Малогабаритное жилье остается фаворитом на рынке недвижимости столицы. Наибольшей популярностью у покупателей пользуются однокомнатные квартиры. Спрос на них, по статистике поисковой системы «Яндекс» на 27% выше, чем на двухкомнатные квартиры. А по данным агентства «Миэль», почти половина от общего объема сделок связано с куплей-продажей однокомнатного жилья. Москвичи продолжают активно приобретать «малометражки», да еще и без ремонта, даже несмотря на то, что цена за квадратный метр в двухкомнатных и трехкомнатных квартирах значительно ниже.
Однокомнатный бум
Потенциальные покупатели московского жилья стабильно отдают свое предпочтение скромным «однушкам» эконом-класса. Например, в ноябре 2013 года поисковая система «Яндекс» зарегистрировала 71 535 запросов по однокомнатным квартирам, при том, что «двушками» интересовались только 54 080 раз, а это почти на 25% меньше. На последнем месте трехкомнатные квартиры – 32 903 запроса. Похожее соотношение сохраняется уже не один месяц. В феврале этого года разрыв еще больше увеличился и «однушки» обогнали по популярности двухкомнатные квартиры на 27%.
При этом предложение в данном случае не следует за спросом «по пятам». По статистике единой базы данных «Циан», больше всего сегодня продается двухкомнатных квартир – 27 887 объявлений, а также «трешек» – 27 588 предложений. Однокомнатных квартир в базе выставлено только 20 659, то есть на 26% меньше. Такая же ситуация и в структуре предложения на Realty.dmir.ru – 13 282 и 13 808 объявлений о продаже двух- и трехкомнатных квартир, и всего 8 987 – «однушек». Впрочем, от этого малогабаритное жилье не становится для покупателей менее желанным. По подсчетам специалистов агентства «Миэль», на долю однокомнатных квартир приходится 47% от общего объема сделок. А по данным агентства «Инком-Недвижимость», спрос на «однушки» в январе 2014 года был и того больше и составил 55% от общего объема спроса на жилье в столице. Проще говоря, получается, что половина тех, кто покупает жилую недвижимость в Москве, выбирают однокомнатные квартиры. При этом, по тем же данным «Инком-Недвижимости», предложение столь востребованных «однушек», как правило, в два-три раза меньше спроса, а в самый активный сезон (август-сентябрь), так и вообще аж в десять раз. Кстати, строители уже дали свой ответ на эту тенденцию. Примерно половина квартир в строящихся сегодня домах – однокомнатные.
Спрос «подогревает» цены
Высокий спрос, в особенности не покрываемый до конца предложением, как водится, взвинчивает цены. Так что популярность однокомнатных квартир постепенно увеличивает их стоимость. «Однокомнатная квартира – это как разменная монета. На нее проще всего накопить. Ведь метров-то меньше. Следовательно, потенциальных покупателей на такое жилье всегда больше. Ну а если спрос большой, то и цена растет – это закон рынка», – говорит Дмитрий Баландин, эксперт агентства "Простор". Этим, кстати, отчасти объясняется и высокая стоимость квадратного метра в «однушках». Продавцы знают, что могут запросить побольше.
Цены на однокомнатные квартиры в Москве растут уже не первый месяц. С ноября стоимость квадратного метра московских «малогабариток», по данным Realty.dmir.ru, выросла со 178 до 188 тыс. руб. Так что те, кто в свое время вложился в них, не прогадали и уже заработали на каждом метре по 10 тыс. руб., а это 6%. Примечательно, что цены росли даже во время новогодних праздников – традиционный период затишья и спада на рынке. Двухкомнатные квартиры тоже прибавили в цене, но гораздо меньше – всего по 5 тыс. руб. на каждый квадратный метр за те же четыре месяца. Трехкомнатное жилье снова замыкает список – в январе цены на него даже упали со 197 до 194 тыс. руб. за кв. метр.
Квадратные метры оптом и в розницу
Средняя стоимость однокомнатного объекта в Москве, по данным Realty.dmir.ru, на этой неделе составила около 7,7 млн руб., двухкомнатные квартиры стоят около 10,5 млн руб., а трехкомнатные примерно 17 млн руб. Разница почти в 3 млн рублей весьма ощутима для бюджета большинства граждан. Особенно если учитывать, что за эту сумму можно приобрести еще одну квартиру в каком-нибудь из удаленных «спальников». Самые дешевые предложения по продаже однокомнатных квартир площадью до 40 кв. м в базе агентства «Циан» начинаются от 1,7 млн руб., в основном это Новая Москва и другие районы за МКАДом. При этом цены на «двушки» в тех же районах начинаются примерно от 4 млн руб.
Зато средняя стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах обычно выше, чем в двух- и трехкомнатных объектах того же класса. Об этом говорят исследования агентства «Индикаторы рынка недвижимости». Бывает, что разрыв в цене увеличивается или сокращается, но в целом метры в «однушках» стабильно стоят дороже. Для примера, стоимость среднего московского «квадрата» в однокомнатной квартире в конце прошлого – начале этого года колебалась на уровне 170-175 тыс. руб., а тот же метр в «трешке» стоил около 165 тыс. руб. «По аналогии покупки оптом и в розницу: чем большее количество товара покупаешь, тем ниже стоимость одной единицы. Получается своего рода скидка со стоимости одного метра из-за покупки большего их количества», – объясняет Баландин.
Но покупателей такая «уценка», тем не менее, не соблазняет. Они не стремятся приобретать квадратные метры «оптом». Ведь из-за меньшей площади стоимость однокомнатной квартиры все равно получается ниже, чем «двушки», так что, как ни крути, это по-прежнему самый бюджетный квартирный вариант.
Меньше и скромнее, но зато свое
Кажется, москвичи сегодня снова готовы ютиться в тесных квартирах. «Все дело в том, что в Москве крайне дорогая недвижимость и обычному человеку (со средним доходом) проще всего накопить именно на однокомнатную квартиру – отсюда и самое большое количество сделок в данном сегменте», – считает Баландин.
С этим мнением согласен специалист агентства «Центральный Департамент Недвижимости» Владимир Агруц: «Высокая доля продаж однокомнатных квартир связана прежде всего доступностью приобретения, как такового. Арифметика проста: количество людей, могущих себе позволить покупку квартиры за 3-5 млн. руб. в разы превосходит количество тех, кто может купить себе 3-4 комнатную квартиру, которая стоит гораздо дороже. К тому же, не секрет, что большая часть покупок совершается с привлечением кредитных средств, а для большего кредита - требуется больший доход, чтобы не только получить ссуду, но и в дальнейшем обслуживать ее».
Специалисты отмечают, что все большее число людей в последнее время стремится именно к покупке жилья, пусть в рассрочку, по ипотеке, но чтобы в собственность, чтобы было свое. Во-первых, выплата кредита может обходиться иногда даже дешевле, чем аренда квартиры. И кроме того, снимая квартиру, вы каждый месяц отдаете значительную сумму, не получая ничего, кроме права временного проживания, а заключая договор купли-продажи, приобретается собственность, некий «недвижимый капитал», владение которым дает ощущение большей стабильности.
С другой стороны, цены на недвижимость постоянно растут, чего нельзя сказать о покупательной способности населения, особенно учитывая последние изменения в экономической и финансовой ситуации в стране. Так что скромное, бюджетное жилье остается для большинства москвичей единственным способом обзавестись собственным домом.
Кроме того, если в прошлые годы многие предпочитали приобретать квартиры дальше от центра, зато более просторные и комфортные, то уже в конце 2013 года аналитики отметили смену этой тенденции. Пусть меньше и «старше», зато ближе к работе, чтобы не нужно было проводить «полжизни» в пробках, пытаясь добраться домой. Да и цены на недвижимость в ближнем Подмосковье подросли, так что бюджет покупки комфортной загородной «двушки» может быть теперь даже выше, чем у московских «однушек». Вот и приходится выбирать столичные «малогабаритки».
Также в целях экономии покупатели масс-маркета предпочитают квартиры без отделки. Все меньше клиентов готовы доплачивать за ремонт, отмечают специалисты агентства «Миэль. Всего около 17% объектов в сегменте эконом-класса продается с отделкой. «Собственникам нередко свойственно переоценивать стоимость ремонта, к тому же вкусовые приоритеты покупателя и продавца могут не совпадать, у всех свои пристрастия и всегда проще и приятнее сделать ремонт под себя. А кроме того, квартиры без отделки просто дешевле. И если ремонт дело наживное, то количество метров – нет», – поясняет Дмитрий Баландин.
Город для одиноких людей
Есть и еще одна версия популярности однокомнатных квартир. Вполне логично предположить, что большинство покупателей малометражного жилья – это одинокие люди или, по крайней мере, те, кто не собирается в ближайшем будущем обзаводиться большим семейством. О том, что доля холостяков и одиноких в крупных городах растет, говорят уже не один год. Еще герой одного из советских фильмов утверждал, что теперь все становится малогабаритным: и мебель, и квартиры, и семьи.
Возможно, современный мегаполис – и есть идеальное место для одиночества. В одном из своих исследований известный социолог доцент Высшей Школы Экономики Кристофер Сводер утверждает, что количество таких людей в больших городах неуклонно растет, но их надо скорее называть индивидуалистами, а не одиночками. Вполне осознанно отказавшись от определенных социальных связей, они при этом не чувствуют себя одинокими.
«Однушка» как первый шаг и выгодное вложение
Сегодня мало кто из покупателей, приобретая квартиру, собирается прожить в ней всю жизнь. Люди заранее думают, как потом будут продавать жилье. Для многих молодых семей покупка однокомнатной квартиры становится своего рода «входным билетом» в общество счастливых собственников московского жилья, первый шаг сделан, о расширении площади можно будет подумать потом. Эксперты отмечают, что потребитель на рынке недвижимости за последние годы сильно изменился. Покупатели теперь уже научены опытом не одного кризиса, и знают, что такое резкий взлет и падение цен. Так что ликвидность квартиры играет очень большую роль в решении о покупке. Продать однокомнатную квартиру можно быстрее и проще, спрос, как мы видели, только растет, и предложение его пока не покрывает. Поэтому те, кто ищет некий промежуточный вариант, также отдают предпочтение именно «однушкам», зная, что в нужный момент этот товар, скорее всего, не залежится.
По оценке Дмитрия Баландина, средний срок экспозиции однокомнатной квартиры в Москве сейчас где-то 1-1,5 месяца, зато двух и трехкомнатное жилье продается примерно за 2-3 месяца, то есть в два раза дольше.
Еще одна группа покупателей – это инвесторы, которые приобретают квартиру с целью последующей сдачи ее в аренду. По данным управления аренды жилья компании «Инком-Недвижимость», однокомнатные квартиры до 36 кв. м и стоимостью аренды в 25-27 тыс. руб. в месяц лидируют по популярности, и набольшее число квартиросъемщиков выбирает именно такое жилье. Интересно, что и второе место также занимают «однушки», только в домах более новой постройки, с просторными кухнями (от 10 кв. м) и прочими дополнительными удобствами. Такие квартиры котируются наравне с «двушками» до 42 кв.м в старых домах и неблагоприятных районах. Специалисты «Инком-Недвижимости» отмечают, что популярность однокомнатных квартир среди арендаторов объясняется их более низкой ценой. К тому же среди квартиросъемщиков, немало одиноких людей и малых семей, которым нет смысла платить за дополнительные комнаты.
«Однокомнатные квартиры наиболее ликвидны, и как средство инвестиции намного привлекательнее для тех, у кого образовался на руках некий свободный капитал, который в сложившейся ситуации люди стремятся каким-либо образом разместить, чтобы не держать на счетах или в наличных», - считает Владимир Агруц.
