Российский Крым: прогнозируемая смена «полюсов»

Природа не терпит пустоты! Произнося эту фразу, древнегреческий философ Аристотель не мог даже себе представить, насколько она будет актуальна спустя тысячелетия в ситуации, сложившейся на крымском рынке недвижимости. Затишье и пустота на рынке вот-вот закончатся, и только тот, кто «держит руку на пульсе», сможет вложить денежные средства в крымскую недвижимость с выгодой для себя, избежав всех подводных камней, в изобилии разбросанных на крымских просторах.

О ценах на недвижимость сейчас и в будущем, о перспективах развития рынка недвижимости, о крымских мошенниках и методах их работы, о других немаловажных вещах читайте в настоящей статье для принятия взвешенных решений по вопросам инвестирования в Крым и Севастополь.

В настоящее время существует множество мнений специалистов о том, в каком направлении будет развиваться рынок недвижимости в новых российских субъектах – Крыму и Севастополе, которые приняты в состав России в соответствии с Федеральным Конституционным законом от 21.03.2014 г. № 6-ФКЗ.

Одни утверждают, что риски слишком высоки, и сейчас не самое подходящее время вкладывать денежные средства в крымскую недвижимость. Другие, наоборот, утверждают, что настал самый подходящий момент, когда надо воспользоваться случаем и выгодно приобрести недвижимость на полуострове.

Так что же на самом деле происходит на крымском рынке недвижимости, который, несомненно, является «лакомым» кусочком для компаний, занимающихся недвижимостью, и граждан, мечтающих о своем «райском» уголке, да еще в своей стране? Можно однозначно утверждать, что рынок недвижимости в Крыму и Севастополе замер в ожидании перемен, сделки с недвижимостью не регистрируются, так как украинский реестр недвижимости заблокирован, а для того чтобы создать новый реестр, необходимо какое-то время.

К этому необходимо добавить еще наличие огромного правового вакуума в переходный период от украинского к российскому правовому полю на полуострове. В то же время, несмотря на отсутствие возможности регистрации недвижимости в Крыму и Севастополе и не до конца сформированное российское правовое поле, многие специалисты указывают на рост спроса в отношении крымской недвижимости со стороны россиян, что, соответственно, подтолкнуло цены на землю и жилье вверх.

Некоторые граждане проявляют неосторожность при совершении сделок с недвижимостью в Крыму, второпях передавая задатки на покупку крымской недвижимости, что в конечном итоге может для них завершиться потерей денежных средств, так как на данный момент в Крыму и Севастополе отмечается небывалый рост уровня преступности в сфере продаж недвижимости.

Мошенники и их методы

1. Так как Крым и Севастополь до недавнего времени являлись территорией Украины, то не удивительно, что собственниками многих объектов недвижимости  в Крыму являются украинские граждане, которые проживают не на территории полуострова.

Данное обстоятельство  и невозможность для многих украинцев физически попасть на полуостров вынуждает их избавляться от недвижимости в Крыму путем выдачи доверенностей на доверенных лиц, которые и пытаются продать недвижимость.

Потенциальные покупатели недвижимости должны четко усвоить то, что продажа недвижимости по доверенности может быть оспорена в дальнейшем самими же собственниками квартир, которые могут отказаться от факта выдачи ими доверенностей и в судебном порядке потребовать недвижимость назад.

Кроме того, в случае выдачи доверенности на территории Украины, как правило, у покупателя недвижимости в Крыму нет возможности пообщаться непосредственно с собственником, который выдал доверенность.

Указанным обстоятельством пользуются вовсю мошенники, которые просто-напросто, имея информацию о каком-либо объекте недвижимости, с помощью коррумпированных украинских нотариусов подделывают доверенности, получают задатки за продажу недвижимости покупателям и бесследно исчезают.

Возместить материальный ущерб покупателям, передавшим мошенникам задатки за недвижимость, представляется делом бесперспективным и это даже несмотря на то, что могут быть возбуждены уголовные дела по фактам преступлений.

2. Украинский реестр недвижимости заблокирован, проверить факт собственности на недвижимость можно только по документам, которые есть у граждан на руках. Смекалистые местные мошенники в Крыму и Севастополе полным ходом подделывают документы о собственности на пустующую недвижимость.

После подделки документов недвижимость продается по поддельным документам покупателю и мошенники исчезают. Спустя какое-то время появятся настоящие собственники недвижимости и, соответственно, сделки купли-продажи недвижимости будут признаны недействительными через суд, а покупатели останутся и без денег, и без недвижимости.

3. Аналогичная ситуация складывается в отношении крымской земли, которая получена гражданами путем ее захвата без законного на то основания. Таких земель в Крыму очень много, в настоящее время самозахват полным ходом продолжается. Для того чтобы эти земли легализовать, мошенники подделывают документы, в том числе в соучастии с работниками местных бюро технической инвентаризации.

В данном случае страдают интересы государства, так как, по сути, проводится захват государственной и муниципальной земли. При этом следует отметить, что большое количество крымских земель захвачено еще в девяностые годы и на них построены жилые помещения, где проживают семьи в нескольких поколениях, которые также хотят оформить захваченную недвижимость.

В основном это относится к крымско-татарскому населению, которое имеет исторические претензии на возврат имущества, отобранное у него в период депортации из Крыма. Таким образом, созданным территориальным подразделениям федеральной регистрационной службы в Крыму и Севастополе придется разбираться во всех тонкостях законного оформления недвижимости с учетом исторической справедливости в отношении депортированных народностей.

Цены и перспективы на крымскую недвижимость

Как отмечалось выше, цены на крымскую недвижимость растут, и довольно высокими темпами. Например, по некоторым данным, полученным от крымских риэлторов с марта 2014 г. до настоящего времени, цена однокомнатной квартиры на вторичном рынке жилья в Керчи в центре города выросла с 20 до 30 тыс. долларов (пока в Крыму недвижимость оценивают в долларах), что в отсутствии реальных продаж представляется невероятным повышением цен.

За тот же период в Севастополе цена однокомнатной квартиры на вторичном рынке жилья недалеко от бухты Стрелецкая (десять минут на маршрутке до центра города) выросла с 35 до 45 тыс. долларов. Цены растут, но как они себя поведут, когда будут открыты реальные продажи, – спрогнозировать сложно. Наиболее вероятно, что рост цен стабилизируется с открытием продаж с учетом увеличения предложений о продаже недвижимости.

Принимая во внимание последние события на Украине, а также все увеличивающийся поток русскоязычных беженцев в Крым, рост цен на крымскую недвижимость может продолжиться и цена за метр достигнет своих максимумов.

Есть и третий, исторический фактор, который необходимо учитывать при прогнозировании цен на недвижимость в Крыму. Он заключается в том, что в союзные времена, когда все было спокойно и неоткуда было ждать беды, цены на недвижимость в Крыму (в основном это касается южного берега Крыма) были сопоставимы с ценами на недвижимость в московском регионе, и это факт.

Другими словами, Крым – российская территория и как только до сознания граждан дойдет, что полуостров останется в составе России (пропадет страх потери вложений), то, соответственно, спрос на недвижимость может многократно возрасти. При этом всем известно, что спрос не только рождает предложение, но и при определенных обстоятельствах увеличивает цену на товар. Однако прогноз всегда остается прогнозом, а реальные цены будут зависеть от конкретных обстоятельств, которые порой меняются так же неожиданно, как и погода в Крыму.

Крым большой, или Куда вложить деньги? О смене «полюсов»

Прогнозируя цены, а также возможные перспективы вложения денежных средств в крымскую недвижимость, необходимо учитывать не только развитие событий на Украине, но и момент открытия продаж недвижимости, и исторические составляющие, а также, в каком районе Крыма находится объект недвижимости. После этого, оценив все за и против, можно будет спрогнозировать цены.

Так сложилось, что недвижимость на южном берегу Крыма и в Севастополе всегда была дороже в сравнении с недвижимостью, которая располагается на керченском полуострове. Это было вполне логично и оправданно, когда Крым был территорией Украины, а из России была возможность добраться в Крым по суше только через ту же Украину. Сегодня все поменялось и, как указано выше, по темпу роста цен на недвижимость Керчь опережает Севастополь. Может быть, это частные мнения отдельных риэлторов, но, как говорится, «дыма без огня не бывает».

Пока недвижимость в Севастополе дороже, тенденцию смены «полюсов», связанных с перспективами развития отдельных районов Крыма, не заметить нельзя. Теперь Керчь стала ближе к России, и именно вокруг этого города есть непаханое поле для развития туристической индустрии в сторону по азовскому побережью, а также от Керчи по Черноморскому побережью почти до самой Феодосии.

Черноморское побережье Керченского полуострова не освоено, так как всегда являлось закрытой территорией. Одно время там были размещены военные полигоны, сейчас запустение и в какой-то части заповедник.

А теперь представим перспективы развития Керчи. Прогнозируется, что в течение трех ближайших лет через Керченский пролив будут построены железнодорожный и автомобильный мосты. Как только мосты реально начнут строиться, недвижимость в Керчи взлетит в ценах, и в этом не приходится сомневаться.

Во-первых, потому, что в городе на данный момент почти нет нового жилья, а       во-вторых, потому что Керчь ближе территориально к России, чем Севастополь и южный берег Крыма. После окончания строительства моста Керчь станет еще ближе к России и большая часть туристов, въезжающих в Крым на автомобилях, будет перехватываться на территории Керченского полуострова.

То, что есть сегодня в Керчи, для туристов явно недостаточно, чтобы предложить полноценный отдых. При этом многие граждане страны, которые захотят выбрать побережье Черного моря для проживания, захотят расселиться поближе к России, что и является для Керчи предпосылкой для бурного развития и удорожания недвижимости.

Необходимо учитывать также и тот факт, что побережье Черного моря на Керченском полуострове – это сплошные песочные пляжи, чего нельзя сказать о Севастополе. Таким образом, если спрогнозировать дальнейшее развитие рынка недвижимости в Крыму, то предпринимателям и просто гражданам можно небезосновательно ставить на Керченский полуостров, на его развитие. Именно Керчь и ее окрестности не застроены, много свободных рабочих рук, территорий для освоения.

Темпы роста цен на недвижимость в Керчи будут превышать темпы роста цен на севастопольскую недвижимость и, может быть, даже на недвижимость южного берега Крыма. С началом строительства моста через Керченский пролив, не говоря уже о его завершении, тенденция  в темпах роста цен на крымскую недвижимость только станет более заметной.

Рекомендации по вложению денежных средств в крымскую недвижимость

1. Юридическим и физическим лицам, планирующим вложить денежные средства в крымскую недвижимость, можно рекомендовать дождаться начала реальных продаж недвижимости, когда денежные средства за недвижимость передаются продавцу после оформления права собственности на покупателя в регистрационной службе.

В противном случае, велика вероятность, как для компаний, так и для граждан, стать жертвами преступлений со стороны мошенников, которые в большом количестве сейчас работают по теме недвижимости в Крыму.

2. Прогнозируя эффект от вложения денежных средств в крымскую недвижимость, необходимо учитывать риск негативного развития ситуации на Украине. Риски с Украиной надо оценивать без паникерства, так как наличие российской армии и современного вооружения в Крыму – это уже гарантия вложения денежных средств в полуостров.

3. Прогнозируя рост цен на недвижимость Керченского полуострова, а также перспективы ведения бизнеса, связанного с недвижимостью на полуострове, необходимо следить за реализацией планов строительства моста через пролив. Только наличие железнодорожного и автомобильного мостов через пролив сделает возможным экономический взлет Крыма и всего Керченского полуострова в частности. Один из вариантов – это строительство моста через остров Тузла, что предполагает разделение Керчи на две части и, соответственно, близлежащие от моста районы Керчи могут быть очень выгодны в плане вложения денежных средств, но тут, как говорится, «семь раз отмерь, а один раз отрежь».

4. При разработке бизнес-проектов по вложению денежных средств в крымскую недвижимость в настоящее время не стоит рассчитывать на местных специалистов. По крайней мере, необходимо относиться к местным юристам, экономистам, риэлторам и другим специалистам выборочно и с осторожностью, так как им нужно время для изучения российского права, и знания должны быть закреплены практикой. В сделках с недвижимостью порой одна ошибка стоит серьезных последствий, а без опыта использования российского законодательства ошибки неизбежны.

5. Дополнительно к уже существующей нормативной базе необходимо разработать и принять дополнительный нормативный акт, который четко и понятно будет регламентировать возможность легализации захваченных крымских земель, чем должны заняться соответствующие органы.