недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/АрендаГород

Кто построит детский сад?

16 552
Кто построит детский сад?
Недавно один из подмосковных застройщиков предложил снизить нормативы по строительству школ и детских садов до 30%. Он считает, что из-за демографического спада потребность в них снизилась, поэтому 45 мест в дошкольных учреждениях и 100 мест в школах на 1000 жильцов будет вполне достаточно. Застройщикам известно, что наличие объектов образования и здравоохранения влияет на ликвидность строящегося жилья. Но необходимость возводить социальную инфраструктуру часто расценивается строителями как дополнительное бремя

Покупая квартиру, каждый человек рассматривает не только стены своего будущего жилья, но и среду обитания вокруг дома. Особое внимание новоселы обращают на сопутствующую социальную инфраструктуру. Застройщикам хорошо известно, что наличие объектов образования и здравоохранения серьезнейшим образом влияет на ликвидность строящегося жилья. Тем не менее, в большинстве случаев необходимость возводить социальную инфраструктуру расценивается строителями как дополнительное бремя. Недавно один из подмосковных застройщиков предложил снизить нормативы по строительству школ и детских садов до 30%. Он считает, что из-за демографического спада потребность в образовательных учреждениях снизилась, поэтому 45 мест в детских садах и 100 мест в школах на 1000 жильцов будет вполне достаточно.

Сколько нужно строить?
 

Формально к социальной инфраструктуре относятся объекты образования, дошкольного воспитания, здравоохранения, социального обеспечения, бытового обслуживания, торговли, культуры, спорта, досуга и иные социально значимые объекты обслуживания населения. Объем строительства таких объектов регламентируется нормативными документами федерального и регионального уровня (например, строителям хорошо знаком СНиП 2.07.01-89 и ТСН ПЗП-99 МО – тем, кто строит в Москве и Подмосковье). Согласно этим нормам, при застройке в Московской области на каждую 1 000 жителей необходимо иметь 150 мест в школе, 35 – в детском саду; поликлиника строится из расчета 18,8 посещений в смену. Непосредственно в столице по нормативу должно быть 125 мест в школе, 54 – в детском саду; 17,6 посещений для поликлиники. Кроме того, есть нормы для торговых площадей (на 1 000 жителей – не менее 800 кв. м) и для спортивных учреждений (на 10 000 жителей должно приходиться 750 кв. м зеркала воды в бассейнах, 3,5 спортивных зала и 19,5 спортивных площадок).
 

Денежный вопрос
 

В среднем строительство одного лишь детского сада на 100 мест – это серьезные траты, примерно 120 миллионов рублей, из которых около 70 миллионов – стоимость строительно-монтажных работ, еще 40 миллионов уходит на оборудование. К этой сумме прибавляется благоустройство и озеленение прилегающей к садику территории из расчета 30 кв. м на ребенка – итого 3 000 кв. м. Не удивительно, что застройщики расценивают подобное строительство как серьезное дополнительное бремя.
 

Как правило,  девелоперы не спешат заниматься социальной инфраструктурой. Закон № 214-ФЗ регламентирует использование привлекаемых средств дольщиков – они могут быть использованы только для строительства жилья. Направлять их на строительство детских садов, школ и поликлиник нельзя, только на инженерные сети и непосредственно жилые дома. «Социалка» строится либо за счет собственных средств строительной организации, либо застройщик ждет прибыли от продажи жилых квадратных метров, и уже из этих денег строит социальные объекты.
 

Еще одна причина заставляет строителей не торопиться. Сразу после возведения социальные метры поступают на баланс застройщика, то есть требуют оплаты коммунальных платежей, налогов и так далее. Продать их нельзя. Поэтому строителям выгодно, чтобы период между введением в строй жилого комплекса и социальных объектов был минимальным. Таким образом, «социалка» сооружается почти всегда «вдогонку».
 

Подарить городу или сдать в аренду?
 

