Понятие комфорткласса, о котором долго спорили участники рынка, наконец признано официально Национальным советом Российской гильдии риэлторов (РГР). Сергей Ильягуев, генеральный директор компании «Источник», входящей в холдинг SEZAR GROUP, считает, что современное жилье этой категории будет особенно успешно развиваться в Новой Москве, которая как раз и призвана стать прообразом города будущего. Мы решили поговорить с ним об этом подробнее.
— Что представляет собой класс комфорт? К какому из традиционных сегментов он ближе — к эконом или бизнес?— На российском рынке жилье комфорткласса — понятие относительно новое. Его рождению предшествовал кризис 2008–2009 гг., после которого покупатель стал более привередлив и разборчив. Сейчас он в первую очередь обращает внимание на оптимальное соотношение цены и качества. Да, он готов заплатить за квадратный метр больше, если это будет не панель, а монолит, но при этом разница должна быть ему по карману. С этой точки зрения класс комфорт все-таки ближе к эконом.
Тем не менее отдельные характеристики жилья нового формата соответствуют сегменту бизнес, например оригинальная архитектура, увеличенные площади квартир, развитая инфраструктура в рамках проекта, хорошее местоположение и удобная транспортная доступность. Среди предложений комфорткласса встречаются проекты и с обустроенным паркингом, и с эксплуатируемой кровлей, и с огороженной охраняемой территорией. Столичные девелоперы поменяли свое отношение к тому, как нужно строить жилье, осознав, что качественный проект можно дороже продать, он более конкурентоспособен, а следовательно, ликвиден.
— Существуют ли на данный момент устоявшиеся нормы, по которым покупатель может определить, что перед ним на самом деле комфорт?
— К счастью, работа в этом направлении ведется. Например, в прошлом году Национальный совет РГР по заказу Фонда РЖС включил комфорткласс в единую классификацию жилья на первичном рынке. Признание на официальном уровне закрепило особые требования к архитектуре, технологиям строительства, планировкам, отделке квартир и общественных зон.
Конечно, в текущей версии классификация еще не до конца проработана и далеко не идеальна, но это первая попытка обратить внимание рынка на данный сегмент. Тем не менее следующим серьезным шагом могло бы стать закрепление инициативы РГР на законодательном уровне. Это позволило бы сделать рынок жилья прозрачнее для покупателей. Дело в том, что на сегодняшний момент некоторые недобросовестные застройщики, оценив возрастающую популярность нового формата, незаслуженно причисляют свои объекты к комфортклассу, чтобы завысить цену за квадратный метр.
Чтобы не оказаться обманутыми, покупателям при выборе жилья следует обратить внимание на технологию строительства, внешний вид объекта, этажность. Нужно иметь в виду, что статус объекта, как правило, определяет и затраты на благоустройство придомовой территории. Например, в экономклассе девелопер закладывает на это 2–3% от общей стоимости строительства, а в классе комфорт — от 3,5 до 5%. Таким образом, даже дороги, тротуары, озеленение, детские площадки и парковки в проектах комфорткласса должны соответствовать статусу.
— Каковы ваши прогнозы по развитию этого сегмента?
— На мой взгляд, в ближайшие годы разрыв между классами эконом и комфорт увеличится, причем как в цене, так и в качестве объектов. Компании, которые захотят строить объекты комфорткласса, пойдут на дополнительные расходы, чтобы предложить по-настоящему интересные и оригинальные проекты. Безусловно, это отразится на стоимости жилья.
Что касается покупательских предпочтений, то они уже изменились. Мы понимали это, когда задумали строительство жилого комплекса на территориях, которые позже вошли в состав Новой Москвы. Задавшись вопросом «Ради чего человек покинет пределы МКАД?», мы нашли ответ — ради нового уровня жизни, который он себе сможет позволить.
Жилье более высокого класса, но при этом по доступной цене — вот главное, что делает комфорт таким популярным.
— Какова сейчас ситуация с комфортным жильем в Новой Москве?
— В 2013 г. на рынке Новой Москвы продолжают развиваться положительные тенденции: растет качество строительства и увеличивается спрос и предложение. На присоединенной территории жилье нового формата популярно среди покупателей даже больше, чем в «старой» столице, где комфорткласс практически не строится, — из-за предельно дорогой земли девелоперы попросту не могут предложить доступную цену для объектов небольшой этажности, с собственной территорией и т.д.
Да и в Новой Москве спрос на объекты комфорткласса растет быстрее предложения, что в краткосрочной перспективе может привести к планомерному увеличению цен в существующих проектах на 1–2% в месяц. Сегодня новостройки Новой Москвы дорожают быстрее, чем жилье на престижных направлениях запада и юго-запада Подмосковья, что делает их более привлекательными для инвестирования.
Благодаря политике властей на данном этапе Новая Москва развивается более динамично, чем любой из районов Подмосковья. Здесь отсутствуют административные барьеры для девелоперов, созданы все условия для строительства инфраструктуры.
— Как вы оцениваете динамику развития Новой Москвы?
— Что касается цен на жилье, то Новая Москва пока отстает от традиционно популярных районов Подмосковья, таких как Химки, Одинцово, Мытищи, Реутов и др. Тем не менее темпы роста стоимости жилья в ней выше. Это связано с тем, что заявленные проекты интересны потребителю.
Хотелось бы отметить, что в настоящий момент многие девелоперы вынуждены пересмотреть свои планы на Новую Москву. Если на начальном этапе присоединения территорий застройщики предполагали, что смогут реализовать панельные многоэтажки по высокой цене за счет московской прописки, то сегодня они вынуждены признать — этого не будет.
Во-первых, как показывает практика, большинство покупателей жилья в Новой Москве — москвичи. Например, в нашем жилом комплексе «Николин Парк» 70% от общего числа покупателей составляют жители столицы. А москвичи переезжают за МКАД вовсе не за пропиской. Они хотят увидеть на новой территории такое жилье, какое не могут купить в столице, — небольшой этажности, с просторными квартирами, в окружении лесопарковой зоны.
Во-вторых, правительство сейчас рассматривает возможность ограничения высотности жилых домов в Новой Москве до девяти этажей. Таким образом, присоединенная территория сегодня представляет собой практически идеальную площадку для развития сегмента комфорткласса.
