недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяИпотекаПрофессионалам

Рост цен сводит на нет эффект от снижения ипотечных ставок

15 756 3
Рост цен сводит на нет эффект от снижения ипотечных ставок
За III квартал этого года наши соотечественники взяли полмиллиона ипотечных кредитов на общую сумму 1,26 трлн рублей. Впервые за всю историю наблюдений объем выдачи ипотеки превысил 500 млрд рублей в месяц.

Аналитики Циан подвели итоги на рынке ипотечного кредитования по данным за III квартал 2020 года, которые опубликовал Центробанк.

Россияне набрали ипотечных кредитов на рекордную сумму

Льготная ипотека на первичном рынке привела к рекордному количеству ипотечных сделок в России. В III квартале 2020 года было выдано 499,3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,26 трлн рублей. По сравнению со II кварталом 2020-го количество выданных кредитов увеличилось на 59%, а в объеме денежных средств — на 86%. В годовой динамике (относительно III квартала 2019-го) количество кредитных сделок выросло на 59%, а объем — на 80%.

На первичном рынке выдано 155 тыс. ипотечных кредитов (+72,7% за квартал и +90% за год). Объем выданных кредитов (481 млрд рублей) за квартал вырос почти в два раза — на 95%, а в годовой динамике рынок вырос более чем в два раза — на 116%. Это абсолютный рекорд за всю историю.

На вторичном рынке также обновлен максимум: за III квартал было выдано 344 тыс. ипотечных кредитов: за квартал спрос вырос на 70%, за год — на 48%. В денежном выражении (776,5 млрд рублей) рост существеннее: +80% за квартал и +64% за год.

31% ипотечных кредитов выдан на новостройки, остальные 69% — на вторичном рынке.

Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования в III квартале 2020 года

 

Кол-во ипот. кредитов, тыс.

Динамика за квартал (по ср. со II кв. 2020)

Динамика за год

Объем выданных средств, млрд руб.

Динамика за кв. (по ср. со II кв. 2020)

Динамика за год

Рынок в целом

499,3

70,7%

59%

1257,9

86%

80%

Первичный рынок

155,0

72,7%

90%

481,4

95%

116%

Вторичный рынок

344,3

69,9%

48%

776,5

80%

64%

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Поквартальное кол-во ипотечных сделок в РФ, тыс.

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Каждый месяц III квартала количество выданных в России ипотечных кредитов брало новую планку: июль — 146 тыс. кредитов (+52% за год), август — 154,5 тыс. (+54% за год), сентябрь — 198,7 тыс. (+86%). В сентябре 2020 года впервые объем выдачи ипотеки превысил 500 млрд рублей, составив 503 млрд рублей.

Динамика ипотечных сделок по РФ (кол-во выданных кредитов на первичном и вторичном рынках)

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Ипотечный спрос на «первичку» замедляется

По итогам III квартала 2020 года треть российских заемщиков (31%) выбрали квартиру от застройщика, остальные предпочли готовые варианты. Причем в сентябре только 28% ипотечных кредитов было выдано на новостройки — это стандартные показатели 2019 года, когда не действовали специальные субсидии. Объем кредитования на первичном рынке от общей доли в сентябре также снизился до 35 против 40% в предыдущих месяцах.

Подобная динамика свидетельствует о частичном удовлетворении сложившегося спроса на первичном рынке. Кроме того, в сентябре 2020 года на рынок вышли инвесторы, многие из которых выбирали именно готовые квартиры, которые удастся сдавать в аренду, чтобы компенсировать тем самым упущенную прибыль от размещения средств на депозитах.

К тому же цены на вторичном рынке не росли так быстро, как в сегменте новостроек, а продавцы давали скидки (в отличие от застройщиков, которые сейчас их практически не предоставляют).

Доля ипотечных кредитов на первичном рынке среди всех жилищных кредитов

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Самая высокая доля ипотеки на первичном рынке (среди всех выданных жилищных кредитов) в III квартале отмечена для Севастополя (48%), Санкт-Петербурга (48%), Крыма (47%), Краснодарского края (45%). Москва также вошла в пятерку лидеров наравне с Калининградской и Рязанской областями (по 44%).

Ипотека на первичном рынке не пользуется спросом в Чечне (всего 7% ипотечных кредитов выдано на покупку новостроек), Тыве, Томской области, Ингушетии (по 11%). Наблюдается прямо пропорциональная зависимость между объемами строительства и ввода с долей ипотеки на первичном рынке.

Доля ипотечных кредитов на покупку новостроек в III квартале 2020 года (регионы с максимальным и минимальным значением)

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Ставки ниже, зато цены на жилье выше

Рост стоимости на первичном рынке нивелирует эффект снижения ипотечной ставки. В итоге средняя сумма займа на первичном рынке сопоставима с прошлогодними значениями, когда не действовала субсидия и клиенты приобретали квартиры по рыночным ставкам.

В сентябре 2020 года средний размер ипотечного кредита по РФ достиг максимального значения — 3,2 млн рублей. Показатель увеличивается с мая 2020 года, когда и начала действовать субсидия.

Средний заем на новостройки практически на 1 млн рублей (на 900 тыс.) выше, чем на вторичном рынке, где в кредит берут сегодня около 2,3 млн рублей. На вторичном рынке средние суммы ипотеки ниже за счет высокой доли альтернативных сделок: новая квартира часто приобретается на средства от продажи старого жилья, поэтому благодаря высокому первому взносу в кредит требуется меньшая сумма.

В целом заемщики, приобретающие вторичное жилье, привлекают 2,5 млн рублей — эта сумма была стабильной на протяжении всего III квартала. В годовой динамике этот показатель увеличился на 200–300 тыс. рублей.

Средняя сумма ипотечного жилищного кредита в 2020 году, млн руб.

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Наибольшие суммы в ипотеку на покупку новостроек традиционно берут жители Москвы: в III квартале 2020 года сумма составила 5,8 млн рублей, в Московской области — 4,6 млн. Небольшие кредиты на недвижимость (в среднем 2 млн рублей) берут жители Марий Эл и Алтайского края.

В целом по рынку (с учетом первичного и вторичного сегментов) самые большие ипотечные кредиты в III квартале этого года брали жители Москвы (5,4 млн рублей), Московской области (3,7 млн), Сахалинской области (3,7 млн), Санкт-Петербурга (3,5 млн) и Чукотского АО (3,1 млн). Минимальные суммы (1,4 млн) занимают у банков жители Чечни и Ингушетии.

Средняя сумма ипотечного жилищного кредита, III квартал 2020 года

Расчеты Аналитического центр Циан по данным ЦБ РФ

18 лет и 7 месяцев — столько в среднем заемщику предстоит выплачивать ипотеку

Льготная ипотека не помогает: срок кредита на первичном рынке вернулся к апрельским значениям. В сентябре 2020 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам в РФ на первичном рынке составила 5,93%. Относительно марта, когда еще не была анонсирована льготная ипотека, ставка снизилась на 1,89 п. п. Несмотря на это, средний срок кредита (223,3 месяца) вернулся к показателям апреля — это связано с ростом цен на жилье и необходимостью брать в кредит большую сумму на более долгий срок.

В отдельных субъектах РФ ипотека выдавалась по ставкам, которые существенно ниже среднерыночных. Минимальные значения зафиксированы в Приморском крае (4,46%) и Якутии (4,65%), где действует дальневосточная ипотека. Самые дорогие кредиты на первичном рынке — в Ингушетии (7,12%) и Карачаево-Черкесии (6,41%).

Средневзвешенные ставки (% годовых) и срок по выданным ипотечным кредитам (мес.) на первичном рынке

Расчеты Аналитического центр Циан по данным ЦБ РФ

В целом по рынку РФ ставка по выданным в сентябре кредитам составила 7,32%. Срок — 219,7 месяца. Средний срок кредита варьируется в зависимости от региона. Максимальный средний срок кредитования (в целом по рынку в сентябре 2020 года) — более 20 лет — зафиксирован в Севастополе, Чечне, Кабардино-Балкарии, Крыму. В Москве средний срок кредита составляет 232,2 месяца — это чуть больше 19 лет.

Средний срок ипотечного кредитования, кол-во месяцев, сентябрь 2020 года

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Средневзвешенные ставки и срок по выданным ипотечным кредитам на российском рынке (первичный + вторичный)

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

40% ипотечных кредитов взяли жители 10 регионов

В III квартале 2020 года на десятку регионов, лидирующих по количеству выданных ипотечных кредитов, пришлось 39,9% сделок. В их числе — Москва (6,7% всего рынка, +80% ипотечных кредитов за год), Московская область (5,5%, +62% ипотечных кредитов за год), Санкт-Петербург (4,6% рынка, +55% за год). В годовой динамике состав десятки субъектов с наибольшим количеством сделок не изменился.

Среди всех российских регионов нет ни одного, где в годовой динамике (III квартал 2020-го против III квартала 2019-го) количество ипотечных кредитов снизилось. Минимальный рост (на уровне 24–31%) отмечен для Якутии, Еврейской автономной области и Ненецкого автономного округа.

Топ-10 регионов с максимальным количеством зарегистрированных ипотечных кредитов в III квартале 2020 года

Регион

Кол-во ипотечных кредитов, тыс.

Доля рынка

Динамика за год

Москва

33,5

6,7%

80%

Московская область

27,5

5,5%

62%

Санкт-Петербург

22,7

4,6%

55%

Тюменская область

21,2

4,3%

62%

Башкортостан

17,4

3,5%

51%

Татарстан

17,3

3,5%

62%

Свердловская область

16,8

3,4%

56%

Краснодарский край

15,6

3,1%

59%

Челябинская область

14,0

2,8%

54%

Ростовская область

13,1

2,6%

64%

Остальные субъекты

300

60,1%

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Задолженность по ипотечным кредитам выросла на 19% за год

По итогам III квартала объем задолженности по ипотечным кредитам составил 8,56 трлн рублей — это на 19% больше, чем год назад, причем только за последний квартал сумма выросла на 8%.

Первичный рынок по объему задолженности увеличивается большими темпами: +32% за год, +16% — за квартал. Вторичный рынок за тот же период вырос по объему задолженности на 15 и 6% соответственно.

На первичный рынок приходится 22% всей задолженности, или 1,9 трлн рублей. Годом ранее (по итогам III квартала 2010-го) «первичка» занимала 19,4% в общем объеме ипотечной задолженности.

Динамика задолженности по ипотечным кредитам, трлн рублей

 

III кв. 2019 года

II кв. 2020 года

III кв. 2020 года

Динамика за квартал

Динамика за год

Первичный рынок

1,4

1,7

1,9

16%

32%

Вторичный рынок

5,8

6,3

6,7

6%

15%

В целом

7,2

8,0

8,6

8%

19%

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Доля просроченной задолженности по ипотеке стабильна — сегодня в целом по РФ она составляет 0,9% всего объема задолженности. В абсолютном выражении объемы «плохих» кредитов сегодня — 77,8 млрд рублей (+7% за год). Эксперты подчеркивают, что покупатели новостроек более дисциплинированные плательщики: просроченная задолженность от всего объема составляет в данном сегменте 0,4%. На вторичном рынке — 1,1%.

В разрезе отдельных регионов максимальная доля «просрочки» по ипотеке (первичный и вторичный рынки) отмечена в Карачаево-Черкесии (4,3% общего объема задолженности по субъекту — просроченная), Калининградской области (3,5%) и Северной Осетии (2,7%). Регионы с минимальной долей «просрочки»: Ненецкий и Чукотский АО (по 0,2%).

Рынку жилищного кредитования есть куда расти

«На первом этапе субсидирование ипотечных ставок в сегменте новостроек позволило снизить как срок кредита, так и средний размер займа, — комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. — Льготная ипотека действительно увеличила доступность ипотечного кредитования во II квартале, но в III квартале эффект субсидирования был нивелирован ростом цен».

По мнению эксперта, рекордный спрос на ипотеку в III квартале был связан с приближением завершения программы кредитования, когда еще не было известно о ее продлении. В среднесрочной перспективе спрос на льготную ипотеку будет распределен на бо́льшем временном отрезке, что несколько снизит спрос и позволит уменьшить темпы роста цен в сегменте новостроек.

«Впрочем, даже столь высокая активность на рынке не вызывает опасений из-за роста закредитованности. Сегодня задолженность по ипотечным кредитам не превышает и 10% ВВП, тогда как в США незадолго до кризиса 2008 года доля ипотечного долга в ВВП приближалась к 80%. Поэтому российский рынок имеет большой задел для развития рынка жилищного кредитования», — уточняет аналитик.

Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования в III квартале 2020 года

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Фото: ЖК «Новое Пушкино»/cian.ru

Комментарии 3
ID: 213159226 ноября 2020, 23:53

"Первичку" льготной ипотекой мощно надули: +32% за год по объёму задолженности :)
Спасибо за аналитику.

Ответить
ID: 5724802311 ноября 2020, 15:18

Россияне набрали ипотечных кредитов на рекордную сумму......скоро 80% этих рабов начнут ныть,что они,что их......вообщем вы поняли

Ответить
ID: 4758717511 ноября 2020, 15:34

Спасибо! аналитика рулит! А то достали напыщенные начальники девелоперов которые дают прогнозы не предоставляя ни одной цифры!

Ответить
редакцияeditorial@cian.ru