недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиГород

Обмен квартир уходит в прошлое?

14 664 23
Обмен квартир уходит в прошлое?
Обмен квартир, как главный способ решения квартирного вопроса в Советском Союзе, просуществовал 45 лет, уступив в 1991 году дорогу свободному рынку с появлением бесплатной приватизации жилья. Альтернативные сделки (продажа квартиры с одновременной покупкой одной или нескольких взамен) почти полностью заменили классические обмены. Они обеспечивают лучший выбор, объективность и безопасность. Но успех предприятия зависит от наличия покупателя на исходную квартиру. А если спрос ограничен и покупателей становится меньше? Могут ли традиционные обмены приватизированных квартир занять свою нишу на рынке недвижимости и опять стать популярными?

Обмен квартир, как главный способ решения квартирного вопроса в Советском Союзе, просуществовал 45 лет, уступив в 1991 году дорогу свободному рынку с появлением бесплатной приватизации жилья. Альтернативные сделки (продажа квартиры с одновременной покупкой одной или нескольких взамен) почти полностью заменили классические обмены. Они обеспечивают лучший выбор, объективность и безопасность. Но успех предприятия зависит от наличия покупателя на исходную квартиру. А если  спрос ограничен и покупателей становится меньше? Могут ли традиционные обмены приватизированных квартир занять свою нишу на рынке недвижимости и опять стать популярными?


Дороги вели в Банный переулок

В 1946 году было основано «Бюро по обмену жилой площади», которое располагалось в Москве, в Банном переулке. Тогда же начали выпускать «Бюллетень по обмену жилой площади», в 70-80-х годах он выходил два раза в месяц тиражом более 20 тыс. экз.

Если человеку нужно было поменять квартиру, он шел в Банный переулок. Обязательно покупал «Бюллетень», где публиковалась самая полная база вариантов. Обязательно изучал стенды внутри огороженного двора и самодельные доски объявлений вдоль стены перед входом на территорию. Выискивал нужных собеседников среди гуляющих поблизости хозяев квартир, маклеров и граждан с табличками или бумажками. И непременно изучал картотеку вариантов, которая хранилась внутри бюро. Можно было разместить в картотеке и на стенде свой вариант.

Не было системы оценки квартир, внятных различий по районам и категориям домов – только общие понятия и видение самих хозяев. В Москве выделяли центр, престижные и спальные районы. Лучшие дома – ведомственные кирпичные (ЦК, МВД, ФСБ, Академии наук, ЖСК театров, консерватории и многие другие), новые панельные с улучшенными планировками 70-80-х годов (16-22 эт.), а также «сталинские» и «брежневские» кирпичные.

Было условное понятие равноценности в разменах. Скажем, хорошая двухкомнатная (например, в сталинском доме или квартира с большой кухней в хорошем районе и панельном доме) менялась на две однокомнатные квартиры, средняя – на 1-комнатную и комнату в коммуналке, плохая двухкомнатная или квартира со смежными комнатами соответствовала двум комнатам в коммуналке.

Хорошая трехкомнатная разменивалась на двух- и однокомнатную, средняя – на две однокомнатных или двухкомнатную и комнату.

При иногородних обменах жестко соблюдалось одно правило: въехать в Москву (и прописаться) не могло большее количество людей, чем из нее выезжало. Правда, иногда удавалось обойти и это правило, например, временно выписывали из иногородней квартиры служившего в армии сына, а затем тихо прописывали его в Москве после возвращения.

Стараясь придерживаться общих правил и понятий, хозяева жилья (вернее, ответственные квартиросъемщики) высказывали собственные представления о ценности своей квартиры и формулировали конкретные пожелания.

Обменный «рынок» состоял из массива данных и пожеланий, которые или находили отклик и встречные предложения, или висели подолгу на стендах и в картотеках.

Практически все договоренности заключались на словах – не было никаких договоров, кроме типовых обменных ордеров. Официально не допускались никакие денежные доплаты, не говоря уже о рассрочках и кредитах. Иногда за разницу в метрах или качестве жилья расплачивались садовым участком или домиком, автомобилем, мебелью и пр. ценным в советские годы имуществом.

