости. В последнее время к нам неоднократно обращались не просто потенциальные продавцы и покупатели, но и люди, у которых есть давно забытые дома и участки, с вопросом – что сейчас лучше с ними делать, а также те, кто ищет хороший инвестиционный проект. Покупают не только загородные объекты, много вкладывают в новостройки. Я считаю, что покупатели недвижимости стали решительнее в силу необходимости и в силу того, что они стали больше доверять такому способу вложения своих накоплений».
Продавцы элитной недвижимости возвращаются на рынок
Богатых людей в Петербурге теперь явно прибавится. А это значит, что будет расти спрос на элитное жилье. Пожалуй, это единственный сегмент рынка недвижимости, для которого, по мнению экспертов, вести о переезде «Газпрома» действительно означали реальное изменение ситуации. Но произошло оно, конечно, не на прошлой неделе, а гораздо раньше. Цены на элитные объекты постепенно росли в течение всего 2013 года. По данным РБК, элитная недвижимость Петербурга подорожала за последний год на 9%. Так что продавцы шикарных квартир явно начали готовиться к встрече новых клиентов загодя.
«Первыми, кто действительно почувствовал меняющуюся ситуацию, были продавцы элитной недвижимости, так называемых бизнес- и премиум-классов. Существенные изменения спроса, на которые повлиял переезд «Газпрома», привели к тому, что на рынок возвращаются продавцы, которые пытались реализовать подобные квартиры еще до кризиса. Затем в 2008-2009 годах элитные объекты продавались вообще с сумасшедшим дисконтом. Известны случаи, когда он достигал 40-50%. Но поскольку продавать в два раза дешевле мало кому интересно, то большая часть старых квартир в центре была снята с продажи до лучших времен. В прошлом же году рынок элитных квартир в Санкт-Петербурге показал значительный рост цен. Как и раньше, наиболее востребованной территорией является «золотой треугольник», Крестовский и Каменный остров, Петроградская сторона и Петровский остров. Также популярна зона вокруг Таврического сада и видовые набережные Центрального района», – рассказывает генеральный директор ЗАО «Торговый Дом Недвижимости» Андрей Ежов.
Спрос на аренду жилья будет расти
Не все, кто работает в «Газпроме», готовы сразу же приобрести квартиру в городе на Неве. Для многих «первым пристанищем» на новом месте станет съемное жилье. По данным центра аналитики и исследований ГК БН, арендовать жилье в Санкт-Петербурге сегодня можно по цене от 17 до 29 тыс. руб. в месяц за однокомнатную квартиру, от 18 до 38 тыс. – за «двушку» и от 20 до 51 тыс. руб. в месяц – за трехкомнатную квартирую. Однако с переездом «Газпрома» ставки могут вырасти так, как эксперты предполагают, что первоначально будет расти спрос именно на аренду и только потом на куплю-продажу жилья.
Станислав Стриж считает, что в первую очередь будет востребовано арендное жилье от 30-35 тыс. руб. в месяц и выше, а потом постепенно вырастет спрос и на покупку жилья в ипотеку, так как «Газпром» собирается помогать своим сотрудникам с приобретением жилья в ипотеку на льготных условиях. Кроме того, специалисты компании будут вначале работать в разных районах города, а потом им придется переезжать ближе к главному офису в «Лахта-Центр». Так что весьма вероятно, что многие отложат покупку квартиры до переезда в новое здание, а пока будут снимать жилье поближе к временному офису.
Вместе с «Газпромом» в город придут новые деньги и новые возможности
Пока московская городская казна подсчитывает убытки от потери «газпромовских» налогов, в Санкт-Петербурге почти никто не сомневается, что приезд газового гиганта – большой плюс для города. Это и новые налоговые поступления, и общее оживление на рынке с появлением новых солидных потребителей. Правда, и цены могут вырасти, причем не только на недвижимость, но и на товары и услуги в целом. Но все-таки общий прогноз, который дают эксперты, пока весьма оптимистичен – Петербург получает новые средства для развития.
«Инвесторы обязательно придут вслед за «Газпромом». Чтобы обслуживать такую компанию, понадобятся новая инфраструктура, торговые центры, товары. Будут развиваться средний и премиум-сегменты на рынке недвижимости. К тому же компания приведет в город не только инвестиции, но и пополнит городскую казну новыми налогами, поднимется уровень социальной сферы, улучшится инфраструктура Петербурга. Для горожан это также возможность получения новых рабочих мест и шанс строить карьеру в крупнейшей российской компании», – говорит Станислав Стриж.
Андрей Ежов согласен с тем, что присутствие «Газпрома» в Петербурге благотворно скажется на инфраструктуре города. «Ведь когда переезжает компания такого уровня, за ней следует её «свита» – масса вспомогательных организаций, финансовых и строительных структур», – объясняет эксперт.
«Газпром» – не первая значительная организация, которая перебралась за последние годы из Москвы в Санкт-Петербург. «В 2008 году из столицы в Петербург переехал Конституционный суд. Два года назад в наш город также перебрался Главный штаб Военно-морского флота РФ, который разместился в здании Адмиралтейства. Ходят разговоры, что также в Санкт-Петербург переедет и Верховный суд. Это, возможно, произойдет после того, как на Петроградской стороне достроят так называемый «судебный квартал» – ориентировочно не ранее 2017-2018 годов. Все эти изменения, конечно, способствуют развитию города», – говорит Андрей Ежов.
