недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ВторичнаяИпотекаПрофессионалам

Яна Лурье, Наталья Моисеева: «Если бы нам сказали, что квартира в Мурманске выгодна для инвестиций, мы бы рассмеялись»

11 780 6
Яна Лурье, Наталья Моисеева: «Если бы нам сказали, что квартира в Мурманске выгодна для инвестиций, мы бы рассмеялись»
Яна Лурье, бизнес-тренер, и Наталья Моисеева, руководитель «Нмаркет.Про: Владивосток» проехали за 47 дней всю Россию с северо-запада на юго-восток и обратно и пообщались с коллегами в 35 городах. Они рассказывают Циан.Журналу, где выгоднее приобретать жилье, в каких городах наилучший сервис и почему у недвижимости Дальнего Востока большой потенциал.

«Не хотят люди в ХХI веке покупать квартиры с туалетом на улице»

— Как появилась идея риэлторской экспедиции?

Яна Лурье (Я.Л.): — Изначально это была идея частного автомобильного путешествия. Поскольку пандемия нарушила мои давние планы пешего похода по дальним странам, мне показалось, что поездка на машине через всю Россию будет адекватной заменой. Наталья, к моей большой радости, ко мне присоединилась.

 

Соорганизатор экспедиции — Международный жилищный конгресс. Циан выступил инфоспонсором мероприятия.

— По какому принципу составлялся маршрут?

(Я.Л.): — Когда мы в общих чертах прорисовали маршрут, я написала друзьям и коллегам в разных городах, что мы едем мимо — было бы неплохо встретиться за чашкой кофе и поговорить о том, как меняется рынок. Оказалось, что все соскучились по офлайну и с удовольствием организовали круглые столы. Обстановка оказалась немножко более официальной, чем мы предполагали, но очень продуктивной.

Наталья Моисеева (Н.М.): — Нам было интересно изучить рынок недвижимости разных городов, мы хотели встретиться с риэлторами, посмотреть, что строят в городе, какие цены на жилье и аренду. В наш маршрут должно было войти 10–15 городов, но по мере подготовки поездка приобрела рабочий характер, а количество точек на нашем маршруте выросло более чем в два раза. Нас поддержали спонсоры, в том числе и Циан. А само путешествие из двухнедельного превратилось в двухмесячное — экспедиция продлилась 47 дней.

— Какие города вас поразили?

(Я.Л.): — Таких городов несколько. Например, очень удивила Самара. Я не была в этом городе несколько лет, и с тех пор он стал гораздо красивее и удобнее. Пожалуй, сейчас это самый приятный из волжских городов. Там потрясающие урбанистические проекты, тщательная реставрация исторического центра, ухоженные улицы. Изменилась даже атмосфера города — он более быстрый, динамичный, но такой же душевный.

(Н.М.): — Меня удивило, что в Нижнем Новгороде с населением 1,2 млн человек так мало строек. Поразили невероятные «потемкинские деревни» в Йошкар-Оле. Там обустроили потрясающие набережные (Воскресенская, набережная Брюгге), разбили красивые парки (Итальянский парк, Юбилейная площадь).

Йошкар-Ола

А когда спрашиваешь риэлтора, какие квартиры пользуются большим спросом — стандарт- или комфорт-класса, отвечают: «Конечно, комфорт!» Ничего себе уровень жизни в городе, думаешь. А потом оказывается, что под классом «комфорт» риэлтор понимает жилье с удобствами — водоснабжением и туалетом — в квартире. Оказывается, не хотят люди в ХХI веке покупать квартиры с туалетом на улице!

Зато какой прекрасный город-спутник «Лесная Поляна» в Кемерове! Он расположен в 12 км от города, окружен сосновым лесом с рекой и озерами. Большую часть городка занимает малоэтажная застройка с таунхаусами, дуплексами, индивидуальными домами. «Лесную Поляну» начали возводить в 2007 году — теперь это город с полноценной инфраструктурой, в котором живут 20 тыс. человек.

