недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Город

Решающий год для рынка апартаментов

11 351 1
Решающий год для рынка апартаментов
Сделать уборку дома, разбудить по желанию, вызвать такси, заказать билеты на самолет, в театр или кино, заказать столик в ресторане или ужин с доставкой, полить цветы и присмотреть за кошкой или собакой на время отпуска, предоставить няню для детей – консьерж-сервис all inclusive. Не хотите ли купить апартаменты?

Сделать уборку дома, разбудить по желанию, вызвать такси, заказать билеты на самолет, в театр или кино, заказать столик в ресторане или ужин с доставкой, полить цветы и присмотреть за кошкой или собакой на время отпуска, предоставить няню для детей  – консьерж-сервис all inclusive. Не хотите ли купить апартаменты?

Примерно 10 лет назад появились комплексы с жилыми квартирами по сути и нежилым назначением по документам, иногда вместо гостиниц, на строительство которых московские власти выделяли земельные участки (тогда в городе ощущался дефицит недорогих гостиниц), иногда в составе многофункциональных бизнес-центров (одним из первых такой формат предложен в Москва-Сити), иногда в результате реконструкции зданий бывших фабрик и заводов (лофт-апартаменты). После кризиса 2008 года для многих девелоперов, увязших в реализации неликвидных офисных зданий и торговых центров, переориентация имеющихся и будущих строек на помещения для проживания стала отличным выходом из положения.

Елена Филатова, эксперт по недвижимости: «В отличие от большинства европейских стран, в которых апартаменты появились как потребность в жилье со стороны покупателей – в условиях отсутствия возможности строительства в городах  под жилые помещения отдавались бывшие производственные помещения, – в Москве рынок апартаментов был сформирован застройщиками. После кризиса 2008-2009 гг. спрос на коммерческие помещения резко упал, и девелоперам пришлось искать способ реализации квадратных метров, предполагаемых под офисные и торговые помещения. Комплексы апарт-отелей стали компромиссом, устроившим всех – и власти, и рынок, и девелоперов».

Все эти варианты завуалированного жилья назвали апартаментами, на рынке стремительно появился целый сегмент, который разрастался новыми проектами с небывалой даже для столицы скоростью. Апартаменты стали возводить в Санкт-Петербурге, Московской области, в Сочи и везде, где был дефицит участков с назначением под жилищное строительство или требования к девелоперам были слишком велики. В настоящее время на продаже в Москве около 60 комплексов с апартаментами, а это 30% от всего рынка новостроек, причем половина расположена в Центральном округе. С 2013 года количество предложений заметно выросло, а цены упали, по разным данным,  на 20-25%. Есть две причины, которые остановили победоносное шествие продаж: во-первых, московские власти ясно выразили свое негативное отношение – новых строек по старым правилам не будет, а в Градостроительный комплекс в 2014 году планируется внести  поправки касательно апартаментов; во-вторых, повышение ставки налога на имущество, коммунальные платежи, негативные отзывы жильцов апартаментов в Интернете и среди знакомых, а также прочие недостатки снизили покупательский спрос в сегменте эконом- и бизнес-класса.

Конец «серого» жилья

10 июля 2014 года, по данным портала градостроительного комплекса, Марат Хуснуллин, зам. мэра по градостроительной политике, сообщил о подготовке законопроекта: «Мы наладили тесный контакт с Министерством строительства России, предлагаем ряд своих законодательных инициатив. Сейчас в стадии обсуждения находится законопроект о статусе апартаментов и их обеспеченности социальной инфраструктурой».

