Судьба московских «хрущевок»: продать или дождаться расселения?

Летом этого года мэр Москвы Сергей Собянин объявил, что в 2016 году полностью завершится снос «хрущевок». Причем на последний, 2016-й, год останется ликвидировать всего 40 домов. Выгодно ли сейчас избавляться от «хрущевок» или, напротив, имеет смысл инвестировать средства в их покупку, а потом, при расселении, получить новую квартиру? Расселение-то будет происходить в самое ближайшее время – можно постараться и улучшить свои жилищные условия.

Как изменился спрос на «хрущевки» в связи с этими новостями? Известно ли, куда именно будут переселяться их жители и вообще интересно, как видят специалисты Realty.dmir.ru в таких условиях рынок «хрущевок»?

«Спрос на «хрущевки» расти не будет, – считает Андрей Краснов из агентства недвижимости Leadman Brokers. – Как правило, новое жилье и дешевле, и удобнее».

Действительно, сейчас застраиваются в основном окраины города, а старое жилье, как правило, расположено ближе к центру. Недавно построенные жилые комплексы, конечно, намного комфортнее, но поскольку находятся в большем отдалении от центра, стоят дешевле. Кроме того, пока абсолютно не ясно, куда, в какие районы будут расселять эти «хрущевки». И обеспокоенность людей тоже понятна: они тратят определенное время в дороге на работу, дети ходят в определенные детские сады и школы, а Москва, как-никак, – город огромный. И оказаться в совсем другом районе и ездить на работу не час, а два – как-то не с руки.

Здесь автору абсолютно не понятно отсутствие какой-либо информации от правительства Москвы о том, куда людей будут переселять. Каждому человеку необходимо дать время для того, чтобы сначала изучить новый для себя район, проанализировать ситуацию с работой и инфраструктурой. А так – попал непонятно куда и разбирайся, что к чему.

«Единственная перспектива в данном вопросе для москвичей, – продолжает Андрей Краснов, – это купить «хрущевку» в 40 кв. м и при расселении докупить себе что-то поинтереснее по льготной стоимости. Но вот что нас ждет в ближайшем будущем – не  ясно».

То есть вариант для инвестиций вроде бы и есть. Вопрос лишь в том, что будет на деле с этими инвестициями. И главное – когда будет.

А когда оно будет – это ближайшее будущее?

«Люди у нас привыкли, что ничего из заявленного в срок не делается», – говорит Евгений Медведев из «Агентства Столичной Недвижимости». Получается, что, по идее, рынок и не должен «колыхаться» из-за очередного объявления очередных сроков. Или нет?

«Неверие в сроки переселения  – это первое, – дополняет Евгений. – Второе. Если и покупать «хрущевку», то ДО того, как эта тема будет раздута. После того, как ее начнут раздувать и рекомендовать своим клиентам, доходность от инвестиций упадет до нуля, а вот большие проблемы останутся».

Тут автору стало стыдно – получается, что он эту тему и раздувает… Но ведь совсем чуть-чуть – не правда ли? Евгений также подтвердил, что расселяют «хрущевки» обычно по окраинам Москвы: «На мой взгляд, не нужно пытаться заработать на обмане государства. Практика показывает, что простым людям обмануть государство обычно не удается. Хотите зарабатывать деньги инвестициями – инвестируйте в новостройки. Безопасно и прибыльно (до 1 миллиона рублей в год)».

Не играйте с государством в азартные игры, как говорится, поскольку оно все равно выиграет. И совет с инвестициями в новостройки абсолютно логичен: с развитием инфраструктуры в районе новостроек цены на недвижимость растут. А тут даже и конкретные цифры приведены.

А что такое, собственно, «хрущевка»?

К этому термину мы настолько привыкли, что начинаем путаться: что «хрущевка», а что – нет? На это указывает Владимир Романенко из агентства недвижимости «Шоколад»: «Насчет 2016 года Собянин имел в виду сносимые серии, однако «хрущевка» для простого человека – это, по сути, любая панельная пятиэтажка. А их в Москве еще предостаточно, поэтому снос в любом случае будет продолжаться. Если говорить насчет инвестиций, то, конечно, они более чем выгодны, так как примеры показывают, что если из однокомнатной квартиры в 29-31 квадратный метр люди переезжают в новый дом с метражом квартиры около 40 метров, это, безусловно, выгодно и для проживания, и для последующей продажи квартиры».

Вот и зашла речь о выгодности вложений в «хрущевки»: вложил в нее – переехал в большее по площади и более комфортабельное жилье. А если это не решение своего жилищного вопроса, а просто инвестиция – получается весьма выгодно. Хотя удобнее, конечно, предыдущий вариант: вложил деньги в одно жилье – получил доход от того же жилья, и не нужно придумывать сложные схемы. Но практикам явно виднее – у каждого свои варианты.

И вот тут Владимир вводит то самое неизвестное, которое может любую сложную схему  превратить в ничто: «Самое главное при покупке квартиры под снос – это быть уверенным, что ее снесут, так как не раз уже в список сноса того или иного года попадал тот или иной дом, а потом таинственно исчезал из этого списка...

В любом случае людям, которым необходимо решать свой жилищный вопрос, я рекомендовал бы провести краткий анализ ситуации, и если нет даже минимальной надежды на снос, то и ждать нечего... Хотя, конечно, кто-то ждет месяц-два, а кто-то годами...»

Нет, тут неизвестных минимум два. Во-первых, снесут или не снесут вообще? Во-вторых, если снесут – то когда: через год или через десять? Про таинственные исчезновения из списков мы таинственно умолчим. Но вот на что еще указал Владимир Романенко: «Переселяют из «хрущевок», согласно закону, не далее того района, где была квартира».

Тут автор решил все-таки посмотреть этот закон – что-то как-то не верится. И действительно, так и есть: в статье 3 закона города Москвы от 31 мая 2006 года № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» данное положение имеется.

Так, вроде бы, получается все замечательно: и район не поменяется, и жилье улучшится. То есть и самим обитателям можно надеяться на лучшее, и инвестировать средства в «хрущевки» имеет смысл. Однако и здесь возникают те же самые сомнения: гладко на бумаге, но…

При этом и другие специалисты, например, частный риэлтор Людмила Воронина, тоже подтверждают, что расселение происходит в разные районы столицы, в том числе и в Новую Москву, и не рекомендуют вкладываться в приобретение «хрущевок» именно в целях последующего расселения.

А Андрей Краснов уточняет, что непонятно и в какой именно фонд могут в итоге расселить жильцов «хрущевок», поскольку застройщики свои площади отдают не очень охотно, ибо теряют свой доход.

В результате возвращаемся снова к тому же: что именно снесут, когда именно снесут, где окажется новое жилье? Идея заманчивая, но играть в это «Что? Где? Когда?» (не в обиду известному клубу знатоков будет сказано), пожалуй, могут только очень азартные люди.

Есть же и другие варианты решения вопросов с «хрущевками»: скажем, многие строительные компании предлагают зачет имеющегося жилья при приобретении нового. Но это уже другая тема, а вот инвестирование в «хрущевки» вызывает очень большие сомнения.