На высоком уровне. Двухэтажные квартиры меняют диспозицию

 

 

 

Несмотря на растущую популярность двухуровневых квартир, они остаются эксклюзивным продуктом. Эксперты на редкость единодушны: в целом по рынку доля таких объектов не превышает 1%. Первые появились еще в советское время, их строили, как тогда водилось, для партийной и государственной элиты. «Подобные объекты есть в башнях сталинских зданий, например на Фрунзенской набережной, в доме 50. Там изначально спроектированы своеобразные мини-пентхаусы, — рассказывает Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». — В такой квартире (120 кв. м) жил, в частности, соратник Сталина — секретарь ЦК КПСС Георгий Маленков».

 

Впервые архитекторы попытались поставить строительство необычного жилья на поток в конце 1970-х гг., отмечает заместитель генерального директора Kalinka Realty Алексей Сидоров. Накануне Олимпиады-80 возводили экспериментальный район Северное Чертаново. Здесь проектировщики, отыскивая новые пути развития домостроения, предложили двухуровневые квартиры, которые после завершения Игр пополнили (и разнообразили) жилой фонд столицы.

 

Но настоящий бум начался уже в новое время. «Двухуровневые квартиры были особенно популярны в Москве в конце 1990-х — начале 2000-х гг., — говорит Сергей Лушкин, генеральный директор агентства «Квартал Риэлти». — Во многих проектах того периода застройщики предлагали такого рода жилье. Тогда же появилась и практика объединения квартир в старом фонде».

 

В числе первых новостроек с двухуровневыми квартирами А. Сидоров называет дома на улицах Вересаева и Татарской — на последних этажах этих зданий было предусмотрено двухуровневое жилье, а также они есть в ЖК «Солнечный берег» (Мичуринский просп., 29).

 

 

 

Итак, именно в 1990-е гг., когда предложений модных двухэтажных квартир в новых домах было наперечет, некоторые предприимчивые граждане начали выкупать площади, расположенные друг под другом, и объединять их по вертикали, делая индивидуальную планировку. «Таким образом люди приобретали большие метражи и увеличивали свое жилое пространство», — отмечает Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». В качестве примера эксперт вспоминает случай из риэлторской практики, когда покупатель приобрел две однокомнатные квартиры по 50 кв. м и объединил их. Нижний уровень стал общей зоной, а второй этаж полностью оборудовали под спальни. Получилась полноценная функциональная трехкомнатная квартира общей площадью около 110 кв. м. Конечно, можно было приобрести в этом доме и обычную трешку, но человек рассчитал все верно: с точки зрения разделения зон двухуровневый вариант для его семьи более комфортный и оптимальный.

 

Еще один вид вертикальных квартир — с приспособленным под жилье чердаком или надстроенным мансардным этажом. Правда, у них есть общий недостаток: высота потолка на втором уровне значительно ниже, чем на первом, плюс скошенные углы и мансардные окна. Кроме того, если речь идет о присоединении чердака, то необходимо напомнить, что это крайне сложная процедура с юридической и технической точек зрения, так как нежилое помещение сначала нужно выкупить у города и затем должным образом освоить.

 

По словам А. Шленова, иногда в квартирах старого фонда с высокими потолками с целью рационального использования пространства надстраивали некое подобие второго этажа. «Не так давно в одном из старинных доходных домов была предложена квартира общей площадью 19 кв. м, но с потолками высотой 4 м. За счет высоты в помещении была так грамотно оборудована верхняя спальная зона, что вышло примерно 35 кв. м жилой площади», — рассказывает эксперт.

 

Надо отметить, что в последнее время подобные самодеятельные перепланировки уже не так популярны. Сказываются ограничения: объединение реально только в том случае, если квартиры расположены на последнем и предпоследнем этажах. «Иначе слишком высока нагрузка на межквартирные перекрытия, которые являются несущими, и проведенные работы невозможно будет узаконить», — предупреждает Н. Кац. Кроме того, сейчас предложение двухэтажного жилья настолько разнообразно, что найти подходящий вариант можно практически в любом сегменте рынка, причем по разной цене, следовательно, нет резона что-то самостоятельно перестраивать.

 

 

 

«Двухуровневые квартиры традиционно ассоциируются с элитным и очень дорогим жильем, например пентхаусами, которые располагаются в основном на верхних этажах высотных домов», — говорит менеджер по рекламе и PR ГК «ГородОк» Наталья Бабинцева.

 

Изначально развитие нового формата происходило на фоне активного коммерческого строительства недвижимости премиум-класса. Как отмечает Леонард Блинов, директор по маркетингу компании Urban Group, двухэтажное жилье появлялось в первых клубных новостройках в центре Москвы или респектабельных жилых комплексах в ближнем Подмосковье. Впрочем, и сейчас двухуровневые объекты в основном представлены в дорогих сегментах — по данным А. Сидорова, доля таких квартир достигает 7% от общего объема элитного фонда.

 

Подобное положение дел можно объяснить рядом причин. Во-первых, с технологической точки зрения такое жилье удобнее возводить в монолитных домах (тогда как основу рынка экономкласса составляют панельные). Во-вторых, двухуровневая квартира — это почти всегда дорогой дизайнерский проект, стало быть, доступен немногим. «Покупают в основном те, у кого есть свободные средства и кто хочет вложить их во что-то необычное. Часто подобную недвижимость приобретают не для жизни, а с целью инвестиций, — объясняет Даниил Раздольский, руководитель офиса «Арбатское» компании «ИНКОМ-Недвижимость». — Двухуровневая квартира — это определенный бренд, показатель, подчеркивающий успешность ее владельца».

 

«Многие останавливают свой выбор на таком жилье из-за возможности оборудовать второй свет, разместить камин и т.д., — добавляет Олеся Мандзяк, руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании Delta Estate. — Все это позволяет создать атмосферу и уют загородного дома, хотя жилье располагается в городе».

 

Большие метражи (как отмечает Д. Раздольский, в среднем это 175 кв. м), высокие потолки, панорамные виды — непременные атрибуты вертикального формата. Неслучайно львиная доля таких объектов приходится на пентхаусы. Наличие двух этажей создает иллюзию отдельного дома, автономного жилого пространства. Как правило, в интерьере обыгрывается главная изюминка — обычно это лестница. На нижнем уровне традиционно размещают хозяйственный блок, на верхнем — спальни и кабинет.

 

По-видимому, эксклюзивностью и необычностью таких объектов во многом объясняется и их высокая цена. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», она в среднем составляет в столице около 32 млн руб. А самая дорогая квартира выставлена на продажу за 127,3 млн руб. — десять комнат общей площадью 383 кв. м в пятиэтажном монолитно-кирпичном доме на Трубной. Для сравнения: самое доступное предложение двухуровневого жилья в Москве — это трехкомнатная квартира площадью 132 кв. м в панельном 14-этажном доме на улице Талдомской стоимостью 13,5 млн руб.

 

Впрочем, как говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty, в целом подобные объекты были и остаются предложениями на любителя, и в настоящее время таких любителей стало меньше. «Большинство состоятельных клиентов сегодня владеют не только городским жильем, но и загородными домами, и потому не видят смысла в приобретении двухэтажных квартир», — замечает эксперт.

 

 

 

Спад интереса к многоуровневому городскому жилью объясняется не только пресыщенностью элитных покупателей. Этот формат при всех своих плюсах не лишен и некоторых минусов. Пожалуй, основной — недостаточная функциональность планировки. «В двухуровневой квартире полезной площади меньше, поскольку дополнительные квадратные метры уходят на размещение лестницы между этажами», — говорит заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова.

 

Эксперт А. Зиминский относит к недостаткам необходимость постоянно перемещаться вверх-вниз по лестнице, а также не исключает возникновение такой проблемы, как протекание крыши, что едва ли было бы возможно в обычной квартире. Кроме того, он предупреждает об особенностях проведения ремонтных работ: «Сделать перепланировку в двухэтажном жилье сложнее, чем в обыкновенном. Только перенос лестницы из одной части в другую сопряжен с немалыми трудностями».

 

Еще один тонкий момент — цена объектов, которая на порядок выше стоимости одноуровневых квартир, аналогичных по площади, относящихся к тому же сегменту, а иногда даже расположенных в одном и том же жилом комплексе. «При нормальных условиях цена 1 кв. м двухуровневой квартиры на 2–3% выше, — поясняет Л. Блинов. — В первую очередь это обусловлено естественным дефицитом таких объектов». Однако из правила всегда есть исключения: в некоторых проектах стоимость вертикального жилья может быть, напротив, ниже на 15–20%. Причины можно назвать разные: и неудачное местоположение, и ошибки в проектировании (а в ситуации если необходимо продать неликвид, придется снижать его стоимость).

 

 

 

Если элитных покупателей трудно испугать ценой, то в экономклассе она главный фактор спроса. Почему же девелоперы данного сегмента в последнее время обратили свое внимание на двухуровневые объекты, не смущаясь их стоимостью? По-видимому, этому рынку тоже нужны свои фишки.

 

«Мы работаем в сегменте доступного жилья, поэтому данный продукт, фактически соответствующий по своим характеристикам бизнес-классу, предложили рынку по экономцене, — рассказывает Л. Блинов. — В проекте «Город Набережных» продажи двухуровневых квартир с целью их популяризации начинали всего с 55 тыс. руб./кв. м (от 2,7 млн руб. за квартиру!). Сейчас мы продаем их примерно по 70 тыс. руб./кв. м, что соответствует стоимости обычного жилья. Таким образом, наценка за формат составляет около 6 тыс. руб./кв. м. Фактически мы получили подтверждение тому, что даже в экономклассе потребитель готов платить на 10% дороже за необычное, индивидуализированное жилье».

 

В то же время застройщики адаптируют проекты в соответствии с потребностями и возможностями покупателей. Во-первых, предлагают небольшие двухуровневые квартиры — площадью около 50 кв. м. Во-вторых, тщательно прорабатывают планировки таким образом, чтобы количество комнат можно было менять в соответствии с составом семьи. Например, в «Городе Набережных» площадь двухуровневой квартиры (около 90 кв. м) позволяет выделить четыре комнаты, и, кроме того, в наличии два санузла, большая гардеробная, кладовая.

 

Вертикальный формат в некоторых случаях позволяет даже экономить, считает Н. Бабинцева: «В проекте «Оквиль» двухуровневые квартиры стоят несколько дороже обычных, но в пересчете на цену 1 кв. м получается, что покупать их выгоднее, ведь за счет второго этажа жилое пространство увеличивается практически вдвое».

 

 

 

Двухэтажные квартиры по своему функционалу и потребительским свойствам достаточно универсальны. «В зависимости от площади, количества комнат, местоположения и цены они подходят как семьям с детьми, так и молодым бездетным парам, — говорит Л. Блинов. — Интересен подобный формат и творческим, артистичным личностям — художникам, архитекторам и т.д.».

 

Проведенный Urban Group анализ анкет покупателей двухуровневых квартир в «Городе Набережных» показал, что около 30% респондентов являются руководителями или владельцами собственного бизнеса, это люди, состоящие в браке, в возрасте 35–45 лет. Они обладают неплохими материальными возможностями, имеют европейский вкус, так как много путешествуют, следят за появляющимися новинками в сфере недвижимости и хорошо знакомы с современными тенденциями. Еще 52% покупателей оказались специалистами и менеджерами среднего звена, причем возраст большинства из них приблизительно 25–35 лет. Таким образом, даже на основании этих данных можно говорить о том, что формат двухуровневой квартиры действительно шагнул в сегмент доступного жилья.

 

Любители вертикали есть и на рынке аренды жилья. Кстати, как утверждает Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость», стоимость найма двухэтажных квартир практически не отличается от цены их одноуровневых аналогов. Так, ставки в бизнес-классе могут быть примерно 65 тыс. руб./мес., в сегменте премиум — от 95 тыс. руб./мес., в классе de luxe — от 170 тыс. руб./мес. В целом предложение аренды двухуровневых квартир довольно ограниченно, это товар штучный.

 

При аренде, как и при продаже, двухуровневых квартир должны полностью совпасть вкусы обеих сторон сделки, а это бывает довольно редко.