недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/АрендаГород

Надо ли спрашивать разрешения у соседа?

14 449 6
Надо ли спрашивать разрешения у соседа?
12 сентября 2014 г. депутат от ЛДПР В. С. Золочевский внес в Государственную Думу проект федерального закона «О внесении изменения в статью 288 Гражданского кодекса Российской Федерации», в частности в пункте 2 ст. 288 предлагается заменить формулировку «Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора» новой: «Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора и с согласия проживающих рядом соседей».

12 сентября 2014 г. депутат от ЛДПР В. С. Золочевский внес в Государственную Думу проект федерального закона «О внесении изменения в статью 288 Гражданского кодекса Российской Федерации», в частности в пункте 2 ст. 288 предлагается заменить формулировку «Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора» новой: «Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора и с согласия проживающих рядом соседей».

В Пояснительной записке к законопроекту указано, что российские граждане сталкиваются с множеством проблем из-за того, что владелец квартиры, сдавая ее  посторонним лицам, не получает одобрения у своих соседей касательно арендаторов, которые будут проживать рядом с ними. «А рядом может проживать человек, например, имеющий животное, в том числе отнесенное решением Правительства Российской Федерации к особо опасным животным бульдоги, бультерьеры и т.п. Граждане России имеют право не только на то, чтобы сдавать свою квартиру другим гражданам, но и имеют право на защиту от тех лиц, которые используют свое право для того чтобы иметь животных, которые могут представлять угрозу для жизни окружающих людей».

Трудно судить, почему опасные бульдоги и бультерьеры взволновали депутата больше, чем опасные люди в роли квартиросъемщиков – наркоманы, воры или шумные алкоголики, но в любом случае, возникает много вопросов. Например, почему настроения и желания соседей могут ограничить законное право собственника квартиры владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом? А если соседу по определению не понравится никакой будущий арендатор? Или, скажем, инициатива будет одобрена и получит свое логическое продолжение в виде запрета продавать квартиру без согласия соседей: а если у покупателя бультерьер и он окончательно лишит права соседей-граждан России «на нормальную и не обремененную излишними проблемами жизнь»?

Андрей Краснов, генеральный директор компании Leadman Brokers: «Господин В. С. Золочевский, вероятнее всего, далек от реалий, которые происходят при взаимоотношениях людей, которые имеют домашних животных и которые не имеют. Если проблема стоит в том, что собаки могут покусать соседей, то это может произойти не зависимо от того, хозяин является собственником или арендатором, давали согласие соседи на въезд арендатора или нет. Поэтому необходимо регулировать правила содержания домашних животных без сноски на правила пользованием жилого помещения. В очередной раз я разочаровываюсь в инициативах нашей власти».

Попробуем пофантазировать, допустив, что законопроект одобрят. Хозяин квартиры нашел арендатора и должен теперь идти к соседям. По лестничной площадке или с захватом этажей выше и ниже? Формулировка «проживающих рядом соседей» не дает однозначного толкования. И разрешение, судя по идее, не должно быть расплывчатым: «Разрешаю Ивану Ивановичу сдать его квартиру», а «Разрешаю сдать вот этому гражданину», значит, соседей придется обойти вместе с потенциальным арендатором, и как сразу распознать, хороший ли он человек или плохой и есть ли или будет ли у него жить бульдог? А можно ли вообще добиться лояльности и поддержки от всех живущих рядом соседей?

Михаил Заварцев, генеральный директор бюро недвижимости «ВАЛЛА»: «Вряд ли закон будет принят, поскольку такое требование противоречит Конституции и Гражданскому кодексу. Если квартира – собственность, то при чем тут соседи. А что будет, если соседи откажут, значит ли, что ваши права на квартиру будут ограничены по прихоти соседей или невозможности получить от них такое согласие? Очевидно, что данное  согласие станет предметом купли-продажи, причем весьма зыбкой. А если сосед принесет потом справку из диспансера и аннулирует свое согласие, что тогда? Незаконная предпринимательская деятельность без согласия соседей?   Тогда это уже не право собственности, а гражданско-правовой суррогат».

Можно отметить, что в развитых странах Нового Света (США, Канаде) и в большинстве стран Европы кроме обязанности соблюдать общегражданские законы собственники квартир не должны нарушать правила поведения в своем кондоминиуме, если таковые имеются. Например, в некоторых домах запрещено держать животных, сдавать квартиры в краткосрочную аренду или заселять в комнаты более 3-х человек, не связанных между собой родственными узами. Несмотря на кажущееся противоречие и двойственность – права собственника с одной стороны и их ограничение регламентом кондоминиумов с другой, граждане приняли эти «правила игры» и подчиняются им. Но вряд ли можно привести примеры, где права собственника поставлены в зависимость от воли постороннего человека.

