Известие о том, что столицей зимних Олимпийских игр 2014 года станет Сочи, вызвало ажиотаж вокруг этого города. Из главного курорта страны он очень быстро превратился в ее главную стройку. Землю и недвижимость в Сочи сразу окрестили «золотой». О ценах на квартиры города-олимпийца стали ходить легенды, поползли слухи о баснословно дорогих сочинских приобретениях российских звезд. Одним словом, рынок недвижимости бушевал, сообщения и сплетни добавляли всему происходящему все новых красок. В какой-то момент казалось, что буквально вся страна ринулась покупать квартиры в Сочи, но время первых эмоций прошло и «золотые» сочинские квартиры стали падать в цене. Главный вопрос, волнующий сегодня как продавцов, так и потенциальных покупателей, – что будет с недвижимостью в Сочи после Олимпиады?
Динамика цен на квартиры в городе Сочи за последние 1,5 года
По данным, статистики Realty.dmir, во втором полугодии 2012 года началось достаточно резкое снижение цен на квартиры в Сочи. Всего за один квартал средняя цена упала на 8,6% со 115,8 тыс. руб. за 1 кв. метр, до 105,8 тыс. руб.
В следующие месяцы снижение цен продолжалось, и хотя резких скачков не было, и цены вдруг не проваливались в тартарары, с каждым кварталом за квадратный метр «золотой» сочинской жилой недвижимости предлагали приблизительно на 6,7% меньше. К первому кварталу 2013 года средняя стоимость одного квадратного метра квартиры в Сочи снизилась на 17,2%, вместо 115,8 тыс. руб. за него давали уже 95,9 тыс. руб.
За год хозяева квартир потеряли около 35 тыс на каждом квадратном метре
Первое полугодие 2013 года дало тем, кто вложился в сочинскую недвижимость с надеждой разбогатеть, небольшую передышку. Цены на квартиры оставались примерно на одном уровне в течение первого и второго кварталов. Но, как это часто бывает, за затишьем последовала буря и в третьем квартале 2013 года цены рухнули сразу почти на 11% – с 93,8 тыс. руб. за квадратный метр до 83,8 тыс. руб. Конец 2013 года наверняка заставил поволноваться многих заинтересованных в жилой недвижимости в Сочи. В октябре и ноябре средняя цена за 1 кв. метр сочинской квартиры колебалась на самом низком за последние 1,5 года уровне – около 80 тыс. руб. Чуть больше чем за год хозяева квартир на самом знаменитом курорте России потеряли около 35 тыс. рублей на каждом квадратном метре.
Самые устойчивые на рынке
Однако новогодние праздники не обошлись без подарков. За первые 6 дней 2014 года средняя цена квартир олимпийского города выросла на 13,8% до уровня июня 2013 года, с 81 тыс. руб. за 1 кв. метр до 93,8 тыс. руб. Так что владельцы недвижимости «нашли под елкой» приблизительно по 12 тыс. руб. на каждый квадратный метр своего жилья. Правда, в последние две недели цена снова медленно покатилась вниз. Сильнее всего подешевели 2-комнатные квартиры – на 1,72%. Средняя стоимость сочинской двушки составляет на сегодня 5 647 624 руб. Меньше всего поколебалась цена на однокомнатные квартиры и апартаменты с четырьмя и более комнатами (-0,80 и -0,75% соответственно). Купить однокомнатное жилье в Сочи сегодня можно за 3 млн 400 тыс. руб., а стоимость квадратного метра в квартирах 4+ составляет около 103,303 руб. При этом средняя цена за квадратный метр на рынке вторичного жилья составляет 91,896 руб. и, несмотря на все колебания цен, сочинские квартиры по-прежнему на 48,6% дороже, чем подобное жилье на вторичном рынке в других населенных пунктах региона.
Олимпиада не «озолотила» владельцев недвижимости
Падение цен на рынке недвижимости в Сочи в 2012-2013 годах, несмотря на приближающуюся Олимпиаду, которая, казалось бы, должна была «озолотить» всех имеющих собственность в этом городе, многие считают вполне естественным процессом. Ведущий специалист компании «Винсент-Недвижимость» Сергей Сергеев объясняет: «В период с середины 2011-го по конец 2013 года постепенное снижение цен на недвижимость в Сочи можно объяснить обилием предложений на рынке, и теми неудобствами, с которыми приходилось мириться жителям и гостям города в связи с подготовкой к Олимпийским играм. Производились работы по замене трубопроводов, электрических соединений и других сетей жизнеобеспечения города, реконструировались старые и строились абсолютно новые дороги и развязки».
Но помогла неплохо заработать мошенникам
Так или иначе, но ажиотаж вокруг зимних Олимпийских игр в Сочи обеспечил рынку недвижимости города огромный приток капитала. А там, где большие деньги, в скором времени обязательно появляются мошенники. Один из распространенных способов нажиться на сочинском буме – незаконная застройка.
Здесь компания-застройщик успевает позаботиться обо всем, кроме надлежащего оформления документов на объект и землю, на которой он строится. Как правило, это происходит в малоэтажном строительстве, где дома вырастают, как грибы после дождя, а вот с чьего разрешения – не понятно. В итоге новоявленным владельцам только что отстроенных квартир приходится начинать жизнь в городе-курорте не с новоселья, а с выяснения того, является ли существование их дома, вообще говоря, законным. В Сочи было проверено более 150 объектов, и в результате в одном только Центральном районе остановили строительство 23 объектов. Так что первое, что следует проверить перед покупкой квартиры – это правильность оформления всех документов фирмой застройщиком.
Кроме того, нужно осведомиться о работе коммунальных служб, все ли в порядке с горячим и холодным водоснабжением, в каком состоянии находится канализация. Это относится как к вторичному жилью, так и к новостройкам. И там, и там по разным причинам могут возникать проблемы с коммунальными услугами.
Да, это ж курорт мирового уровня!
Впрочем, некоторые эксперты считают, что проведение Олимпийских игр существенно улучшит инфраструктуру города и работу коммунальных служб в том числе. Сергей Сергеев оценивает ситуацию оптимистично: «Уже сейчас видно, как город преобразился! Новые дороги радуют глянцем. Введены в эксплуатацию новые транспортные развязки, что привело к значительному сокращению загруженности городских магистралей. Проведены новые коммуникации и построены новые очистные сооружения. Построена великолепная Олимпийская деревня, где множество новых отелей, стадионов, парков и зон отдыха. Сочи уже поднялся на уровень выше того, с чем подходил к старту олимпийского проекта».
Эксперт убежден, что после Олимпиады Сочи станет самым удобным в России центром делового туризма и бизнес-активности – огромный потенциал для этого дает «олимпийское наследие» – инфраструктура прибрежного олимпийского кластера. «Красная Поляна, благодаря олимпийскому проекту, превращена в курорт мирового уровня. То, что построено там – настоящее чудо: великолепные отели, рестораны, лыжные трассы, «Олимпийское наследие» самого Сочи – новейшая, комфортная и такая долгожданная инфраструктура, - продолжает Сергеев. - Причем стандарты, которые Олимпийские игры задают во всем, – от обслуживания в отелях до инженерных характеристик городских сетей, – очень высоки».
Есть ли жизнь после Олимпиады?
Вероятно, главный вопрос, который волнует как настоящих хозяев сочинского жилья, так и тех, кто раздумывает о приобретении «домика» у моря, – что будет с рынком недвижимости города Сочи после того, как Олимпиада станет достоянием истории?
На этот счет у экспертов нет единого мнения. Скорее они придерживаются прямо противоположных точек зрения, чем немало смущают участников рынка. Кто-то считает, что предложение превысит спрос, т.к. в продажу поступит олимпийская недвижимость, а значит, цены будут падать. Кроме того, пройдет эйфория, вызванная Олимпийскими играми, внимание к городу ослабнет и это также скажется на спросе на квартиры в Сочи, не может не оказать влияние и общая ситуация в экономике страны.
Управляющий партнер компании по недвижимости «GustoEstate» Владимир Головань считает, что, учитывая неблагоприятные экономические факторы, делать какие-либо воодушевляющие прогнозы относительно рынка недвижимости в городе-курорте, как минимум, преждевременно. «Трудно сказать, что будет после Олимпиады. Но сейчас ситуация на всех рынках достаточно нелегкая: стагнация и прогнозы неутешительные. Спрос невелик. К тому же, рынок недвижимости в Сочи перенасыщен. Много построено, но завышенные цены не соответствуют действительности. У нас, как обычно, хотят заработать быстро, но Олимпиада не является, с моей точки зрения, сильным стимулирующим фактором для увеличения спроса и повышения цен на недвижимость. В первую очередь, должна быть сильная экономическая ситуация, а Олимпиада – явление временное», - говорит эксперт, подчеркивая, что на ситуацию оказывают влияние стагнация в экономике страны и мира в целом.
Спекулятивных покупок немного
Другая группа специалистов утверждает, что жилье в Сочи покупают, прежде всего, для жизни или отдыха. Олимпиада, безусловно, добавила городу популярности, но доля «спекулятивных» покупок, с целью заработать на росте цен в преддверии Игр, невелика. А значит, спрос на недвижимость в Сочи и дальше не уменьшится. Ведь от того, что Олимпиада закончится, россияне не перестанут отдыхать, местный климат по-прежнему будет мягким, природа – красивой, Мацеста – лечебной. Многие покупают недвижимость в городе для того, чтобы зарабатывать на ней во время курортного сезона.
Другие просто желают переехать в теплые края или хотя бы обзавестись дачей у моря. Ведь в России немало тех, кто по разным причинам или не может выезжать за границу, или не имеет права приобретать там недвижимость. Эти люди также являются потенциальными покупателями квартир в Сочи. На все эти факторы спад олимпийской «лихорадки» особого влияния не имеет. Сторонники оптимистичного прогноза также ссылаются на то, что во многих районах Сочи предложение будет ограниченным из-за того, что все, что можно, было уже построено и новую застройку просто некуда втиснуть. Значит, может сложиться ситуация, при которой спрос останется прежним, а вот предложение постепенно будет уменьшаться.
Город и рынок ожидает насыщенная жизнь
Сторонники оптимистичного прогноза отмечают, что, помимо «рекламы», Олимпиада дала Сочи много новых объектов, построенных в соответствии с высокими стандартами Игр, улучшилась инфраструктура, а кроме того, город ждет еще немало важных спортивных событий.
Специалист компании «Винсент-Недвижимость» Сергей Сергеев: «С января 2014 года цены на недвижимость в Сочи показывают положительную динамику. Олимпиада и подготовка к ней уже изменили наш город. Сегодня не будет преувеличением сказать, что Сочи вернул себе статус лучшего курорта России. После Игр он приобретет мировую известность – целый месяц Сочи не будет сходить с экранов телевизоров по всему миру. Все это, безусловно, повлияет на цены в сфере недвижимости: не только известность, но и реальные положительные изменения способствуют капитализации любой недвижимости в Сочи».
После Олимпиады город продолжит дальнейшее развитие, считает эксперт. Здесь будут проводиться этап «Формулы-1», чемпионат мира по футболу, различные соревнования по зимним видам спорта мирового и европейского масштаба и множество других крупных мероприятий. Все они положительно скажутся на рынке недвижимости и ценообразовании.
Ценам пророчат бешеный рост
«Введенный в начале 2013 года мораторий на строительство значительно сократит количество введенных в эксплуатацию объектов в 2014 году, - рассказывает Сергеев. - Новые объекты начнут строиться в Сочи только после Игр. А на рынок они выйдут в лучшем случае через 2-3 года после завершения Олимпиады».
Еще одним фактором, по его словам, является то, что в 2013 году многие покупатели решили отложить вопрос приобретения недвижимости в Сочи на весну-лето 2014 года, ожидая существенного снижения стоимости. «В итоге получается, что дефицит предложения качественных «квадратных метров», который начинает ощущаться уже сейчас, в совокупности с отложенным спросом, приведут к значительному повышению стоимости на недвижимость в Сочи после Олимпиады. Конечно, со временем ситуация выровняется, но произойдет это не ранее 2016-2017 года».
Очевидно, что и отрицательные, и положительные факторы, названные специалистами, являются объективными и имеют место быть. Вопрос в том, какие из них окажутся преобладающими. Несмотря на особенности ситуации в самом Сочи, рынок местной недвижимости не может не реагировать на общие процессы в экономике страны. При существующих объективных трудностях вопрос «Покупать или не покупать?» становится все еще открытым.