Квартал «Лесная Поляна», Кемерово

Он выглядит как маленький европейский городок — с аллеями, клумбами, цветами. Местные риэлторы рассказали, что девелопер собирается построить еще немного жилья и на этом остановиться, чтобы число жителей не превысило 27 тыс. человек. Стоимость двухкомнатной квартиры в городке варьируется от 3 до 4 млн рублей. Это довольно дорого для Кемерова, но люди готовы платить такие деньги за то, чтобы жить в «Лесной Поляне».

«Пусть лучше мы научим людей, и они уйдут, чем не научим, и они останутся»

— Какие тренды рынка недвижимости выявила экспедиция?

(Н.М.): — Лично для меня явилось открытием, что риэлторское дело вырастает из «детских штанишек» и становится серьезным бизнесом. Если пять лет назад на вопрос о конверсии никто ответить не мог, то сегодня агентства серьезно работают над повышением конверсии.

Ушел страх потерять сотрудников после того, как агентство их обучит. Теперь риэлторы говорят: пусть лучше мы научим людей, и они уйдут, чем не научим, и они останутся. На рынке появились крупные компании — вслед за ними тянутся и другие.

(Я.Л.): — В стране очень разная капитализация «вторички». Когда живешь в одном городе, об этом просто не догадываешься.

Поразителен тот факт, что о дальневосточной ипотеке не знает никто, кроме жителей Дальнего Востока, о ней ходят мифы не только среди клиентов, но и среди риэлторов. Коллеги нам говорили: «Нашим клиентам это неинтересно». Серьезно? Жителям Омска или Самары неинтересно получить 6 млн рублей под 1%? Люди просто не в курсе, что это способно быть инвестиционным проектом.

Мы собрали огромный массив информации, брали интервью у риэлторов, жителей городов, людей, которые недавно переехали в город. На этой базе задумали составить риэлторские «паспорта» городов.

— Что это?

(Н.М.): — Цель этой работы — помочь людям выбрать, в какой город они хотят переехать. Например, часто говорят: выйду на пенсию, перееду жить в Питер, поближе к детям, которые живут в Москве. Почему именно сюда? На Москву денег не хватает. А ведь на деньги, которые стоит плохонькая квартирка в Санкт-Петербурге, реально купить отличную квартиру во Владимире (1 час 40 мин на скоростном поезде — и ты в столице), в Ярославле, Нижнем Новгороде.

Или в чудесном городке Павлово под Нижним Новгородом, где великолепная Ока, купеческий центр города, природа. Продав квартиру во Владивостоке, можно купить половину Павлово! Трехэтажный дом площадью 250 кв. м обойдется там в 6 млн рублей, как скромная «однушка» в Подмосковье. А риэлторы, допустим, во Владивостоке не советуют такие варианты клиентам, потому что сами не знают, сколько существует хороших мест для проживания.

Поэтому мы хотим собрать справочную информацию о разных городах, включающую обзор рынка недвижимости каждого из них.

Дальний Восток — для тех, кто хочет нарастить капитал

 Как сильно различается стоимость жилья, аренды в разных городах? Какие цифры вас особенно удивили?

(Н.М.): — Если в среднем по России окупаемость от сдачи в аренду жилья составляет от 13 лет, то есть города, хотя их немного, где срок окупаемости отличается в разы и колеблется от трех до пяти лет. Например, если бы два месяца назад кто-то мне сказал, что выгодно купить квартиру в Мурманске, я бы просто рассмеялась. В центре Мурманска стоимость аренды студии в старом доме составляет 33 тыс. рублей. А цена такой квартиры — 2,5 млн рублей.

(Я.Л.): — Мурманск не подходит ни под какую льготную программу, но тем не менее интересен для инвестиций. В нем практически ничего не строится — в городе с почти 300-тысячным населением за последние 15 лет появилось всего четыре дома. Жилья комфорт-класса нет совсем, хотя на него существует спрос.

