Северо-восточное направление ближайшего Подмосковья остается лидером по количеству новостроек. При этом даже в Балашихе сегодня можно найти вполне бюджетные предложения в сегменте «комфорт»: от 75 тысяч рублей за квадратный метр. Развитие рынка недвижимости в этом направлении не тормозят ни затянувшаяся реконструкция Щелковского шоссе, ни мораторий губернатора Подмосковья на застройку городов.
Северо-восточное направление и, в частности, Щелковское шоссе еще совсем недавно считалось весьма перспективным в плане застройки, поскольку и столичные, и областные власти озвучивали грандиозные планы по реконструкции шоссе. Но, увы, громадье планов стало быстро разваливаться на фоне кризиса. В Москве, напомним, было запланировано реконструировать 13,5 км шоссе: расширить до четырех полос, построить десять боковых проездов и съездов, организовать «карманы» для общественного транспорта и т. д. Причем сделать все это власти обещали еще в 2014 году. Однако из-за неудачного выбора подрядчика работы идут, как деликатно выразился вице-мэр Марат Хуснуллин, «с некоторым отставанием от графика».
Но если в столице хоть что-то делают, то в Подмосковье пока нет даже проектной документации по реконструкции Щелковского шоссе. Причин этому несколько, но главная заключается в том, что никто толком не представляет, как можно расширить хотя бы «бутылочное горло», в которое упирается транспорт сразу после съезда с МКАД. Застройка здесь плотная, дома теснятся вплотную к шоссе, поэтому варианта всего два: либо сносить уже построенное жилье, либо прокладывать длинный тоннель. И то, и другое настолько затратно и чревато возмущением жителей, что в Подмосковье сегодня склоняются к строительству дублирующих трасс.
Впрочем, затяжки с реконструкцией «Щелчка» не мешают застройщикам активно осваивать северо-восточное направление. Более того, под новые проекты в Балашихе и Королеве снимают мораторий на застройку, наложенный в свое время губернатором Подмосковья Андреем Воробьевым. Что ж, тогда самое время поговорить о наиболее перспективных новостройках по Щелковскому шоссе в пределах 30 км от МКАД.
Балашиха: доступные рощи и дорогие «столицы»
Сегодня в Балашихе полным ходом идут продажи в ЖК «Алексеевская роща» от компании «Гранель». Известный своей склонностью к рискованному демпингу, застройщик и здесь верен себе, предлагая 39-метровую однокомнатную квартиру по цене от 3 млн рублей. Такая редкая для Балашихи ценовая политика объясняется, с одной стороны, панельной серией домов в «Алексеевской роще», а с другой – экологическими проблемами. Близость перегруженного Щелковского шоссе не искупает даже соседство с нацпарком «Лосиный остров». К тому же новые жильцы могут столкнуться с недостатком инфраструктуры: например, из заявленных пяти детских садов в ЖК действует только один, да и тот частный. Однако судя по динамике продаж в «Алексеевской роще», цена остается единственным фактором выбора.
Всего два корпуса осталось до полного ввода в строй ЖК «Янтарный» от ГК «Мортон», который также расположен в окрестностях Балашихи. Несмотря на то, что застройщик позиционирует свой проект в сегменте бизнес-класса, на самом деле дома переменной этажности в «Янтарном» следует отнести к крепкому «комфорту».
Тем не менее, цена однокомнатной квартиры здесь начинается с 3,8 млн рублей, а 80-метровая «трешка» пробивает отметку в 7 миллионов. На цену влияют наличие подземного паркинга (правда, небольшого) и хорошая социальная инфраструктура в шаговой доступности, включающая две школы.
Завершает обзор новостроек Балашихи ЖК с претенциозным «Квартал Европа» – комплекс шестиэтажных корпусов, названных по европейским столицам: «Рим», «Женева», «Лиссабон» и т. д. Застройщик – компания «Элит Ком». Несмотря на некоторую претенциозность, в этом ЖК зафиксирован минимальный бюджет покупки для Балашихи: за 20-метровую студию в конце апреля здесь просили всего 1,8 млн рублей, что весьма привлекательно для монолитно-кирпичных домов, возведенных по индивидуальному проекту в лесном массиве.
Щелковский район: легко купить, трудно добраться
Наша следующая локация – Щелковский район, который всегда отличался оригинальностью застройки: именно здесь впервые стали появляться целые микрорайоны, возведенные, что называется, в чистом поле. Такую стратегию, в частности, избрала компания СУ-22, на счету которой три масштабных проекта – поселки Свердловский, Аничково и Лукино-Варино. Первые два уже давно сданы и заселены, а вот последний проект сегодня в самом разгаре. Подразумевается, что на участке площадью почти 80 гектаров появится 52 каркасно-монолитных дома переменной этажности с обширной инфраструктурой: школой, детскими садами, физкультурно-оздоровительным комплексом и торгово-развлекательным центром.
Впрочем, до завершения строительства еще много времени, и жители первых сданных корпусов пока вынуждены жить, в прямом смысле этого слова, посреди стройплощадки. Кроме того, все поселки от СУ-22 роднит одна проблема: транспортная недоступность. Монинское шоссе, вдоль которого они расположены, имеет всего четыре полосы и постоянно стоит в пробках из-за «узкого места» на пересечении с Щелковским. Единственное, что утешает смущенных этим покупателей – это надежность застройщика, который до сих пор исполнял все свои обещания, да вполне приемлемое сочетание «цена-качество»: неплохую 38-метровую «однушку» в домах, сдающихся осенью этого года, СУ-22 предлагает по цене от 1,7 млн рублей, причем периодически устраивает акции, еще больше снижающие стоимость жилья.
Неподалеку от Лукино-Варино, в поселке Биокомбинат, компания «Капитал» неспешно возводит ЖК «Кашинцево» – два монолитных корпуса переменной этажности. Первую очередь застройщик обещает сдать в конце нынешнего года, вторую – весной 2017-го. Цены здесь тоже весьма умеренные: студия площадью 27 кв. м предлагается от 1,1 млн рублей, просторная 40-метровая «однушка» – от 1,6 млн. Реклама утверждает, что в поселке очень хорошо развита социальная инфраструктура, а с транспортным сообщением вообще нет проблем. Однако есть тут некоторое лукавство, поскольку инфраструктура Биокомбината уже перегружена (на нее в большой степени ориентированы жители нового поселка Аничково), а пробок не избежать благодаря все тому же пересечению Щелковского и Монинского шоссе.
Пожалуй, лучшим вариантом для тех, кто выбирает жилье исходя из транспортной доступности, будет ЖК «Анискино» в одноименно сельском поселении.
Застройщик, компания «Оргстройинвест», стремительно возводит здесь комплекс из монолитно-кирпичных домов разной этажности. Сдача первой очереди запланирована на осень будущего года, второй – на весну 2018-го.
Еще один перспективный проект – малоэтажный комплекс «Петровский квартал» от компании «Стройинвест» в городе Лосино-Петровский, первая очередь которого введена в апреле, а вторая будет сдана осенью.
Три трехэтажных многосекционных корпуса имеют весьма разнообразную квартирографию – от 26-метровых студий до двухуровневых квартир площадью 106 кв. м.
ЖК находится всего в 28 км от МКАД, но по сути – это микрорайон в уютном, экологически чистом подмосковном городке со всей необходимой инфраструктурой и удобными выходами как на Щелковское, так и на Горьковское шоссе. Цены в «Петровском квартале» весьма демократичны: студия предлагается от 1,3 млн рублей.
Щелково: от дешевого «комфорта» до странных «люксов»
Если говорить о «столице» района, то подмосковное Щелково сегодня практически исчерпало потенциал масштабной застройки, и ЖК, включающие больше одного дома, возводятся только на окраинах. Самый крупный проект на сегодня – это «Солнечная долина» от застройщика с несколько пугающим названием: «Щелковское ремонтно-техническое предприятие». Впрочем, с первой очередью здесь все более или менее благополучно: три дома сданы. В перспективе застройщик обещает целый микрорайон из 15 монолитно-каркасных многоэтажек, где удаленность от центра города компенсируется близостью целого комплекса крупных сетевых гипермаркетов. Но главной приманкой являются доступные цены: однокомнатная квартира площадью 36 кв. м предлагается по цене от 1,8 млн рублей. Для щелковских новостроек это, пожалуй, наиболее бюджетный вариант.
Несколько дороже квартиры в ЖК «Микрорайон Богородский» от компании «Кортрос», который расположен в южной части Щелково. Три корпуса здесь уже сданы, еще три строятся. Неплохая «однушка» класса «комфорт» в монолитно-каркасном доме обойдется покупателю в 2,3 млн рублей.
Рассказ о новостройках Щелково был бы неполным, если не упомянуть самый амбициозный проект Подмосковья последнего десятилетия – «люксовый» AstrumResidence, или «Дом на набережной», в центре города от холдинга «Щелковский». Это 20-этажный четырехсекционный комплекс, созданный в стиле домов-монстров сталинской эпохи с гранитным цоколем и аркой. Кстати, слово «люксовый» взято 
в кавычки не случайно, поскольку ничего премиального, кроме площадей, в доме на набережной Клязьмы нет. Двухкомнатная квартира здесь начинается от 100 кв. м, пятикомнатные доходят до 270-ти, высота потолков – 3,3 м. В остальном это обычные квартиры, продающиеся без отделки, зато по вполне московским ценам: самая дешевая «двушка» стартует от 17,3 млн рублей. Не совсем понятно, на что рассчитывал застройщик с таким ценообразованием, да еще в проекте, который опаздывает со сдачей уже почти на два года.
Больше проблем – меньше бюджет
Итак, можно подвести некоторые итоги. Напугавший всех в феврале губернаторский мораторий на застройку, кажется, благополучно «рассосался». Более того, если говорить о северо-восточном направлении, то Балашиха, например, вошла в лидеры по новостройкам ближнего Подмосковья. И это не предел: в Балашихе, Королеве и ряде других городов северо-восточного «замкадья» уже заявлен и находится на согласовании ряд новых проектов. Проблема лишь в том, что в самых популярных локациях наблюдается хронический дефицит инфраструктурных объектов: не хватает парковок, детских садов, школ, поликлиник, сетевых магазинов.
Поэтому следует ожидать, что подмосковные власти будут, мягко говоря, неодобрительно относиться к новым проектам застройки, не учитывающим инфраструктурную составляющую. Так что застройщикам, которые не имеют таких мощных лоббистских возможностей, как у тех же «Гранель» или «Мортон», придется умерить свои аппетиты и отодвигать локации дальше от МКАД.
Что же касается потенциальных покупателей, то для них складывающаяся ситуация скорее на руку: и инфраструктурные, и транспортные проблемы – факторы, сдерживающие ценообразование. Так что доступное жилье приличного качества по Щелковскому шоссе еще будет.
