Лекарство против смога... Малоэтажка как панацея?

 

 

С тем, что застройка должна быть комплексной, согласны все, кроме того, сегодня это непременное условие, которое ставят девелоперам муниципальные образования. Как говорит Гасан Архулаев, гендиректор компании «СЕЗАР-Строй», такое строительство значительно снижает стоимость квадратного метра, да и проектом можно управлять более разумно и эффективно. Данный формат подразумевает наличие обязательной инфраструктуры в виде школ, детских садов, поликлиник, магазинов и т.д. И хотя девелоперы, как правило, недовольны и считают социальную нагрузку неким обременением, по мнению Г. Архулаева, такие объекты могут приносить и прибыль за счет правильной организации арендаторского пула.

 

Успешность же проекта в целом во многом зависит от того, как именно используется земля. Самые востребованные площади — от 10 до 50 га, они реализуются наиболее быстро. Но в любом случае, выбирая тип застройки, инвестор должен оценить особенности участка, место расположения и пр. Базовых оптимальных форматов три. Первый: участок в 3–8 га, расположенный рядом с городом, где есть крупные центры занятости. В таком случае возможно строительство пригородного поселка, состоящего из таунхаусов или коттеджей, с придомовыми зелеными зонами. Из инфраструктуры необходимы детский сад или школа, торговый центр, базовое медучреждение, спортивные объекты. Как предупреждает Г. Архулаев, девелопера, развивающего такой проект, может подстерегать риск превращения застройки в скучный спальный район.

 

Второй формат — участок от 8 до 55 га, на расстоянии не более 50 км от которого имеется большой город с населением около 1,5 млн человек. Здесь целесообразно построить поселок городского типа. Жилые объекты — малоэтажные дома, а также здания средней этажности. В рамках такого проекта не обойтись без крупного ТЦ (40–50 тыс. кв. м), банка, аптеки, офисных помещений. В центре поселка желательна развлекательная зона.

 

Наконец, третий формат — территория площадью от 55 до 1 тыс. га, на которой возможно развитие населенного пункта с функциями города, с застройкой кварталов массовым жильем, — предполагает создание мощной транспортной системы, возведение ТЦ, БЦ, а также кинотеатров, музеев т.п. Такой проект требует поддержки государства, то есть софинансирования (чего сейчас практически нет). Также подобная концепция требует тщательной разработки не только социальной, но и культурологической инфраструктуры.

 

 

После присоединения к Москве новых территорий о малоэтажной застройке заговорили как о панацее. Именно она должна разгрузить столицу, «дать ей воздуха», создать комфортную для горожан среду. Однако не все так просто. Сергей Креков, генеральный директор компании «Клевер Эстейт», путем нехитрых вроде бы вычислений дал повод усомниться в том, что все проблемы города удастся решить за счет малоэтажки.

 

Сегодня историческая территория столицы (то есть в ее старых границах) составляет 1081 кв. км, численность населения — порядка 10,6 млн человек, а его плотность — 4,6 тыс. чел./кв. км. При этом площадь присоединенных земель достигает 1420 кв. км. Один только Троицкий округ занимает 1060 кв. км, то есть практически сопоставим по размерам со Старой Москвой. Однако проживают в нем 86 тыс. жителей, то есть плотность населения всего 81 чел./кв. км! Как утверждает С. Креков, динамика изменения этого показателя пока неясна, так же как и динамика развития жилого фонда.

 

По планам властей новые городские кварталы должны быть в основном малоэтажными. Но насколько оптимален такой способ застройки? Статистика, которую привел эксперт, любопытна. Итак, в обычном московском районе площадью порядка 500 га проживают около 85 тыс. человек (практически столько же, сколько во всем Троицком АО). Эти горожане занимают порядка 2 млн кв. м жилого фонда, это примерно 400 жилых строений, 90% которых — здания выше пяти этажей. В обычном московском доме живут около 650 человек. Если такое число людей расселить в малоэтажные корпуса, они займут уже порядка 8,4 га (для сравнения: площадь земельного участка под девятиэтажным домом — 0,25 га)! Конечно, жители получат определенные бонусы — в виде хорошей экологии, простора и т.п. Однако и минусы неизбежны. По расчетам гендиректора «Клевер Эстейт», при такой низкой плотности населения муниципальные поликлиники будут находиться минимум в 40-минутной пешеходной доступности, школы и детские сады — в 30-минутной, объекты соцобеспечения — более чем в часовой. О кинотеатрах, торговых центрах, банках, ресторанах даже не приходится говорить — им найдется место разве что на границах районов, где наибольший автомобильный трафик. Таким образом, обеспечивать перемещение социально незащищенных групп, то есть людей, не имеющих личного транспорта, придется городу (школьные автобусы, специальные маршруты в поликлиники и т.п.).

 

Еще один существенный момент — плата за ЖКУ. Как утверждает Сергей Креков, без разветвленной системы водоснабжения и канализации цена одного кубометра воды будет дороже в пять раз по сравнению с тарифами Мосводоканала. Так что можно представить, в какую сумму выльется общая стоимость коммунальных услуг. Кому же в таком случае будет доступно проживание в таких районах?

 

И все же выход есть, считает эксперт. «Для Новой Москвы была бы оптимальной система кластеров по классам жилья, — говорит. С. Креков. — Малоэтажное жилье — это бизнес-класс, его содержание не должно падать на городской бюджет. А основная застройка — экономкласс, то есть районы высотных домов, по плотности населения, инфраструктуре и коммунальным расходам сопоставимые с новыми кварталами за пределами МКАД, такими как Косино-Ухтомский, Жулебино и т.п.».

 

 

Как сообщил Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-tet, экономкласс из Москвы постепенно уходит. Об этом убедительно свидетельствуют цифры: общий объем предложения панельных новостроек составляет 11 млн кв. м, из них 7 млн находятся в Подмосковье, 3 млн — в Новой Москве. При этом 40% покупателей жилья в области — это москвичи. То есть спрос тоже плавно перетекает в область. В столице доля экономкласса занимает всего 5% в составе предложения.

 

По прогнозу аналитика, строительство массового многоэтажного жилья со временем окончательно переместится за пределы МКАД. Основным фактором для развития является транспорт. Наиболее перспективным его видом является даже не метро, а скоростной трамвай, линии которого необходимо прокладывать вне трасс. Стоимость строительства таких путей в пять раз ниже, чем обычных автомобильных дорог.

Однако, несмотря на востребованность и популярность объектов экономкласса, у экспертов есть доводы и в пользу бизнес-сегмента. Так, директор по развитию компании Tekta Group Юрий Неманежин отмечает, что при постоянном притоке новых компаний-застройщиков наблюдается явный переизбыток массового жилья, притом что платежеспособный спрос населения после кризиса практически не вырос.

 

«Совсем иная ситуация с бизнес-сегментом, — уверен Ю. Неманежин. — Он вызывает растущий интерес у ряда застройщиков не только в Москве (а в столице уже 90% новостроек бизнес-класса), но и в Подмосковье». По словам эксперта, застройщики обеспечивают не только высокое качество своих объектов, комфортную среду, инфраструктуру и так далее, но и берут на себя особую ответственность, гарантируя дольщикам выполнение всех своих обязательств.

Итак, судя по всему, в границах Старой Москвы будут развивать преимущественно проекты бизнес-класса. И, как считает директор департамента маркетинга и рекламы ГК «Грас» Петр Кирилловский, особые перспективы здесь имеет формат апартаментов. Уже сегодня эти объекты составляют 15% от общего объема предложения в новостройках столицы и становятся заменой традиционному жилью. А через четыре года их доля, по прогнозам аналитиков, может достигнуть порядка 50%. Что же заставит москвичей предпочесть апартаменты обычной квартире? В первую очередь конкурентоспособная цена, уверен П. Кирилловский. Уже сегодня стоимость квадратного метра в апартаментах в среднем на 15–20% ниже. В качестве примера эксперт привел ЖК «Маршал», где апартаменты предлагают по цене 174 тыс. руб./кв. м, а квартиры — по 204 тыс. руб./кв. м.