Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
АрендаГород

Притяжение к магазину

Сергей РОМАНОВ12 сентября 2011 10 535
2019-01-17T15:56:25.607000+00:00
Каждый год на карте Подмосковья появляется около сотни новых загородных объектов. И если сравнивать динамику строительства коттеджного жилья и объектов инфраструктуры, лидерство окажется не в пользу последних. По данным компании Penny Lane Realty, сегодня только 15% поселков обеспечено необходимыми объектами бытового и социального назначения.
Каждый год на карте Подмосковья появляется около сотни новых загородных объектов. И если сравнивать динамику строительства коттеджного жилья и объектов инфраструктуры, лидерство окажется не в пользу последних. По данным компании Penny Lane Realty, сегодня только 15% поселков обеспечено необходимыми объектами бытового и социального назначения.
 
 
Магазин к поселку или поселок к магазину?
 
Притяжение к магазину
Павлово
Если рядом с тем местом, где планируют возвести поселок, уже функционируют школы, рестораны, спортивные площадки, клубы и другие объекты коммерческого и социального назначения, то задача девелопера во многом упрощается. Действительно, зачем тратиться на строительство магазина, если недалеко торговый центр? Но если инфраструктуры нет, то требовательный покупатель и не посмотрит в сторону нового поселка. «На загородных направлениях, к примеру, таких как Рублевка или Новая Рига, поселки зачастую привязывают к объектам с имеющейся внешней инфраструктурой, — объясняет Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood. — Если проект реализуют в чистом поле, вдали от городов и поселений, девелоперам приходится возводить собственную внутрипоселковую инфраструктуру».
 
«Покупателям следует быть осторожными, — продолжает тему Илья Ануров, генеральный директор RCF Capital Thrust, — потому что бывает и так, что сначала застройщик обещает золотые горы. А когда возведение жилой части заканчивается, социальные и коммерческие объекты превращаются в долгострой». Впрочем, за последние годы у наученных горьким опытом клиентов появилась ответная реакция к различным обещаниям — недоверие. Так что времена, когда покупатель был готов приобретать «поле в поле» за тридевять земель, без магазинов, телефонов и дорог, ушли в прошлое.
 
«Иногда именно благодаря строительству загородного жилья появляются важные инфраструктурные объекты, — делится своими наблюдениями Александр Коваленко, коммерческий директор Uniparx Service. — Обжитой загородный объект становится тем самым местом, которое, как говорится, пусто не бывает. Если жители нуждаются в магазинах, кафе, АЗС, развлекательных клубах, то найдутся предприниматели, которые все это организуют и построят. Вместе с тем очевидна закономерность: чем ближе поселок к сложившимся населенным пунктам, тем скорее его найдут владельцы тех же оздоровительно-спортивных комплексов или магазинов».
 
Притяжение к магазину
Княжье Озеро
Существует и сугубо административный вариант инфраструктурного развития, когда местные власти обязывают застройщика возвести школу, детский сад, разбить сквер или парковую зону. А эти объекты, как известно, имеют довольно долгий срок окупаемости. Для инвестора, желающего быстро получить максимальную прибыль, такие предложения совсем не выгодны.
 
«Излишние объекты инфраструктуры на территории поселка обременительны и для жителей, — указывает Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty. — Тот же ресторан или спортивный комплекс, как правило, не только значительно повышает себестоимость домовладений и проекта в целом, но и увеличивает размеры коммунальных и эксплуатационных платежей».
 
За рубежом, где загородный рынок сложился давно, все гораздо проще. Жилую и коммерческую недвижимость на территории одного поселка выставляют на продажу уже в готовом состоянии. Другими словами, объекты инфраструктуры возводят одновременно с жильем. «Дело в том, — добавляет А.?Коваленко, — что в западных странах большую часть коттеджного рынка, как правило, делят несколько крупных компаний, между которыми идет жесткая конкурентная борьба. При этом девелоперские и управленческие фирмы имеют долговременные соглашения с владельцами сетевых магазинов, ресторанов, клиник. И как только завершается строительство очередного загородного объекта, в нем тут же открывается супермаркет от одного проверенного временем ритейлера, кофейня от другого компаньона, АЗС от третьего. Отечественный рынок такими слаженными отношениями пока похвастаться не может.
 
 
Палка о двух концах
 
Притяжение к магазинуЗадача любой девелоперской компании — максимально угодить покупателю. Но это не всегда получается. «Если рассмотреть все предложения, которые представлены на нынешнем рынке, то многие из них окажутся неживыми, — рассказывает Д. Цветков. — Причиной тому и завышенные цены на загородное жилье, и отсутствие нормальных условий для жизни, когда в том или ином поселке не предусмотрен даже минимум инфраструктурных объектов». Словом, палка о двух концах.
 
Тем не менее на отечественном загородном рынке успели сложиться некоторые правила. Так, девелопер, проектируя объект для постоянного проживания, в равной степени обязан учитывать строительство бытовой и социальной инфраструктуры — административных зданий, кафе, спортивных комплексов. В поселке для сезонного проживания будут заложены только бытовые объекты — продуктовые палатки или магазинчик, спортивные и детские площадки, аллеи, дорожки, места для прогулок, автостоянки.
 
Мало того, в некоторых поселениях бизнес- и премиум-класса ресторан или кафе становится объектом притяжения, где собираются как местные домовладельцы, так и жители близлежащих загородных комплексов. В пример можно привести ресторан «Рыбацкая деревня» в Княжьем Озере.
 
Практика также показывает, что сплачивающие функции могут выполнять и самые обычные, но всегда востребованные объекты инфраструктуры — набережная, бассейн, открытые спортивные площадки для игры в теннис, футбол или волейбол. А если на территории организованного поселка появляется фитнес-центр, как в Новом Лапино, или спортивно-развлекательный комплекс, как в Величе, то такие строения автоматически становятся объектами внешней, а не внутренней инфраструктуры.
 
Хотя только фитнесом, плаванием или игрой в футбол сыт не будешь. «Представьте себе поселок, — не без иронии замечает А. Коваленко, — где разместился прекрасный центр йоги, но нет магазина, так что хлеб и колбасу жителям приходится покупать в торговом центре, который расположен в 20 км от дома. Разумеется, клиенты проедут это расстояние и найдут другой поселок со схожим жильем и ценами — без йоги, но с магазином». Вывод прост: чем нужнее инфраструктурный объект для повседневной жизни за городом, тем больше шанс заинтересовать и привлечь покупателя к домам в поселке.
 
 
Минимум и максимум: по классу или по размеру?
 
Притяжение к магазину
Величъ
Сергей Панков, заместитель директора по строительству компании «Загородный Проект», делит поселки с инфраструктурой на две категории. В первую, по его мнению, должны входить объекты с обязательным набором. Так, при проектировании небольших поселений (до 50 домов) достаточно предусмотреть административное здание, детские и спортивные площадки. При организации объекта до 200 домовладений помимо этого рекомендуется позаботиться о кафе, магазине, прогулочных зонах, детском или фитнес-клубе. Если же речь идет о коттеджных поселках, раскинувшихся на крупных территориях, то объемы бытовой и социальной застройки резко возрастают. Тут, как правило, уже имеются полноценные торговые комплексы, школы, детсады, кафе и рестораны, оздоровительно-спортивные центры. В зависимости от фантазии инвестора к обязательному набору могут быть добавлены и так называемые фишки, например зоопарк в Бенилюксе или трасса для радиоуправляемых автомобилей, как в поселке Клуб 2071.
 
Вторая категория — поселки с уникальным набором инфраструктуры, когда к обязательным добавляются такие дорогостоящие в строительстве и эксплуатации объекты, как гольф-поля, яхт-клубы или конюшни с площадками для выезда лошадей.
 
«Не секрет, — комментирует Балла Фай, директор по стратегическому развитию Paul`s Yard, — что наличие и количество инфраструктуры зависит прежде всего от класса поселка. В экономе, как правило, какой-либо инфраструктуры, кроме инженерной, практически не строят. А вот поселки бизнес- и премиум-класса уже немыслимы без социальных, бытовых и развлекательных объектов». Отличный пример с богатым социально-бытовым насыщением — поселок Миллениум Парк. Его огромная территория стала настоящим оазисом с великолепными прогулочными зонами, системой каналов, бульварами, скверами, озером. Внутри поселка строят ресторан, кафе, торговый центр с аптечным пунктом и мини-маркетом, спортивные площадки, теннисный комплекс. А школы, детсады имеются в непосредственной близости от поселка — в трех — пяти минутах езды.
 
