Намывные территории. О реальности песочных замков

 

Каждый, кто хоть раз побывал в современном Дубае, не мог не восхититься тем, на что способна человеческая мысль вкупе с политической волей и финансовой поддержкой. И, пожалуй, больше всего поражают даже не многочисленные дубайские небоскребы, не метро, которое сейчас есть только в Дубае, а в перспективе пойдет по всем Эмиратам, и даже не горнолыжный склон в центре пустыни, а намывные территории — знаменитые «Пальмы» и The World, повторяющие карту мира и добавившие Дубаю около 520 км пляжей.

 

Впрочем, у россиян есть географически более близкий объект для восхищения — болотистые местности в дельте Невы, на которых благодаря намывным территориям еще в XVIII в. возник Санкт-Петербург. С тех пор технологии ушли далеко вперед.

 

 

Если обратиться к зарубежному опыту, то помимо Дубая наиболее масштабными руководитель отдела консалтинга ColliersInternational Ольга Мусиенко считает проекты, существующие в Бахрейне (остров Durattal Bahrain), в Канаде (в Монреале, остров Нотр-Дам), в Гонконге (остров CheklapKok, где находится гонконгский международный аэропорт).

 

«Ярким примером использования таких технологий можно считать Нидерланды. В этой стране почти 40% от общей площади состоит из намывных территорий. Еще можно упомянуть Данию (искусственный остров Пеберхольм, соединяющий Данию и Швецию)», — рассказывает О. Мусиенко.

 

Отдельного упоминания заслуживает проект Limassol Marina, реализуемый компанией Cybarco в кипрском городе Лимасоле. Итак, 280 объектов жилой недвижимости, 600 причалов, позволяющих швартовать суда любых типов, около 500 млн евро инвестиций — вот лишь некоторые цифры, характеризующие этот элитный курорт, который строится на искусственно созданных землях, заметно увеличивших и изменивших береговую линию Кипра. При этом стоит отметить, что еще до начала строительных работ международные эксперты в области экологии, океанографии и ряда других научных областей внимательнейшим образом изучали этот проект на предмет того, не нарушит ли он природный экологический баланс в районе застройки. Судя по тому что работы ведутся, претензий у экспертов, видимо, не было.

 

Как сообщает нам энциклопедический словарь (1992 г.), в Советском Союзе еще в конце 60-х гг. намывные территории создавались в северо-западном (Лахтинская низина) и юго-западном районах. Но в современной России эта тема практически открывается заново, и открывается весьма активно. Как справедливо отмечает О. Мусиенко, технология использования намывных территорий позволяет создавать дополнительные участки для девелоперов в местах, имеющих спрос и характеризующихся дефицитом площадей. Именно эту задачу пытались решить первопроходцы. Так, летом 2008 г. в прессе сообщалось, что в Екатеринбурге, на реке Исеть, может появиться искусственный остров, где разместится Центр Бориса Ельцина. По предварительным расчетам для создания комплекса требовался участок не менее 1,5 га, но в Екатеринбурге, отличительной чертой которого является высокая плотность застройки, найти свободную площадку такого размера оказалось невозможно, поэтому единственным выходом было строительство на искусственно созданных землях.

 

Тем же летом администрация Приморья объявила о планах по строительству искусственного острова в акватории Владивостока — здесь должен был разместиться Театр оперы и балета. Предполагалось, что благодаря такому неординарному ходу и театр будет находиться в центре города, и неповторимый архитектурно-исторический облик Владивостока не нарушится.

 

Еще один искусственный остров собирались создать в столице Удмуртии Ижевске на самом большом в мире искусственном пруду, где планировалось построить 30-этажный конгресс-холл «Калашников». Однако это строительство было запрещено по ландшафтным и экологическим соображениям.

 

Амбициозным проектом России должен был стать «Остров Федерация», который планировали соорудить к Олимпиаде в акватории Сочи. Общий объем инвестиций в данный проект оценивался в 
155 млрд руб. Проект включал в себя комплекс жилых и коммерческих площадей на 700 тыс. кв. м в расчете на проживание 20–25 тыс. человек. Предварительный мастер-план острова был выполнен знаменитым «летучим голландцем» Эриком ван Эгераатом. Но все это уже дело прошлого — проект свернули, даже не успев начать. Этому поспособствовали и наша бюрократия, и начавшийся кризис, и экологи. Так что теперь все заинтересованные взоры опять обращены туда, откуда начиналась наша «намывная история», — на Санкт-Петербург и его окрестности, где сегодня на повестке дня сразу несколько проектов, практически каждый из которых вызывает яростные споры.

 

 

Самый остро обсуждаемый проект на сегодняшний день — «Новый берег», который предполагает создание двух искусственных островов в акватории Финского залива в Курортном районе Санкт-Петербурга. Его реализацией занимается компания «Северо-Запад Инвест». Как сообщали российские СМИ, в ноябре 2010 г. компания приобрела на торгах в Петербурге 377 га дна Финского залива, на которых планировалось намыть новые земли и к 2029 г. построить малоэтажный жилой район площадью 3,5 млн кв. м, а также коммерческие и социальные объекты. В мае этого года в администрации Курортного района прошли общественные слушания по проекту планировки и межевания территории, вызвавшие настоящий ажиотаж у местных жителей, подавляющее большинство которых категорически не согласны с перспективой такого масштабного строительства.

 

А недавно генеральный директор компании «Северо-Запад Инвест» Владимир Смирнов в интервью газете «Деловой Петербург» заявил: «Важно понимать, что «Новый берег» — это проект развития Санкт-Петербурга, к реализации которого привлечена наша компания. По итогам торгов мы выиграли право аренды территории и взяли на себя обязательства по ее инженерной подготовке, а фактически — созданию, которое обойдется нам в 20–21 млрд руб. И это до начала работ по возведению жилья. То есть это своего рода «входной билет» инвестора в проект». В интервью отмечается также, что строительство объектов внешней инженерии в районе намыва в соответствии с постановлением правительства осуществляет Санкт-Петербург. Сети будут использоваться не только для вновь создаваемой территории, но и для всего района. Эксперты подчеркивают, что давно существует необходимость единого канализационного коллектора, улучшения водоснабжения, повышения надежности достаточных энергетических мощностей Курортного района. От этого выиграют и те поселки, которые давно существуют и не входят в зону проекта. В данном случае, вопрос «зачем?», несмотря на народные волнения, вроде бы имеет довольно четкий ответ.

 

Еще один из современных петербургских намывных проектов уже можно считать историей: 27 мая 2011 г. городу был торжественно передан новый пассажирский порт площадью 32 га, построенный на искусственной тверди. Порт — часть масштабного «земельного новодела» под названием «Морской фасад», который управляющий партнер компании NAIBecarProjects Владимир Андреев называет «единственным реально осуществленным проектом намывных территорий».

 

Для начала краткий экскурс в историю. Работы над «Морским фасадом», создаваемым в акватории Финского залива на западе Васильевского острова, стартовали еще в 2005 г. К 2012 г. предполагалось насыпать более 400 га земли, на которой кроме нового морского пассажирского терминала планировалось возвести около 4 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. При этом до кризиса президент управляющей компании «Морской фасад» Шавкат Кары-Ниязов оценивал проект на сумму не менее 12 млрд долл. По оценкам пятилетней давности, намыв одного гектара новой земли стоил от 
2 до 5 млн долл. Сумма зависит от глубины (чем она больше, тем больше требуется песка), от типа и объемов берегового укрепления.

 

Однако планы пришлось подкорректировать. Год назад, по оценкам директора компании PennyLane Realty SaintPetersburg Павла Пикалева, было намыто 180 га из первоначально намеченных 400 га. «Пока только одна компания — структура, входящая в «Лидер групп», — собирается в ближайшее время начать разработку территории в 8,5 га под жилое строительство. При этом «Стройкорпорация Элис» сообщила о намерениях отказаться от работы на 0,8 га, купленных еще 2008 г. В общем, первоначальный энтузиазм относительно намыва несколько спал: отчасти из-за переноса сроков сдачи проходящего здесь Западного скоростного диаметра и, возможно, из-за планов «Новатэка» на северном побережье Финского залива», — отмечал тогда П. Пикалев. Владимир Андреев объяснял происходящее довольно четко: «Основная причина остановки — кризис, резко сокративший спрос на все виды недвижимости. Однако для проектов такого масштабы задержка в два-три года не может быть критической — они воплощаются десятки лет».

 

Последующие события показали, что в действительности ничего критического не произошло. И сегодня «Морской фасад» выходит на новую фазу развития. Недавно СМИ сообщали, что холдинг «Ренова-СтройГруп» Виктора Вексельберга намерен в ближайшее время закрыть сделку по покупке 170 га земли, которые намываются в рамках проекта «Морской фасад». Компанию интересуют 150 га еще не намытых территорий, а также 20 га в центре намыва рядом с гостиницей «Прибалтийская». В строительство потребуется вложить примерно 1,5 млрд долл. Первая очередь проекта составит 170 тыс. кв. м. А на днях компания GVA Sawyer заявила, что провела маркетинговый анализ возможности строительства объектов недвижимости на искусственных площадках Васильевского острова в Санкт-Петербурге. Опираясь на полученные результаты, компания «Ренова-СтройГруп» приняла решение о строительстве жилого комплекса. «Темпы реализации площадей в рамках проекта «Морской фасад» были снижены в период кризиса, однако сейчас интерес к ним растет, так как на рынке мало свободных участков для строительства жилья», — рассказал руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer Владислав Фадеев.

 

Короче говоря, «жизнь налаживается». А вопросы остаются, как остаются разные взгляды на необходимость для Санкт-Петербурга такого проекта, как «Морской фасад», да и в принципе намывных территорий. Одни эксперты, в том числе В. Андреев, уверены: в осуществлении «Морского фасада» не было никакой надобности. «Подобные проекты целесообразны в тех регионах, где существует явный дефицит земельных участков, например в Японии. У нас же огромные площади суши, включая центр города, остаются неосвоенными, и в первую очередь так называемый промышленный пояс. Это создает массу проблем в организации городской среды, транспортного сообщения. Со стороны администрации города правильнее было бы направить основные усилия на развитие именно этих территорий, а не намывать новые земли. Намыв не дал ничего, кроме новых проблем — транспортных, экологических, социальных», — делится мнением В. Андреев. Эксперт отмечает, что инвесторы, изначально купившие здесь участки, выставляют их на продажу, и какая-то реальная «жизнь» появится здесь только лет через десять.

 

«Для подрядчиков, выполнивших работы по намыву и получивших за это деньги, проект, безусловно, оправдан. Для инвестора — все зависит от его конечных целей. Что касается города, то реализация этого проекта, на мой взгляд, не только не решит существующие проблемы, но и создаст новые, требующие дополнительного финансирования», — подводит итог В. Андреев.

 

Его оппоненты, в частности О. Мусиенко, придерживаются иной точки зрения: «Намыв территорий на Васильевском острове экономически обоснован: инвестор создает дорогие земли в одном из центральных районов города. Кроме того, его западная часть ограничена Финским заливом, и ее расширение иным способом невозможно. Если говорить об облике города, то намывные территории придают ему законченность и облагораживают береговую линию Петербурга».

 

Кто прав, кто виноват — покажет время.