Впрочем, находчивые и трудолюбивые маклеры или квартиросъемщики извлекали из этого разнообразного множества блестящие варианты обменов и разменов.

Можно вспомнить историю одного научного сотрудника, который мечтал в 80-х годах поменять свою комнату в коммунальной квартире на отдельную однокомнатную. Прямой обмен потребовал бы доплаты в несколько тысяч рублей. Такой суммы у человека не было, а был только двухкассетный японский магнитофон, который он продал за 900 рублей в комиссионном магазине и надеялся, что этого хватит, если очень постараться. Он нашел в обменном бюллетене вариант съезда двух однокомнатных квартир на хорошую двухкомнатную в конкретном районе с некоторой доплатой. Поискал разъезд квартир в нужном районе и нашел подходящую, где разводились супруги, денег у них не было никаких, хотели они однокомнатную и комнату в коммуналке (комнату, естественно, для мужа). Тогда догадливый научный сотрудник позвонил клиенту, который хотел съехаться и спросил, о какой доплате идет речь. Клиент просил тысячу рублей, договорились на те самые 900 руб. от продажи магнитофона. Вот так и сложился тройной обмен, в результате которого один человек перебрался из комнаты в квартиру, а все остальные получили то, что хотели (комнату поменяли на одну из однокомнатных, вместе со второй однокомнатной съехались в двухкомнатную, а муж и жена разъехались в однокомнатную и комнату).

Подобных примеров было немало. Как не вспомнить одного знаменитого литературного персонажа, который «знавал людей, не имевших никакого представления не только о пятом измерении, но вообще ни о чём не имевших представления и, тем не менее, проделывавших совершеннейшие чудеса в смысле расширения своего помещения».

Интересно, что начиная с 70-х годов благосостояние граждан понемногу росло, а вместе с достатком крепло намерение жить отдельно от родителей и других родственников. Коллективизм понемногу уступал индивидуализму, а разъездов квартир становилось гораздо больше, чем съездов. Популярны были и переезды в другой район – ближе к работе, родным или друзьям, и обмены на бо¢льшую квартиру в результате роста благополучия. В настоящее время мотивации для обменов остались примерно те же, к ним добавились обмены на новостройки и лучшие квартиры.

День сегодняшний – «Московский центр арендного жилья»

Обмены формально сохранились до настоящего времени. После закрытия бюро в Банном переулке обменами занимался ГУП «Мосжилсервис», затем функции были переданы специально созданному ГУП «Московский городской Центр арендного жилья».

По словам депутата Госдумы Оксаны Дмитриевой, в России остается примерно 15% неприватизированного жилья. Бесплатная приватизация была продлена до 1 марта 2018 года. Желающие стать собственниками могут это сделать пока бесплатно, а затем свободно распоряжаться своим имуществом. Можно оставить квартиру неприватизированной или поменять ее на другую – как на муниципальную, занимаемую по договору социального найма, так и на квартиру, находящуюся в собственности граждан.

Обмены жилья регулируются двумя законодательными актами: Жилищным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ и Постановлением Правительства Москвы от 26.05.2009 г. № 491-ПП «Об обмене жилыми помещениями в городе Москве».

Вариант обмена неприватизированных квартир можно подобрать самостоятельно, а можно обратиться в «Московский городской Центр арендного жилья» с заявлением о подборе иного жилого помещения для обмена. Если квартира (или несколько для разъезда) найдена, то нужно подать заявление об обмене и ряд документов (список указан в Постановлении «Об обмене жилыми помещениями в городе Москве», здесь же оговорена процедура обмена неприватизированной квартиры на приватизированную.

Далее готовится проект договора, который в назначенный день должны подписать все участники. Договор рассматривается на Комиссии по жилищным вопросам Правительства Москвы, решение должно быть вынесено в течение 10 дней и оформляется соответствующим Распоряжением.

«Московский городской Центр арендного жилья» предлагает платные услуги для желающих осуществить обмен: консультация обойдется в 452 руб., а полное оформление подобранного варианта будет стоить 14 318 руб.

Однако сделок по обменам квартир проходит все меньше, невелика и обменная база в публикуемом «Бюллетене», где набирается порядка сотни заявок. Понятно, что неприватизированных квартир в стране осталось немного, но в обменах могут участвовать и приватизированные квартиры, и дома. Кроме того, к категории обменов можно отнести и договоры мены между приватизированными квартирами. Почему произошел такой спад?

Юрий Проводников, частный эксперт: «Если коротко – прямой обмен квартир в настоящее время и в ближайшем будущем востребован не будет, основная причина – он сужает возможный выбор желаемой квартиры по её месторасположению и качественным характеристикам, такой размен может быть в крайне редких случаях.

Основная схема обмена сейчас – цепочка альтернативных сделок с одновременной регистрацией. Появляется на рынке один покупатель со свободными деньгами или частично с ипотекой и перед ним выстраивается 2-3, а иногда и больше квартир. Тенденция такая, по моему мнению, сохранится и дальше.

Количество неприватизированных квартир на рынке, на мой взгляд, мало. Статистику не веду, за последние лет 15 у меня заявок на обмен неприватизированного жилья или сделок с его участием не было.

Пользуется ли спросом услуга риэлторов в сегменте размена неприватизированных квартир – затрудняюсь ответить. Судя по количеству вопросов по данной теме на этом портале, нужна очень малому количеству клиентов».

Ирина Щербинина, специалист по недвижимости: «Договора мены у риэлторов встречаются только в том случае, если это правоустанавливающий документ. Как правило, его дата до 2000 года, а чаще всего, даже до 1994-го.

Лично я не слышала, чтобы сейчас риэлторы занимались менами. Думаю, так происходит по следующим причинам:

- чаще всего люди стремятся поменять неприватизированное жилье, а такого осталось в Москве лишь 15-18%. В связи с этим подходящего варианта можно дожидаться годами;
- договор мены обычно не подразумевает доплаты, а значит, там отсутствует денежная составляющая, которая бы могла заинтересовать риэлторов (не понятно, с чего и как брать комиссию)».

Услуги по обмену неприватизированных квартир или мене приватизированных предлагает активно всего несколько агентств недвижимости, помимо «Центра арендного жилья». Единая и полноценная база подобных предложений пока не создана. Возможно, из-за малочисленности и невостребованности обменов или коммерческой незаинтересованности фирм. Но ведь немало желающих, например, поменять квартиры внутри привычного района – одни хотят увеличить площадь жилья, другие из-за кризиса хотели бы уменьшить размер и получить доплату. Есть желающие переехать за город, а владельцы домов не прочь поменять их на жилье в Москве. Для таких клиентов обмен мог быть удобней – и технически проще, и отчасти безопасней в финансовом смысле. Есть ли перспективы у этого направления и есть ли смысл создавать расширенную и современную обменную базу данных?

Ирина Щербинина: «На мой взгляд, мена – это полезное направление. Я знаю много случаев, когда семье надо разъехаться, но невозможно, потому что один из её членов выступает против приватизации квартиры. В результате страдают все. Поэтому база обмена, безусловно, нужна! И я думаю, кто-нибудь взялся бы за это дело, благо технический прогресс позволяет быстро создавать доступные базы данных.

Вопрос лишь в том, кто будет за это платить? Государство – вряд ли, тем более в нынешних сложных условиях; предпринимателям нужна пресловутая материальная составляющая, но от людей, которые не могут даже приватизировать квартиру, её не дождешься. Поэтому пока ситуация с разменами остается стабильной».

Комментарии 23
Виталий Черепнёв24 марта 2015, 15:25

Как можно поменять квартру в собственности на муниципальную?

Ответить
Елена25 марта 2015, 11:09

Можно. Этим и раньше пользовались в качестве легальной схемы "покупки" муниципальной квартиры, и сейчас не возбраняется. В Москве это регулируется Постановлением "Об обмене жилыми помещениями" от 2009 года:
"4.9. При обмене жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на иное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности, договор об обмене жилыми помещениями является основанием для оформления в установленном порядке соответствующих договоров, по которым передаются права на жилые помещения, подлежащие обмену.
4.12. Обмен жилыми помещениями считается завершенным после надлежащего оформления договоров социального найма, найма, с собственником - с момента государственной регистрации права собственности на жилое помещение в установленном порядке".

Ответить
Виталий Черепнёв25 марта 2015, 12:30

Хотелось бы понять схему на примере - что было, что стало и как происходило.
То что было раньше, через резиновый домик, лавочку прикрыли, хотя и ту схему я уже не помню, да и не пользовался. )

Елена25 марта 2015, 12:46

Домик не обязательно "резиновый", а вполне себе деревянный, просто очень дешевый ).

Виталий Черепнёв25 марта 2015, 13:33

Ясно, нет ответа, а резиновый это для прописки.

Анна Леонидовна25 марта 2015, 21:39

Виталий, я что-то такое помню, только, чур, не говорите "это всё враньё" - просто в деталях могу ошибаться - давно дело было.
Делили хорошую двушку на маленькую двушку и комнату. Всё в Москве. Денег, понятно, не хватало, муж, начинающий алкоголик, был согласен на неприват. Ему реально было всё равно, хорошо помню, что он однажды на прогулке потерял ребёнка. Вернулся домой один и выпимши. Жене с малолетним ребёнком позарез нужно было двухкомнатную в том же районе. Была тогда фирма "Скорая помощь", она специализировалась на продаже неприватизированных объектов, чаще всего коммунальных комнат.
Наш пьющий муж дал генеральную доверенность на сотрудника этой "Скорой помощи" и на время передал на хранение в фирму паспорт (чтоб не нашалил, надо понимать!) По доверенности ему купили приватизированную комнату в дощатом бараке, в Гусе Хрустальном, почему-то. Все три комнаты этого хрустального барака были в собственности у трёх разных сотрудников этой же фирмы - так сказать, обменный фонд.

Анна Леонидовна25 марта 2015, 21:40

Таким образом, был алкоголик – а стал собственник комнаты в бараке. Другой товарищ (тоже изрядный маргинал, на время сделки аналогично лишён паспорта) - прописан в неприватизированной комнате в Москве. Оба дали доверенности агентам. Агенты бегут на Банный переулок (междугородний обмен - только через Банный, внутри Москвы тогда были обменные бюро в каждом районе) Оформляем ордера, относим ордера в ЖЭК (тогда - не МФЦ :-)), московский "продавец" неприватки прописывается в хрустальный барак, московский муж-алкоголик едет назад из барака в неприватку в Москву, всё, конечно, сугубо на бумаге. Прописывается по обменному ордеру в неприватке.
Новый счастливый обладатель комнаты в хрустальном бараке в тот же день, как прописался, продаёт комнату назад сотруднику фирмы, освобождая "обменный фонд" Если ему после этого некуда выписаться, то опять помогает эта "скорая помощь" прописаться в том же Гусе Хрустальном в общежитие при какой-то фабрике. Фабрика, правда, уже почила в бозе, но общежитие, фактически выселенное из-за аварийного состояния, ещё скрипит. И полнится подобными счастливыми переселенцами.
Ну, как-то так :-))

Виталий Черепнёв25 марта 2015, 22:43

Темка для детектива Марининой - Хрустальный барак для алика. )

Юрий Проводников25 марта 2015, 16:12

Ранее каждая вторая сделка была обмен приватизированного жилья на неприватизированное, или "покупка" (получение ордера) на муниципальное жильё через приватизированное. Обмен муниципальных квартир умер в средине 90-х

Ответить
Василий Кузнецов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
1 апреля 2015, 15:39

Обмен типа НЕПРИВАТ на НЕПРИВАТ давно в прошлом.... Обмен типа ПРИВАТ на ПРИВАТ, например 2-х на 3-х с доплатой, жив и будет жить. Конечно его мало. Сделки, оформленные через договор мены имеют свою красоту. В моей практике было две таких. Полноценные,с подбором вариантов. Оба раза двушку на трешку....
Если на рынке возникнет затоваривание, то обменов будет больше. Что касается специальной базы, то в 1996-97 гг была такая. Называлась "Дилер". Высокоэффективной ее назвать не могу, но тогда и технологии были не те... На практике видел договора мены: "участок на квартиру", город на город. Но самый впечатляющий документ в моей памяти это когда в одном договоре кольцевая цепочка из 8 (или 9-ти) квартир, включая комнату неприват.! В договоре были несовершеннолетние участники, так что он опеку проходил. Так что раньше тоже мастера были!

Ответить
ID: 71817861 апреля 2015, 17:40

Обсуждения канувших в лета схем, которые уже к счастью не вернуться (я по крайней мере на это надеюсь).

Ответить
Владимир Тарасов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
1 апреля 2015, 19:43

Договора мены не канули в лету. В прошлом году у меня было две сделки по договорам мены. Просто при продаже с альтернативой, я не забываю просматривать варианты обратного направления. И это иногда выстреливает. Так что, мена живет и помогает в работе.

Ответить
Наталья Сурайкина1 апреля 2015, 23:13

По договору мены 3-хкомнатную квартиру обменяла на недостроенный жилой дом. Уходила от налогов, так как продавец дома не хотел указывать в договоре купли-продажи меньшую стоимость, боялся обмана. Сейчас наверно такая схема не прокатит или я ошибаюсь?

Ответить
Михаил3 апреля 2015, 8:54

А можно ои поменять скажем однушку на двушку в том-же доме с доплатой? Вот как реально такое организовать, если нет никакой спешки ( ну в течении года, двух к примеру)? Продавать и ждать, пока появится нужная двушка - совершенно нет желания - непонятно, что будет с ценами, в какой валюте хранить и т.д.

Ответить
Василий Кузнецов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 апреля 2015, 9:24

Обмены, в которых участвуют квартиры в одном и том же доме (или в соседних), как раз наиболее вероятны... Для тех, кто хочет оставшись в том же районе увеличить-уменьшить площадь это очень удобно.

Михаил3 апреля 2015, 10:54

Ну а как это сделать, технически? Тупо на всех подъездах клеить объявление об обмене с доплатой в течении года? Или что-то еще можно придумать в наш электронный век?
И как оформлять - все равно через куплю-продажу? Как сделать так, чтобы получение обеими сторонами свидетельства на собственность было одновременным и обусловленным чистотой документов противоположной стороны?

Виталий Черепнёв3 апреля 2015, 11:37

Ответы стоят денег.

Юрий Проводников3 апреля 2015, 8:59

Михаил, реально. Технологию расписывать не буду. Звоните

Ответить
Александр Геннадьевич5 апреля 2015, 13:48

Комната + 2-х кассетный магнитофон = 1 комнатная квартира !!!! сильно черт побери)))))))))))

Ответить
николай цыганков27 апреля 2015, 14:36

фарт неизбежен.

Ответить
Юлия15 января 2018, 23:46

Подскажите, кто то сейчас ещё занимается подбором и меной неприватизированных однокомнатных квартир на двухкомнатные с доплатой? Это вообще реально или только через приватизацию?

Ответить
Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 января 2018, 0:04

Юлия, добрый вечер. Вы технически не сможете переоформить ордера соцнайма. Приватизируйте и выставляйте на продажу с одновременной покупкой.

ЗОЯ20 июня 2020, 5:31

Собственность также можно менять. И это нормально и выгодно. Однако сегодняшним риэлторам это невыгодно, поэтому несут ахинею об обратном. "Продажа - покупка" - это - две сделки, а значит -двойная плата с каждого. Обмен - один процесс, и оплаты каждого им мало! В этом проблема. Для покупателя-продавца обмен выгодней! Одни собственники съезжаются, другие - наоборот.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru