Событие года в Московском регионе

 

 

 

«Строительство новых поселений в рамках комплексного освоения территорий (КОТ) — доминирующая мировая тенденция, и отечественные девелоперы готовы присоединиться к ней, невзирая на специфические для нашей страны условия и высокую себестоимость проекта. По мнению некоторых застройщиков, у КОТ нет альтернатив и конкурентов, и тот, кто первым сможет выработать собственную стратегию комплексного развития территорий, окажется в выигрыше в будущем. По данным западных специалистов, наиболее распространенным размером площадок для КОТ является 800–1400 га. На развитие новых районов уходит 45–50 лет. И я с этим соглашусь, ведь для того, чтобы освоить такую огромную территорию, мало просто построить дома и даже микрорайоны. Необходимо развивать инфраструктуру, создавать рабочие места. На это уйдут годы, потребуются большие финансовые вложения. В последнее время реальная перспектива создания подобного масштабного проекта появилась и в России. Территория Новой Москвы соответствует всем критериям проекта для комплексного освоения: соседствует с крупным мегаполисом, связана с ним транспортно, достаточно обширна, пригодна для застройки и не лишена уже существующих, заранее заявленных девелоперских проектов, в том числе и таких, которые уже сейчас определили доминантой своего развития именно КОТ. «Проект А101», который ГК «Масштаб» реализует совместно с компанией «Авгур Эстейт» на территории 3200 га, может стать функциональным ядром Новой Москвы. Здесь планируется строительство жилой, коммерческой недвижимости и объектов социальной инфраструктуры. Также создается кластер малоэтажной застройки, где единый инфраструктурный центр объединит несколько коттеджных поселков (Летова Роща, Ларево, Антоновка, Лесная Симфония и пр.). Однако не исключено, что с официальным утверждением генерального плана развития Новой Москвы некоторые планы компании придется пересмотреть и откорректировать. Но в любом случае для столицы и для собственников этих земель строительство в Новой Москве будет выгодным, поскольку капитализация этих территорий со временем будет только возрастать. В планах московского правительства — уже в ближайшем будущем модернизировать транспортную инфраструктуру этого региона. Эти намерения положительно скажутся на работе девелоперов, которые уже работают здесь».

 

 

«Как минимум в течение ближайших двух лет на рынке земли и девелопмента Новой Москвы будет ощущаться некий вакуум. Именно столько времени может потребоваться для перехода прав на развитие территорий к новому субъекту, на разработку и согласование генерального плана развития территории, отработку механизма взаимодействия между органами федеральной и муниципальной власти в новых условиях. На что следует обратить внимание потенциальным покупателям земли на территории Новой Москвы? Не секрет, что по существующей практике земельный участок сельскохозяйственного назначения может автоматически изменить категорию и вид разрешенного использования при включении в генеральный план развития поселений в составе того или иного района. Существуют также схемы территориального планирования (СТП), где закреплено функциональное зонирование территорий районов. В западную (основную) часть Новой Москвы попали несколько районов Подмосковья — Подольский, Ленинский, Наро-Фоминский, Чеховский. В части районов СТП уже утверждены, где-то только разработаны. Однако так или иначе это сделано ранее без учета потребностей столицы. В начале 2012 г. уже начнется работа по разработке концепции развития Большой Москвы. При этом будут учтены существующие документы территориального планирования, но очевидно, что они будут скорректированы. Несомненно, все земли, вошедшие в состав Москвы, будут иметь категорию «земли населенных пунктов», однако перспективный вид разрешенного использования, к которому могут быть отнесены земли, — большой вопрос! Максимально подстрахованы те собственники, чьи участки, включенные в генпланы, описаны по координатам и внесены в Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Эти данные должны быть включены в состав документации в виде пояснительной записки. Генеральный план поселения без координат участков, по сути, является лишь красивой картинкой без гарантий. А координаты участков описаны на данный момент максимум в 20% поселений Московской области. Следует также отметить сложность с получением инженерных мощностей (газ, электричество). В ряде районов будущей Новой Москвы этих мощностей просто нет, а девелоперы поселков вынуждены за свой счет тянуть по 2–3 км сетей в поселки (такие примеры известны). В связи с этим на сегодняшний день наиболее удачным объектом для личных инвестиций и девелоперских проектов можно считать территории, смежные с Новой Москвой. Это земли уже сегодня пригодны для освоения, в то же время они будут расти в цене, если планы по развитию транспортного сообщения и строительству объектов инфраструктуры будут хотя бы частично реализованы в рамках грандиозного проекта».

 

 

«Безусловно, проект расширения границ Москвы — это правильный шаг. Однако первый вопрос, который возникает у специалистов, — почему Новая Москва расширяется именно глубоко на юг и сразу в два с половиной раза? На мой взгляд, логичнее было бы расширить столицу в пределах первого кластера — на 10–15 км равномерно вокруг города. Это позволило бы диверсифицировать транспортные потоки. А предлагаемая в свете принятого решения застройка не позволит избежать перегрузки этих потоков в сопряженных местах. О возникшей угрозе срыва проекта отмечу следующее: эта проблема привела к тому, что коммерческие структуры, подписывающие строительные контракты и честно делающие свое дело, могут понести значительные убытки. Возникли серьезные трудности с реализацией большого объема квадратных метров, ряд девелоперов может лишиться своих строек. Власти на два года отложили согласование проектов, а это означает, что заниматься строительным бизнесом становится достаточно рискованно. И такое мнение озвучивают не только участники российского рынка недвижимости, но и западные инвесторы: по их словам, проект необходимо либо серьезно сокращать, либо пересматривать коммерческие условия. Власть своих договоренностей не меняет — вот что хочет услышать бизнес-сообщество».

 

 

Вудлендс, штат Техас (США). Основан в 1974 г. в рамках государственной программы. Сейчас развитием города управляет специальная девелоперская компания. В город переехали офисы местных крупных компаний. В его центре развивается торговое и офисное строительство. Площадь — 61,8 кв. км. Население с 2000 г. практически удвоилось, сейчас составляет порядка 81 тыс. человек и продолжает расти.

Гюнтерсло (Германия). Молодой корпоративный промышленный город, в котором размещаются компании Miele и Bertelsmann. В 1998 г. при штаб-квартире Bertelsmann был создан собственный университет. Территория — 111 кв. км, население — 96,5 тыс.человек.

Сен-Квентин (Франция). Начало строительства — 1960-е гг. В настоящее время это часть Большого Парижа, его второй крупный экономический центр. Здесь размещаются головные офисы международных компаний и исследовательских центров. Население — 145 тыс. человек и быстро увеличивается.

Ирвайн, штат Калифорния (США). Корпоративный город корпорации Irvine Company, построенный в 1960 г. Пространство в нем разделено на несколько участков, каждый из которых включает в себя различные городские зоны: жилье, торговлю, религиозные объекты — и имеет свой собственный архитектурный стиль. Помимо Irvine Company здесь размещается несколько крупных корпораций, подразделение Калифорнийского университета, кампусы и отделения других университетов. Вблизи университета, в южной части города, расположен аэропорт. Площадь территории города — 120 кв. км, население — 202 тыс. человек.