Проанализировать документ по трем ключевым аспектам и подвести итоги нам помог Вадим Лященко, управляющий АН РБНО:

- О правах и свободах граждан: «По мнению авторов законопроекта, в сфере отношений найма жилья требуется дополнительная норма закона, обеспечивающая реализацию ч. 3 ст. 17 Конституции РФ: «Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц». Но предлагаемое ими согласование возможности сдачи внаем собственного жилого помещения с «проживающими рядом» соседями явно отдает приоритет в осуществлении своих прав и свобод этим соседям, ущемляя права и свободы собственников-наймодателей и вступая в противоречие с «защищаемой» статьей. В этой связи уместно вспомнить и другие положения нашей Конституции, например: «Все равны перед законом и судом» (ч. 1 ст. 19); «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами» (ч. 2 ст. 35). Полезно прочитать и Основные начала жилищного законодательства (ст. 1 ЖК РФ), смыслу которых, на мой взгляд, также противоречит законопроект».

- О согласии соседей: «По мнению авторов законопроекта, «…соседи имеют право на то, чтобы знать, кто проживает в соседней с ними квартире и, соответственно, давать согласие на его проживание рядом с ними». Это утверждение не является бесспорным в силу уже упомянутых положений Конституции, а также смысла и содержания других ее статей: 23, 24 и 27.

Из предложенной формулировки «Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора и с согласия проживающих рядом соседей» совсем не следует, что потребуется персональное одобрение каждого будущего нанимателя. Здесь предложенная редакция статьи кодекса почему-то не отразила весь набор пожеланий авторов».

- О животных: «Значительная часть пояснительной записки к законопроекту посвящена теме домашних животных, в основном – собак. В качестве обоснования предлагаемого запрета сдавать жилье внаем без согласия соседей приводятся случаи, когда собаки представляют угрозу жизни и здоровью окружающих, особенно детей. При этом авторы используют термины «намордник», «поводок», «бульдоги», «бультерьеры», «особо опасные животные», «внешние повреждения», «моральная травма», «заикание или иные негативные последствия» и ссылаются на «данные, представленные соответствующими органами».

Вне всякого сомнения, каждый из нас сталкивался и сталкивается с многочисленными и подчас вопиющими нарушениями Правил содержания домашних животных, нередко приводящим к печальным последствиям. Но какая связь между этой, безусловно, серьезной проблематикой и отношениями по поводу найма жилья? Количество укусов и других «негативных последствий» контактов людей с собственными и чужими домашними животными никак не коррелирует с количеством сданных внаем жилых помещений. Если говорить о количестве домашних животных, владельцами которых являются наниматели жилых помещений, то их число представляется пренебрежимо малой величиной в общей массе. Любой агент по аренде расскажет, как трудно уговорить собственников сдать их жилое помещение нанимателям даже с кошкой, не говоря уже о собаке. И большинство нанимателей – люди приезжие, снимают жилье временно, вынужденно и дешево. Им, как правило, совсем не до животных – других проблем хватает. Поэтому реальную опасность для окружающих (включая соседей, включая тех же нанимателей и их детей) скорее могут представлять и представляют домашние животные не нанимателей, а собственников.

Если же говорить о «данных соответствующих органов»,  то из этих «данных» можно увидеть несколько иную картину, нежели у авторов законопроекта. По статистике, более половины укусов человека совершают бездомные собаки (и вопрос о наличии или отсутствии намордника и поводка тут просто отпадает). Из домашних собак однозначно и повсеместно лидируют по числу случаев причинения вреда человеку дворняги и немецкие овчарки, а бульдоги и бультерьеры, наоборот, находятся в самом конце списка. Кстати, упомянутого в обосновании списка «животных, отнесенных решением Правительства РФ к особо опасным» обнаружить нигде не удалось, зато существует официальный перечень особо опасных болезней животных, но это не одно и то же. А вот на сайте Роспотребнадзора находим следующую обобщающую характеристику причин обращений укушенных граждан в Москве и области: «По-прежнему в городе Москве остаются высокими показатели обращаемости людей по поводу укусов животными, в том числе по укусам безнадзорными животными. Основными причинами высоких показателей обращаемости по укусам животными остаётся нарушение Правил содержания домашних животных и проблемы регулирования численности безнадзорных животных». Прямой связи с наймом жилья, по-моему, здесь никак не усматривается, скорее наоборот.

Я полностью согласен с авторами законопроекта (и Роспотребнадзором) в том, что ситуация с соблюдением правил содержания домашних животных в нашей стране, к сожалению, неблагополучная, особенно в городах. Я полностью согласен с тем, что защита здоровья и других прав ребенка требует особого внимания граждан и государства. И в связи с этим логичной мерой, направленной на исправление ситуации, описанной в пояснительной записке к законопроекту, мне представлялось бы ужесточение ответственности за нарушение правил содержания домашних животных. Такая ответственность установлена законодательно на региональных уровнях. В Москве это Кодекс г. Москвы об административных правонарушениях, глава 5 «Административные правонарушения в области обращения с животными». Почему, например, ст. 5.1 этого Кодекса не делает никакого различия между наказанием за причинение вреда здоровью ребенка и здоровью взрослого? Почему сумма штрафов с физических лиц за любые нарушения (вред здоровью человека, гибель другого домашнего животного и т.д.) ограничена 5 тыс. рублей? Эти вопросы, на мой взгляд, гораздо ближе к рассматриваемому кругу проблем, чем ограничение прав граждан в распоряжении своей собственностью.

Домашние (и не домашние) животные, кстати, законодательно рассматриваются как собственность (имущество) их владельцев. Согласно ст. 137 ГК: «К животным применяются общие правила об имуществе постольку, поскольку законом или иными правовыми актами не установлено иное». А действующее законодательство согласия проживающих рядом соседей на приобретение и содержание домашних животных не требует…».

Комментарии 6
Маргарита Владимировна18 ноября 2014, 18:57

Я живу в Москве,в Ясенево.с1978 года,в 2х комнатной квартире,это кооперативный дом в прошлом.Соседи приличные люди.Другое дело сейчас,у соседа собака лает постоянно пока не хозяев. Перестроив ванну по своему усмотрению ,создал шумовой эффект,Ниогарского водопада,ночью спать нет возможности,так как моемся исключительно ночью.Сверху с потолка постоянно идут звуки напоминающие перетаскивания мебели,дрель звучит до позднего вечера,Мне много лет я инвалид 2 гр,после операции,на просьбы хотя бы предупреждать о строительных работах осталась без внимания.Убивать можно не только оружием но и таким отношением к живущим рядом. Нужен закон который обяжет соблюдать правила общежития между жильцами. И нести ответственность за их не соблюдения. Жить в таких условиях нет возможности .,только ВЫЖИВАТЬ!!!

Ответить
Елена Таренкова20 декабря 2014, 2:37

И только единицы смогут сдать свою недвигу при таком раскладе. Как всегда, то ли из зависти, то ли по любым иным причинам, соседи не дадут свое согласие .Не удачный выйдет закон. А по поводу животных,я присоединяюсь-необходимо ужесточить правила, а главное следит за их выполнением.

Ответить
Александр Гасилов25 декабря 2014, 15:52

Нужно,тогда не только не недвижимость,а вообще все права у граждан отобрать в пользу государства,пусть власть рулит,вот и наступит счастье режимного общежития

Ответить
Александр Черный3 июля 2015, 10:08

По поводу законов...Лично мое мнение, в России уже напринимали законов столько, что хватит на ближайшие лет 50. И что с того? Есть законы, например , о тишине с 23 до 07.00. Соблюдаются? Что происходит при нарушении, например, когда пьяная компания поет и играет в 2 часа ночи? Приходишь , просишь не шуметь-посылают. Вызываешь полицию-нет машины, постарайтесь договориться с соседями и т.д. в лучшем случае приедут утром, когда "соседи" легли спать и все тихо. И что с этого соседям ? да ничего. А если сам решишь вопрос, то "соседи" выступают пострадавшей стороной.... Теперь по поводу сдачи, например в коммунальной квартире. По закону сосед ДОЛЖЕН согласовывать сдачу с собственником других помещений. На деле это происходит далеко не всегда. Например, у меня в практике был случай, когда сосед сдал муниципальную площадь без согласия проживающего в квартире собственника другого помещения. Жильцы оказались маргиналами с несколькими сроками. Наряд полиции, приглашенный в квартиру, сказал что они граждане РФ и могут находиться где угодно на ее территории, забирать их в отдел они не имеют права и т.д. и т.п. После многомесячной войны соседи сьехали. Что было лицу незаконно сдавшему жилплощадь? да ничего.

Ответить
Александр Черный3 июля 2015, 10:08

Так вот для начала неплохо было бы наладить порядок хотя бы в уже существующей системе, добиться исполнения законов, уважения законов, корректной работы правоохранительных органов, судебной системы, а уже потом, если такая необходимость возникнет принимать новые законы. По поводу принятия новых законов, вспомнилась мне практика древней Греции(напомню, там была демократия и жители городов, деревень , решали все вопросы на общем сходе). Так вот, всякий, кто хотел предложить что-то новое, выходил перед собравшимися гражданами с веревкой на шее, чтобы, как писали, "в случае неодобрения, быть удавленным на месте, поскольку нет ничего более скверного, чем менять уже существующие порядки и обычаи".

Алиса30 июня 2020, 12:01

Я вам могу помочь. Какие проблемы?

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru