Коттеджный поселок вблизи МКАД — это возможность жить за городом и при этом иметь хороший доступ к столичной инфраструктуре. Чем не мечта для покупателя недвижимости? И лишь на первый взгляд кажется, что мечта не может стать реальностью: вблизи МКАД продают и коттеджи бизнес-класса, и демократичные таунхаусы, и квартиры в малоэтажных домах. Впрочем, недорогого жилья в этом поясе представлено очень мало, признают участники рынка.
Под знаком экономии земли
Под фразой «вблизи МКАД» будем понимать удаленность поселка не более чем на 7 км от границы Москвы. По оценкам участников рынка, количество поселков вблизи МКАД не превышает 30–40 и на них приходится около 7–8% общего объема предложения загородной недвижимости.
Понятно, что при строительстве такого объекта уже одного факта соседства со столицей достаточно, чтобы он считался потенциально коммерчески успешным. Эту землю, по мнению девелоперов, неразумно использовать под недорогие форматы. Поэтому вблизи МКАД превалируют коттеджные либо мультиформатные поселки с достаточно большим количеством домов. А вот моноформатных проектов без подряда в этой зоне практически нет.
Минимальная площадь участков под коттеджи составляет 8 соток, домов — 250 кв. м (вообще же их площадь может достигать 900–1000 кв. м). Если размеры наделов рядом с МКАД и в среднем и дальнем Подмосковье почти одинаковые, что свидетельствует о стремлении девелоперов по возможности уплотнить количество жилых единиц на дорогой земле, то площади домов на указанных территориях существенно отличаются от средних по области. Как говорит управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов, в целом в регионе большинство новых предложений — это коттеджи площадью 110–130 кв. м, что обусловлено общерыночными тенденциями снижения стоимости загородной недвижимости за счет уменьшения размеров строений. «Вблизи же Москвы девелопер вряд ли будет возводить коттедж площадью 200 кв. м, — продолжает тему руководитель отдела продаж поселка Новое Aristovo Марат Хамидулин. — Высокая стоимость земли обязывает строить дорогое жилье большой площади».
В поселках вблизи МКАД нечасто можно встретить объекты социальной инфраструктуры. Дело опять же в цене земли — она велика, вследствие чего девелоперы стремятся минимизировать площади общих, то есть непродаваемых территорий. «По причине коммерческой нерентабельности девелоперы зачастую отказываются от возведения школ и детских садов и другой инфраструктуры», — объясняет М. Хамидулин.
Кроме того, необходимо учитывать, что ситуация с экологией в подобных проектах, конечно, лучше, чем в Москве, но из-за близости МКАД она все-таки хуже, чем в более дальних проектах. «В корне решить эту проблему девелопер не может, — говорит управляющий директор департамента жилой недвижимости Blackwood Тимур Сайфутдинов. — Если МКАД близко, ее негативное влияние никак не получится нивелировать». Поэтому тем, для кого вопрос экологии принципиален, участники рынка советуют искать более выигрышные направления с точки зрения розы ветров, каковыми считаются в первую очередь западное, северо-западное и северное, поселки вблизи лесов и т.д. «Кроме того, при выборе недвижимости в ближайших к городу поселках покупателю стоит осведомиться, не запланировано ли строительство промышленных объектов рядом с комплексом», — советует директор по маркетингу ЖК «Новые Вешки» Алеся Данилина.
Сэкономить на бизнес-классе
Стоимость коттеджей в поселках вблизи МКАД начинается от 8 млн руб., таунхаусов — от 5,5 млн руб., квартир — от 2,5 млн руб. Однако нужно иметь в виду, что по минимальным ценам найти подходящую квартиру или дом не так просто. А в основном коттеджи продают не менее чем за 10–12 млн руб.
Девелоперы признают, что из-за высокой стоимости сроки экспозиции подобных проектов весьма длительные, но они готовы к этому. «Зачастую ставку делают на престиж и статус, так что вопрос доступности потребительских цен уже не так актуален, — рассказывает М. Хамидулин. — В таких случаях застройщик обычно располагает достаточным временем и средствами для реализации всех своих творческих замыслов, и для него важнее продать дорого, чем быстро».
Как уже упоминалось, большинство поселков вблизи МКАД позиционируют не ниже чем на уровне бизнес-класса. «Даже если проект по качественным характеристикам соответствует среднестатистическому экономклассу, стоимость жилья в нем в пересчете на единицу площади все равно будет выше, — говорит А. Данилина. — Однако это в первую очередь касается таунхаусов или малоэтажных домов».
Впрочем, иногда недвижимость по демократичной цене можно найти и вблизи МКАД. Например, В. Яхонтов советует присмотреться к стародачным местам. «Изредка там выставляют на продажу участки с домами под снос или даже готовые современные коттеджи. Если повезет, можно найти объект по цене на 20–30% ниже средней для этой территории, — рассказывает он. — Подобные предложения встречаются в районе таких поселений, как Немчиновка (1 км по Минскому шоссе), Баковка (5 км по Минскому шоссе), Раздоры (4 км по Рублево-Успенскому шоссе), Барвиха (6 км по Рублево-Успенскому шоссе), Жуковка (7 км по Рублево-Успенскому шоссе), Расторгуево (4 км по Каширскому шоссе) и т.д. Самые престижные и дорогие участки продают на Рублевском, Минском, Калужском шоссе. На востоке есть предложения доступнее. Однако надо иметь в виду, что в общем и целом таковых немного».
Теоретически, по словам В. Яхонтова, на снижение цен до уровня экономкласса можно рассчитывать в проектах, расположенных, например, в не очень удачных местах, там, где затруднен подъезд, и пр. Правда, произойти это может не сразу, а со временем: зачастую даже при различных отягчающих обстоятельствах девелоперы все же держат цену, до последнего надеясь на успешные продажи.
Самым доступным предложением являются, разумеется, участки без подряда, которых, впрочем, в этой зоне совсем немного. Один из таких поселков — Woodland, который находится в 7 км от МКАД по Каширскому шоссе, рядом с деревней Мисайлово. Тут продают таунхаусы, а также участки без подряда. Площадь наделов — от 9 соток, а стоимость — от 3,3 млн руб. Правда, по данным официального сайта поселка, большинство недорогих участков уже продано или забронировано, а минимальная цена оставшихся — 4 млн руб.
Участки без подряда встречаются и в мультиформатных поселках. По словам руководителя управления маркетинга и развития группы компаний «Конти» Сергея Мигунова, максимальное их количество было в кризисные 2008–2009 годы. Конечно, с течением времени участков становится меньше, и в обозримом будущем, если не произойдет никаких потрясений в макроэкономике, эта динамика сохранится.
Дальше — меньше
Тем, кто присматривается к поселкам вблизи МКАД, необходимо знать, что площадь свободной земли под застройку в этой зоне ограничена и возможностей для создания новых проектов не так много, предупреждают участники рынка. «Большинство привлекательных участков, расположенных недалеко от Москвы уже выкуплено или застроено, — констатирует М. Хамидулин. — В новых проектах, скорее всего, будут превалировать дорогие коттеджи». Редко вблизи МКАД, по словам эксперта, станут появляться мультиформатные поселки, где пока еще возможно найти недвижимость экономкласса. В таких случаях под коттеджи отводят наиболее привлекательные участки, например у леса или воды, а остальные используют под застройку таунхаусами и малоэтажными многоквартирными домами.
