Внутри Бульварного кольца у застройщиков начинается новая жизнь. То, к чему так долго призывало правительство, будет реализовано: очень скоро согласовательные процедуры в строительстве значительно упростятся и станут более предсказуемыми. Монополия госэкспертизы уже разрушена.
Александр Кибовский, руководитель Департамента культурного наследия Москвы
Теперь инвесторы смогут получать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) для своего проекта за пять дней, вместо того чтобы разрабатывать его за свой счет и согласовывать с чиновниками в течение двух-трех лет. Правда, наступит эта идиллия пока только в пределах московского Бульварного кольца, но вскоре границы инвестиционного оазиса расширятся. Не получится ли, что упрощение бюрократических процедур обернется бесконтрольной застройкой? В РИА «Новости» прошла пресс-конференция, на которой один министр и два представителя общественных организаций рассказали о сути нововведений и постарались превентивно развеять возможные опасения и домыслы.
Мэрия обещает сменить пластинку
Как известно, музыку заказывает тот, кто за нее платит. Градостроительные регламенты до сих пор заказывали и оплачивали инвесторы. Руководитель Департамента культурного наследия Москвы Александр Кибовский уверяет, что застройщикам удавалось закладывать параметры, позволявшие увеличить рентабельность (прежде всего за счет увеличения этажности и пятна застройки). При этом их не волновали такие материи, как сохранение исторического наследия и видовых панорам. Поэтому в марте 2011 г. было принято принципиальное решение, что отныне город будет сам проводить и оплачивать разработку градостроительных регламентов. Двигаться решили от центра. Спустя год первый транш документации готов к утверждению.Градостроительно-земельная комиссия при правительстве Москвы 25 июля 2012 г. одобрила градостроительные регламенты для 124 кварталов внутри Бульварного кольца. Эта работа впервые проводилась системно, а не для отдельных проектов. Комплексный подход к градостроительству, который давно продвигался на уровне лозунгов, обретает правовую основу, считают в городской администрации. По словам А. Кибовского, в течение месяца будет подготовлен проект документа, после чего регламенты утвердят постановлением правительства города. Также в 2012 г. ведется разработка регламентов для районов, расположенных между Бульварным и Садовым кольцом. В 2013 г. к ним добавятся 155 кварталов на востоке, а в 2014-м — на севере и юго-западе от Садового кольца. Всего предстоит разработать и утвердить документацию для 862 кварталов.
Вкусовщина не пройдет
Градрегламент для каждого квартала — это целый талмуд документов, в котором не только описаны высотные и объемные лимиты застройки, но и подробно зафиксированы характеристики каждого здания, что, по мнению чиновников, должно поставить заслон волюнтаризму и вкусовщине при реконструкции и новом строительстве в центре города. Меняя правила игры на инвестиционном рынке, городские власти исходят из того, что в течение трех лет в центре Москвы необходимо полностью прекратить новое строительство, а при реконструкции не превышать объемные характеристики существующей застройки.
Жизнь инвесторов, безусловно, упростится, но произойдет это не сразу, а лишь после того, как новый порядок согласования строительной документации выйдет за пределы исторического центра, в котором новое строительство, по сути, сворачивается. Москва оказалась первым регионом, который на практике начал реализовать модель отношений власти и застройщиков, описанную в Градостроительном кодексе. Получение разрешительной документации на строительство в итоге должно кардинально упроститься, чего настойчиво требует от регионов федеральный центр.
Разработка градрегламента одного квартала в Москве стоит инвестору в среднем 3–5 млн руб. Институт генплана по «оптовому» городскому заказу выполняет эту работу значительно дешевле, заверили в Департаменте культурного наследия. Впрочем, проблемой для инвесторов является не столько стоимость разработки градрегламента, сколько сроки согласований, достигающие трех лет, а главное — зависимость от чиновников, которые продолжают решать судьбу проекта уже после проведенного конкурса. А это в наших условиях чревато срастанием власти и бизнеса и коррупционными схемами материального стимулирования чиновников. При новой же системе ГПЗУ это лишь выписка из готового градрегламента для конкретной площадки, получить которую можно будет за несколько дней.
Памятнику регламент не писан
Особое внимание при создании новой схемы отношений с застройщиками власти уделяют сохранению архитектурных памятников. Как пояснил А. Кибовский, на такие объекты градостроительные регламенты не распространяются, их охранный статус зафиксирован законодательно. Однако до сих пор проблемой оставалось то, что границы участков памятников архитектуры зачастую не были закреплены. А по другим объектам необходимо повышение их охранного статуса. После утверждения градрегламентов и режимов использования земельных участков все эти неясности уйдут в прошлое. По каждому кварталу проводится историко-культурная экспертиза, уточняющая статус отдельных объектов, после чего при необходимости определяются границы участков.
Не только чиновники, но и представители общественных организаций считают, что первый пакет подготовленных градрегламентов — важная веха на пути сохранения исторического облика российских городов. Правда, по словам председателя Центрального совета Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры Галины Маланичевой, кроме Москвы, такая работа пока ни в одном регионе не ведется. Так что столице в очередной раз удалось оказаться в авангарде нормативной перестройки градостроительной деятельности.
Не менее оптимистичен в своих комментариях председатель президиума Историко-культурного экспертного совета Андрей Баталов, который заявил, что с утверждением градостроительных регламентов для кварталов внутри Бульварного кольца впервые в истории новой России будет принят документ, позволяющий системно защитить историческое лицо города. Москвичам остается только пожалеть, что изменение отношения властей к архитектурному наследию происходит только сейчас: за время предыдущих градостроительных революций (от Кагановича до Лужкова) от исторического лица Москвы уже мало что осталось.
К СВЕДЕНИЮ
По белым пятнам ударили политической волей
Самой большой проблемой при подготовке градостроительных регламентов оказались 55 строительных проектов, которые сейчас реализуют в пределах Бульварного кольца. По 16 из них велись весьма непростые переговоры с инвесторами и правообладателями. В правительстве города звучали предложения отложить решение по этим площадкам до лучших инвестиционных времен. Однако на заседании 25 июля возобладало мнение, что не следует оставлять белых пятен, поскольку начнется перепродажа прав и с новыми инвесторами будет еще сложнее договариваться. Таким образом, через месяц все вопросы по текущим проектам в этой части города будут закрыты. Единственная площадка, судьба которой еще не решена, расположена возле Кремля, на месте снесенной гостиницы «Россия». Регламент по этому кварталу готов, но, пока идет конкурс, вопрос о параметрах застройки остается открытым.
