Рынок столичной недвижимости характеризуется беспрецедентно высоким уровнем цен и достаточной ограниченностью предложений. В результате покупатели уделяют все больше внимания подмосковной застройке, чему способствуют и своевременные инициативы властей в области развития транспортной и социальной инфраструктуры. Интересно, что теперь востребованы не отличавшиеся ранее популярностью направления и отдаленные города.
Павел Телушкин, вице-президент по развитию компании «Премьер-Холдинг»
Однако даже в области уровень доходов по-прежнему несообразен стоимости квадратного метра и для многих людей остается доступным только вариант инвестирования на этапе застройки. По данным Комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью, в IV квартале 2012 г. из 402 застройщиков почти 90% вели долевое строительство, к возведению 1293 объектов были привлечены средства 73 тыс. человек.
Сегодня ситуация со стихийной застройкой более или менее стабилизирована, проводится работа по фактам вопиющего мошенничества в сфере строительства, введен в действие Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве жилья», а сама отрасль выходит из посткризисной стагнации, однако долгострой по-прежнему одна из самых острых тем.
Кто виноват и что делать?
В настоящее время на сайте правительства Московской области опубликован обновляемый реестр недобросовестных застройщиков (на данный момент 69 компаний), функционируют различные сайты однодольщиков, созданы саморегулируемые организации, оштрафованы на сумму почти 40 млн руб. организации, привлекавшие средства граждан в обход закона № 214-ФЗ, а кроме того, проводится кампания по разъяснению механизмов регулирования долевого строительства — несмотря на это, вложение денег в «котлован» все же рискованно.Во-первых, существуют условно-объективные факторы, способные помешать строительству. Девелопер взаимодействует с различными организациями и инстанциями: городскими службами, коммерческими организациями, подрядчиками, поставщиками и другими, и на любом этапе могут возникнуть обстоятельства, препятствующие сдаче дома в эксплуатацию. Тревожным сигналом служит приостановка финансирования, потому что отсутствие выплат подрядчикам, например, в течение двух месяцев, фактически означает переход в состояние долгостроя. Единственное, что может сделать застройщик, чтобы компенсировать потери, — организовать срочные закупки стройматериалов в регионах и выиграть на разнице цен. Иначе компания предсказуемо перейдет в разряд неплательщиков, а затем и банкротов.
Стоит отметить, что случаи многолетнего долгостроя (пять — десять лет) ныне успешно искореняют. В целом через два года компанию уже вынуждают переуступить права другому инвестору (с завершением судебных разбирательств по делам бывших собственников). Хотя и два года для дольщиков — это значительный срок.
Малейшие конъюнктурные колебания — а от экономических потрясений строительство страдает в первую очередь — также могут остановить процесс на любом этапе.
Во-вторых, продолжают работать так называемые серые схемы. Хотя на федеральном уровне были отменены спорные нормы: солидарная ответственность с банками, кредитующими строителей, невозможность разорвать договор с дольщиком — нарушителем режима платежей и тому подобное, существуют отработанные механизмы, позволяющие обходить закон.
По этим причинам, как отметил Александр Коган, министр по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью правительства Московской области, к началу 2013 г. свыше 60 тыс. человек (13,5 тыс. семей) оказались в числе обманутых дольщиков, что значительно превысило прогнозы самого ведомства. «Нам удалось запустить порядка 18 объектов из 121; 11 будут введены в эксплуатацию до конца года. Если говорить о числе пострадавших граждан с учетом их семей, цифра переваливает за 60 тыс. человек, из них половина — это жители Московской области. Остальные граждане — приезжие», — уточнил А. Коган.
Льготы для застройщика
Понятно, что проблемы, которые накапливались годами, сразу решить невозможно. Власти должны привлекать надежных девелоперов, предоставляя им всевозможные преференции: зеленый коридор в оформлении документации, снижение количества квадратных метров муниципального жилья, предназначенного для жилищного фонда города, выделение земельных участков.
«Мы знаем, что многие регионы решают вопрос именно так (имеется в виду выделение земельных участков. — Прим. авт.), — говорит Николай Цигану, президент компании «Премьер-Холдинг», которая достраивает ряд проблемных проектов в Подмосковье. — На недостроенный объект привлекают нового инвестора, которому в качестве компенсации выделяют землю под строительство его объектов. <…> Важно, чтобы все участники процесса — местная, региональная и федеральная власти, новые застройщики, банки — находили взаимопонимание».
Таким образом, компания «СУ-155» сдала восьмой корпус первого микрорайона в Павшинской Пойме в Красногорске — квартиры в нем купили более 300 дольщиков компании «ЭкоЭк». В 2012 году более 300 семей получили ключи от собственных квартир в успешно достроенных домах в городе Королеве компанией «Премьер-Холдинг». В этом году компания обеспечит квартирами еще 167 семей. ФСК «Лидер» еще в декабре 2011 г. ввела в эксплуатацию третий и четвертый корпуса ЖК «Балашиха-Сити» (ранее «Солнцеград»), застройщиком которого изначально являлась компания «Ви Эм Пи Инвест» («Новая площадь»).
Различные обременения замороженного объекта должны быть сведены к минимуму. Решение данного вопроса всегда носит только комплексный характер. Пока экономика отрицательная, очень сложно найти стороннего девелопера. Эту работу сегодня жестко координирует вновь созданный Комитет по долевому строительству и ветхому аварийному жилью правительства Московской области. Однако возникает и побочный эффект: ряд компаний пытается искусственно создавать признаки проблемности объекта, чтобы получить льготы.
Сила закона
Госдума приняла в третьем чтении закон о взаимном страховании ответственности застройщиков, который вносит изменения в Налоговый кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, а также в федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О несостоятельности (банкротстве)», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», «О взаимном страховании».
Теперь застройщик может страховать свою ответственность путем участия в обществе взаимного страхования. Также он имеет право заключить договор страхования гражданской ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по передаче жилого помещения по договору со страховой организацией, имеющей соответствующую лицензию. При регистрации договора участия в долевом строительстве застройщик вместе с необходимыми документами должен представить договор страхования своей гражданской ответственности или договор поручительства за надлежащее исполнение обязательств. Непредставление этих документов может быть основанием для отказа в госрегистрации.
Срок действия поручительства должен не менее чем на два года превышать тот, что предусмотрен договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (в действующем законодательстве РФ — шесть месяцев). Необходимо, чтобы застройщик представил разрешение на строительство, проектную декларацию, план создаваемого объекта недвижимого имущества. Кредитная организация-поручитель обязана иметь лицензию на осуществление банковских операций, работать не менее пяти лет, иметь зарегистрированный уставный капитал в сумме не менее 200 млн руб. и собственные средства в сумме не менее 1 млрд руб.
Вопрос доверия
Больным вопросом для соинвестирования в строительстве может стать отсутствие доверия у потенциальных дольщиков. Настороженность людей вполне оправдана, поскольку долгое время грубо нарушались их права.
Обезопасить себя покупатель может, тщательно проверив компанию и строящийся жилой объект. Есть несколько признаков, по которым можно судить о благонадежности застройщика: публичность и открытость организации, адекватная ценовая политика (низкие цены — повод для сомнений), правильное составление договора, темпы строительства и надежные соинвесторы. Кроме того, важно создать механизм общественного контроля за ходом строительства. В порядке эксперимента можно организовать некую общественную команду строящегося дома — аналог инициативной группы подъезда, которая будет являться коллективным представителем всех дольщиков.