Еще не забыты те времена, когда социальные объекты возводились исключительно за счет государственных и муниципальных бюджетов. Однако сегодня темпы как коммерческого, так и жилищного строительства существенно выше тех, что были заложены на стадии территориального планирования. Решение вопроса обеспеченности жителей социальной инфраструктурой переложили на строительный бизнес: застройщиков и инвесторов.
 

Законодательно вопрос переадресации обязательств урегулирован лишь отчасти. Так, специальная госпрограмма «Обеспечение доступным и комфортным жильем » (утв. распоряжением Правительства РФ от 30.11.12 г. № 2227-р) предусматривает, что готовые социальные объекты, созданные за счет застройщиков, безвозмездно передаются муниципальному образованию в собственность либо предоставляются ему в аренду до полного или частичного возмещения затрат застройщика.
 

Передача социальных объектов городу на правах аренды – относительно новая инициатива властей. Наши спикеры обсудили данный вопрос и пришли к разным, но во всех случаях, не слишком оптимистичным выводам.
 

Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация»:
 

«С 2012 года власти Санкт-Петербурга начали перекладывать строительство социальной инфраструктуры на застройщиков. Это, разумеется, требует дополнительных затрат, привлечения банковских кредитов и в итоге заметно повышает себестоимость квадратного метра жилья. Например, стоимость планируемых школ и детских садов в кварталах «Реновации», которой занимается наша компания, составляет около 21,5 миллиарда рублей.

Сдача социальной и инженерной инфраструктуры в аренду городу за символическую плату решает проблему двойного налогообложения. При безвозмездной передаче объектов в собственность Смольного застройщики должны платить налог на прибыль и НДС (всего 38%). В этом плане предложение властей – шаг навстречу девелоперам.
По новым нормативам, которые планируется принять в ближайшие месяцы, на каждую  тысячу жителей необходимо обеспечение 111 местами в школах и 62 местами в детских дошкольных учреждениях».

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development:

«Как мы видим, в последние несколько лет власти не упрощают, а только ужесточают требования, предъявляемые к застройщикам. Прежде всего это касается социальной нагрузки – количества школ, детских садов, поликлиник. И я не вижу в этом большой необходимости, на мой взгляд, такой подход только увеличивает себестоимость проекта. Например, в районе Зеленограда в каждом жилом комплексе уже предусматривается по нескольку школ и детских садов. Для чего нормы обеспеченности соцобъектами увеличивают еще – непонятно. Поэтому наиболее оптимальным решением была бы актуализация строительных норм и правил по территориальному признаку, с учетом уже сложившейся застройки. Требование по обеспеченности населения детскими садами и школами стоит рассматривать не только с точки зрения цифр, но и реальной ситуации. Только такой подход властей поможет создать нам комфортную среду. И возможность сдавать социальные объекты в аренду городу не освободит девелопера от дополнительной нагрузки по ее строительству. Поэтому абсолютно не вижу в этом смысла. Более того, таким образом власти перекладывают необходимость обслуживания здания на плечи девелоперов. А это дополнительные затраты, абсолютно не нужные застройщику, особенно в текущей ситуации».
 

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«Конечно, строительство социальной инфраструктуры – обременение для любого застройщика, вне зависимости от масштаба проекта и количества жителей. Думаю, что нормативы по «социалке» актуальны. Но одно дело, если это комплексное освоение территории, когда в рамках одного проекта проживают десятки тысяч людей. Другое дело – два-три дома в поселке, где обеспечить наполняемость школы и детского сада крайне проблематично. Получается, что застройщик выполнил свои обязательства, а в итоге город не готов принять социальный объект. Чтобы такого не было, стоит рассматривать количество инфраструктуры в комплексе, т.е. с учетом всего района. И если это небольшой дом, то детям гораздо проще ходить в школу в соседнем дворе.

Вопрос передачи социальных объектов городу на праве аренды – весьма спорная инициатива. Порой девелоперу будет проще просто безвозмездно отдать объект. Дело в том, что арендодатель несет определенные эксплуатационные расходы, связанные с обслуживанием здания, его ремонтом и пр. В итоге все арендные платежи могут попросту уходить на данные расходы. Кроме того, застройщику придется содержать отдельный штат сотрудников, которые бы занимались взаимодействием с городом (решали вопрос с арендной ставкой, платежами, обращениями и пр.). А это тоже определенные затраты. Поэтому важно просчитать экономику проекта. Если арендная ставка превышает расходы на содержание, то есть смысл сдавать детский сад или школу в аренду. В противном случае все это – лишняя «головная боль» девелопера».

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»:

«Для того чтобы сдавать социальные объекты в аренду, стоит понимать специфику этого бизнеса, объективно оценить риски и затраты. Принятие такой инициативы, безусловно, изменит структуру работы застройщиков. Либо же на рынке появится новый вид сопутствующих услуг. Вряд ли девелоперы станут нанимать отдельный штат сотрудников ради одного-двух детских садов. Вероятно, вопросами сдачи в аренду будет занимать другая организация. При этом застройщику всегда стоит оставить выбор – либо передать детский сад городу, либо сдать его в аренду. Нельзя делать это решение безальтернативным.

Сегодняшние нормы по обеспеченности жилого комплекса инфраструктурой в целом удовлетворяют потребности жителей. Однако есть одно исключение, а именно – нормы по количеству парковочных мест. Подавляющая часть застройщиков, в т.ч. и мы, сталкиваемся с проблемой реализации машино-мест. Пока жители привыкли оставлять машины рядом с подъездом и не готовы переплачивать за парковку. По нормативам же мы обязаны построить определенное количество машино-мест, которые потом очень и очень сложно реализовать.
На мой взгляд, такое бремя, как строительство детских садов и школ, просто необходимо, в противном случае мало кто из застройщиков добровольно потратит средства для обеспечения новоселов достаточным количеством «социалки». Кроме того, я вижу проблему в отсутствии на рынке достаточного количества коммерческих операторов, способных купить или взять в аренду объект от застройщика. Поэтому, по сути, у застройщика нет других вариантов, кроме как передать объект городу. А ведь он мог бы получить определенный доход от строительства «социалки», работая с коммерческими операторами».
 

Не под одну гребенку
 

Закон не всегда ставит строительство объектов социальной инфраструктуры в обязанность застройщику. С точки зрения законодательства, многое зависит от того, на какой земле идет строительство (на государственных или муниципальных земельных участках или же девелопер ведет застройку на собственном земельном участке), а также от того, является ли данное строительство развитием застроенных территорий, комплексным освоением участка в целях жилищного строительства или же застройщик ведет строительство по инвестиционному договору.

 

Евгений Дружинин, руководитель практики ООО «Максима Лигал»:
 

«При реализации проектов комплексного освоения территории на государственных или муниципальных земельных участках строительство объектов социальной инфраструктуры может быть осуществлено по двум схемам:
 

Уполномоченный государственный или муниципальный орган включает обязательство застройщика по возведению объектов социальной инфраструктуры в соответствующий договор аренды земельного участка для комплексного освоения. Можно закрепить обязанность прямо в договоре о комплексном освоении территории.

Обязательство по строительству объектов социальной инфраструктуры не возлагается на застройщика. После утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, в границах ранее предоставленного участка, земельный участок, предназначенный для размещения объектов социальной инфраструктуры, застройщику не передается. В этом случае последующее строительство объектов социальной инфраструктуры должно осуществляться силами и за счет публичного образования.
 

На практике чаще всего земельные участки для указанных целей передаются в аренду. При этом Земельный кодекс РФ не устанавливает запрета на включение в такой договор аренды дополнительных требований, таких как обязательство застройщика по возведению объектов социальной инфраструктуры.
 

На федеральном уровне также не установлено запрета на включение условия об обязанности застройщика по строительству объектов социальной инфраструктуры в соответствующий инвестиционный договор (контракт) с уполномоченным на распоряжение публичной собственностью органом при предоставлении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для реконструкции. Указанный вопрос обычно решается на региональном или местном уровне.
 

Девелоперов, являющихся частными собственниками земельных участков под строительство, закон не обязывает строить объекты социального значения. Законодательно обязать застройщика, работающего на собственном участке, возвести помимо жилья еще и объекты социальной инфраструктуры невозможно. Но государственные и муниципальные органы нередко используют различные меры воздействия, чтобы вынудить застройщика все-таки взять на себя такое обязательство (иначе застройщик не сможет получить необходимые для строительства согласования). Причем нередко это делается на внешне правомерных основаниях, поскольку соответствующие нормы содержатся в региональном законодательстве. Но в большинстве случаев застройщик может успешно оспорить такие действия (бездействие)».
 

Получается, что со времен рождения поговорки «Закон, что дышло – куда повернул, туда и вышло» фактически ничего не изменилось. Неудивительно, что подобная постановка вопроса рождает радикальные суждения.
 

Евгений Михайленко, генеральный директор Ассоциации экспертов системного менеджмента «МихиКо»:
 

«Вся подобная система изначально порочна. Она предназначена сугубо для реализации коррупционных схем и получения криминального дохода. Изменения в виде передачи объектов социальной инфраструктуры городу в аренду не будут иметь должного эффекта. Кардинально решить проблему можно только одним способом, а именно: разрешения на строительство выдавать только по одному критерию – кто больше заплатит денег за это разрешение в бюджет. На полученные деньги органы власти станут выступать заказчиком строительства необходимых объектов инфраструктуры (самостоятельно или через специализированные организации). В этом случае коррупционная составляющая отрезается хотя бы с одной стороны процесса, и рынок становится прозрачным и привлекательным для его участников. Но именно это (невозможность получения коррупционного дохода) и является препятствием для внедрения такой схемы работы».
 

Есть, однако, и более мягкие предложения относительно того, как быть с «социалкой».
 

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:
 

«На мой взгляд, в нашей стране необходимо развивать рынок коммерческих учебных учреждений. Каждый оператор, открывающий детский сад, должен пройти через огромное количество бюрократических процедур. В итоге большие затраты не дают возможности установить адекватные цены на услуги. В зарубежных странах родители предпочитают государственным колледжам частные, так как цены на их услуги не сопоставимы со средней зарплатой, а уровень и качество образования при этом выше. Если бы в России частные детские сады имели адекватную стоимость, то застройщики могли бы передавать социальные объекты не городу, а коммерческим операторам».
 

И уж совсем иной взгляд у тех, кто смотрит на эту ситуацию со стороны. Эти люди оперируют уже не только цифрами – они напоминают о социальной ответственности бизнеса, поиске новых путей и предприимчивости.
 

Николай Калмыков, директор Экспертно-аналитического центра, Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации (РАНХиГС):
 

«Нужно изначально определяться – бизнес работает на клиента или на задачу по быстрому «съему сливок»? Работа на строительном рынке – это долгосрочное планирование, долгосрочные отношения с сотнями граждан. В погоне за рублем можно дойти до того, что зарабатывать начнут на всем и вся, не считаясь с интересами потребителей. Однако разве бизнес в России, да и во всем мире, должен идти таким путем? Каким бы делом предприниматель ни занимался, он несет ответственность за свою деятельность, и именно неся эту ответственность, он получает возможность зарабатывать.

Поэтому, вероятно, стоит перестать спекулировать на теме снятия обязательств по социальной инфраструктуре. Вместе с этим, необходимо искать новые форматы более эффективной работы в этой области. Бизнесу вполне по силам инвестировать свои усилия в продвижение новых стандартов, разработку типовых проектов объектов социальной инфраструктуры, которые могут готовиться в кооперации с различными компаниями. Это позволит сэкономить затраты и тиражировать наиболее успешный опыт.

С другой стороны, конечно, важна более продуманная и глубже спланированная работа бизнеса с включением своих интересов при городском планировании. Эксперты из бизнеса зачастую могут очень здорово помогать государству при осуществлении планирования, а впоследствии выстраивать свою деятельность в прогнозируемых и комфортных условиях». 

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru