недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиПрофессионалам

Руслан Сырцов: «Не стоит ждать, что цены упадут»

6 147 5
Руслан Сырцов: «Не стоит ждать, что цены упадут»
Когда будет снова выгодно инвестировать в жилье, нужна ли всероссийская реновация, зачем новостройке собственный голосовой помощник и станут ли намывные территории Петербурга элитным районом, Циан.Журналу рассказывает Руслан Сырцов, коммерческий директор GloraX.

Краткое содержание интервью

Сейчас цены на первичном рынке жилья выше, чем на вторичном. В ближайшие месяцы стоимость готового жилья будет подтягиваться к стоимости новостроек. С осени рост цен на первичном рынке составит 1–2% в месяц.

Ограничение лимита кредита по льготной ипотеке до 3 млн рублей делает ее неактуальной в дорогом сегменте жилья. Для проектов массового класса, где однокомнатная квартира стоит 5–6 млн рублей, эта программа продолжит работать.

Сегодня вложения в недвижимость — это возможность сохранить деньги, но не приумножить.

Инвестиционный потенциал намывных территорий Васильевского острова очень большой: залив, престижный район, близость «Лахта-центра» и однородная среда. 

Будущее — за цифровыми технологиями. Они быстро развиваются, себестоимость их будет снижаться, а цифровая начинка проектов — меняться, усложняться.

В ближайшие годы за КАД будет строиться все больше малоэтажного жилья, поскольку очевиден тренд на удаленную работу, экологичность и жизнь на природе.

«Вектор покупательской активности сместился на готовое жилье»

— Давайте начнем с вопроса, который волнует и читателей Циан.Журнала, и ваших клиентов. Что происходит с ценами на жилье?

— За последний год, с 1 июля 2020-го по 1 июля 2021-го, произошло два этапа резкого роста цен. Первый пришелся на вторую половину лета 2020 года, когда стоимость квадратного метра подскочила на 15–20%.

После этого была недолгая стагнация, но уже с марта 2021 года цены снова начали расти в пределах среднестатистических показателей. За пару месяцев до завершения льготной ипотеки случился новый ажиотаж, и цены выросли как минимум на 10–15%, в некоторых проектах — до 20%.

ЖК Grand House

— Рост продолжается?

— В настоящий момент цены на первичном рынке жилья выше, чем на вторичном. Соответственно, вектор покупательской активности сместился на готовое жилье.

В ближайшие месяцы цены на вторичном рынке будут подтягиваться к стоимости новостроек. Застройщики, если у них будет дефицит ликвидности, в краткосрочной перспективе начнут давать адресные скидки для активизации продаж.

С сентября рост цен на первичном рынке вернется к привычным темпам в пределах 1–2% в месяц.

— Рост стоимости жилья по итогам этого года будет ниже, чем в 2020-м?

— Средний рост цен в 2021 году будет сопоставим с ростом, который мы получили по итогам 2020-го.

— Что должно произойти, чтобы цены пошли вниз?

— Это должны быть серьезные экономические, эпидемиологические или политические факторы, которые сильно скажутся на покупательной способности клиентов. В этом случае спрос резко снизится.

Но финансовые модели застройщиков не выдержат значительных скидок: стоимость рабочей силы и стройматериалов за последний год серьезно выросла. Не стоит ждать, что цены упадут.

Застройщики будут выводить на рынок меньше объектов, что повлияет на увеличение спроса и, как следствие, на рост цен и вывод новых объемов в реализацию.

«В массовом сегменте льготная ипотека продолжит работать»

— С 1 июля лимит кредита по программе льготной ипотеки снизился с 12 до 3 млн рублей. Как это отразится на рынке новостроек?

— Ограничение лимита кредита негативно скажется на проектах дорогого сегмента, бизнес-класса и выше. Для проектов массового сегмента, где однокомнатная квартира стоит 5–6 млн рублей, эта программа продолжит работать. Но интерес к льготной ипотеке, очевидно, сместится в Ленинградскую область.

— Для новых проектов GloraX эта программа актуальна?

— Льготная ипотека будет наиболее востребована для покупки жилья в нашем новом проекте в Петергофе — это будет добротный комфорт-класс со средней стоимостью лота 4–8 млн рублей.

В других объектах, которые мы будем выводить на рынок, стоимость лота будет от 7 млн рублей — программа льготной ипотеки будет не так актуальна.

«Покупка жилья — лишь способ сохранить деньги»

— Изменилась ли за последние месяцы доля инвестиционных покупок? Это по-прежнему выгодно?

— Доля покупателей, вкладывающих деньги в недвижимость, осталась на прежнем уровне, но изменилось отношение инвесторов к таким вложениям. Если раньше у них была высокая доходность и люди могли приумножить свои средства, то сейчас вложение в недвижимость — это возможность сохранить денежные средства. Прирост в цене квадратного метра за последний год составил около 30–40%, доходы населения за этот промежуток выросли не так явно.

ЖК Golden City

— То есть в жилье инвестировать сейчас не надо?

— Сегодня инвестиционная привлекательность может быть в сделках по переуступке, когда продавцу срочно нужны деньги и он готов дать дисконт. Или в ситуации, когда продавец не следит за рынком и не знает, что цены выросли, своевременно не отреагировал на повышение цен.

Но это профессиональная кропотливая работа, покупатель-инвестор должен хорошо разбираться в рынке, анализировать, искать таких продавцов. В противном случае в ближайшие месяцы при покупке жилья удастся лишь сохранить деньги.

К концу года уже можно будет говорить о небольшой доходности: рынок восстановится, привыкнет к новым ценам и планомерный рост стоимости жилья продолжится.

«Важно сохранить баланс между доступностью и комфортом»

— Согласно данным Минстроя, из первой двадцатки застройщиков Петербурга у GloraX — самая низкая доля студий и «однушек», 34%. При этом самая высокая доля «трешек» и многокомнатных квартир. Почему, если самые востребованные на рынке — как раз небольшие по площади квартиры?

— Это средние показатели по всем проектам GloraX, находящимся в продаже. Мы строим жилье разных ценовых сегментов: в комфорт-классе доля студий и однокомнатных квартир гораздо выше, чем в премиум-классе. Сейчас в реализации находятся проекты, в которых средняя площадь квартиры действительно выше усредненного рыночного показателя. Для Grand House это около 80 кв. м, для Golden City — 60–65 кв. м, для проектов Ligovsky City и «Английская миля» — 50 кв. м.

ЖК «Ligovsky city – Второй квартал»

За счет сбалансированного портфеля (50% — проекты комфорт-класса и 50% — бизнес- и премиум-класса) средние показатели получились выше, чем у конкурентов. Если бы мы возводили исключительно комфорт-класс, отличие от других девелоперов в доле малогабаритных квартир было бы не таким значительным.

Но нам нужно сохранить баланс между доступностью жилья и его комфортом, плотностью населения в квартале. Проект «Английская миля» — это комфорт-класс, но на площадке на одном этаже здесь от трех до восьми квартир, тогда как у нашего прямого конкурента — 16–17 квартир на площадке. Это разный подход к формированию продукта.

ЖК «Английская миля»

Инвесторы, которые приобретают жилье для последующей сдачи в Красносельском районе, идут к нашим конкурентам. Те, кто покупает квартиру для собственного проживания, приходят к нам.

«К 2024 году цена метра в проекте на намыве вырастет до 350–400 тыс. рублей»

— Флагманский проект GloraX, Golden City, строится на намыве. Обеспечивает ли город транспортную и социальную инфраструктуру этой территории? Как вообще обстоят дела с инфраструктурой на намыве?

Golden City — это крупный проект, рассчитанный на много лет. Мы запускали его в 2016 году, когда никакой инфраструктуры на намывных территориях не было вообще. За прошедшее время застройщики возвели проекты, ввели их в эксплуатацию, первые жители начинают осваивать локацию. Начала формироваться инфраструктура на земельных участках, выделенных девелоперам под застройку.

ЖК Golden City

Для удобства наших жителей и повышения ликвидности новых очередей проекта Golden City мы строим дорогу к нашим кварталам. Городские власти пока не реализовали дорожную сеть до проекта, мы возведем ее за свой счет. Но в течение ближайших лет город начнет формировать здесь инфраструктуру — это вопрос времени.

— Каков потенциал этой территории?

— Потенциал для роста привлекательности этой локации очень велик: красивое место, Финский залив, ЗСД, «Лахта-центр», новые проекты других участников рынка по развитию территории. В центральной части города дорогие проекты — это точечные здания, рядом с которыми может находиться как историческое здание, так и трущобы. Среда там неоднородна.

Намыв же развивается комплексно, здесь всё новое — от жилой застройки до инфраструктуры, и это практически центр, Васильевский остров. Инвестиционный потенциал этой локации огромен. К примеру, в 2016 году цена квадратного метра тут была 90–100 тыс. рублей. Теперь средняя цена в Golden City — 250 тыс. рублей за кв. м.

Стоимость будет расти, клиенты видят развитие территории на конкретных примерах. Думаю, к 2024 году цена метра тут вырастет до 350–400 тыс. рублей.

— Не боитесь ли вы продления намыва? Многие проекты, строящиеся на первой линии, уже закрыты от залива новыми высотками.

— По сравнению с другими проектами, строящимися на намыве, Golden City находится в выигрышном положении. Он примыкает к Морскому порту. Намывать перед ним территории, переносить порт — очень затратно для города. Риски нового намыва перед Golden City минимальны, и мы считаем это своим конкурентным преимуществом.

ЖК Golden City

«Реновация должна быть интересна застройщику»

— Как вы относитесь к идее всероссийской реновации? GloraX стал бы в ней участвовать?

— Объем старого фонда в России очень велик. При этом дома, которые реновируют в столице, где-то в регионе, где степень износа зданий гораздо выше, могут считаться одними из лучших. Поэтому всероссийская реновация, конечно, необходима. Но она должна быть интересна застройщику. Это зависит от тех вводных данных, которые ему даст государство.

Соотношение участка под реновацию и под коммерческую реализацию должно быть в пользу последнего, чтобы финансовая модель показала плюсовой результат. Если будут давать участки на привлекательных условиях под дальнейшую коммерческую реализацию, многие девелоперы согласятся участвовать в реновации.

«Будущее — за цифровыми технологиями»

— Весной 2021 года GloraX объявила о реконцепции и ребрендинге. Как руководство компании пришло к этому решению? Сыграла роль пандемия или вы меняетесь вслед за мировыми трендами?

— Ребрендинг и перезапуск компании не связаны ни с пандемией, ни с трендами рынка. А только с тем, что основной акционер, Андрей Биржин, взял бизнес в свои руки. Он активно участвовал в запуске компании в 2014 году — помню тот драйв, который появляется, когда он увлечен делом. На какое-то время он отдалился от оперативной деятельности, но теперь вернулся с новыми идеями. Поменялась команда, многие бизнес-процессы. Если раньше это был Glorax Development, сейчас это единый бренд GloraX, куда входят все направления Glorax Group.

— Вы анонсировали внедрение собственной экосистемы, основанной на цифровых технологиях. Это необходимо в строительстве?

— Будущее — за цифровыми технологиями, причем не только в девелопменте.

Диджитализация — обязательная составляющая успешной работы. Кто поймет это сегодня, тот будет задавать тренды через три-пять лет.

Мы планируем активно развивать цифровизацию в маркетинге, в продажах, в направлении искусственного интеллекта.

