Несмотря на продолжающееся падение спроса на рынке недвижимости, некоторые проекты Новой Москвы вместо дисконта демонстрируют предложения по ценам выше среднерыночных. Однокомнатные квартиры практически одинаковых параметров в сегментах «комфорт» и «комфорт+» могут отличаться по цене на 1-1,5 миллиона рублей. Застройщики пытаются решить собственные финансовые проблемы, выставляя лоты по завышенным ценам.
Не так давно мы писали о кризисе на рынке новостроек Новой Москвы, спровоцированном падением покупательского спроса и недостатком финансов у застройщиков. Казалось бы, в этих условиях девелоперам следовало бы вести более взвешенную ценовую политику – тем более что большинство новостроек ТиНАО входят в одну и ту же категорию: «комфорт» и изредка – «комфорт+».
Однако ценообразование на рынке недвижимости Новой Москвы подчас вызывает удивление: в некоторых ЖК цены представляются неоправданно завышенными, несмотря на падение спроса. В этом обзоре – перечень некоторых проектов с точки зрения соответствия цены лотов качеству локации и самого строительства.
«Хотелки» против среднего чека
Перечень новостроек с явно завышенными ценами открывает ЖК «Рассказово» от «Сезар Групп». Однокомнатная квартира площадью 37,6-44,9 кв. м предлагается здесь по цене от 4,7 миллиона рублей. Устанавливая такую планку, застройщик надеется на локацию ЖК в зеленой зоне (Ульяновский лесопарк), близость от МКАД и неплохую транспортную доступность (недалеко проходят Боровское и Киевское шоссе). Однако с точки зрения экологичности к «Рассказово» имеются вопросы: в 600 метрах расположено Боровское шоссе с его интенсивным трафиком, а близость аэропорта «Внуково» обрекает жителей на постоянный шум от 
взлетающих и садящихся самолетов. Социальная инфраструктура тоже оставляет желать лучшего: застройщик только декларирует масштабное инфраструктурное строительство, а в ближайшее время в крупные гипермаркеты и развлекательные заведения придется ездить в Солнцево или Ново-Переделкино.
Кстати, неподалеку – в «Солнцево-парк», например, – можно подыскать и более бюджетное жилье того же класса: цена на однушку площадью от 34 кв. м стартует в этом комплексе с 3 миллионов. Поэтому трудно судить, на что рассчитывает «Сезар Групп», выставляя лоты по цене выше среднерыночной для сегмента «комфорт+».
Явно
завышены цены и в ЖК «Москва А101» (застройщик – «Авгур Эстейт»): однокомнатная квартира здесь стоит от 4 миллионов рублей. Как и в «Рассказово», здесь проблемная экология, поскольку комплекс расположен вблизи МКАД и Калужского шоссе, да еще и цементный завод работает в полную силу. Инфраструктурных объектов пока достаточно, однако «Москва А101» – проект масштабный и долгосрочный: на площади более 100 га предполагается возвести дома на пять тысяч жителей, поэтому уже в среднесрочной перспективе может возникнуть дефицит школ, детских садов и магазинов. Стоит отметить и еще одну немаловажную деталь: здесь уже были случаи отсрочек ввода объектов, поэтому реализация проекта может растянуться на неопределенное время. Тем более странно в этих условиях удерживать цены на жилье на столь высоком уровне.
Еще более сомнительны инфраструктурные и транспортные перспективы ЖК «Бутовские аллеи». Локация у него, конечно, прекрасная: Южное Бутово славится своей зеленью. Однако помимо Бутовского, Южнобутовского и Черневского лесопарков, у ЖК есть не столь приятные соседи: химзавод и аэропорт «Остафьево». Ближайшие трассы – МКАД, Варшавское и Калужское шоссе – стоят в постоянных пробках. Из собственной инфраструктуры «Бутовские аллеи» пока могут похвастаться лишь детским садом. В этих условиях предлагать однокомнатную квартиру площадью 33 кв. м от 4 миллионов рублей – значит, проявлять небывалый рыночный оптимизм.
Столь же малопонятный проект Новой Москвы с точки зрения ценообразования – ЖК «Бунинский» от компании 
ПИК. Во-первых, дома в комплексе панельные, что редко встретишь сегодня даже в отдаленном Подмосковье. Во-вторых, несмотря на развитую социальную инфраструктуру, нагрузка на нее уже сегодня превышает нормативы, а до школ и детских садов добираться далековато. Тем не менее, стоимость весьма скромной однушки площадью всего 22 кв. м в «Бунинском» составляет почти 3 миллиона рублей. Учитывая, что в других проектах группы ПИК ценовая политика, как правило, идет в русле рыночных реалий, ситуация в этом ЖК выглядит еще более странно. Особенно если учесть, что неподалеку расположены комплексы с гораздо более демократичными предложениями.
Завершает наш парад явно завышенных цен Новой Москвы ЖК «Татьянин парк». Классические кирпично-монолитные дома, отсутствие парковок, минимальная инфраструктура, близость МКАД с ее автомобильными выхлопами 
– и квартиры, предлагающиеся по цене от 4,6 миллиона рублей. Что руководило специалистами компании МИЦ, которые именно здесь установили стоимость квартир, как минимум, на 15 процентов выше средних по сегменту «комфорт», остается только гадать.
Оставаясь в реалиях рынка
Перейдем к тем ЖК Новой Москвы, которые пока еще остаются в рамках рыночного ценообразования. Типичный пример – «Новые Ватутинки», которые делятся на несколько микрорайонов. В Центральном вполне достойная однокомнатная квартира класса «комфорт+» площадью до 40 кв. м предлагается по цене от 3,4 миллиона рублей. Окружающие ЖК лесные зоны сглаживают вредное экологическое воздействие Калужского шоссе. С вводом станции метро «Саларьево» Новые Ватутинки стали гораздо доступнее. При этом инфраструктурные перспективы комплекса довольно привлекательны: застройщик «Инвест-траст» планирует разместить здесь жилье на 30 тысяч человек.
Группа ПИК, которую выше мы упрекнули в завышении цен по ЖК «Бунинский», неожиданно возвращается к нормальным ценовым категориям, предлагая жилье в комплексе «Бунинские луга» от 2,8 миллиона рублей. Правда, квартиры здесь более тяготеют к сегменту «эконом», зато покупателям предлагается несколько вариантов планировок, а сам ЖК расположился в зеленой зоне и имеет приличную инфраструктуру шаговой доступности.
Компания «Баркли», известная хорошим качеством проектов, предлагает квартиры в малоэтажном комплексе «Баркли. Медовая долина». Цена хорошей однушки площадью от 27 кв. м стартует с 2 миллионов рублей, причем жилье может иметь три варианта отделки. Транспортная доступность неплохая: 
пешком можно добраться до железнодорожной станции, откуда электричка быстро привозит в Москву. Застройщик позиционирует жилье как «комфорт+» с применением стандартов строительства «премиум» и люкс-объектов.
Еще один малоэтажный комплекс, близкий к «Медовой долине» по соотношению «разумная цена/хорошее качество» – ЖК «Марьино Град» от «МарьиноСтрой». Стоимость квартир здесь, правда, повыше: однокомнатная площадью 39 кв. м обойдется в 2,3 миллиона рублей. Зато локация весьма перспективна: вблизи расположен Центр олимпийской подготовки, а в ближайшем будущем появятся ледовая арена, футбольный стадион и многофункциональные спортивные комплексы.
И раз уж речь зашла о спорте, есть смысл представить ЖК «Спортивный квартал», расположившийся недалеко от «Марьино Града». Цена однокомнатной квартиры здесь начинается от 2,3 миллиона рублей, и за эти деньги покупатель получает неплохое по качеству жилье удачной планировки в лесопарковой зоне, по соседству со школой олимпийского резерва и множеством спортивных сооружений. Транспортное сообщение здесь развито неплохо, так что проблем с поездками в Москву и обратно не возникнет.
Заканчивает наш обзор ЖК «Белая звезда» в Щербинке – классический образец проекта «комфорт», включающего в себя и студии. Развитая социальная инфраструктура Щербинки подразумевает, что и жители нового ЖК не будут знать проблем со школами, детскими садами и другими объектами. Локация выбрана 
удачно для города со, скажем так, не очень хорошей экологией: именно здесь, на улице 50 лет Октября, расположены обширные озелененные участки. Но самую большую привлекательность «Белой звезде» обеспечивает расположение рядом с железнодорожной станцией «Щербинка», а на маршрутке можно за 15-20 минут добраться уже до ближайшей станции метро. При таких выгодных условиях цена однокомнатной квартиры в 2,2-2,5 миллиона рублей выглядит вполне адекватной.
Застройщики тестируют кошельки
О чем же свидетельствуют результаты нашего достаточно беглого, но показательного обзора? Странности ценообразования, которые демонстрируют отдельные участники рынка, вряд ли вписываются в среднестатистическую погрешность. Скорее это говорит о том, что у отдельных застройщиков окончательно «сдулась» подушка безопасности, и они начинают тестировать возможности потенциальных покупателей на предмет легкого (а в отдельных случаях и не очень легкого) превышения среднего чека. Что ж, шаг вполне оправдан, если учесть разнообразие Новой Москвы, в первую очередь, в экологическом и транспортном смыслах. В конце концов, время работает на застройщиков: присоединенные территории десятилетиями будут оставаться главным вектором дальнейшего развития столицы.
