недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиГород

Новая Москва: откуда эти цены?

5 518 15
Новая Москва: откуда эти цены?
Несмотря на продолжающееся падение спроса на рынке недвижимости, некоторые проекты Новой Москвы вместо дисконта демонстрируют предложения по ценам выше среднерыночных. Однокомнатные квартиры практически одинаковых параметров в сегментах «комфорт» и «комфорт+» могут отличаться по цене на 1-1,5 миллиона рублей. Застройщики пытаются решить собственные финансовые проблемы, выставляя лоты по завышенным ценам

Несмотря на продолжающееся падение спроса на рынке недвижимости, некоторые проекты Новой Москвы вместо дисконта демонстрируют предложения по ценам выше среднерыночных. Однокомнатные квартиры практически одинаковых параметров в сегментах «комфорт» и «комфорт+» могут отличаться по цене на 1-1,5 миллиона рублей. Застройщики пытаются решить собственные финансовые проблемы, выставляя лоты по завышенным ценам.
 

Не так давно мы писали о кризисе на рынке новостроек Новой Москвы, спровоцированном падением покупательского спроса и недостатком финансов у застройщиков. Казалось бы, в этих условиях девелоперам следовало бы вести более взвешенную ценовую политику – тем более что большинство новостроек ТиНАО входят в одну и ту же категорию: «комфорт» и изредка – «комфорт+».
 

Однако ценообразование на рынке недвижимости Новой Москвы подчас вызывает удивление: в некоторых ЖК цены представляются неоправданно завышенными, несмотря на падение спроса. В этом обзоре – перечень некоторых проектов с точки зрения соответствия цены лотов качеству локации и самого строительства.
 

«Хотелки» против среднего чека
 

Перечень новостроек с явно завышенными ценами открывает ЖК «Рассказово» от «Сезар Групп». Однокомнатная квартира площадью 37,6-44,9 кв. м предлагается здесь по цене от 4,7 миллиона рублей. Устанавливая такую планку, застройщик надеется на локацию ЖК в зеленой зоне (Ульяновский лесопарк), близость от МКАД и неплохую транспортную доступность (недалеко проходят Боровское и Киевское шоссе). Однако с точки зрения экологичности к «Рассказово» имеются вопросы: в 600 метрах расположено Боровское шоссе с его интенсивным трафиком, а близость аэропорта «Внуково» обрекает жителей на постоянный шум от взлетающих и садящихся самолетов. Социальная инфраструктура тоже оставляет желать лучшего: застройщик только декларирует масштабное инфраструктурное строительство, а в ближайшее время в крупные гипермаркеты и развлекательные заведения придется ездить в Солнцево или Ново-Переделкино.
 

Кстати, неподалеку – в «Солнцево-парк», например, – можно подыскать и более бюджетное жилье того же класса: цена на однушку площадью от 34 кв. м стартует в этом комплексе с 3 миллионов. Поэтому трудно судить, на что рассчитывает «Сезар Групп», выставляя лоты по цене выше среднерыночной для сегмента «комфорт+».
 

Явно завышены цены и в ЖК «Москва А101» (застройщик – «Авгур Эстейт»): однокомнатная квартира здесь стоит от 4 миллионов рублей. Как и в «Рассказово», здесь проблемная экология, поскольку комплекс расположен вблизи МКАД и Калужского шоссе, да еще и цементный завод работает в полную силу. Инфраструктурных объектов пока достаточно, однако «Москва А101» – проект масштабный и долгосрочный: на площади более 100 га предполагается возвести дома на пять тысяч жителей, поэтому уже в среднесрочной перспективе может возникнуть дефицит школ, детских садов и магазинов. Стоит отметить и еще одну немаловажную деталь: здесь уже были случаи отсрочек ввода объектов, поэтому реализация проекта может растянуться на неопределенное время. Тем более странно в этих условиях удерживать цены на жилье на столь высоком уровне.
 

Еще более сомнительны инфраструктурные и транспортные перспективы ЖК «Бутовские аллеи». Локация у него, конечно, прекрасная: Южное Бутово славится своей зеленью. Однако помимо Бутовского, Южнобутовского и Черневского лесопарков, у ЖК есть не столь приятные соседи: химзавод и аэропорт «Остафьево». Ближайшие трассы – МКАД, Варшавское и Калужское шоссе – стоят в постоянных пробках. Из собственной инфраструктуры «Бутовские аллеи» пока могут похвастаться лишь детским садом. В этих условиях предлагать однокомнатную квартиру площадью 33 кв. м от 4 миллионов рублей – значит, проявлять небывалый рыночный оптимизм.
 

Столь же малопонятный проект Новой Москвы с точки зрения ценообразования – ЖК «Бунинский» от компании ПИК. Во-первых, дома в комплексе панельные, что редко встретишь сегодня даже в отдаленном Подмосковье. Во-вторых, несмотря на развитую социальную инфраструктуру, нагрузка на нее уже сегодня превышает нормативы, а до школ и детских садов добираться далековато. Тем не менее, стоимость весьма скромной однушки площадью всего 22 кв. м в «Бунинском» составляет почти 3 миллиона рублей. Учитывая, что в других проектах группы ПИК ценовая политика, как правило, идет в русле рыночных реалий, ситуация в этом ЖК выглядит еще более странно. Особенно если учесть, что неподалеку расположены комплексы с гораздо более демократичными предложениями.
 

Завершает наш парад явно завышенных цен Новой Москвы ЖК «Татьянин парк». Классические кирпично-монолитные дома, отсутствие парковок, минимальная инфраструктура, близость МКАД с ее автомобильными выхлопами – и квартиры, предлагающиеся по цене от 4,6 миллиона рублей. Что руководило специалистами компании МИЦ, которые именно здесь установили стоимость квартир, как минимум, на 15 процентов выше средних по сегменту «комфорт», остается только гадать.
 

Оставаясь в реалиях рынка

 

Перейдем к тем ЖК Новой Москвы, которые пока еще остаются в рамках рыночного ценообразования. Типичный пример – «Новые Ватутинки», которые делятся на несколько микрорайонов. В Центральном вполне достойная однокомнатная квартира класса «комфорт+» площадью до 40 кв. м предлагается по цене от 3,4 миллиона рублей. Окружающие ЖК лесные зоны сглаживают вредное экологическое воздействие Калужского шоссе. С вводом станции метро «Саларьево» Новые Ватутинки стали гораздо доступнее. При этом инфраструктурные перспективы комплекса довольно привлекательны: застройщик «Инвест-траст» планирует разместить здесь жилье на 30 тысяч человек.
 

Группа ПИК, которую выше мы упрекнули в завышении цен по ЖК «Бунинский», неожиданно возвращается к нормальным ценовым категориям, предлагая жилье в комплексе «Бунинские луга» от 2,8 миллиона рублей. Правда, квартиры здесь более тяготеют к сегменту «эконом», зато покупателям предлагается несколько вариантов планировок, а сам ЖК расположился в зеленой зоне и имеет приличную инфраструктуру шаговой доступности.
 

Компания «Баркли», известная хорошим качеством проектов, предлагает квартиры в малоэтажном комплексе «Баркли. Медовая долина». Цена хорошей однушки площадью от 27 кв. м стартует с 2 миллионов рублей, причем жилье может иметь три варианта отделки. Транспортная доступность неплохая: пешком можно добраться до железнодорожной станции, откуда электричка быстро привозит в Москву. Застройщик позиционирует жилье как «комфорт+» с применением стандартов строительства «премиум» и люкс-объектов.
 

Еще один малоэтажный комплекс, близкий к «Медовой долине» по соотношению «разумная цена/хорошее качество» – ЖК «Марьино Град» от «МарьиноСтрой». Стоимость квартир здесь, правда, повыше: однокомнатная площадью 39 кв. м обойдется в 2,3 миллиона рублей. Зато локация весьма перспективна: вблизи расположен Центр олимпийской подготовки, а в ближайшем будущем появятся ледовая арена, футбольный стадион и многофункциональные спортивные комплексы.

 

И раз уж речь зашла о спорте, есть смысл представить ЖК «Спортивный квартал», расположившийся недалеко от «Марьино Града». Цена однокомнатной квартиры здесь начинается от 2,3 миллиона рублей, и за эти деньги покупатель получает неплохое по качеству жилье удачной планировки в лесопарковой зоне, по соседству со школой олимпийского резерва и множеством спортивных сооружений. Транспортное сообщение здесь развито неплохо, так что проблем с поездками в Москву и обратно не возникнет.
 

Заканчивает наш обзор ЖК «Белая звезда» в Щербинке – классический образец проекта «комфорт», включающего в себя и студии. Развитая социальная инфраструктура Щербинки подразумевает, что и жители нового ЖК не будут знать проблем со школами, детскими садами и другими объектами. Локация выбрана удачно для города со, скажем так, не очень хорошей экологией: именно здесь, на улице 50 лет Октября, расположены обширные озелененные участки. Но самую большую привлекательность «Белой звезде» обеспечивает расположение рядом с железнодорожной станцией «Щербинка», а на маршрутке можно за 15-20 минут добраться уже до ближайшей станции метро. При таких выгодных условиях цена однокомнатной квартиры в 2,2-2,5 миллиона рублей выглядит вполне адекватной.
 

Застройщики тестируют кошельки

 

О чем же свидетельствуют результаты нашего достаточно беглого, но показательного обзора? Странности ценообразования, которые демонстрируют отдельные участники рынка, вряд ли вписываются в среднестатистическую погрешность. Скорее это говорит о том, что у отдельных застройщиков окончательно «сдулась» подушка безопасности, и они начинают тестировать возможности потенциальных покупателей на предмет легкого (а в отдельных случаях и не очень легкого) превышения среднего чека. Что ж, шаг вполне оправдан, если учесть разнообразие Новой Москвы, в первую очередь, в экологическом и транспортном смыслах. В конце концов, время работает на застройщиков: присоединенные территории десятилетиями будут оставаться главным вектором дальнейшего развития столицы.

Комментарии 15
Сергей петрунин11 мая 2016, 14:00

....Еще один малоэтажный комплекс, по соотношению «разумная цена/хорошее качество» – ЖК «Марьино Град» от «МарьиноСтрой». Стоимость квартир здесь, правда, повыше: однокомнатная площадью 39 кв. м обойдется в 2,3 миллиона рублей. ... - верно отчасти.т.к. данная квартира предлагается на чердаке.где летом будет душегубка.Да ещё и без прописки.(аппартаменты).

Ответить
Людмила Воронина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 мая 2016, 14:20

Кадастровая стоимость всех квартир на вторичке в Новой Москве выше рыночной на 1 миллион и более ((

Ответить
Сергей петрунин11 мая 2016, 17:01

В границах Мкада есть предложение по микростудиям 14 м2. Цена 2млн750тыс.руб
Но в итоге получаем -
1 этаж старой,полуаварийной крупнопанельной пятиэтажки.Забитый машинами двор. Невыносимые соседи и социальное окружение.До метро 20 мин.на маршрутке.
Виды на серый забор промзоны. Зато ой как дёшего!

ID: 1226900011 мая 2016, 14:26

Анатолий, а Вы уверены, что хорошо разбираетесь в рынке недвижимости? Попробуйте сделать хотя бы предварительный анализ рынка. Где Вы видели в Марьино граде однушку 39 кв. за 2,3 млн?
Может имелось ввиду апартаменты 39 кв.м. или квартиру-студию 27-28 кв.м. за 2,3-2,6 млн? Аналогично и со Спортивным кварталом.

Ответить
Сергей петрунин11 мая 2016, 16:53

В Спортивном квартале дома 12 этажные-муравейники.Уже некомфорт.

Олег Силантьев11 мая 2016, 15:31

Классические кирпично-монолитные дома, отсутствие парковок, минимальная инфраструктура, близость МКАД с ее автомобильными выхлопами – и квартиры, предлагающиеся по цене от 4,6 миллиона рублей
заказная статья?
1.индивидуальный проект
2.в домах-подземный паркинг!!! или открытые (будут построены на 3-5 тыс м/м)
3.школа строиться, один детсад готов, будут еще детсады. Подстанция скорой помощи, поликлиника и т.п., метро в шаговой доступности,
4. до МКАДа далеко, рядом лес и коттеджная застройка...где вы видели выхлопы? Это в Говорово надо бояться выхлопов ,а не Татьянин парк...
5.студия от 3,9 млн...смотрите сайт)))
Вызывает поэтому сомнение вся информация в статье...учите мат. часть, Анатолий)))

Ответить
Сергей петрунин11 мая 2016, 16:51

все самые дешёвые студии(до 2 млн) в Марьино Град были выкуплены в первую очередь ещё два года назад.Помню там старт был вообще с 1,250 тыс. руб. Сегодня там остались только большие метражи под 5 млн.или чердачные апартаменты без прописки.
ЖК уникален тем,что корпуса полностью из чистого керамокирпича..а не из монолитного бетона,пены,или панелей.Малоэтажность,большие придомовые площадки,закрытая территория.Утверждён план наземного трамвая,ветки метро,и расширение дороги.В конце года будет сдача комплекса,Цены сразу
станут другие. К примеру У соседних малоэтажных ЖК Южн.Ватутинки,Андерсен,цены после сдачи сразу стали от 5 млн.за студию.В МГ будет тоже самое.

Ответить
ID: 1226957911 мая 2016, 19:30

Вы это про метро серьезно? Тут в Коммунарку то пока еще большие сомнения... А туда - прямо утвердили и уже строят?))

Сергей петрунин11 мая 2016, 21:29

Да утвердили. и чуть ли не в генплане.http://moscowbig.ru/news/stancii_sokolnicheskoj_linii_metro_v_novoj_moskve_poluchili_nazvanija/2016-05-11-3514
Метрополитен в Коммунарке Построят и запустят через 3-4 года.и тогда стартовые цены от 4 млн.уйдут в легенды истории.

Людмила Воронина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
18 мая 2016, 11:57

Сергей)))
ОТКУДА в ЖК "Андерсен" такие цены? Да там двушки 60 кв.метров за 5,7 от застройщика. Переуступка ниже по цене. Однушки 3 с копейками.

Сергей петрунин18 мая 2016, 14:02

Андерсен ещё до конца не сдан.Стороится 4 очередь.А вот в Ю.Ватутинки сдали и цены там до почти до 9 млн.

ID: 1226957911 мая 2016, 19:22

Да уж, действительно очень беглый анализ :)
Москва А 101 в высокой степени готовности с потенциальным метро и АДЦ, на достаточном удалении от МКАД (4 км) и от Калужки (1 км) в смысле экологии с ценой от 4 млн - это минус и цена завышена.
При этом Новые Ватутинки с грустной транспортной перспективой (15 км от МКАД), и прямо стоящие на Калужке (т.е. дышите выхлопом от пробки прямо из трубы) от 3.4 млн - это экологический рай и цена в самй раз...
Авторитетность статьи при таких откровенных нестыковках вызывает большие сомнения :)

Ответить
ID: 1227044912 мая 2016, 11:46

О чем вообще статья, что это за понятие "Завышенная цена".
Моё, за сколько хочу за столько продаю.

Может быть тема только там дороже тут дешевле и оценка окружения.

Ответить
ID: 1227254613 мая 2016, 13:52

А деньги мои, сколько есть столько и заплачу!:) И денег всё меньше и меньше, так что торопитесь продать мне сейчас то что я хочу:)

ID: 1227254613 мая 2016, 14:09

Рыночная стоимость - это то, сколько было в итоге уплачено за объект, а не то, сколько хотел продавец, или сколько было денег у покупателя до сделки:0)

Да, и оценка окружения очень важна...)

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru