недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/АрендаИпотекаГород

Инвестиции в жилую недвижимость: низкая доходность и ценовые риски

17 223 11
Инвестиции в жилую недвижимость:  низкая доходность и ценовые риски
Покупательский спрос и активность на рынке снижаются, ипотека не стала доступней и дешевле, цены падают, как и доходы от сдачи квартир в аренду, а расходы на содержание растут. С другой стороны, возникает вопрос: может быть, цены скоро достигнут ожидаемого дна, затем пойдут вверх, а сейчас наступает удачное время для инвестиционной покупки? Или регрессия будет длительной и законономерной, а деньги лучше вкладывать в активы более доходные и ликвидные?

Покупательский спрос и активность на рынке снижаются, ипотека не стала доступней и дешевле, цены падают, как и доходы от сдачи квартир в аренду, а расходы на содержание растут. С другой стороны, возникает вопрос: может быть, цены скоро достигнут ожидаемого дна, затем пойдут вверх, а сейчас наступает удачное время для инвестиционной покупки? Или регрессия будет длительной и законономерной, а деньги лучше вкладывать в активы более доходные и ликвидные?

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Цены падают. По данным Realty.dmir.ru год назад, в середине 2 квартала 2014 года, средняя цена квадратного метра на жилую недвижимость в Москве была около 200 тыс. руб. (средний курс доллара – 34,5 руб., т. е. около 5 800 долл./кв. м), в середине декабря 2014 года цена достигла пиковых значений в рублях – по разным данным, от 210 до 220 тыс. руб. (курс доллара в эти дни – около 68 руб., то есть 3 235 долл./кв. м). К июню 2015 года, по данным Realty.dmir.ru, опустилась до 207 421 руб. (курс доллара – около 57 руб., или 3 640 долл. за кв. м. Для сравнения – в худший послекризисный месяц 2009 года квадратный метр стоил чуть выше 3 800 долл.).

Приведенные цифры позволяют сделать несколько выводов:

- за прошедший год квартиры в Москве подешевели в долларах примерно на 27% (в марте 2015 г. долларовые цены опускались до минимального уровня 3 100/метр, т. е. упали на 46% по сравнению с маем 2014-го);

- на сегодняшний день квадратный метр в долларах стоит меньше, чем в самый неудачный месяц послекризисного 2009 года;

- за год цены выросли в рублях в среднем на 3,5-4% (примерно от 200 тыс. до 207 тыс.), но инфляция превысила 16%.

Сегодня реальная доходность квартиры эконом-класса при долгосрочной сдаче в аренду в среднем 3-4 % в год с учетом расходов и простоев. Это немного для рискового российского рынка, но все же лучше, чем ничего, как считают многие покупатели. О ежегодном увеличении капитала вследствие роста цен говорить не приходится, так как цены не растут. Исключения можно поискать среди удачных проектов на первичном рынке, где квартиры лучше продаются и становятся дороже по мере приближения к финальной стадии строительства. Сегодня средний класс в крупных городах, наверное, склонен считать приобретение недвижимости скорее удачным инструментом сохранения заработанных средств и решением будущего квартирного вопроса для членов своей семьи, чем удачным и доходным вложением.

Утрачена ли на сегодняшний день инвестиционная привлекательность жилой недвижимости? К каким объектам проявляется наибольший интерес?

Ирина Щербинина, эксперт по недвижимости: «Сегодня инвестиционная привлекательность жилой недвижимости несколько потерялась вследствие следующих причин:

- возрастание налоговой нагрузки (особенно на жилье, не являющееся единственным);

- повышение квартплаты;

- трудности со сдачей квартиры внаем (число потенциальных арендаторов упало еще в 2014 году).

Чаще всего инвестируют в однокомнатные квартиры недалеко от метро. Их легче сдать, меньше денег нужно на ремонт. Обязательно обращают внимание на то, чтобы квартира была ликвидной – на случай, если придется её продавать».

Тимур Нигматуллин,  финансовый аналитик ИХ «Финам» по направлениям macroeconomics, IT & consumer:  «Как показывает практика, привлекательность жилой недвижимости в инвестиционном плане действительно постепенно идет на спад. С одной стороны, сказывается ухудшение экономической конъюнктуры, рост ставок по ипотеке и падение реальных доходов населения (по прогнозам МЭР, в 2015 году реальные зарплаты сократятся почти на 10% г/г, что особенно негативно скажется на ставках аренды). С другой стороны, свою роль играет тот факт, что инвестиции в недвижимость почти не спасают от девальвации, т.к. недвижимость нельзя экспортировать (в отличие от, например, автомобилей и некоторых других товаров длительного пользования).
Не вызывает удивления и то, что динамика цен на недвижимость в последнее время почти на порядок отстает от потребительской инфляции. Так, по официальной статистике, в I квартале 2015 года квартиры на первичном рынке подорожали на 1,74% кв./кв., а на вторичном – всего на 1% кв./кв. Для сравнения: инфляция за этот период составила 7,4%».

Каково процентное соотношение инвестиционных приобретений и покупок для личных нужд?

Ирина Щербинина: «По моим ощущениям, сегодня 80% покупок совершаются не с целью инвестиции (как было в октябре-декабре), а для решения семейного квартирного вопроса. У меня с января проходят только альтернативы и разъезды».

Тимур Нигматуллин: «По моим оценкам, на покупку жилой недвижимости с инвестиционными целями приходится примерно 10% на вторичном рынке и до 15-20% – на первичном».

В последнее время аналитики рынка недвижимости называют три лучших варианта для инвестиций в недвижимость в 2015 году: первый – помещение стрит-ритейла среднего размера (100 кв. м) в пределах Садового кольца (здесь в помощь и решение московских властей о понижении налоговой ставки на имущество до 0,1% для объектов общественного питания в зданиях, примыкающих к пешеходным зонам и к улицам с интенсивным пешеходным движением); второй – офис небольшого или среднего размера (50-100 кв. м) в деловом центре класса B за пределами ТТК, но рядом с метро; третий – небольшая квартира (однокомнатная или двухкомнатная) эконом-класса рядом с метро в районах повышенного спроса или в городах Ближайшего Подмосковья с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью. Первые два способа требуют существенных вложений (первый – от 50 млн руб., второй – от 12-15 млн руб.), но предполагают более высокую доходность при удачном выборе объекта (до 10%) и более короткий, соответственно, срок окупаемости (лет 10), третий способ (квартиры) менее доходный, но более доступный (минимальные инвестиции – от 3 млн руб. в случае покупки квартиры в ближайшем Подмосковье), знакомый и привычный для малосведущего в финансах человека.

Какова сегодня структура покупательского спроса на квартиры?

Тимур Нигматуллин: «Для покупки в инвестиционных целях очень популярны однокомнатные и двухкомнатные типовые квартиры с отделкой – на них приходится более половины всех сделок».

Ирина Щербинина: «Для личных нужд покупают квартиры в соответствии с наличием свободных денежных средств. Это может быть и одно-, двухкомнатные квартиры в Москве и новостройки. Ипотеку, с её возросшими процентами, мало кто решается взять. Покупают то, что «по карману».

Доля инвестиционных приобретений, как отметили наши эксперты, занимает от 10 до 20% от общего количества сделок. Это немного, учитывая культурно и исторически сложившуюся традицию: решение квартирного вопроса (покупка жилья) – одна из главных задач семьи, а недвижимость, какие доводы ни приводи, – это лучший способ сохранить накопления и получить гарантированный доход. Пусть цены падают, арендные ставки снижаются, налоги и стоимость услуг ЖКХ растет, ипотека малодоступна, рынок стоит, но все равно недвижимость – это самое лучшее. Тем не менее, несмотря на сложившиеся приоритеты, люди стали заметно меньше инвестировать в жилье. Конечно, на результат повлиял и экономический спад в стране, и снижение доходов населения. Возможно, со временем изменится и психология среднего класса, молодые представители которого уже сейчас больше ценят свободу, минимализм и географическую мобильность, чем привязанность к собственному имуществу, требующего внимания и средств на содержание.

Сможет ли недвижимость снова стать привлекательным объектом для инвестиций?

Тимур Нигматуллин: «Я не думаю, что в ближайшие несколько лет жилая недвижимость будет привлекательна с инвестиционной точки зрения из-за ухудшения экономической конъюнктуры. При этом я не жду и существенного падения цен – как правило, владельцы недвижимости не спешат продавать ее с номинальным убытком. Таким образом, рынок в ближайшее время ждет существенное падение ликвидности».

Ирина Щербинина: «Несмотря на повышение налогообложения, недвижимость сможет быть привлекательным объектом для инвестиций хотя бы потому, что от неё можно получить доход (сдать или продать). В какие-то периоды этот доход выше, а когда-то ниже, но он есть. А этот доход – иногда единственное, на что можно рассчитывать в старости, ибо пенсионные перспективы для жителей России еще туманнее».

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Комментарии 11
МИхаил 4916 июня 2015, 11:31

Надеюсь, что рынок грохнется, как в 1999 году вместе с рублем ( который несомненно продолжит свое падение, когда резервы у правительства закончатся - их осталось максимум на полтора года, без интенсификации конфронтации с Западом) Падение рублевых цен раза в два а долларовых - до уровня начала 2000-х годов ( то-есть до стоимости однущки в Москве на окраине - около 35 -40 тыс долларов) способно оживить рынок, удалив из него спекуляционный капитал и оставив на нем преимущественно нуждающихся в первом и единственном жилье

Ответить
Андрей Дегтярев16 июня 2015, 16:28

Сложности правительства останутся правительству, а Вам хочу напомнить, что рынок недвижимости оживляется. когда цены растут. а не падают. И если какой-либо капитал удаляется с рынка, хотя бы и спекуляционный, на оживляж это тоже положительно не влияет.

Татьяна Федотова16 июня 2015, 19:00

Хотелось бы напомнить, что квартиры, нужны всегда и всем. Возьмите для примера любую семью: три-четыре квартиры как минимум им требуются (для стариков, для родителей, для подрастающего ребенка/детей). А сколько у них есть по факту? Одна, в лучшем случае две. Значит - жилье пока что дифицит. Это товар стабильно повышенного спроса без которого нельзя обойтись. А, следовательно, он не может по закону жизни упасть в цене до бросового. Это как хлеб: сколько цены на него не поднимай, все равно нужда будет и покупать будут. Так что 6 млн за средней паршивости однушку в Москве в более менее приличном Не престижном районе к концу 2015 г. как просили, так и будут просить, но уже без торга.

Ответить
Сан Саныч18 июня 2015, 1:34

В статье правильно указаны тенденции по новому поколению, ценящему минимализм и географическую независимость.ну и в нынешней ситуации жилье является профицытным - то есть спрос на него ниже предложения, что влечет за собой снижение равновесном цены. Говорить о том, что товар в дефиците при снижении цены на него - не корректно. Падение цены вполне закономерно и оно продолжится. Потому что существующий сарос не готов к текущей цене - и поэтому она будет идти вниз , пока не достигнет точки равновесия

игорь анатольевич19 августа 2015, 13:48

кто сказал что цена не может упасть до мусора? см. чикаго как пример. всегда надо оговаривать где и что и при каких условиях. будет постоянно пользоваться в районах с шаговой доступностью метро, с метро не более 15минут от кольца, не большого формата и не старше(на сегодня) 50 лет и не 5 этажные хрущевки. необходимо угадать какие районы преимущественно стали занимать азиатские диаспоры и так далее. ещё раз берем чикагу и смотрим какие районы там умерли а какие живут. кому какие квартиры будут надобны в ближайшем будующем. мелкие квартиры в пределах до 45 кв. будут пользоваться приоритетом по причинам связанным с разездом\ разводами. и как временное\ переходное жилье (типа вот повысят перееду) но нужно жилье удобное в смысле транспортной доступности и не совсем типа нагорная

Геннадий Калугин21 июня 2015, 20:57

Государство не будет использовать строительную индустрию в качестве локомотива выхода из кризиса. По крайней мере в тех масштабах, что в 98-м. Теперь это уже очевидно.
Сейчас основная поддержка пойдёт сельхозникам, все потоки переориентируются на жратву!
Чтоб сдержать инфляцию, много говорится о кризисе, которого в принципе нет. Верней не так страшен кризис как его раскручивают.

Ответить
Виктор522 июня 2015, 20:16

Одно могу сказать точно, санкции продлены еще на год, производства нет, будет гипер рост валюты. В этой ситуации риэлторы будут пытаться задирать цены, произойдет перегрев рынка, а потом обвал цен. Т.е мыльный пузырь недвижимости просто лопнет. Реально цены на недвижимость в подмосковье завышены в 2-3 раза. Особенно это видно при продаже квартиры по переуступке прав.Есть множество знакомых которые имеют 700-900 тысяч рублей, но застройщик гне идет на то чтобы они выкупили по переуступке квартиру, вселились в нее внеся имеющуюся сумму а остаток выплатили в рассрочку.Отказы застройщиков свидетельствуют о том, что у застройщика реальная стоимость квартиры как раз и есть те самые 700-900 тысяч рублей

Ответить
Андрей Дегтярев23 июня 2015, 15:43

санкции продлены еще не на год, а на полгода. и если рост валюты и будет, то совершенно не по этой причине. и цены на недвижимость задрать просто так не получится, от чего и сильно обвалить тоже.
В рассрочку новое жилье продает куча застройщиков по всей России. надо просто их искать. Конечно, у них могут быть различные доп. условия на рассрочку - тут уже беседовать надо.
К тому же есть такая вещь. как ипотека, которая к конкретному застройщику имеет достаточно косвенное отношение.
И о чем могут свидетельствовать отказы застройщика? Вряд ли они быстрее одобрят рассрочку, если себестоимость квартиры будет не 900 000, а 1 350 000 к примеру.

Daria18 августа 2015, 18:38

Ндаа... сейчас доходность, может, и низкая, завтра - высокая. В любом случае, это как синусоида, завтра побольше, сегодня поменьше. Всегда можно в ней жить и получать "+", "-" доход. Альтернативы всё равно нет!!

Ответить
Сан Саныч25 августа 2015, 13:18

Альтернатива депозит банка 15%. Против рентного дозода в 2-3%

Сан Саныч25 августа 2015, 13:20

Дохода... И у меня сейчас часть капитала лежит и под 20% годовых . При том, что цены на недвидимость идут вниз. И при чем здесь синусоида доходов от аренды между 2 и 5 %%???

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru