Кладовые и машиноместа: спрос восстанавливается

На рынке недвижимости, особенно в сегментах «бизнес» и «комфорт», постепенно восстанавливается спрос на дополнительные опции. Покупателей вновь интересуют кладовые, вынесенные за пределы квартиры, а также машиноместа, в том числе и в подземных паркингах. Продавцы, стимулируя спрос, включают опции в стоимость жилья. Самый дорогой келлер на премиум-рынке предлагается за 32 миллиона рублей, самое дорогое машиноместо – за 15 миллионов.

Застой на первичном рынке недвижимости в сегментах «бизнес» и «комфорт» ощущается сильнее, чем в остальных секторах. Продавцы премиального жилья, изначально рассчитывавшие на долгое экспонирование и узкую целевую   аудиторию, могут позволить себе небольшие дисконты и ожидание. Ситуация в сегменте «эконом» прямо противоположная – сюда обратили взоры многие из тех покупателей, которые еще год назад планировали приобрести жилье «выше среднего».

Соответственно, девелоперы, работающие на «среднем» уровне, сегодня вынуждены идти на любые ухищрения, чтобы хоть как-то подогреть интерес покупателя. Если скидки не дают эффекта, приходится предлагать дополнительные опции. Причем ряд из них в свое время перекочевал в этот сегмент с рынка премиального жилья – например, кладовые вне квартиры и машино-места. О них сегодня и пойдет речь.

Покупателя заманивают в подвал

Европейцы, приезжающие в Россию, удивляются, как можно жить рядом со свалкой вещей, которые не используются, «а выбросить жалко». У них кладовые, или, как сейчас принято говорить, келлеры, с незапамятных времен выносятся за пределы квартиры, на первые этажи или в подвалы. Кстати, английское cellar и немецкое keller означают одно и то же – подвал. В нашей стране келлеры стали появляться около десяти лет назад, причем в основном в элитных домах, в качестве бонуса. Сегодня, по оценке экспертов «Метриум Групп», на первичном рынке московской недвижимости доля проектов с келлерами едва превышает 13%.

Однако интерес к келлерам, общим прачечными другим приятным для покупателя опциям неуклонно возрастает. Возможно, девелоперы внедряли бы их активнее, не довлей над ними российская традиция оставлять первые и цокольные этажи для арендаторов. Кроме того, в докризисные времена, когда спрос на недвижимость превышал предложение, не было нужды проявлять «излишнюю» заботу о покупателях – квартиры и без того шли нарасхват.

Кризис заставил застройщиков внимательнее присмотреться к келлерам, как дополнительной опции, стимулирующей спрос. Причем не только в премиум-сегменте. Сегодня в Москве доля элитных новостроек с келлерами, по данным «Метриум Групп», составляет 42,3%, 38,5% приходится на ЖК бизнес-класса, а остальное уже перетекло в зону «комфорт». Предложения квартир с «вынесенной» кладовой сегодня можно найти даже в секторе «эконом». При этом стоимость келлера чаще всего уже включена в цену квартиры. Так сколько же придется переплатить за жизнь по европейским стандартам?

На сегодняшний день в массовом сегменте представлено пять проектов с келлерами: «Новые Ватутинки», «Легенда № 18», «Новая звезда», Vnukovo Sport Village (все в Новой Москве) и «Город на реке Тушино» (Покровское-Стрешнево). Площадь кладовых там варьируется от 1,9 до 10,74 кв. м, стоимость начинается от 184 тысяч рублей. Сильнее всего «кусаются» келлеры в «Легенде № 18»: кладовая площадью 10,4 кв. м обойдется покупателю в 800 тысяч.

Гораздо больше предложений в бизнес-сегменте: на первичном рынке представлены 10 ЖК с келлерами. Разброс площадей здесь гораздо больше, чем в эконом-классе – от 1,3 до 11 кв. м. Самый дешевый келлер предлагают в ЖК «Лефорт» (Лефортово): мини-кладовая площадью 1,33 кв. м стоит 166 тысяч рублей. А рекордсменом по стоимости стал ЖК «Наследие» (Преображенское): здесь цена келлера стартует от 600 тысяч и доходит до 1,2 миллиона за одиннадцатиметровую кладовку.

В премиум-новостройках келлер обойдется покупателю по цене приличной квартиры, причем того же сегмента. Сегодня продажи идут в одиннадцати проектах, и наиболее скромные цены – в Barrin House (Хамовники): от 400 тысяч рублей за трехметровую кладовую. А вот цены в хамовническом Knightsbridge Private Park просто пугающие: самые дорогие келлеры здесь стоят 32 миллиона рублей. Правда, и сама кладовая немаленькая – 70 кв. м. Впрочем, для покупателя, который может себе позволить приобретение квартиры стоимостью от 300 до 930 миллионов, цена кладовой особой роли уже не играет.

Несмотря на ощутимую стоимость келлеров во всех сегментах, интерес к ним постепенно возрастает. По словам генерального директора компании «Новые Ватутинки» Александра Зубца, каждый пятый покупатель квартиры в ЖК интересуется кладовой. «Уверен, в ближайшем будущем мы станем свидетелями увеличения проектов с кладовыми в массовом сегменте. Причем не только в новых ЖК, но и в уже реализуемых. К примеру, девелоперы могут переоборудовать под келлеры часть подземного паркинга – в массовом сегменте распродаются далеко не все машино-места», – говорит он.

Паркинги: дорого, но нужно

Как говорится: «А вот с этого места прошу поподробнее!». Руководитель «Новых Ватутинок» отчасти прав: не во всех сегментах рынка и локациях машино-места востребованы на 100 процентов. Однако на фоне стагнации рынка продавцы готовы на любые дисконты, чтобы продать квартиру с машино-местом. С другой стороны, спрос стимулирует дефицит паркингов: многие ЖК возводятся сегодня с нарушениями норм обеспечения парковочными местами. И не потому, что застройщики сознательно нарушают закон в целях экономии. В ряде случаев соблюдение этих норм в московских реалиях просто невозможно.

Мало кто знает, что по «Нормам и правилам проектирования, планировки и застройки г. Москвы» (МГСН 1.01-99) для жилья каждой степени комфортности устанавливается своя норма обеспечения машино-местами. В эконом-классе, где на одного жильца приходится до 30 кв. м площади, застройщик обязан предусмотреть не менее одного машино-места на каждую квартиру. В комфорт-классе (30-50 кв. м на жителя) – не менее 1,7 машино-места, в бизнес-классе (свыше 50 кв. м на жителя) – не менее двух машино-мест на квартиру. В последнем случае предписывается еще и строительство гостевых парковок – не менее 40 мест на тысячу жильцов. Это огромные территории, которые зачастую существуют лишь в воображении тех, кто создает нормативные акты. «На практике эти нормы по обеспечению во многих случаях практически нереализуемы», – говорит партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.

Однако сегодня девелоперы используют любые возможности для обустройства паркингов. Интерес к ним растет еще быстрее, чем к другим дополнительным опциям – по мере расползания зоны платных парковок. Застройщики идут даже на строительство подземных паркингов, несмотря на то что заглубление на три уровня приводит к повышению себестоимости строительства дома, как минимум, на 25%.

Более того, некоторые ЖК изначально проектируются так, чтобы машино-мест было с запасом. Например, в квартале «Сердце столицы» на Шелепинской набережной предусмотрено строительство подземного паркинга на 6 900 машино-мест при расчетной численности жителей 6 800 человек. Правда, застройщик здесь реализует концепцию «двор без авто», когда вся придомовая территория представляет собой озелененную пешеходную зону. Однако взяты в расчет и возможные прибавления в суммарном автопарке жильцов, и потребность в гостевых парковках.

По оценке экспертов компании «НДВ-Недвижимость», сегодня 66% проектов в Москве имеют в своем составе подземный паркинг, а еще 14% – подземный и наземный. При этом, как утверждают специалисты, паркинги и дальше будут активно уходить под землю, поскольку земля в столице неуклонно дорожает.

Если говорить о ценах на машино-место, которые зачастую также включаются в стоимость новой квартиры, то разброс здесь гораздо сильнее, чем в случае с келлерами, поскольку факторов ценообразования на порядок больше. Стоимость машино-места зависит от класса новостройки, от расположения в подземном паркинге (чем выше, тем дороже), особенностями локации и многими другими критериями.

По данным исследования «НДВ-недвижимость», средняя цена машино-места в наземных паркингах московских новостроек начинается от 600 тысяч рублей, в подземных – от 900 тысяч. В премиальном сегменте место обойдется по цене хорошей квартиры в ближнем Подмосковье: например, в клубном доме Golden Mile Private Residences на Остоженке, где все опции котируются в валюте, минимальная стоимость машино-места $200 тысяч, что по текущему курсу составляет около 15 миллионов рублей.

В бизнес-классе цены, разумеется, более приемлемые: 800 тысяч - 1,2 миллиона рублей, а в сегментах «комфорт» и «эконом» машино-место можно приобрести практически вдвое дешевле. Самый недорогой наземный паркинг эксперты «НДВ-недвижимости» зафиксировали в ЖК «Вершинино» в Электролитном проезде –  350 тысяч рублей. В целом по Москве цена наземного машино-места в этих сегментах составляет 700 тысяч рублей, подземного – 1 миллион.

Несмотря на дороговизну, лишь 30% покупателей квартир в новостройках премиального и бизнес-класса отказываются от покупки машино-мест – таковы данные компании Rose Group. «Покупатели квартир в сегменте «бизнес» зачастую сразу же предполагают покупку машино-места. Класс машин высок, и оставлять их где-то на соседних улицах не всем хочется. К тому же в Москве бизнес-класс в основном располагается в центре, где есть проблема с парковками, и наличие машино-места становится обязательным», – говорит коммерческий директор компании Наталья Саакянц. Эксперт компании «Дон-Строй Инвест» Ирина Постовалова добавляет, что выгоднее покупать машино-места на начальной стадии строительства, так как по мере реализации проекта цена на парковочное место вырастает в 1,5-2 раза.