Как изменится рынок аренды квартир?

19 ноября на заседании Мосгордумы были приняты в окончательном чтении поправки в Закон «О патентной системе налогообложения». Они начнут действовать с 1 января 2015 года. Для ЦАО установлен коэффициент 1,5, на всей территории за пределами МКАД –  0,7. Раньше патент стоил 60 000 руб. в год, сумма была фиксированной и не зависела ни от площади, ни от расположения квартиры. Если квартира сдавалась в аренду примерно от 60 000 руб. в месяц, то патент становился выгоднее, чем выплата 13% НДФЛ. И чем выше арендная ставка, тем нагляднее была эта разница в пользу патента.

После введения новой шкалы цена годового патента на сдачу в аренду квартир составит 6% от потенциального годового дохода, устанавливаемого законом, а величина дохода будет зависеть от размера квартиры и ее расположения. Ниже – таблица, где рассчитана стоимость годового патента в зависимости от расположения недвижимости и ее площади.

Табл. Годовая стоимость патента на сдачу в аренду квартиры, руб.



Владельцы квартир от 50 кв. м  в центре Москвы и просторных квартир (от 100 м) во всех других районах будут платить больше, некоторые в десять раз дороже, а для собственников небольших квартир до 50 кв. м, особенно в Новой Москве и других районах за МКАД, покупка патента обойдется дешевле.

С 2015 года расходы на содержание квартиры вырастут сразу по двум направлениям. Услуги ЖКХ подорожают, по прогнозам Минэкономразвития, на 8,5% по стране и примерно на 10% – в Москве. Налог на имущество физических лиц тоже вырастет и будет исчисляться от кадастровой стоимости: в Москве за квартиру до 10 млн руб. придется платить 0,1% ее кадастровой стоимости, от 10 до 20 млн – 0,15%, от 20 до 50 млн – 0,2%,  от 50 до 300 млн руб. – 0,3%, больше 300 млн – 2%.

Как рынок аренды квартир может измениться в связи с новыми ценами патентов на сдачу в аренду жилья, утвержденными Мосгордумой, ростом цен на ЖКХ, новым налогом на имущество, падением рубля и пр.?

Рихардс Свелпе, директор по развитию компании «М24-Профессионалы Недвижимости»: «На данный момент мы наблюдаем спад ставок аренды в эконом- и бизнес-сегментах. Элитка продолжает истерически держаться и демонстрировать способность собственников ждать желанной цены. В общей сложности мы не ожидаем критических изменений в следующем году, и предполагаем продолжение легкого тренда спада общего уровня цен.

Налоговое бремя, его уменьшение или видоизменение не должно прямым образом повлиять на ставки, так как большая часть арендного рынка находится в теневой стороне. Этот фактор может только повлиять на процесс легализации данного рода деятельности. Также повышение ЖКХ, которое наниматели в основном оплачивают отдельно. Бесспорно, это должно сильнее ударить и повлиять на эконом-сегмент, но вообще не тронуть элитку.

По поводу рубля, политики и экономики мы можем только развести руками. Очевидно, что экономическая ситуация сегодня очень чувствительна, и прогнозы среднего и длительного периода более можно назвать легкими эскизами и мнением на предмет. Сложна ситуация тех рантье, которые живут в долларовой и еврозоне – они получают доход здесь, а тратят там. Они должны поднимать рублевые ставки, чтобы сохранять доход, а это невозможно при актуальной ситуации рынка, или привязывать арендную ставку к курсу валюты, но это, опять же, невозможно. Рынок в этом году основательно перешел на рубли. Это однозначно можно фиксировать как реакцию рынка на актуальную ситуацию».

Юлия Лукина, руководитель департамента аренды компании  «НДВ-Недвижимость»: «Если говорить о таких пунктах, как повышение налога и    удорожание ЖКХ, то с большой степенью вероятности эта нагрузка окажется   на плечах арендатора квартиры.  Однако  не исключен вариант, что эти расходы будет распределены пополам  между собственником и  нанимателем. Рынок расставит все на свои места».

Если собственник сдаваемой в аренду квартиры купит патент, то он решит сразу две проблемы: легализует свою деятельность и избавится от необходимости платить налог на имущество, т.к. владелец патента не платит ни НДС, ни НДФЛ, ни налог на имущество. Ему не нужно подавать декларацию, вести бухгалтерский учет, держать кассовый аппарат. Только зарегистрировать ИП и подать заявление на получение патента в налоговую инспекцию по месту жительства. Патент будет оформлен в течение пяти рабочих дней. Можно приобрести его как на срок от 1 до 6 месяцев, так и на год, оплата в первом случае производится в течение 25 дней с момента даты начала действия патента, а во втором – 1/3 сразу, а 2/3 – не позднее 10 дней до истечения срока действия.

Возникают вопросы: захочет ли владелец сдаваемой квартиры регистрировать ИП и приобретать патент, учитывая, что ему не придется потом ходить в налоговую и сдавать отчетность, не нужно платить НДФЛ, НДС, а налог на имущество будет уже включен в стоимость патента? Или будет по-прежнему платить НДФЛ или постарается уйти в тень, чтобы вовсе ничего не платить?

Рихардс Свелпе: «Сегодня наблюдается медленное движение к легализации рынка. Основная традиция сохраняется за "шашлычным правом". Правда, налоговые службы в этом году проявили активность, что дало некоторое волнение собственников и обеспечило сохранение упомянутого выхода из теневой стороны. Тем не менее, в большей части собственники не готовы уменьшать свой доход за счет налогов и остаются в тени. Особенно сейчас, когда падают ставки и арендные доходы уменьшаются, это вопрос стоит остро не в пользу государства.

Мы думаем, что это вопрос, с одной стороны, затрат на налоги или патент, а с другой – степень риска быть наказанным за уклонение. Сегодня собственники не боятся наказания. Если завтра это поменяется, то он захочет регистрировать ИП или ходить в налоговую. Есть еще вариант воспользоваться услугой доверительного управления, когда агентство недвижимости все хлопоты возьмет на себя. Кстати, мы тоже такую услугу оказываем, и будем очень рады, если налоговые службы усилят надзор, ведь это прибавит нам бизнес по данному направлению».

Юлия Лукина: «Патент распространяется на одну квартиру (в том числе с привязкой машиноместа, если адрес  тот же),  изменился сам  подход к определению стоимости.   Цена патента  привязана к территориальному  расположению, а также площади объекта. Владельцы  больших квартир, особенно в ЦАО, будут платить больше, нежели остальные.  В любом случае,  собственники наверняка просчитают  свои затраты как в рамках традиционного подхода,  так и в рамках патентной системы, и сделают выбор  в пользу наименее затратного варианта. Тем более что подход, несмотря  на дифференцированность, все равно  недостаточно гибкий. Например, для квартир, расположенных  на западе и востоке, действует одна и та же  стоимость патента.  В то же время на рынке аренды  это отличие закладывается в стоимости арендной ставки.

Сравним несколько примеров – квартира на западе Москвы (86 кв. м), сдается  за 65 000 руб. в месяц.  При стоимости патента на уровне 5000 руб. в месяц   в год придется заплатить  60 000 руб. (или 101 400  руб.  при 13%-ном налоге с годового дохода).  Возьмем для примера  другой вариант.  Квартира в САО,  не в шаговой доступности от МКАД, предлагается   за 30 000 руб. в месяц (площадь 58 кв. м). При той же стоимости патента придется  заплатить 60 000 руб. в год, однако совокупный годовой доход, без вычетов, составит уже  360 000 руб. То есть вариант с 13% налога будет более оптимальным, так как придется заплатить уже почти 47 000 руб.».

Действительно, стоимость патента не дифференцируется по районам, что, с одной стороны, не отражает реальную картину, а с другой – дает большую свободу выбора владельцу квартиры, как именно оплачивать налоги.

У патента есть один минус – владелец ИП обязан платить страховые взносы. Правда, руководитель департамента экономической политики и развития города Максим Решетников планирует усовершенствовать систему: отменить страховые выплаты для покупателей патентов и присваивать им автоматически статус ИП. Но пока это планы. В 2014 году фиксированные взносы при доходе 300 000 руб. и меньше составили  20 727,53 руб., в том числе: 17 328,48 руб. – в Пенсионный фонд РФ и 3 399,05 руб. – в Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (ФФОМС). Если доход больше 300 000 руб., ИП должен уплатить Пенсионный фонд РФ взносы в размере 1% от дохода, превышающего 300 000 руб. Взносы в ФФОМС с доходов более 300 000 руб. не уплачиваются. Величина дохода в случае с патентами устанавливается законом (шкала от 350 тыс. до 10 млн руб. в год в зависимости от площади и расположения квартиры). Например, есть 1-комнатная квартира 31 кв. м в 5-этажном панельном доме у метро «Щелковская». Пустует. Решили сдать в аренду, чтобы хотя бы избавиться от лишних расходов и получать небольшой доход. Допустим, можно сдать за 25 000 руб. в месяц, или 300 000 руб. в год. Коммунальные платежи – 36 000 руб. в год, налог на имущество небольшой – 1 400 руб. в год. Первый вариант: если платить НДФЛ 13%, то это будет 39 000 руб. в год. Второй вариант: если зарегистрировать ИП и платить 6% по упрощенной системе налогообложения, то это будет 18 000 руб. + 20 728 страховые взносы = 38 728 руб. в год, т.е. то же самое, что и 13% НДФЛ, только придется сдавать налоговую отчетность. Третий вариант: если зарегистрировать ИП и купить патент, то получится 30 000 + (20 728 + 2000) (фиксированная ставка страховых взносов + 1% от дохода свыше 300 000, то есть 1% от 200 000 в данном случае) = 52 728 руб. Вывод: патент в этом случае – самый невыгодный вариант. Преимущество у регистрации ИП как для упрощенной системы, так и патентной – человек выплачивает пенсионные взносы (актуально, если он не имеет официальной работы) и легально трудоустроен, что может быть полезно в самых разных случаях, например, при получении виз в европейских посольствах.

И все-таки главная проблема для арендодателя сегодня – это выгодно сдать свою квартиру, что не так просто, учитывая некоторый дисбаланс на рынке.

Действительно ли сегодня предложение в несколько раз превышает спрос, а квартиры сдаются с большим трудом? Какая динамика цен возможна в следующем году? Ожидается ли снижение цен в рублях?

Рихардс Свелпе: «Да, действительно».

Юлия Лукина: «Мы заметили,  что  по итогам  ноября ситуация стала выравниваться.  Разрыв  между спросом  и предложением постепенно сокращается:  собственники корректировали  арендные  ставки,  что позволило привлечь арендаторов.  Сейчас  цены остаются на неизменном уровне, и мы ожидаем, что в начале  следующего  года ситуация не изменится.  То есть ценовой коридор  останется тем же. Однако сделать правильный прогноз на более длительный срок сложно. Рынок аренды очень изменчив и остро реагирует   на всевозможные  события».

С одной стороны, расходы на содержание квартиры растут, но с другой – предложения опережают спрос, и владелец квартиры едва ли сможет легко и незаметно переложить свои финансовые проблемы на арендатора.

Будут ли пытаться владельцы квартир поднимать цены и перекладывать дополнительные траты по налогу на имущество и ЖКХ на арендатора? Или пытаться устанавливать арендные ставки в валюте, защищаясь от девальвации рубля? Или все-таки придется снижать цены?

Юлия Лукина: «Обычно  арендатор оплачивает услуги, начисляемые по счетчику (переменные платежи), а  за фиксированную часть расходов отвечает   хозяин  квартиры. Тем не менее, вариации всегда возможны. Бывает так, что стороны договариваются о том, что  арендатор оплачивает  коммунальные услуги  целиком  (до 15-20% всех случаев).  Не удивительно, если в этой ситуации  владелец квартиры оставит арендные ставки на том же уровне (или поднимет незначительно). Если говорить обо всех остальных ситуациях, то возможны два варианта.  Как мы говорили, первый заключается в том, что собственники постараются  включить дополнительные расходы в сумму арендной ставки. Другой, что собственники разделят эти траты  пополам  с арендатором жилья.

Тем, кто желает  установить ставки в иностранной валюте, нужно понимать,  что у большинства арендаторов доход именно  рублевый.  Этот подход они  не приветствуют  из-за риска удорожания аренды. Однако мы можем порекомендовать таким  собственникам   выставлять цены  сразу  в двух валютах.    Это увеличит шанс найти арендатора, способного платить за пользование квартирой в долларах. Однако нужно понимать, что   таких нанимателей немного».

Рихардс Свелпе: «Конечно, обе стороны будут пытаться воспользоваться актуальной ситуацией в свою пользу. Кто победит? – сегодня цены снижаются, а значит, пока побеждает наниматель».

Что наши уважаемые эксперты посоветовали бы владельцу квартиры? Купить патент, снизить цену, не жадничать, но получить хорошего и долгого арендатора и устойчивый доход?

Юлия Лукина: «Здесь чистая математика: нужно  все просчитать и сделать выбор. Как мы уже увидели,   в одних ситуациях патент выгоднее, а в других – нет».

Рихардс Свелпе: «Главным образом мы хотим обратить внимание собственников на простую логику – арендный доход не товар, который можно сохранить на складе. Месяц прошел, если квартира не сдана – это уже не вернешь. Более профессиональный подход – понизить цену до рыночного уровня, т.е. до того уровня, на котором квартира сдается, а не держать цену и оставаться без дохода. Все же понимают, что если рынок пойдет наверх, то повышение цены будет возможно, и никакой неполученный доход не пройдет мимо собственника».