Сочинская недвижимость. Завышенные прогнозы и преждевременные «похороны»

«Быстрее, выше, сильнее»! Только этим олимпийским девизом можно объяснить то, что происходило в Сочи в последние годы, в том числе на местном рынке недвижимости, когда оптимистичные прогнозы делались ради самих прогнозов. Эйфория на волне Олимпийских игр в Сочи закончилась. Ожидания продавцов, касающиеся увеличения спроса на сочинскую недвижимость, не оправдываются.

Хотя, казалось бы, к этому есть все предпосылки. Большой выбор объектов недвижимости, роскошные виды на природу, новая инфраструктура и все, что необходимо для счастливой жизни. Так что же пошло не так? В чем причины ошибочных прогнозов на спрос? Чего ждать в будущем? Об этом и многом другом в настоящей статье о сочинской недвижимости.

Сочинская Олимпиада была грандиозным российским проектом, которая с успехом подготовлена и проведена. В сочинскую недвижимость, инфраструктуру, спортивные объекты для целей проведения Олимпиады вложены колоссальные суммы денежных средств, в том числе из бюджета Российской Федерации и частных инвесторов. Вкладывая денежные средства в Сочи, в объекты недвижимости, инвесторы не без основания полагали, что по завершению Олимпиады все это можно будет выгодно продать.

Вероятность продажи недвижимости с наваром прогнозировали большинство специалистов в соответствующей области, ссылаясь на то, что Олимпиада оставит после себя прекрасное наследство, которое будет прельщать потенциальных покупателей. Но, как говорится, человек предполагает, а Бог располагает, и в случае с сочинской недвижимостью все получилось именно так, как получилось.

Прогноз не оправдал ожиданий, и что же можно услышать теперь?

Некоторые специалисты, ранее прогнозировавшие увеличение спроса на сочинскую недвижимость, сегодня высказываются в противоположном духе. По их мнению, сочинский проект принес только убытки инвесторам, и вкладывать денежные средства в недвижимость в предолимпийский сезон не следовало, и прочее.

Другими словами, все прогнозировали увеличение спроса на сочинскую недвижимость, а при первых признаках спада продаж на доходности поставлен крест. В настоящей статье предлагаю рассмотреть факторы, повлиявшие на падение спроса на недвижимость в Сочи, а также факторы, которые указывают на то, что не все потеряно и рынок недвижимости может восстановиться и показать в будущем рост.

Не претендуя на исключительность мнения, выскажу предположение, что с учетом всех предолимпийских обстоятельств и всего, что с этим связано, спрос и цены на сочинскую недвижимость выглядят сегодня именно так, как и должны были выглядеть, если рассуждать логично.

Почему прогноз спроса на жилье не оправдал ожиданий в краткосрочной перспективе?

1. Сочинская Олимпиада - грандиозное, анонсированное государством, мероприятие, в которое вложены миллиарды.  От того, как проведена Олимпиада, зависел, ни много ни мало, престиж страны на международном уровне.

Помимо огромных сумм денежных средств, вложенных в обустройство Олимпиады, была проведена широкомасштабная рекламная кампания города Сочи, его курортов и недвижимости. На этом фоне не удивительно, что  большинство специалистов высказались за оптимистичные продажи сочинской недвижимости в постолимпийский период, но как показала практика, в жизни оказалось все сложней.

2. Неожиданно у сочинской недвижимости появились конкуренты в лице присоединенного в марте Крыма и Севастополя. Кто бы что ни говорил, а крымская недвижимость отвлекла часть внимания продавцов от сочинской. Да, инфраструктура не та, да хорошие объекты в Крыму надо еще поискать, но все это мелочи, так как все меняется.

Если по инфраструктуре Крым уступает, то по части климата, истории и того, что там есть посмотреть, Сочи с Крымом тягаться никогда не сможет, и это факт. Опять же крымские пейзажи разнообразны и не уступают сочинским.

3. Нельзя не согласиться с теми специалистами, которые указывают на изменение геополитической обстановки в мире как на еще один фактор, негативно влияющий на спрос и цены на сочинскую недвижимость.

Все объясняется достаточно просто. Когда на душе спокойно, то и денежные средства можно инвестировать, а вот когда вокруг беспокойство, боевые действия в соседней стране, конфронтация с Западом, то есть очевидное желание денежки оставить при себе и посмотреть, как будут развиваться события в будущем.

4. Стоит отметить и фактор замедления роста российской экономики, который сказывается на спросе. Рост экономики в последние годы замедлился, что подтверждается соответствующей статистикой. В результате этого граждане получают меньший доход, чем он был у них раньше. Особенно это касается так называемого среднего класса, которому и планировалось продавать сочинскую недвижимость в постолимпийский период. Реальная инфляция - это не та, которая на макроуровне, а та, которая на микроуровне все очевидней сказывается на покупательской способности граждан, то есть покупателей. Большая часть доходов просто-напросто стала «проедаться» гражданами, отсюда в том числе и падение спроса на недвижимость.

5. С учетом того, что в Сочи построили много жилья, которое является дорогостоящим, то, соответственно, его на данный момент просто некому покупать. Нет на сегодняшний день достаточного количества покупателей на сочинскую недвижимость, чем и объясняется превышение спроса над предложением только на недвижимое имущество, которое находится в центре г. Сочи.

В центре города могут себе позволить купить недвижимость достаточно богатые граждане, но их не так уж и много.

Преждевременные «похороны»…

Прогнозы специалистов на спрос сочинской недвижимости в постолимпийский период потерпели фиаско. Некоторые знатоки утверждают, что все пропало, недвижимость никому не нужна, покупателей нет и все плохо. Как указывалось выше, в краткосрочной перспективе именно так все и выглядит, но это не значит, что в будущем рынок сочинской недвижимости не восстановится, и на это есть следующие причины.

1. Многие потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию и наблюдают за тем, как Сочи будет развиваться в постолимпийский период. Начнет ли Сочи превращаться в захолустье или продолжит свое развитие как курорт международного уровня?

Другими словами, фактор дальнейшего развития Сочи очень важен для потенциальных покупателей, которые хотят жить в развитом и современном городе.

2. Преждевременно «хоронить» спрос на сочинскую недвижимость не стоит еще и потому, что на данный момент наблюдается постолимпийский синдром, когда после сочинской Олимпиады все устали и необходимо «прийти в себя», чтобы снова покупать, продавать, принимать важные решения.

Рынок недвижимости развивается порой непредсказуемо и такое мероприятие, как Олимпиада является для него существенной встряской с неизвестными последствиями на краткосрочную перспективу, но только «пыль уляжется» и все начнет приходить в норму.

3. Разные специалисты могут по-разному оценивать сочинский рынок недвижимости, но, как кажется, он имеет свою глубину, что подразумевает его дальнейшее развитие. Помимо наличия большого количества объектов жилья для покупки, в Сочи есть все для жизни, в том числе новая инфраструктура, масса спортивных объектов, море, горы и на это не закроешь глаза покупателям, которые спустя время опять начнут оценивать все прелести Сочи.

Есть у Сочи и свои преимущества перед конкурентами в лице Крыма и Севастополя. Все-таки с точки зрения покупателей, ставящих во главу угла собственную безопасность, Сочи является более подходящим местом инвестирования денежных средств, чем тот же Крым, и это неоспоримо, так как все факты налицо.

Выводы и рекомендации

1. Специалистам, дающим прогнозы в зависимости от уже сложившихся обстоятельств, можно рекомендовать «не паниковать» и научиться прогнозировать спрос на недвижимость с учетом всех имеющихся обстоятельств, в том числе тех, которые базируются на анализе глубины рынка. Так и хочется спросить, зачем раздувать «пузырь» на рынке недвижимости? Понять сложно, так как все это рано или поздно просто схлопнется и останется только то, что основано на реальном положении вещей, однако и недооценивать рынок нельзя.

Изначально было понятно, что проведение Олимпиады разгонит сочинский рынок недвижимости, а после её проведения он начнет впадать в ступор, но ненадолго, так  как все стремится к равновесию, и рынок недвижимости, как минимум, должен быть таким, каким он был до Олимпиады.

2. Потенциальным покупателям можно неспеша наблюдать за Сочи и, в частности, за тем, как развивается город в постолимпийский период. После чего принять решение касательно возможности покупки жилья, исходя уже из последних обстоятельств, которые показывают реальное развитие региона после Олимпиады. Кому-то понравится застой и тишина, а кто-то, возможно, ждет, что сочинский курорт продолжит свое бурное развитие и от приоритетов конкретного покупателя будут приняты соответствующие решения. На все нужно время.

3. Останавливающий фактор в виде сложной геополитической ситуации также подлежит разрешению, в том числе в связи с тем, что проблемы вечными не бывают, а также в результате привыкания потенциальных покупателей к сложившейся ситуации, когда российские взгляды на мир не совпадают с западными.

4. Отдельной темой остается потенциал роста российской экономики, который непосредственным образом влияет на рост спроса на недвижимость. Бесспорно то, что если у покупателя есть соответствующий доход, то остальные останавливающие его факторы в вопросе принятия решения о покупке жилья играют второстепенное значение.

5. Для роста спроса на сочинскую недвижимость не последнюю роль в этом должно сыграть государство. Именно государство обязано продолжить курс на развитие сочинского курорта в том виде, в котором декларировались развитие курорта до Олимпиады, и планировалось развитие после ее завершения.

Покупатели - такой народ, который тонко чувствует, насколько государство готово продолжить взятый курс по развитию Сочи как международного проекта.

6. То, что потенциал у Сочи не исчерпан, не приходится сомневаться, так как на сочинское жилье смотрят с интересом не только просто российские граждане, но и разного рода специалисты, которые используют оставленное после Олимпиады богатое наследство. К ним можно отнести различного рода спортивных функционеров, тренеров, спортсменов, их семей и многих других, которые едут в Сочи не только за спортивными достижениями, но и просто ради здоровья, моря, воздуха и воды.

Сочи был, есть и останется местом, где всегда спрос на жилье актуален с учетом волнообразности развития любого рынка недвижимости, но общая тенденция спроса остается понятной, так как меняются только обстоятельства, влияющие на спрос, а сам спрос остается.