Остается добавить, что при полном отсутствии инфраструктурных объектов могут существовать разве что суперэлитные загородные клубы, где жильцы рассчитывают на максимально возможное уединение. А развлекаются и занимаются спортом они в закрытых клубах столицы.
 
 
Вдоль дороги столбовой
 
Притяжение к магазинуЧем престижнее направление, тем более развита инфраструктура. Так, кафе, ресторанами, магазинами, торговыми комплексами, школами, детсадами насыщено Рублево-Успенское шоссе. К нему постепенно подбирается и Новая Рига, где появляются современные и качественные объекты — ТРК Kika, «Павлово Подворье», торговый центр в поселке Княжье Озеро.
 
Третье место по количеству и качеству имеющихся бытовых и социальных объектов занимает Калужское направление, где развлекательная и досуговая инфраструктура развивается год за годом. В то же время, как отмечают эксперты, на Калуге пока не так много высококлассных поселков, где могло бы проживать население с высокими доходами. Соответственно, и появление качественных инфраструктурных комплексов, к примеру, того же «Павлова Подворья» или ТРЦ в Жуковке, на этом направлении пока представляется нецелесообразным.
 
«На каждом из подмосковных направлений найдется что-то свое, — размышляет Б. Фай. — Вопрос лишь в том, какого качества и в каком количестве присутствуют те или иные инфраструктурные объекты. Но об определенной направленности и насыщенности ими уже можно говорить. К примеру, Дмитровское шоссе стало средоточием спортивной и развлекательной инфраструктуры, а такие направления, как Горьковское, Киевское, Ярославское, ведущие к крупным городам-спутникам, изобилуют торговыми комплексами».
 
Впрочем, у некоторых иная точка зрения на счет инфраструктурной наполненности того или иного шоссе. Все дело, по их мнению, вовсе не в направлениях, а в расположении поселка относительно крупных населенных пунктов. Если райцентр, город-спутник или большая деревня находится в десяти минутах езды от коттеджного поселка, то загромождать его территорию бытовыми объектами просто нет необходимости. Такая же позиция и у девелоперов, расположивших поселок на 100–150 домов на окраине населенного пункта. «Нужно понимать, — говорит А. Коваленко, — что любой объект — это отдельный бизнес, который должен приносить прибыль. Если построить гипермаркет в поселке на 200 дворов, то, не просуществовав и месяца, ритейлер объявит себя банкротом. А вот если в районе не один, не два, а десяток-другой жилых комплексов, то приличный магазин или кафе появится и без усилий загородных застройщиков».
 
Маловероятно, что объекты инфраструктуры появятся и у скоростных трасс на удалении 50–70 км от МКАД. К тому же практика показывает, что в придорожных магазинах продукты и товары стоят дороже, чем в сетевых московских торговых центрах. Так что чем дальше поселок от большого мира, тем меньше вероятность развития в нем качественной и полноценной инфраструктуры.
 
Притяжение к магазину«Если смотреть на вещи реально, — говорит И. Ануров, — то бытовые объекты для девелопера — закопанные деньги. Конечно, это дополнительный и зачастую верный способ привлечь покупателя жилья, но никак не самостоятельный бизнес-объект. Чем больше инфраструктуры, чем она оригинальнее, тем выше ликвидность поселка». Так что со временем, когда дома полностью продадут, деньги откапываются и становятся прибылью.
 
«Срок окупаемости социальной инфраструктуры довольно велик, — подтверждает С. Панков. — В силу нестабильной экономической ситуации, когда банковские кредиты на длительный срок выдают под огромные проценты, школа, магазин или дорога может окупиться лет через семь — девять». Так что требовательному покупателю стоит рассматривать предложения в тех поселках, рядом с которыми соседствуют самые важные и необходимые для нормальной жизни объекты социальной и бытовой инфраструктуры.
 
 
Инфраструктура определяет развитие
 
Наталья Картавцева,
директор департамента продаж
ОАО «ОПИН»
 
Инфраструктуру любого поселка создают в первую очередь для обеспечения ликвидности коттеджей. С появлением необходимых для жизни объектов участок, предназначенный под загородную застройку, превращается в микромир и этим привлекает клиентов. Впрочем, наличие инфраструктуры занимает лишь четвертую строчку в списке покупательских предпочтений после месторасположения, соотношения цены и качества и наличия коммуникаций. Безусловно, имеющиеся объекты социального и бытового назначения могут повлиять на стоимость недвижимости в поселке (плюс 15–30% к цене), но для девелопера главное все-таки не удорожание, а устойчивый спрос на жилье. Надо сказать, что комплексное развитие территории невозможно без формирования инфраструктуры, которая работает не только на жителей поселка. Не обойтись без внешнего потока клиентов при создании таких объектов, как ресторан, спа-центр, фитнес-центр, гольф-клуб и др. Конечно, возможен клубный поселок с набором элементов инфраструктуры, предназначенной лишь для пользования жителей, но этот набор будет довольно скудным. Бытовые и социальные объекты в данном случае содержатся за счет членских взносов тех, кто готов платить за определенный образ жизни, и, разумеется, речь о самоокупаемости при этом не идет. Для инфраструктуры, существующей как отдельный бизнес, необходим либо внешний поток клиентов, либо очень крупный коттеджный поселок с большим числом жителей. Один из наиболее удачных примеров синергетического подхода к созданию инфраструктуры, когда девелопмент жилой и коммерческой недвижимости работают друг на друга, — комплекс «Павловская слобода», который включает в себя две очереди поселка (Павлово-1 и Павлово-2), а также гимназию и торгово-развлекательный центр. Павловская гимназия и ТРЦ «Павлово подворье» стали знаковыми объектами, формирующими на Новорижском шоссе особый статус и уровень жизни. Услугами данных объектов пользуются не только владельцы недвижимости в поселке Павлово, но и ряда соседних, они стали в каком-то смысле центрами притяжения в этой местности. ТРЦ «Павлово подворье» открыл свои двери в 2009 г., а сегодня вокруг него появилось несколько поселков с различными типами жилья. Комплекс на 90% заполнен арендаторами, которые ведут успешный бизнес за счет обширного потока клиентов. Поселок Пестово изначально создавали как элитный, с инфраструктурой для внутреннего пользования: причалом, мариной, набережной, торговым центром. Однако ожидается, что эти объекты будут самоокупаемыми, так как здесь запланировано 426 домов. Более того, в ближайшее время набор инфраструктуры расширится, поскольку у компании «ОПИН» появились планы по освоению соседних с Пестово территорий. Здесь намечено возвести яхт-клуб с детокс- и спа-центром, пятизвездочную гостиницу и апартаменты для сдачи в аренду. Нельзя сказать, что эта инфраструктура рассчитана исключительно на внешнего клиента — яхт-клуб расположится внутри поселка, на берегу Пестовского водохранилища, а отель предполагает бронирование и въезд по пропускам. Однако, обогащая внутреннюю жизнь загородного комплекса, она позволяет также привлечь дополнительных клиентов и обеспечить заявленному бизнесу хороший доход. Безусловно, сейчас не так много девелоперов решаются строить крупные объекты инфраструктуры. Дело в том, что стандартный срок окупаемости элементов рекреационного назначения в Подмосковье пять — восемь лет, гостиниц — около десяти лет. Если застройщик планирует создать поселок на участке 50–100 га, то крупные объекты в его составе окажутся невыгодными. Если же речь идет о комплексном развитии территории в 150 га и более, то готовая инфраструктура, несомненно, привлечет покупателей к жилым комплексам, расположенным неподалеку.
 

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

#аренда#апартаменты#город#инфраструктура#дом
арендаапартаментыгородинфраструктурадом
Сейчас обсуждают
Аноним
29 марта 2024
редакцияeditorial@cian.ru