В Мурманске работает много экспатов, которым требуется качественное жилье, любоваться северным сиянием приезжают российские и иностранные туристы. И если вы покупаете квартиру на «вторичке» по той же цене, что и, скажем, в Уфе или Перми, то сдавать в аренду ее реально по ставке, сравнимой с московской.

Конечно, при любом инвестиционном вложении важно тщательно проанализировать ситуацию на рынке недвижимости, разобраться, от чего зависит такое счастье и сколько должно продлиться.

(Н.М.): — Для тех, кто хочет нарастить капитал, хорош Дальний Восток. Для этого нужно искать выгодные предложения. Вкладывать в них, вовремя выходить из проекта и вкладывать средства в другие. Во Владивостоке в четыре раза меньше строящегося жилья (по количеству строящихся метров на душу населения), чем в Санкт-Петербурге, и в восемь раз меньше, чем в Краснодаре. Спрос на недвижимость в крупных городах Дальнего Востока очень высокий, поэтому цены на недвижимость у нас всегда были сопоставимы с Санкт-Петербургом.

Владивосток

Стоимость жилья в новостройках Владивостока растет — это связано как с дефицитом, так и с огромными вливаниями в регион (450 млрд рублей) для финансирования дальневосточной ипотеки. Строек в регионе мало. Фактически строятся только Владивосток, Якутск и Хабаровск. Если человек берет по стандартной ипотечной программе 3 млн рублей на 20 лет, он платит от 28 до 30 тыс. рублей в месяц, а по дальневосточной ипотеке — 14 тыс. рублей в месяц.

Знаю историю, когда человек, вложив в недвижимость Владивостока 300 тыс. рублей, за два года «вырастил» 2,2 млн рублей. Клиент сначала приобрел в ипотеку студию с первоначальным взносом 300 тыс. рублей. Через год продал студию и купил квартиру экономкласса и парковочное место по акции от застройщика. Еще через год продал квартиру за 3,5 млн и парковочное место за 500 тыс. рублей. С учетом затрат и расходов человек заработал 2,2 млн рублей.

(Я.Л.): — В ДФО есть реальный дефицит новостроек, их очень активно покупают. И спрос на аренду тоже высок: при цене 1 кв. м как в Петербурге арендные ставки во Владивостоке во многих сегментах больше.

Получается, если вы покупаете квартиру по дальневосточной ипотеке, у вас капитализация выше, чем в других городах России. Если после окончания строительства вы решите сделать ремонт и сдавать квартиру в аренду, ваша ставка будет вдвое выше ипотечного платежа.

Было интересно сравнить разницу в арендных ставках. Если во Владивостоке вы купите квартиру условно за 4 млн и будете сдавать ее за 26 тыс. рублей в месяц, то в Санкт-Петербурге, скорее всего, квартиру стоимостью 4 млн вы сдадите за 18 тыс., в Красноярске — за 25 тыс., а в Мурманске — за 50 тыс. рублей.

«В небольших городах конкурентов меньше, но работа построена надежнее»

— Как проходили ваши встречи с риэлторами, о чем спрашивали чаще всего?

(Я.Л.): — Кроме разных инвестиционных идей, которые всегда вызывают большой интерес, темой встреч были межрегиональные сделки. Немало клиентов теряется на этапе передачи из одного города в другой. Мы обсуждали, как это предотвратить, как сразу начать работать с запросом клиента на покупку и подключить к консультации коллегу из другого города.

 Принято считать, что все нововведения — как технологические, так и управленческие — зарождаются в Москве и только через несколько лет приходят в другие города. Что вы думаете по этому поводу?

(Я.Л.): — Если честно, не знаю, кто так считает. Наверное, это справедливо для каких-то других сфер жизни, но вряд ли для недвижимости. Рынок риэлторских услуг многих городов-миллионников всегда развивался более технологично, чем рынок Москвы и тем более Санкт-Петербурга. Неслучайно на межрегиональных конференциях люди так внимательны к опыту специалистов из Красноярска, Новосибирска, с Дальнего Востока.

Красноярск, встреча с риэлторами

В большинстве городов работа риэлтора выглядит иначе. Никакого свободного графика, утренняя планерка в 9.00 (а то и в 8.00), никаких звонков из дома или свободных дней посреди недели. Юридические отделы, которые оформляют сделки и отвечают за работу с момента аванса (задатка), возникли лет за 15 до того, как это стало обычной практикой в столицах. То же самое с дисциплиной работы в CRM.

Риэлтор в рейтинге профессий стоит выше — конечно и потому, что в небольших городах конкурентов в нашей профессии меньше, но и сама работа построена четче и надежнее.

«Сервис больше всего страдает там, где люди не гордятся своим городом»

— Как вы оцениваете индустрию гостеприимства в России? Насколько комфортным было пребывание в гостиницах или в арендуемых квартирах?

(Я.Л.): — В этой поездке мы часто останавливались у друзей, арендовали квартиры, а вот остановок в отелях было немного. Отвечу на этот вопрос скорее как преподаватель, который часто и много ездит по стране. Хорошие отели есть везде, а вот с хорошими квартирами сложнее. Лучшая квартира (большая площадь, большие балконы, дизайн, текстиль, оборудование, соотношение «цена/качество») оказалась у нас в Омске. Где-то неоправданно дорого — например, в Мурманске аренда однокомнатных квартир, на которые нестрашно смотреть в рекламе, стоит от 3,5 до 4,5 тыс. рублей в сутки. А вот в городах-миллионниках встречались хорошие квартиры по 1,5–1,7 тыс. рублей, что очень приятно.

(Н.М.): — В Твери сервис практически как в Москве, а в Рязани к тебе относятся так, будто ты приходишь в кафе с протянутой рукой. В Уфе в какой-то из центральных гостиниц мы на завтраке заплатили около 1 тыс. рублей за яичницу и кофе — официант перепутал счет. Когда мы указали ему на ошибку, он не извинился, только спросил: «Что, мне теперь пересчитывать?» По его выражению лица мы поняли, что, если он пойдет пересчитывать, это затянется еще на час.

Сервис больше всего страдает там, где люди не гордятся своим городом. Бывает, приезжаешь в небольшой, казалось бы, ничем не примечательный городок, а местные жители наперебой начинают рассказывать: «Посмотрите, какой у нас памятник здесь, какой старинный дом — там, а вот недавно построили красивый мост через реку». Приезжаешь в другой, а жители говорят, что у них город без истории, заброшенный, дыра, никому не нужен. А кому нужен город, если не его жителям? Причем от размера города такие высказывания не зависят — я слышала их и в городах-миллионниках.

Конечно, вы скажете, что каждый кулик свое болото хвалит, но жители Дальнего Востока очень любят свои города, они будут вам рассказывать и петь песни о своем городе с утра до вечера. И сибиряки относятся к своим городам так же. Когда мы проводили опрос среди жителей Красноярска о том, в какой город они хотели бы переехать, люди искренне удивлялись, не понимая, как это — уехать из Красноярска: здесь же такая красота, Енисей, тайга, Столбы!

Красноярск

Какие города, места посоветуете посетить туристам?

(Я.Л.): — Смотря какие туристы. Тем, кто готов к путешествию без четкого плана и гарантированных удобств, я бы очень советовала Бурятию и Забайкальский край. Там отличные горные маршруты, совершенно потрясающие дацаны, около которых стоит пожить какое-то время. Безумно люблю дорогу от Читы до Белогорска — мне кажется, за эти 1,5 тыс. км можно получить прививку от усталости на несколько лет вперед. На мой взгляд, странно год за годом ехать в Альпы, если не видел Саян и Алтая. Альпы тоже чудесны, но атмосфера на наших туристических маршрутах кажется мне более впечатляющей.

— Планируете в дальнейшем подобные экспедиции?

(Я.Л.): — В этот раз мы проехали страну с северо-запада на юго-восток. Теперь хочется проехать с севера на юг. Планируем весной экспедицию из Архангельска в Сочи и покататься по югу России. Если соберутся люди, которые захотят нам помочь, надеюсь, все получится.

