«Купить квартиру или отложить покупку?» Особенно сложно найти верный ответ на этот вопрос сейчас, когда общая ситуация в экономике не спешит улучшаться, рубль, не так давно отпущенный Центробанком «в свободное плавание», пока что скорее тонет, неопределенность царит почти во всех сферах. Как сберечь заработанные средства? Инвестиции в жилую недвижимость в Москве долгие годы считались практически беспроигрышным вариантом, идеальным способом сохранить и приумножить капитал. Миф о московских квартирах, которые «всегда в цене», многим вскружил голову. Насколько подобное вложение является действительно разумным сегодня? Какие районы Москвы предпочтительнее для инвестиционных покупок и как изменялись цены на рынке в последние годы?
Вкладываем в то, что можно «потрогать руками»
«Все, все, что нажито непосильным трудом!», – восклицал герой знаменитой кинокомедии, лишившись значительной части своего капитала. И хотя мы смеемся, просматривая любимый старый фильм, никто из нас не хотел бы оказаться на месте несчастного Шпака. Как же избежать его участи и сохранить, а желательно, и приумножить заработанное? Хранить деньги в банке сегодня соглашаются немногие. Если вы не финансовый гений, способный совершать с капиталом десятки операций в день, и умеющий потерянное сегодня вернуть завтра, да еще и с прибылью, то последние не самые воодушевляющие изменения курса рубля, падение в цене многих акций, отзыв лицензий у нескольких крупных банков и прочие тревожные события наверняка заставили вас поволноваться. А значит, необходимо снова искать способ правильно вложить деньги, чтобы каждое утро с замиранием сердца не проверять курсы и котировки. Многие предпочитают инвестировать капитал во что-то более осязаемое, то есть в недвижимость.
В случае с недвижимостью ваш максимальный риск – остаться при своем
Так считает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. По ее мнению, инвестирование в недвижимость было и остается одним из самых надежных видов вложения средств, учитывая, что проверенных способов сохранить свой капитал не так много, тем более что доходность такой инвестиции можно оценить с высокой долей вероятности. «В последнее время нестабильность банковской системы и колебания курса валют способствуют утверждению недвижимости в качестве одного из самых безопасных активов. Идеальной макроэкономической ситуации ожидать не стоит, ибо ее никогда не бывает, а вкладывать деньги в удачные проекты всегда имеет смысл, ведь цены на первичном рынке показывают ежегодный прирост. При любом вложении средств существуют определенные риски, однако в случае с недвижимостью всегда можно ожидать нулевую рентабельность, то есть продать квартиру дешевле, чем она была куплена, практически невозможно, поскольку цены на жилье с каждым годом растут, тогда как, например, вложив в ценные бумаги, есть риск потерять полностью все вложенные средства. Также, инвестируя в недвижимость, можно диверсифицировать риски, т.е. не продавать квартиру, а сдавать ее в аренду», – говорит Софья Лебедева.
С этой точкой зрения согласна Ирина Тиховская, менеджер отдела продаж ЗАО АН «Триумф Градъ»: «Чтобы инвестировать личные сбережения максимально выгодно, надо решить, какая инвестиция подойдет – краткосрочная или долгосрочная? То есть, сколько денег нужно внести и в какой момент. От этого будет зависеть выбор сегмента недвижимости. Но откладывать на потом не стоит. Ситуация в стране, да и в мире в целом, достаточно непредсказуема. А более надежного источника, чем недвижимость, в России пока нет. Можно с уверенностью сказать – инвестируйте ваши сбережения в жилье, только делайте это правильно».
Квартиры в Москве по-прежнему самые выгодные
На вопрос, почему Москва является наиболее привлекательным и выгодным городом для инвестирования в недвижимость, ответить несложно. В ближайшие 10-20 лет роль Москвы, как крупнейшего делового, финансового и политического центра России, не изменится – в этом уверены практически все. И хотя вопреки сложившимся представлениям квартира в Москве – это все-таки не «волшебный горшочек», способный обеспечивать «навар» и увеличивать количество вложенных в него средств практически до бесконечности, московская недвижимость остается – и в ближайшие годы это вряд ли изменится – одной из самых привлекательных в плане инвестиций в России.
Этому есть объективные причины. Несмотря на то, что рынок жилой недвижимости Московской области постоянно растет, квартиры там по-прежнему имеют ряд существенных недостатков перед жильем в Москве. В первую очередь, это транспортная проблема – наш извечный камень преткновения. В Москве выгоднее работать и престижнее учиться – это факт и правда жизни. Несмотря на то, что время от времени предпринимаются попытки переместить часть рабочих мест из Москвы в пригороды, пока это все равно лишь капля в море. Значительная часть жителей Подмосковья работает и будет продолжать работать в Москве. При этом дороги, как известно, строятся обычно значительно медленнее жилых домов, так что многочасовые пробки, скорее всего, еще долго останутся уделом тех, кто живет в Московской области. Это не только поднимает в цене московские квартиры, но и создает хорошую перспективу для инвестиций с целью последующей сдачи жилья в аренду. Иными словами, владельцы квартир в Москве еще долгие годы смогут получать прибыль, сдавая их в аренду.
«Вложение денег в квартиры Москвы было и остается наиболее целесообразным способом их сохранения и приумножения», – считает Ирина Тиховская. При этом, правда, она добавляет, что «в последние несколько лет приобрести их достаточно хорошо и быстро было возможно только на первичном рынке, и то в Московской области, и не во всех ее городах, а лишь в городах-спутниках, с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой».
Возможные риски
Идеальных вложений не бывает. Любое приобретение следует просчитывать. Высокая цена – одновременно и плюс, и минус московской недвижимости. Риски при такой дорогостоящей покупке, естественно, увеличиваются. О махинациях с недвижимостью и всевозможных юридических аферах, которые способны в одночасье оставить «законного собственника» ни с чем, ходят легенды. Страх «напороться» на квартиру с «историей» заставляет многих, желающих вложить свои средства в жилую недвижимость, обратиться к рынку новостроек. Однако и там существуют свои риски. Среди главных генеральный директор «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева называет «банкротство застройщика в целом и риск недостроя конкретного дома». Однако «…недавно в силу вступил закон о страховании ответственности застройщиков перед дольщиками, который позволит минимизировать риски покупателей. Плюс, чтобы обезопасить себя от подобных проблем, необходимо внимательно изучать проектную документацию, репутацию и портфель уже выполненных проектов», – продолжает эксперт.
Частный риэлтор Виктория Парфенова также считает приобретение квартиры в новостройке не лишенной серьезных рисков: «Основной фактор при выборе – ликвидность. О рисках можно говорить в каждой отдельно взятой ситуации. Если мы говорим о новостройках, то в первую очередь необходимо обратить внимание на схему покупки (договор долевого участия), проверить застройщика как юридического лица (учредительные документы, кредиторы, доля заемных средств в реализации проекта, инвестиционный контракт в целом и разрешительная документация в частности, также документы на землю)».
Ирина Тиховская напоминает, что «вкладывая финансы в новостройку, не стоит забывать о том, что некоторые застройщики до сих пор реализуют недвижимость по запрещенной законом схеме. Важно не только знать законодательство, нормы, правила и их изменения. При покупке жилья в новостройке не лишним будет поинтересоваться репутацией застройщика, оценить его успехи на рынке жилья. Только так можно минимизировать риски».
Одним словом, риски бывают самые разные, но все эксперты сходятся в одном – перед покупкой проверьте продавца и документы, причем желательно не один раз.
Новостройки или вторичный рынок жилья?
Говоря об инвестициях в новостройки, Софья Лебедева называет несколько основных моментов: «Наиболее привлекательный с точки зрения инвестирования объект определяется рядом факторов. Во-первых, для инвестора важно приобрести квартиру по низкой стартовой цене, чтобы как можно больше выиграть при последующей перепродаже. При этом низкие цены на старте продаж должны сигнализировать не о неудовлетворительном качестве проекта, а о желании застройщика максимизировать первоначальный спрос на свой объект. Во-вторых, застройщик должен иметь портфель успешно завершенных проектов и пакет всех необходимых документов. В-третьих, стоит выбирать привлекательный район с точки зрения транспортной доступности, инфраструктурного наполнения и перспектив дальнейшего развития».
Главное – правильно выбрать объект инвестирования
При этом общий кризис в экономике не может не сказываться на рынке недвижимости, поэтому сейчас особенно важно выбрать правильный объект для инвестирования. Не все эксперты согласны с целесообразностью вложения средств в новостройки в данный момент. «Ситуация на рынке недвижимости Москвы и области не самая благоприятная для инвестиционных покупок. Связано это с экономической ситуацией в целом. Я бы не стала сейчас рисковать своими средствами, вкладываясь в новострой, скорее, приобрела бы квартиру на вторичном рынке жилья», – говорит частный риэлтор Виктория Парфенова. При этом она не рекомендует вкладывать средства в районы массовой застройки, «так как теряет смысл последующая ликвидность приобретения». Если квартира приобретается с целью последующей сдачи ее в аренду, то и здесь Виктория Парфенова советует рассматривать рынок вторичного жилья. «Районы для целей сдачи в аренду особого значения не имеют. Важно удобное транспортное сообщение, желательно пешком до метро, если речь идет о Москве, или до ж/д станции, если квартира в Московской области», – считает эксперт.
И все же есть несколько аргументов в пользу покупки новостройки. Ирина Тиховская отмечает, что «чем новее жилье, тем оно ликвиднее впоследствии. Поэтому предпочтение часто отдается новым домам. Кстати, именно квартира в новостройке может значительно приумножить вложенный капитал. В том случае, если вы планируете сдавать жилье в аренду, отлично подойдет недвижимость в городах-спутниках. Например, в Павшинской пойме стоимость однокомнатной квартиры в среднем состоянии будет не менее 30 тыс. рублей».
Квартиры в панельных домах с каждым годом теряют в цене
Чтобы хорошо вложить деньги, важно правильно выбрать объект. В квартире для инвестиций «все должно быть прекрасно», или почти все.
«Естественно, лучше вкладывать в качественное, относительно новое жилье. Хорошим спросом пользуются кирпичные, монолитные и монолитно-кирпичные дома. На панельные дома спрос падает с каждым годом. Главные критерии, по которым оценивают жилье покупатели, – это развитая инфраструктура, доступность метро, престижность дома и района, качество строительства, площадь кухни, благоустройство придомовой территории», – говорит Ирина Тиховская.
Что касается сдачи квартиры в аренду, эксперт считает, что «наибольшим спросом пользуются 1- и 2-комнатные квартиры поближе к метро с относительно невысокой стоимостью – до 40 тыс. рублей».
Вердикт экспертов: недвижимость эконом-класса – инвестиционный тренд в 2014 году
30 января этого года в Москве состоялся «круглый стол» «Недвижимость: прогноз инвестиционных тенденций на 2014 год». Один из основных выводов, к которому пришли его участники – ведущие эксперты и специалисты в области недвижимости, должен воодушевить владельцев жилья эконом-класса в московском регионе. Эксперты почти единодушно утверждают, что именно эти объекты будут пользоваться наибольшим спросом в 2014 году. Жилье эконом-класса в Москве и Московской области будет не только наиболее ликвидным, но и самым привлекательным для инвесторов с точки зрения участия в арендном бизнесе, который, по мнению специалистов, в будущем будет только развиваться. Кризис, в свою очередь, скажется на офисной недвижимости, эксперты пророчат существенное снижение объемов сделок в этом сегменте рынка по сравнению с прошлым 2013 годом.
В каких районах Москвы и Московской области лучше покупать жилье?
Генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева считает, что: «Если говорить о жилье эконом-класса, то можно выбрать следующие районы для инвестиционной покупки: Строгино, Раменки, Кунцево. В этих районах хорошая экологическая обстановка, развитая инфраструктура и удобное транспортное сообщение, которые в будущем планируется улучшать. Также можно обратить внимание на районы с промышленными зонами, которые в будущем планируется застраивать: Фили-Давыдкино, Печатники, Текстильщики».
Что же касается Московской области, «то в приоритете по-прежнему города-спутники: Красногорск, Одинцово, Видное, Мытищи, Железнодорожный. Предпочтение отдается жилищным комплексам, расположенным в центре этих городов, где есть все необходимое для комфортной жизни. Немаловажную роль при этом играет наличие подземного паркинга», – говорит другой эксперт – менеджер отдела продаж ЗАО АН «Триумф Градъ» Ирина Тиховская.
Цены на квартиры в Строгино последний раз существенно колебались в конце 2012 года
Если рассматривать долгосрочную перспективу, то по статистике Realty.dmir.ru, цены на квартиры в московском районе Строгино вполне стабильны и в последние два года колеблются на уровне между 193 и 198 тыс. рублей за 1 кв. метр. При этом последний шанс существенно приумножить капитал, вложенный в квартиру в Строгино, у инвесторов был в начале четвертого квартала 2012 года, когда цена выросла до 202,8 тыс. руб. за кв. метр. Те, кто купил жилье в этом районе во втором квартале того же года по средней цене около 186 тыс. руб. за 1 кв. метр, всего через полгода могли заработать около 16 тыс. руб. на каждом квадратном метре. Следующие шесть месяцев цены падали, пока не достигли отметки 193,4 тыс. руб. за 1 кв. метр. Затем стоимость квадратного метра в Строгино постепенно стала увеличиваться. Сегодня средняя цена за 1 кв. метр жилой недвижимости в этом районе составляет 197,805 руб. При этом чаще всего «скачет» цена на одно- и двухкомнатные квартиры, а вот жилье с тремя комнатами, без всякого лишнего стресса для владельцев, пусть медленно, но верно продолжало расти в цене последние два года с 183 тыс. руб. за 1 кв. метр во втором квартале 2012 года до приблизительно 202 тыс. руб. за тот же метр сегодня.
Раменки – инвесторы заработали около 7,5% за последние два года
В Раменках квартиры стоят дороже. В том же втором квартале 2012 года, по данным Realty.dmir.ru , за 1 кв. метр здесь давали около 257 тыс. руб. Цены неуклонно росли до начала 2013 года, затем кривая пошла вниз и в начале третьего квартала 2013 года в среднем за 1 кв. метр в Раменках давали не больше 265 тыс. руб. После этого всего за один квартал стоимость квартир выросла до рекордной за последние два года отметки 276,8 тыс. руб. за 1 кв. метр. Сейчас за тот же метр в этом районе дают около 271 тыс. руб. При этом самыми доходными оказались однокомнатные квартиры, их цена выросла на 8,7% за год со второго квартала 2012 года по второй квартал 2013-го. Сегодня средняя цена за 1 кв. метр в Раменках составляет 266,816 тыс. руб., а средняя цена объекта 26 459 713 руб.
Кунцево – цены пошли на спад
Один квадратный метр жилья в московском районе Кунцево сегодня, как показывает статистика Realty.dmir.ru, стоит в среднем 195,600 руб., это примерно на 3000 руб. меньше по сравнению с самой высокой ценой за метр в этом районе в последние два года – 198,8 тыс. руб. (IV квартал 2013 года). Тем не менее, в долгосрочной перспективе вложение в квартиры в Кунцево все равно было выгодным. Средняя цена этой недвижимости выросла почти на 11% со второго квартала 2012 года (179 тыс. руб. за 1 кв. метр) по четвертый квартал 2013 года (198,8 тыс. руб. за 1 метр). Сильнее всего за этот период цена колебалась на трехкомнатные квартиры, тогда как стоимость однушек и двушек стабильно росла.
Фили-Давыдково – стабильная перспектива
Цены на квартиры в этом районе Москвы, пожалуй, одни из самых стабильных. Более того, стоимость недвижимости здесь постоянно растет. Согласно статистическим графикам Realty.dmir.ru, очень незначительный спад был в первом квартале прошлого года. В остальное время цена за квадратный метр жилья в Фили-Давыдково неуклонно увеличивалась. За два года квартиры здесь подорожали в среднем на 18,5% – с 196 тыс. руб. за 1 кв. метр во втором квартале 2012 года до 232,8 тыс. руб. в начале этого года.
Печатники – надежно, но не прибыльно
Квартиры в районе Печатники дешевле, чем в других выше названных районах, но это может быть и их плюсом. По крайней мере, цена за один квадратный метр здесь стабильно (не считая небольшого «провала» во втором квартале 2012 года) росла вплоть до конца 2013 года, когда она составила примерно 155 тыс. руб. за 1 кв. метр (статистика Realty.dmir.ru). Впрочем, желающим солидно заработать на недвижимости, приобретать квартиры в этом районе все же не следует. Даже рост цен здесь пока не сулит существенной прибыли. Почти за два года цена за 1 кв. метр в общей сложности выросла всего на 4000 руб. Самыми «беспокойными» в Печатниках в этот период были цены на трехкомнатные квартиры, которые изменялись достаточно резко и сейчас находятся практически на уровне второго квартала 2012 года (около 142 тыс. руб. за 1 кв. метр).
Для сдачи в аренду выбирайте престижные районы
«Для сдачи в аренду лучше приобретать квартиры на регулярном рынке, поскольку это жилье уже готовое к проживанию и не требующее дополнительных вложений, а найти арендатора для квартиры без отделки невозможно. Округа привлекательные для рентного бизнеса – это САО, ЗАО, ЮЗАО», – объясняет Софья Лебедева. Помимо всего прочего, эти известные московские «спальные» районы уже много лет считаются наиболее популярными и престижными из-за развитой инфраструктуры. К примеру, Западный и Юго-Западный округа относят к наиболее экологически чистым районам столицы. В свое время эти районы Москвы проектировались как особая часть города, предназначенная для науки и образования. Здесь нет производственных кварталов, зато есть масса престижных учебных заведений и мест для культурного отдыха. Удобное транспортное сообщение увеличивают стоимость квартир в этих столичных округах. Жилье на проспекте Вернадского, Ломоносовском и Университетском проспектах пользуется стабильным спросом. Пока ни один из кризисов не поколебал эту ситуацию, поэтому инвесторам, обладающим достаточным капиталом, безусловно, имеет смысл приобретать недвижимость именно в этом районе. С очень высокой долей вероятности такая квартира не только вырастет в цене, но и сможет приносить немалый доход от аренды.
Таким образом, динамика цен на квартиры в Москве в последние годы, несмотря на взлеты и падения, все-таки остается положительной. Жилье в столице нашей страны по-прежнему дорожает, и вероятно, в долгосрочной перспективе эта тенденция сохранится. Падение цен не всегда однозначно плохой знак для инвесторов. Покупка «на спаде» может быть самой выгодной и позволит не только сохранить деньги, но и заработать. В какие бы кризисные «ямы» не проваливались цены на московские квартиры за последние несколько лет, им всегда удавалось оттуда выбраться, и в итоге владельцы квартир остаются если не в плюсе, то хотя бы при своем, что при существующей инфляции и рисках уже немало.