За несколько месяцев до этого, 13 февраля 2014 года, главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов принял участие в «круглом столе» «Большая московская эпидемия апартаментов», где ясно обозначил позицию властей. Москва испытывает острую нехватку объектов социальной инфраструктуры – школ, больниц, детских садов. При этом от застройщиков нежилых комплексов не требовалось возведения социальных объектов, как и неукоснительного соблюдения правил и норм жилищного строительства (по освещенности, толщине стен, шумоизоляции и т.д.). Фактически появление апартаментов – результат «серой» схемы строительства, с которой власти больше мириться не намерены. Теперь к застройщикам апартаментов будут предъявляться те же требования, что и к жилым комплексам, в первую очередь – в отношении строительства социальных объектов. Там, где здания с апартаментами уже построены, город возьмет решение вопросов на себя. В новых проектах затраты пойдут за счет девелоперов-застройщиков. Как сказал Кузнецов, будут корректироваться нормы, чтобы «под гостиничные апартаменты не рисовались жилые дома», а многие застройщики апартаментов в проектной декларации не указывали в качестве назначения объекта «нежилые помещения гостиничного типа». Кроме того, если инвесторы возьмут на себя строительство или финансирование социальных объектов, то это повлечет дополнительные затраты и гораздо труднее будет сохранить основное преимущество апартаментов – их более низкую стоимость по сравнению с квартирами.

Ключевые плюсы-минусы

Сегодня, пожалуй, нет другого объекта недвижимости с таким количеством противоречий и спорных моментов. Самые яркие преимущества апартаментов по сравнению с жилыми квартирами:

1. Низкая цена. В среднем апартаменты на 15-20% дешевле квартир, сходных по расположению и классу здания. В Центральном округе Москвы в некоторых случаях разница может доходить до 100% (однако есть и исключения: если речь идет об уникальных домах или районах, цена здесь может значительно превышать средний уровень цен на жилые квартиры).

Михаил Заварцев, генеральный директор бюро недвижимости «Валла»: «При строительстве жилых помещений застройщик несет затраты, связанные со строительством и развитием социальной инфраструктуры города (дорог, общественного транспорта, полиции, почты, здравоохранения, детских садов и школ,  служб МЧС и т.д.). В случае апартаментов инвестор избегает таких расходов, а значит, может предлагать такие объекты значительно дешевле».

2. Расположение. У застройщиков зданий с апартаментами были выигрышные позиции – территории бывших фабрик в центре города, бизнес-центры и многофункциональные комплексы у метро, самые лучшие районы столицы, где жилье из-за отсутствия земли уже не строится.

3. Круглосуточный консьерж-сервис. В тех апартаментах, которые входят в состав многофункциональных комплексов или представляют собой апарт-отели, предлагается полный комплекс гостиничных и бытовых услуг: уборка, химчистка, доставка еды и многое другое. Это очень удобно для деловых людей или тех, кто просто хочет облегчить свой быт.

4. Возможность работать и жить в одном здании. Для владельцев бизнеса можно купить офис и апартаменты в одном здании. Это может быть интересно и для приезжих бизнесменов, у которых в Москве филиал или головной офис.

В попытке разобраться, кому может быть интересна покупка апартаментов, мы обратились к нашим экспертам.

Михаил Заварцев: «Покупку апартаментов можно рекомендовать частным инвесторам, иногородним бизнесменам и деловым несемейным людям, которые на одной половине апартамента проживают, а на второй – ведут индивидуальный бизнес с приемом гостей консультанты, психоаналитики и другие креативщики».

Елена Филатова: «Покупка апартаментов может быть выгодна людям, часто бывающим в Москве по работе и вынужденным на данный момент останавливаться в отелях или арендовать квартиры. Апартаменты будут выгоднее отеля по стоимости (если проект работы составляет более 3-4 лет) и удобнее, чем аренда квартиры, так как предлагают дополнительные услуги, требуемые формой. Также это удобный вариант для юридических лиц, которым приходится часто принимать сотрудников и беспокоиться о их размещении».

5. Собственникам апартаментов принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, а это значит, что при хорошей Управляющей компании можно с выгодой сдавать в аренду подвалы, нежилые помещения общего пользования, размещать рекламу и пр., а также владеть и распоряжаться земельным участком вокруг здания. Это преимущество далось с боями – за нежилыми зданиями признали в отношении собственности на общее имущество те же права, что и за жилыми только после Постановления Пленума Высшего арбитражного суда №64 от 23 июля 2009 г.

6. Возможность купить апартаменты для офиса и зарегистрировать в них юридический адрес. Единственным препятствием может стать позиция управляющей компании. В некоторых комплексах потенциальных покупателей предупреждают о том, что размещение офисов в купленных апартаментах не разрешается, чтобы не беспокоить жильцов посетителями. Иногда допускаются варианты с низким трафиком. Например, одна из управляющих компаний не возражала против обустройства маленькой компьютерной фирмы, где будет жить и работать программист, а посетители не предполагаются. Однако речь идет об условных договоренностях, так как законодательно нельзя запретить собственнику нежилого помещения обустроить в нем офис своей фирмы и получить юр. адрес.