Комментарии 6
Александр Пушко17 ноября 2020, 20:20

Дочитал до Мурманска и удивился как можно писать такую чушь. При всём уважении проскакав галопом, говорить о " В центре Мурманска стоимость аренды студии в старом доме составляет 33 тыс. рублей. А цена такой квартиры — 2,5 млн рублей", ЧТО это? С одной стороны хотелка сдающего, а с другой покупателя? Ну тогда может быть. Интересно мнение других городов.

Ответить
ID: 5687561617 ноября 2020, 21:14

Коллега родом из Мурманска рассказывал, там нет работы и нормальных вузов, молодежь уезжает в другие города, население из года в год стабильно сокращается. Ситуация усугубляется тем что из-за суровых погодных условий и монополии очень высокая коммуналка. В результате спроса на аренду нет, квартиру сдают только чтобы отбить коммуналку. Продать вообще не реально. Не удивительно что там нет новостроек. Удачных инвестиций.

Ответить
Агентство Гарантия18 ноября 2020, 14:17

Прочитал два предыдущих комментария и поразился. Зависть или что у ребят? Две девушки проехали на своей машине всю страну, а им не нравится! Надо обязательно найти ложку дегтя, чтобы подмочить репутацию! Я, пожалуй, на такую поездку не рискнул бы, а они пошли на это и удачно все получилось. Молодцы! Что касается мнения, то понятно, что они собрали то, что им дали местные коллеги. Где-то получили независимую информацию. Может не везде была корректно преподнесена информация, но как-бы то ни было сравнить вам (предыдущим комментаторам) не с с чем. Я имею ввиду объем информации, который есть сейчас у Яны и Натальи, несопоставим с вашим объемом знаний! У вас ее мизер по сравнению с их объемом информации. Так что почитайте и примите к сведению то, что они узнали в этой поездке. К нам в город (Благовещенск) они тоже заезжали, пообщались с коллегами, поделились опытом и информацией, обменялись контактами. Я лично и мои коллеги остались довольны встречей. Соберутся еще раз ехать, с удовольствием встретим. Но дорога длинная и тяжелая. Александр, судя по всему не ездил ни разу из Читы до Благовещенска, поэтому и не понимает трудностей жизни. Вот проедет разочек и почитаем его рассказ. Уверен, что мнение у него тогда изменится. А девушки молодцы! Отважные!

Ответить
Наталья25 декабря 2020, 23:13

Что Вы несёте про зависть....каждый начал просто делиться СВОИМ опытом и у кого-то он неоптимистичный, ну и локальный. Девушки выступили неким агрегатором,а те кто комментировал -локально высказались о конкретных городах.

ID 13108582 ID 1310858218 ноября 2020, 22:19

Мурманск так плох? Не скажите. Кому как.
Мурманск - регион Крайнего Севера с соответствующими надбавками (это для официально работающих во всяких гос структурных шарашках).
Мурманск - отдалённый северный регион имеющий кучу валютоёмких, востребованных в странах с нормальной экономикой, ресурсов, за которые там готовы платить валютой и к которым ресурсам всегда (при желании) можно присоседиться (это для тех, кто не боится риска и тяжёлой, каторжной работы зачастую полулегальной).
Так что эти цифры вполне могут быть.
Северные регионы вообще очень сильно подорожали, гораздо больше чем даже юг РФ. Казалось бы, там всё дорого, в разы. Климат зачастую ни в какие ворота. Нихрена не растёт. Найти нормальную работу, надо ещё постараться. Попасть туда часто дорого и сложно, просто так не приедешь и не уедешь. Ан нет. Цифры в объявлениях говорят об обратном.

Ответить
ID: 5837647619 ноября 2020, 15:31

Для того, чтоб оценить город не обязательно туда ехать. Наберите в поисковике: Мурманск провести выходные. Ответ очевиден: приехал, заработал, уехал. Нет в Мурманске жизни - есть место работы.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru