О том, какие изменения произошли на рынке недвижимости Московской области за последний год, рассказывает Константин Манченко.
Константин Манченко Генеральный директор АН «Теремок» (Пушкино), вице-президент Гильдии риэлторов Московской области
— Константин Иванович, можно ли говорить о том, что рынок Подмосковья заметно поменялся?— Да, ситуация изменилась, и не в лучшую сторону. За последние годы агентства недвижимости растут здесь как грибы. Практически во всех городах области на 2 тыс. жителей приходится одна компания. Порой она состоит из одного-двух человек, но называет себя агентством.
— Потребителю это должно быть выгодно: много компаний — выше конкуренция. А чем выше конкуренция, тем ниже стоимость услуг?
— Безусловно, конкуренция выросла. Но беда в том, что за качество услуг маленькие фирмы часто не отвечают, потому что по большей части в них работают непрофессионалы. К примеру, те, которых выгнали из крупной компании за профнепригодность или явное воровство. В другую фирму, дорожащую своей репутацией, их могут и не взять. Тогда они регистрируют индивидуальное предпринимательство, дают рекламу и начинают работать, привлекая клиентов низкой ценой.
— Которая в итоге, как показывает опыт прошлых лет, оказывается более высокой...
— Точно так. Пришли однажды к нам граждане, которые хотели оформить землю и дом. Мы посчитали объем работы и сказали, что займет это около года, а стоить будет в пределах 120–150 тыс. руб. Они решили подумать. А через год оказалось, что клиенты нашли фирму, которая пообещала все оформить за 100 тыс. руб. и быстрее. Но оформила за год только землю, потребовав доплатить за дом еще 50 тыс. руб.
— Что происходит сегодня с рынком земли в вашем районе?
— Сделки идут, но цены упали на некоторые участки почти в два раза. Я бы сказал, что цены сегодня приблизились к реалиям. За годы бурного роста они оказались завышенными, в некоторых районах ценовой пузырь вздулся очень сильно.
— Насколько охотно сегодня инвестируют в землю?
— Таких сделок практически нет. Невыгодно — земля не растет в цене. Наоборот, потихоньку падает. Но кто хочет продать участок, адекватно оценивая ситуацию на рынке, делает это успешно. Тот же, кто вспоминает цены на землю 2006 г. и надеется выручить за участок столько же, попадает впросак. Прежних цен уже нет, предложений много, и в очередь за ними граждане не стоят. Есть места, где земля до кризиса продавалась за 25 тыс. долл./сотка, а сегодня выставляется за 16 тыс. долл., но и при такой цене ажиотажа нет.
— А в квартиры инвесторы вкладываются?
— Тоже не всегда это выгодно. Вот, к примеру, у нас в городе строится большой дом, и окончание работ намечено через три года. Поэтому инвестировать в него большого смысла нет. Если 15–20% прибыли инвестор получил бы через год, то нормально, а если это растягивается на три года, то вложение неэффективно. Выгоднее положить деньги в банк на депозит.
— Константин Иванович, вы замечаете, что клиенты стали грамотнее после кризиса?
— Безусловно. Прежде чем пойти на сделку, они изучают ситуацию, узнают, на что нужно обратить внимание и что проверить. Кроме того, все чаще приходят в компанию с адвокатами.
К сожалению, грамотнее они стали и в другом. Есть покупатели, которые стараются кинуть агентство, напрямую входят в контакт с продавцом. Вот это меня больше тревожит. Они считают, что так им обойдется дешевле. Но добропорядочные продавцы понимают, что если покупатель хочет обойти фирму, то где гарантия, что он не обманет в дальнейшем их. Недавно нам позвонил человек и просил сказать номер дома по такой-то улице. Мол, я посмотрю, в каком месте он стоит, устроит ли меня его расположение. Зайдя в дом, он оставил записку в почтовом ящике хозяйке квартиры с предложением провести сделку напрямую… Она не пошла на поводу у покупателя и сразу же нам позвонила.
Я не понимаю порой клиентов, которые не думают о безопасности сделки. Платят миллионы за квартиру, а несколько десятков тысяч жалеют, чтобы спать спокойно.
— При проведении сделки вы заключаете договор с обеими сторонами?
— Нет. Если продаем, то берем комиссию с продавца. Хотя вновь открывшиеся компании берут и с тех и с других. Мы стараемся работать открыто. Клиенты знают, что 5% комиссионных закреплены, и покупатель может торговаться с продавцом. Мы не препятствуем. А вот мелкие фирмы щиплют обе стороны. Когда клиенты узнают, сколько они заработали (это случается, как правило, после сделки), то в дальнейшем в такие компании не ходят и другим не советуют этого делать. А город маленький, поэтому подобные фирмы быстро тонут.
— Но прежде чем потонуть, могут и клиента за собой утянуть.
— Случается. Недавно мы встречались с такой компанией. Нашему клиенту нужна была дача. Посмотрели несколько, одна подошла. Ее продавала фирма. Стали смотреть документы. На дом свидетельство о собственности есть, а на землю нет. Спрашиваю: как же вы продаете? Они объяснили: мы, мол, дом продадим, а потом дадим гарантийное обязательство, что и землю доделаем. Этому верить нельзя! Что такое оформить сегодня землю? Это очень сложная процедура. Даже я, работая много лет на рынке и зная все нюансы оформления, не могу дать гарантий, что все пройдет нормально. А что говорить о новичках? Они порой не представляют, с чего нужно начинать. Им главное — деньги сразу. Мы говорим: давайте половину? Нет, говорят, нужно сразу всю сумму. И что интересно, находят таких простаков, которые соглашаются на столь рискованные условия!
— В Подмосковье сейчас остро стоит проблема капитального строительства на дачных участках. Из-за прорехи в законе мошенники продают квартиры в многоквартирных домах как доли. У вас такие клиенты были?
— Приходили. Их соблазнило то, что шикарную квартиру рядом с городом продают всего за 1 млн 900 тыс. руб. Просили помочь оформить. Мы спрашиваем: «А вы документы на дом видели?» — «Нет, только картинку будущего объекта. Документы компания обещала оформить после оплаты покупки». Я им говорю, что вы не сможете никогда свою квартиру оформить. Это земля под дачное строительство. Многоквартирный дом зарегистрировать нельзя по закону. Некоторых объяснение удерживает от авантюры, но другие, к сожалению, предпочитают рисковать своими деньгами.
— Одним словом, мошенники никуда не делись?
— Их после кризиса, на мой взгляд, еще больше стало. К примеру, сколько рассказывают про информационные услуги при сдаче квартир в аренду, а они до сих пор процветают, и граждане идут в подобные конторы.
— Считается, что сделки с квартирами, полученными в наследство, достаточно опасны. Зачастую именно в них мошенники расставляют силки для неопытных покупателей. Те деньги за недвижимость отдадут, а потом явится неизвестно откуда взявшийся наследник и потребует квартиру вернуть.
— Здесь многое зависит от добросовестности нотариуса, который открывает наследственное дело. Риэлтор этого сделать не сможет. Но он обязательно проверяет, выдавал ли нотариус свидетельство на наследство на такого-то человека. А то были случаи, когда квартиру продавали по липовому завещанию. А настоящий хозяин в это время за границей жил. Приехал, а квартиры нет...
Бывает, что специально не сообщают о смерти потенциальным наследникам. Умер мужчина. Одна бывшая жена его похоронила, но ничего не сказала другой. Та через пять лет узнала и подала в суд. Суд не отобрал у покупателя квартиру, но заставил выплатить деньги за долю. Не думаю, что для покупателя это было приятно.
Чтобы избежать подобных случаев, наследственные квартиры лучше страховать от утраты права собственности. И просить продавца в договоре купли-продажи указывать полную сумму сделки. А если страховая компания откажется гарантировать возмещение ущерба, то от такой покупки лучше отказаться.
— Вы слышали, что нотариусы хотят получить закон, чтобы все сделки проходили через них?
— Да, эта коллизия обсуждалась нами. Возражений по поводу этой инициативы достаточно. Вот, к примеру, нотариусы говорят, что будут проверять дееспособность клиента. А как? Посмотрел — и все. И регистратор так может сделать. Нотариусы же не пишут в законопроекте, что выплатят покупателю деньги за квартиру, если сделка будет расторгнута. Не берут на себя такую ответственность. Так что я в этом законе большого смысла не вижу. Но у граждан должен быть выбор: либо идти к нотариусу, либо — простая письменная форма.
Кроме того, стоимость оформления сделки возрастет в несколько раз. Если сегодня договор в простой письменной форме юрист агентства вам поможет составить за 3–5 тыс. руб., то нотариальное оформление сделки купли-продажи при цене квартиры 8 млн руб. сегодня обходится гражданину, по подсчетам разных нотариусов, в пределах 67–90 тыс. руб. И если поправки о нотариате пройдут, то, поверьте мне, суммы только возрастут. Не думаю, что нашим гражданам это нужно.
— А закон о риэлторской деятельности. От него польза будет?
— Когда примут, то да. Надеюсь, что там будет главное: если фирма состоит в саморегулируемой организации, то она внесена в реестр, и все сотрудники этой компании аттестованы. Тогда с нее и спрос, ибо все нормальные компании страхуют свою профессиональную деятельность.
Беседу вел Вениамин Вылегжанин.