7. Доступность ипотеки. Примерно два года назад банки стали разрабатывать программы и выдавать ипотечные кредиты для покупки апартаментов, признав состоятельность этой недвижимости. Проценты, как правило, выше, чем для квартир, но всего на 1-3%.

8. Возможность найти оригинальную и уникальную архитектуру и планировку – например, лофты с потолками от 4 до 6 метров или мощной кирпичной кладкой внешних стен, апартаменты с террасами и отдельным входом, с панорамным остеклением и т.д. Кроме того, многие комплексы предлагают апартаменты с отделкой.

9. Новые для рынка недвижимости инвестиционные программы – гарантированный доход, когда собственник будет получать фиксированные 7-10% годовых, передав управляющей компании права на сдачу апартаментов в аренду или «удвоение дохода», когда через 5-6 лет собственник получит 100% стоимости апартаментов.

Михаил Заварцев отмечает, что «нужно очень внимательно разбираться, с кем именно будет заключен такой договор управления. Если с новой компанией, а не с основной, то после реализации всех апартаментов такая компания может стать банкротом, не справившись с управлением, что не затронет основную компанию».

Елена Филатова: «При 7-10 % годовых, срок окупаемости составит 10-13 лет. Цена недвижимости в последние два года растет согласно инфляции - это еще примерно 10% годовых. Плюс 10-15% стоимости (единоразово) получаем в момент сдачи новостройки. Срок окупаемости получается приблизительно 5,5 лет, если инвестировались собственные, а не заемные средства и не в абсолютных, а в условных деньгах (с учетом индексации стоимости недвижимости)». Говоря об инвестиционной привлекательности, Елена добавляет: «Апартаменты класса Элит и Бизнес не могут стать источником пассивного дохода. Кроме того, вторичный рынок апартаментов еще не определен, поэтому перспективы и ликвидность такой недвижимости еще не ясны. Хорошим вложением могут стать апартаменты эконом-класса в шаговой доступности до метро. В любом случае - по каждому выбранному объекту нужно проводить подробный анализ».

Как считает главный архитектор Москвы, у апартаментов больше недостатков, чем преимуществ. Их действительно немало. Можно выделить ключевые:

1. Невозможна постоянная регистрация по месту жительства. Апартаменты – нежилые помещения, поэтому о «прописке» речь не идет. В апартаментах в здании с гостиничным назначением можно оформить временную регистрацию на пять лет.

2. Более высокие ставки имущественного налога. С 1 января 2014 года вступает в силу закон г. Москвы от 20 ноября 2013 г. № 64, который повысил налог на имущество физических лиц за нежилые помещения стоимостью от 1 млн рублей: 1,2% для имущества стоимостью от 1 до 1,5 млн рублей и 2% – стоимостью более 1,5 млн. Максимальный налог для квартир – 0,75%. В каждом регионе разрабатывается свой коэффициент, но в любом случае платежи на нежилую собственность будут выше. Кроме того, регионам дается право с 1 января 2014 года перейти на расчет налога для торговой и офисной недвижимости по кадастровой цене. Тогда оплата станет ощутимой – за апартаменты площадью 70-80 метров в хорошем районе Москвы налог может составлять от 100 000 до 200 000 рублей в год. Кроме того, покупатель апартаментов не получит налоговый вычет в размере 2 миллионов рублей, в отличие от покупателя квартиры.

3. Более высокие коммунальные и эксплуатационные расходы. Управляющей компании в среднем оплачивается от 5 до 8 долларов за квадратный метр в месяц. Электричество, тепло – на 25%, вода – на 10-15% дороже, чем в квартирах.

Михаил Заварцев: «Нормативная база по коммунальным платежам не действует в отношении апартаментов. Это – нежилые помещения. В отношении апартаментов действуют коммерческие условия как с городом, так и с управляющей компанией. То есть все становится дороже при эксплуатации. Следовательно, покупка апартаментов обходится дешевле, а проживание – дороже, вдобавок и без регистрации, со всеми из этого вытекающими обстоятельствами».

