Москва Новая и Старая: дорогая и очень дорогая

 

 

Выбор квартир в Новой Москве достаточно велик: в ее границы входят такие населенные пункты, как Щербинка, Коммунарка, Троицк и др. Во всех есть многоквартирные дома и новой, и старой застройки. Нет только домов, возведенных в 1990-е гг., — если в Москве в то время вели какое-то жилищное строительство, то в области его практически не было. Поэтому все дома либо совсем новые, последних лет, либо made in USSR.

 

«В Троицке новостроек не очень много, а вот в Щербинке проекты активно выводят на рынок. Общий объем предложения там составляет 9,627 тыс. кв. м, — отмечает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». — Еще один крупный населенный пункт, присоединенный к Москве, где активно ведут жилищное строительство, — город Московский. Здесь общий объем предложения — 33,23 тыс. кв. м».

 

Всего же на территории Новой Москвы в настоящее время возводят около 8 млн кв. м жилья, подсчитали в компании Est-a-Tet. Основными застройщиками выступили ГК «Абсолют», ООО «Инвесттраст», ГК ПИК, «Мортон», «Авгур Эстейт», МИЦ и ряд других, которые уже запустили более десяти крупнейших проектов, в каждом предусмотрено возведение от 200 тыс. до 1,3 млн кв. м жилья. Ежегодно на присоединенных территориях будут сдавать примерно 2–3 млн кв. м жилья, что вполне адекватно спросу.

 

Стоит отметить, что по масштабности столичные проекты за пределами МКАД превосходят проекты в старых границах города. В основном это многоэтажные комплексы — панельная или монолитно-кирпичная застройка высотой 9–25 этажей. «Эти объекты были запланированы еще до объявления о присоединении части территорий Подмосковья к столице, — комментирует Денис Бобков, руководитель аналитического центра Est-a-Tet. — И, скорее всего, подобных им больше не будет. Новую Москву собираются развивать преимущественно за счет малоэтажных проектов, но сегодня они составляют не более 10% от объема предложения».

 

Итак, на территории Новой Москвы можно приобрести квартиры как в многоэтажных, так и в малоэтажных комплексах. На первичном рынке более половины от общего числа предложений составляют монолитно-кирпичные дома, доля панельного жилья — около 28%, что больше, чем в старых границах города, подсчитала Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость». «Такая ситуация объясняется прежде всего структурой предложения по классам: 62% — жилье комфорт-класса, доля экономкласса — около 28%. Жилья бизнес-класса, которого в Старой Москве предлагают более 58%, в Новой представлено 10%», — говорит она. Что касается вторичного рынка, то в основном это старые кирпичные и панельные дома.

 

Пока средняя стоимость 1 кв. м на территории Новой Москвы, по данным «НДВ-Недвижимость», вдвое ниже, чем в старых границах города, и составляет около 83 тыс. руб. При этом в Новомосковском административном округе (НАО) цена выше средней и составляет 85,35 тыс. руб., тогда как в Троицком административном округе (ТАО), наоборот, ниже — 69,65 тыс. руб. На территории прежней Москвы самая низкая средняя стоимость 1 кв. м наблюдалась в Зеленограде — чуть меньше 100 тыс. руб.

 

На вторичном рынке, по данным аналитического центра корпорации «ИНКОМ», средняя цена составляет 102 тыс. руб./кв. м (Троицк), в Московском — 106 тыс. руб./кв. м, в поселке Коммунарка — 81 тыс. руб./кв. м, в деревне Ватутинки — 91 тыс. руб./кв. м. Для сравнения: в Красногорске и Реутове, расположенных буквально за МКАД, стоимость квадрата оценивается в 100 и 113 тыс. руб. соответственно. В Москве вторичное жилье реализуют по цене 182 тыс. руб./кв. м.

 

 

 

В компании Est-a-Tet констатируют, что недвижимость на присоединенных землях заполняет практически отсутствующую в Москве нишу жилья экономкласса. Около 40% спроса на этот сегмент сегодня перетекает за МКАД, 40% покупателей уходят на вторичный рынок, 5–10% либо отказываются от покупки, либо начинают рассматривать загородные коттеджи, и только 10–15% приобретают жилье экономкласса в Москве.

 

Новая Москва привлекает покупателя не только ценами, но и хорошей экологией, обилием зеленых зон, кроме того сохраняется московская прописка. Однако основной проблемой этих территорий можно считать отсутствие развитой транспортной сети. Существующие сегодня дороги с трудом справляются с пассажиропотоком, возрастающим в период дачного сезона. Охлаждают покупателя и устаревшая и недостаточная инфраструктура, отсутствие рабочих мест…

 

«На данный момент присоединенные земли назвать полноценным столичным регионом нельзя, — заявляет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ». — Кроме того, пока не очень заметны инвестиции в развитие его инфраструктуры и всего того, что могло бы вызвать перемещение спроса на новые территории. Покупатели, которые могут позволить себе приобрести жилье в столице, по-прежнему считают это лучшим вложением средств. То есть конкуренцию жилому фонду в пределах МКАД земли Новой Москвы пока составить не могут. Однако по сравнению с другими подмосковными направлениями они, конечно, стали более привлекательными». Мощного притока покупателей в связи с изменением административных границ не наблюдает и П. Лепиш. «Если брать общерыночную ситуацию, то покупатели отдают предпочтение ближайшему Подмосковью в целом, в первую очередь из-за доступности цен», — добавляет он.

 

 

 

Мегапроект «Новая Москва» только запущен, но как поведут себя цены на этом локальном рынке новостроек в ближайшей перспективе? Рост стоимости жилья неизбежен, но едва ли его темпы будут опережающими по сравнению со Старой Москвой, считает О. Новикова.

 

Константин Барсуков, заместитель генерального директора компании «Релайт-Недвижимость», рассуждает так: «Пока повышения спроса на квадратные метры Новой Москвы нет, но в будущем, я думаю, ситуация изменится. Хотя сейчас ценность московской прописки намного ниже, чем раньше, есть целая группа людей, для которых ее наличие имеет принципиальное значение. Это люди из социально незащищенных групп: пенсионеры, инвалиды, малоимущие семьи. Присоединенные территории им интересны уже потому, что здесь будут действовать московские льготы и осуществляться социальная поддержка. При этом для них не всегда принципиально проживание именно в пределах МКАД. За деньги, на которые они купили бы небольшую квартиру в отдаленном и не самом престижном районе Москвы, можно приобрести жилье более комфортабельное и в лучшем с точки зрения экологии месте. Ну и конечно же, не нужно забывать про людей, для которых до сих пор наличие московской прописки является признаком престижа. Они также внесут свою лепту в формирование спроса».

 

Однако во многом востребованность жилья будет зависеть от темпов развития региона, уверен Д. Таганов. «Наблюдаемый в прошлом году рост цен предложения на вторичном рынке являлся следствием шумихи вокруг расширения столицы, а не реальных инвестиций в эти земли», — напоминает он. Согласен с ним и П. Лепиш: «Спрос и цены на жилье в Новой Москве в основном зависят от дальнейшего развития самих территорий и качественного изменения жизни людей. Пока говорить об этом слишком рано».

 

 

 

 

 

На присоединенных территориях выделяется крупный проект застройки в Ленинском районе, в 3 км от МКАД по Калужскому шоссе, который реализует компания «Авгур Эстейт», — «А 101». Названный в честь одноименной автотрассы, он рассчитан на проживание 300 тыс. человек. Строительство всех очередей этого огромного жилого массива, по планам девелоперов, займет около 35 лет. Проект включает в себя коттеджи, таунхаусы, а также монолитно-кирпичные жилые комплексы средней этажности (от трех до девяти уровней) и высокие (более девяти). Согласно концепции «А101», покупателями станут граждане со средним уровнем доходов и выше. На сегодняшний день уже возведено несколько монолитных корпусов, средние цены в которых — от 80 000 руб./кв. м.

 

В городе Московский, в 7 км от МКАД по Киевскому шоссе, на улице Радужной, заканчивается строительство крупномасштабного ЖК «Град Московский». В эксплуатацию введено 26 корпусов, идет строительство третьей очереди. Здесь будет 1,3 млн кв. м жилья, в рамках проекта планируют возвести 62 дома. В состав первой очереди входит девять 17-этажных домов серии П-111 М. Будет разработан индивидуальный дизайн входных групп, установлены современные и качественные лифты фирмы OTIS, на территории жилого комплекса создают многофункциональную инфраструктуру: шесть школ и детских садов, колледж, центр эстетического воспитания, больницу, поликлинику, станцию скорой помощи и бассейн. Цена 1 кв. м в новом городе — от 66 тыс. руб.

 

ГК «МИЦ» возводит ЖК «Коммунарка» в одноименном районе, представляющий собой монолитно-кирпичные дома переменной этажности. Район застройки расположен вблизи лесных массивов. Здесь же возводят объекты социальной инфраструктуры, спортивно-оздоровительные, культурные и образовательные учреждения. Согласно планам развития новых территорий, до жилого комплекса собираются провести линию московского метрополитена. Три очереди жилого комплекса уже сдано, другие строят, а срок реализации всего проекта намечен на 2015 г. В готовых домах однушка площадью 46 кв. м стоит 4,7 млн руб., двушка размером 65 кв. м — 6,65 млн руб., в тех, что планируют построить в 2013 г., — 3,96 и 6,21 млн руб. соответственно. Квартиры, которые сдадут в отдаленном будущем, еще дешевле — от 3,35 млн руб.

 

Еще один жилой комплекс, расположенный неподалеку от Коммунарки, называется «Эдальго». Это проект нового поколения крупнопанельного домостроения, отличающийся неординарной архитектурой, с небольшими одно- и двухкомнатными квартирами площадью от 33,9 до 43,7 кв. м по цене 3,73–5,37 млн руб. В продаже осталось жилье в последних двух корпусах.

В Троицке можно купить квартиры в ЖК «Новотроицкий». В монолитно-кирпичном доме три жилые секции по 12 этажей, в которых 148 одно- и трехкомнатных комфортных квартир свободной планировки площадью от 47,99 до 102,04 кв. м. Цена жилья — от 77,5 тыс. руб./кв. м. Комплекс расположен в новом современном микрорайоне, ближайшие станции московского метро — «Теплый Стан» и «Юго-Западная». В зоне шаговой доступности находятся объекты сложившейся инфраструктуры центральной части города.

 

ЖК «Славянка-Сколково» на Можайском шоссе состоит из многоквартирных домов переменной высоты — от 2 до 25 этажей, площадь квартир от 42 до 166 квадратов. Также здесь планируют строительство крупного спортивно-оздоровительного комплекса с двумя бассейнами, поликлиники, двухуровневых подземных паркингов, офисных помещений и объектов социального обслуживания. Однако проект реализуют рядом с гипермаркетом «АШАН», что несколько осложняет транспортную доступность к жилому комплексу, несмотря на близость к МКАД. Комплекс будет завершен в 2013 г., а жилье в нем продают по ценам от 90 тыс. руб./кв. м.