Мы создали первого в мире девелопмента голосового помощника Lora, проект оказался успешным и востребованным, начали получать за ее внедрение профессиональные награды. В скором времени она будет выполнять сквозную функцию во всех направлениях работы компании, связанных с клиентским сервисом, — от презентации проекта, приема звонков, проведения сделки до взаимодействия с УК после заселения.

— Насколько диджитал-начинка удорожает проект?

— Цифровые технологии очень быстро развиваются. Мы вводим технологии, которые ценны и полезны будущему жителю, за которые он готов заплатить. С развитием технологий себестоимость их будет снижаться, а цифровая начинка проектов — меняться, усложняться.

«Тренд на экологичность и близость к природе очевиден»

— Каким вы видите Петербург через 20–30 лет? Высотность новостроек, новые кварталы, пригороды?

— Исторический центр останется в неизменном виде. Тут будет происходить в основном реконструкция и реставрация. Чем дальше от центра и ближе к окраинам, тем застройка будет более плотной и высотной: думаю, возле КАД она достигнет максимальных отметок. Но дальше, по мере углубления в Ленобласть, высотность начнет снижаться: тренд на малоэтажное комфортное жилье, экологичность, удаленную работу и близость к природе очевиден.

Уровень девелопмента в России высокий, на международных выставках наша страна выступает очень достойно. Основным трендсеттером является Москва, но Петербург активно подтягивается. Темп развития девелопмента, который задан в стране, внушает оптимизм. Думаю, нас ждет интересное будущее.

ЖК Grand House

«Мне нравится, что мы делаем и чего добиваемся»

— Вы давно работаете в GloraX?

— Это мой второй приход в GloraX. Компания образована в 2014 году, я работал в ней со дня основания до 2016 года. При мне запускались многие знаковые проекты компании, создавались концепции новых проектов, которые сейчас строятся. В 2020 году меня снова пригласили в GloraX.

— Расскажите о себе: как вы пришли в недвижимость? Почему выбрали именно эту сферу?

— Я пришел в недвижимость случайно. Учился в военном вузе, мое первое образование связано с электроснабжением ракетно-космических комплексов. После увольнения из армии решил получить второе высшее образование, юридическое. Пока учился, работал в туризме, где научился взаимодействовать с клиентом, понимать его потребности и предлагать именно то, что он хочет.

В 2007 году московское агентство «МИАН» запускало новый проект по продаже риелторских услуг в розницу, в который они приглашали управленцев из сферы услуг. Так я пришел в недвижимость, эта сфера мне понравилась, захотел остаться и развиваться в ней. Больше всего мне были интересны новостройки — сам тогда хотел купить новую квартиру.

С 2010 года стал заниматься исключительно первичным рынком. Работал в разных регионах, в разных компаниях, в агентствах недвижимости и у застройщиков. Стал понимать специфику и технологии продаж в различных сегментах. Люблю свою работу, мне нравится, что мы делаем и каких результатов добиваемся. Это моя ниша.

Комментарии 5
Александр Дмитриевич26 июля 2021, 14:32

Рассуждения неадекватные, человек не понимает что мир не сказочный.

Ответить
ID: 1327744626 июля 2021, 16:56

Каждый конечно верит во что хочет. Но в данном случае понятно что если человек заинтересован в постоянном росте цен, то он публично никогда и не скажет что цены могут пойти вниз. Он будет только продолжать "запугивать" потенциальных покупателей (его потенциальных клиентов). тем что цены только растут. А фактически стоимость стройматериалов, рабочей силы и т.д. занимает очень маленькую долю в цене квадратного метра недвижимости крупных городов, и особенно в МСК и Спб. Если бы причина была в стройматериалах то цены на новостройки в маленьких городах где стоимость квадратного метра меньше росла бы гораздо быстрее чем в Москве, ведь материалы стоят одинаково. А этого нет. Так-что не надо оправдывать рост цен на недвижимость строительными материалами, реальная причина- возросший спрос, ажиотаж, и ограниченное количество новых предложений на рынке. Как только ажиотаж сменится затишьем, и падением спроса, цены пойдут вниз, хоть и очень медленно. Единственное что может толкнуть ценны вверх это рост доходов населения и доступности ипотеки. Без этого цены на новостройки сравняются со вторичной недвижимостью и после этого пойдут вниз потянув за собой весь рынок.

Ответить
Дмитрий26 июля 2021, 20:45

"привычные темпы в 1-2% в месяц". во заливают, молодцы. да уж, кто-то сумел за этот год воплотить в реальность "верни мне мой 2007", когда рост был по 30% за год, а порой и за сезон. но и этого мало, еще хочется. золотая антилопа прямо какая-то. а после них - да плевать им, что после них и вокруг них. господа, ваши коллеги сами признают, что за год "вымыты" не только выгодные предложения, но и спрос на годы вперед. вам нужны новые меры, такие же экстраординарные и с участием жесткого лобби, как было в 2020-2021, чтобы продажи шли. сейчас "инвесторы" убедятся, что пик цен достигнут и начнут сливать. собственно ,даже монополисты уже начали серьезные, пока адресные, скидки. а вы, девелоперы, дальше можете рассказывать про несовременные и немодные дома 2005-2010 гг постройки.

Ответить
Сергей ТСТ2 августа 2021, 11:51

продажи за первое полугодие год к году .. что то не поставили рекорд ,даже относительно первого полугодия 2020 года + локдауны пандемии и карантины .. а вот второе полугодие 2020 года нарисовали цифры за счет новых ипотек которые покрыли старые ипотеки .. старые дду переоформили и снова выдали на гору не объективную реальность ... теперь по Питеру там вроде падение 25 % в минус по продажам новостроек .. и потом почему каждый день со всем площадок .. убеждать всех , что Цены не Упадут .. , что Цены будут расти ... теория непрерывного роста уже развеяна как миф .тремя пятью кризисами .. и все равно в валютном эквиваленте цены в два раза дешевле чем до кризиса 2008 года ... не считая что валюты тоже имеют свойства инфляции ... за десять лет аренда в Москве в Рублях не росла ... все колебание все равно вернули цены десяти летней давности ..не считая роста коммунальных платежей и издержек ...

Ответить
Сергей ТСТ2 августа 2021, 12:01

застройщики могут с пеной у рта кричать про мифический рост стоимости материалов ( которые в случае Московского региона и 10 % ( 20-25 тыс) стоимости не составляют , можно покупать через офшоры на Кипре или Галапагосах цемент и арматуру , чтоб показать низкую маржинальность , слить весь профит в дочерние компании поставщиков товаров и услуг .. все что угодно .. ЕСТЬ ОДНО НО ..это Бизнес людей которые Не за что не остановят свой бизнес ... им не куда податься. да еще иметь такую МЕГА СУПЕР Прибыль ( Столичные регионы) .. никто не остановит свои Краны , Бульдозеры , Бетономешалки ... Комбинаты ЖБК ... никто и не что не заставит прекратить строительство ... Игра на повышение и непрерывная Пропаганда .пока что выдает ровно столько же ДДУ что в среднем за 2018/19 годы ... и самое страшное Демографическая Яма девяностых которое формирует реальный физический спрос ( не путать с количеством звонков в агенства ) и поколение беби бум после ВОВ 1946-1953 ... которое за 30 лет разъехалось , а сегодня высвобождает жилье ... бабушкины квартиры в Столичных регионах перекроют весь спрос внуков ... 100( старшее поколение ) к 68 внуки ... то что сегодня происходит это прощальный Реквием "Культа Бетона " ...

Ответить
Сейчас обсуждают
ПродажаСпасибо!
Анастасия
вчера в 20:09
редакцияeditorial@cian.ru