4. Застройщик апартаментов обычно не соблюдает все технические нормы, разработанные для жилья. Пожив в апартаментах, человек понимает, что перегородки между квартирами тоньше; панорамные окна красивые, но они или вовсе не открываются и воздух поступает только из системы кондиционирования, или откидываются на маленький угол и, например, помыть их снаружи не представляется возможным – этим занимается специальная служба, которая нанимается управляющей компанией 1-2 раза в году.

5. Полное отсутствие законодательной базы для апартаментов как отдельного вида недвижимости, размытые права и возможности собственников, риск повышения платежей и расходов, сложности разрешения проблем в суде. Другими словами, человек приобретает недвижимость с неопределенным будущим.

Самое дешевое – самое дорогое

Маленькие студии 24-26 м² общей площади или однокомнатные апартаменты в доступных районах, продаваемые так дешево, как не стоит ни одна жилая квартира в Москве, – очень привлекательный и востребованный тип недвижимости. Многие специалисты, вспоминая дешевые комплексы, в первую очередь называют апарт-комплекс «Старт-Формат» в микрорайоне Царицыно-2, где выставлены на продажу апартаменты от 25 кв. метров, например, вариант на 4-м этаже стоимостью 2,79 млн рублей. Также недорогие апартаменты площадью 24,2 м² продаются за 3,87 млн рублей  в комплексе «Лофт Парк» вблизи м. «Водный стадион» или в МФК «Савеловский-сити» от 3,9 млн рублей.

Елена Филатова считает сегмент эконом-класса наиболее перспективным в будущем: «На мой взгляд, доля апартаментов среди новостроек останется приблизительно той же, но произойдет изменение в сторону увеличения доли эконом-сегмента».

Самые дорогие апартаменты выставлялись по цене более миллиарда рублей, например, в комплексах «NегоцiантЪ», «Чистые Пруды», «Венский дом».

6-комнатные апартаменты на Большой Полянке площадью 372 м² стоят порядка 50 тыс. дол./метр², или 633 516 000 рублей, что в пять раз дороже средней цены на жилые квартиры в этом районе и это лишний раз демонстрирует уникальность и особую ценность некоторых домов в центре, независимо от их юридического статуса.

Общий диапазон цен на апартаменты в Москве – от 4,5 до 50 тыс. дол./метр².

Ждем перемен

Нынешний год может стать решающим для апартаментов как самостоятельного и востребованного объекта недвижимости. После того, как будет создана законодательная основа, ясно определяющая понятие апартаментов, правила для застройщиков в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области и других регионах, будет понятно, что ждет этот рынок в будущем. В крупных городах очень перспективен рынок апарт-отелей или апартаментов внутри многофункциональных бизнес-центров, где можно будет купить или арендовать приличное жилье с полным набором сервисных и бизнес-услуг. В этом случае, возможно, не стоило бы «обременять» девелоперов строительством объектов социальной инфраструктуры, в отличие от застройщиков комплексов с апартаментами, похожих по всем параметрам на квартиры и предназначенных для проживания.

Завершить хотелось бы словами нашего эксперта из г. Санкт-Петербурга Елены Чижовой, юриста ООО «Городской департамент недвижимости»: «Думаю, что апартаменты будут востребованы все больше и больше и постепенно займут свою нишу на рынке недвижимости. И дело не только в цене, но и в удобстве их использования в качестве съемного жилья. Это удобно арендодателю, так как есть управляющая компания, способная взять на себя все тяготы обслуживания. Это удобно и арендатору, так как качество обслуживания в апартаментах значительно выше, чем в частных квартирах или мини-отелях. Среди моих клиентов есть те, кто интересуются апарт-отелями, однако пока никто не приобрел подобный вид недвижимости. Впрочем, это и понятно. Петербуржцы очень осторожны и консервативны в своих пристрастиях и решениях. Нужно, чтобы прошло какое-то время и люди убедились, что данная недвижимость может приносить доход и не слишком обременительна в обслуживании».
 

Комментарии 1
Андрей Раттэль13 августа 2014, 8:54

Апартаменты в ближайшем пригороде в формате таунхауза - тоже интересная инвестиция.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru