недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиГород

Судьба московских «хрущевок»: продать или дождаться расселения?

17 412 31
Судьба московских «хрущевок»: продать или дождаться расселения?
Летом этого года мэр Москвы Сергей Собянин объявил, что в 2016 году полностью завершится снос «хрущевок». Причем на последний, 2016-й, год останется ликвидировать всего 40 домов. Выгодно ли сейчас избавляться от «хрущевок» или, напротив, имеет смысл инвестировать средства в их покупку, а потом, при расселении, получить новую квартиру? Расселение-то будет происходить в самое ближайшее время – можно постараться и улучшить свои жилищные условия.

Летом этого года мэр Москвы Сергей Собянин объявил, что в 2016 году полностью завершится снос «хрущевок». Причем на последний, 2016-й, год останется ликвидировать всего 40 домов. Выгодно ли сейчас избавляться от «хрущевок» или, напротив, имеет смысл инвестировать средства в их покупку, а потом, при расселении, получить новую квартиру? Расселение-то будет происходить в самое ближайшее время – можно постараться и улучшить свои жилищные условия.

Как изменился спрос на «хрущевки» в связи с этими новостями? Известно ли, куда именно будут переселяться их жители и вообще интересно, как видят специалисты Realty.dmir.ru в таких условиях рынок «хрущевок»?

«Спрос на «хрущевки» расти не будет, – считает Андрей Краснов из агентства недвижимости Leadman Brokers. – Как правило, новое жилье и дешевле, и удобнее».

Действительно, сейчас застраиваются в основном окраины города, а старое жилье, как правило, расположено ближе к центру. Недавно построенные жилые комплексы, конечно, намного комфортнее, но поскольку находятся в большем отдалении от центра, стоят дешевле. Кроме того, пока абсолютно не ясно, куда, в какие районы будут расселять эти «хрущевки». И обеспокоенность людей тоже понятна: они тратят определенное время в дороге на работу, дети ходят в определенные детские сады и школы, а Москва, как-никак, – город огромный. И оказаться в совсем другом районе и ездить на работу не час, а два – как-то не с руки.

Здесь автору абсолютно не понятно отсутствие какой-либо информации от правительства Москвы о том, куда людей будут переселять. Каждому человеку необходимо дать время для того, чтобы сначала изучить новый для себя район, проанализировать ситуацию с работой и инфраструктурой. А так – попал непонятно куда и разбирайся, что к чему.

«Единственная перспектива в данном вопросе для москвичей, – продолжает Андрей Краснов, – это купить «хрущевку» в 40 кв. м и при расселении докупить себе что-то поинтереснее по льготной стоимости. Но вот что нас ждет в ближайшем будущем – не  ясно».

То есть вариант для инвестиций вроде бы и есть. Вопрос лишь в том, что будет на деле с этими инвестициями. И главное – когда будет.

А когда оно будет – это ближайшее будущее?

«Люди у нас привыкли, что ничего из заявленного в срок не делается», – говорит Евгений Медведев из «Агентства Столичной Недвижимости». Получается, что, по идее, рынок и не должен «колыхаться» из-за очередного объявления очередных сроков. Или нет?

«Неверие в сроки переселения  – это первое, – дополняет Евгений. – Второе. Если и покупать «хрущевку», то ДО того, как эта тема будет раздута. После того, как ее начнут раздувать и рекомендовать своим клиентам, доходность от инвестиций упадет до нуля, а вот большие проблемы останутся».

Тут автору стало стыдно – получается, что он эту тему и раздувает… Но ведь совсем чуть-чуть – не правда ли? Евгений также подтвердил, что расселяют «хрущевки» обычно по окраинам Москвы: «На мой взгляд, не нужно пытаться заработать на обмане государства. Практика показывает, что простым людям обмануть государство обычно не удается. Хотите зарабатывать деньги инвестициями – инвестируйте в новостройки. Безопасно и прибыльно (до 1 миллиона рублей в год)».

Не играйте с государством в азартные игры, как говорится, поскольку оно все равно выиграет. И совет с инвестициями в новостройки абсолютно логичен: с развитием инфраструктуры в районе новостроек цены на недвижимость растут. А тут даже и конкретные цифры приведены.

А что такое, собственно, «хрущевка»?

К этому термину мы настолько привыкли, что начинаем путаться: что «хрущевка», а что – нет? На это указывает Владимир Романенко из агентства недвижимости «Шоколад»: «Насчет 2016 года Собянин имел в виду сносимые серии, однако «хрущевка» для простого человека – это, по сути, любая панельная пятиэтажка. А их в Москве еще предостаточно, поэтому снос в любом случае будет продолжаться. Если говорить насчет инвестиций, то, конечно, они более чем выгодны, так как примеры показывают, что если из однокомнатной квартиры в 29-31 квадратный метр люди переезжают в новый дом с метражом квартиры около 40 метров, это, безусловно, выгодно и для проживания, и для последующей продажи квартиры».

Вот и зашла речь о выгодности вложений в «хрущевки»: вложил в нее – переехал в большее по площади и более комфортабельное жилье. А если это не решение своего жилищного вопроса, а просто инвестиция – получается весьма выгодно. Хотя удобнее, конечно, предыдущий вариант: вложил деньги в одно жилье – получил доход от того же жилья, и не нужно придумывать сложные схемы. Но практикам явно виднее – у каждого свои варианты.

И вот тут Владимир вводит то самое неизвестное, которое может любую сложную схему  превратить в ничто: «Самое главное при покупке квартиры под снос – это быть уверенным, что ее снесут, так как не раз уже в список сноса того или иного года попадал тот или иной дом, а потом таинственно исчезал из этого списка...

В любом случае людям, которым необходимо решать свой жилищный вопрос, я рекомендовал бы провести краткий анализ ситуации, и если нет даже минимальной надежды на снос, то и ждать нечего... Хотя, конечно, кто-то ждет месяц-два, а кто-то годами...»

Нет, тут неизвестных минимум два. Во-первых, снесут или не снесут вообще? Во-вторых, если снесут – то когда: через год или через десять? Про таинственные исчезновения из списков мы таинственно умолчим. Но вот на что еще указал Владимир Романенко: «Переселяют из «хрущевок», согласно закону, не далее того района, где была квартира».

Тут автор решил все-таки посмотреть этот закон – что-то как-то не верится. И действительно, так и есть: в статье 3 закона города Москвы от 31 мая 2006 года № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» данное положение имеется.

Так, вроде бы, получается все замечательно: и район не поменяется, и жилье улучшится. То есть и самим обитателям можно надеяться на лучшее, и инвестировать средства в «хрущевки» имеет смысл. Однако и здесь возникают те же самые сомнения: гладко на бумаге, но…

При этом и другие специалисты, например, частный риэлтор Людмила Воронина, тоже подтверждают, что расселение происходит в разные районы столицы, в том числе и в Новую Москву, и не рекомендуют вкладываться в приобретение «хрущевок» именно в целях последующего расселения.

А Андрей Краснов уточняет, что непонятно и в какой именно фонд могут в итоге расселить жильцов «хрущевок», поскольку застройщики свои площади отдают не очень охотно, ибо теряют свой доход.

В результате возвращаемся снова к тому же: что именно снесут, когда именно снесут, где окажется новое жилье? Идея заманчивая, но играть в это «Что? Где? Когда?» (не в обиду известному клубу знатоков будет сказано), пожалуй, могут только очень азартные люди.

Есть же и другие варианты решения вопросов с «хрущевками»: скажем, многие строительные компании предлагают зачет имеющегося жилья при приобретении нового. Но это уже другая тема, а вот инвестирование в «хрущевки» вызывает очень большие сомнения.

Комментарии 31
Марина20 октября 2014, 20:35

Я бы лучше осталась в хрущевке

Ответить
Елена23 октября 2014, 10:39

Я бы тоже. Моя по качеству лучше новых панельных домов (П-44, П-3М и т.д.)

Марина15 января 2015, 15:56

да уж
сейчас не обменяешь одинаковое на одинаковое
в новостройке нужно доплачивать

артём1 июля 2015, 10:19

сдавать выгодно

ТТТ22 октября 2014, 10:19

Кто может сказать, будут ли расселять коммунальные квартиры в сталинке?

Ответить
Сергей Олту22 октября 2014, 11:33

Здравствуйте. Как практика показывает, муниципальные коммуналки в сталинках расселяют только в том случае, если есть инвестор на застройку нового дома или его реконструкцию. В остальных случаях нужно надеется только на удачу.

Марина22 октября 2014, 10:29

А что в перспективе случится со сталинками, которых хрущевками нельзя назвать даже с натяжкой?

Ответить
Сергей Олту22 октября 2014, 11:36

Добрый день. В лучшем случае реконструкция. В остальном, это жильё подходит под все муниципальные нормы, несмотря на ветхость и зачастую аварийность.

Елена23 октября 2014, 10:41

Сергей, в первый раз слышу о сталинке в аварийном состоянии, хотя занимаюсь недвижимостью более 15 лет. Настоящая сталинка перестоит весь сегодняшний новострой.

Анна Леонидовна24 октября 2014, 2:34

Елена, Иосиф Виссарионович пришёл к власти в самом начале 30-х. В Москве изрядное количество домов 35-38 гг постройки в совершенно никаком состоянии, требующих настоящего капитального ремонта, с кирпичными добротными стенами, дырявыми коммуникациями, сгнившими окнами, покоробившимися смешанными перекрытиями и межквартирными стенами из дранки с "улябастром" :-))
Кстати, при совершенно трухлявой начинке, в этих домах бывают замечательные планировки квартир!

bububka0122 октября 2014, 11:48

А при расселени квартира предоставляется в собственность или по договору соцнайма?

Ответить
Елена Ефименко22 октября 2014, 12:19

В собственность естественно.

Светлана22 октября 2014, 15:58

Есть еще один нюанс в данном вопросе. Квартира на расселение предоставляется только в случае если вы были собственником сносимого жилья не менее 5 лет. Поэтому скупать сегодня жилье под снос не имеет смысла. Комментарии к статье более грамотные и профессиональные, чем сама статья!!! Согласна с Еленой Смирновой. Нам дают советы люди, которые абсолютно не в теме. А жаль!

Ответить
Елена Ефименко22 октября 2014, 17:26

А вот этого я не знала. А что за закон, не назовете? Что-то вы меня расстроили, наш дом в планах на снос, являемся собственниками комнаты, на момент сноса 5ти лет еще не будет. Какова наша судьба? нас выкинут на улицу или дадут минимум капитала, чтобы мы могли добавить на новое жилье?

Анна Леонидовна24 октября 2014, 20:28

Не переживайте! Нет никаких пяти лет для собственников :-))
Ещё никого не выкинули на улицу, никому принудительно не обменяли единственное жильё на деньги. Главное, не верьте непроверенным "страшилкам" из интернета.

Светлана22 октября 2014, 17:41

Я снимаю комнату в доме под снос. Из всех собственников, а их трое. Только один попадает под расселение. Предлагают равноценное жилье в том же районе. Т.е. у них комната 15 м2. Им предложили однокомнатную в 15 м2. Остальных вызывали в департамент жилья. Что им там предложили не знаю, но они не очень сильно рады. Совсем на улицу наверное не попросят, может денежная компенсация будет предложена. Могу поинтересоваться.

Ответить
Елена Ефименко22 октября 2014, 17:56

если не трудно, было бы интересно узнать. Я думаю, что компенсацию минимальную в половину стоимости предложили.

Татьяна23 октября 2014, 0:03

Действительно, очень хотелось бы узнать про это поподробней, т.к. как раз собираемся покупать квартиру в пятиэтажке... Прочитала комментарии и расстроилась, как же так? Получится, что деньги чуть ли не на ветер что ли?

Марина Соколова22 октября 2014, 19:35

Живу в панельной девятиэтажке 65 года постройки,она хуже,чем некоторые хрущевки (та же хрущевка,только 9 этажей)....Но ее почему-то не собираются сносить...Обидно....

Ответить
Елена23 октября 2014, 10:45

О да, эти домики практически карточные... но встречалась с их реконструкциями, даже фасад обкладывают плиткой.

Светлана23 октября 2014, 10:52

Я поинтересовалась. Им предложили равнозначное жилье, т.е. такая же коммуналка или договор мены на денежный эквивалент рыночной стоимости. Но свободных коммуналок нет и денег в бюджете нет. Сказали ждите. Как будет рыночная стоимость оцениваться тоже не уточнили. Поэтому они сейчас ждут, только не знают чего!

Ответить
Елена Ефименко24 октября 2014, 11:46

Спасибо за информацию, в принципе так и предполагалось. А государственные органы как обычно, сразу гладко ничего делать не умеют, мозг ребятам весь вынесут, потом дадут что-нибудь.

Екатерина Грицай23 октября 2014, 12:24

А могут не в новый дом из сносимого переселить, а в старый? В квартиру "за выездом" - кажется, так называется. Из одного клоповника в другой? Просто интересно.

Ответить
Марина Хвалей23 октября 2014, 12:42

могут

Екатерина Грицай25 октября 2014, 13:49

Ой, как скверно-то...

Виктория25 октября 2014, 9:40

Здравствуйте. У меня вопрос: какова переспектива у нашей семьи при сносе, состоящей из 7 человек, живущей в 2-ке (хрущевке),и не состоящей на очереди на улудшение? квартира(муниц.), 5 лет изменений в составе семьи не было. спасибо..

Ответить
Виктория25 октября 2014, 15:27

спасибо, действительно нужно сходить и уточнить этот вопрос, так как сын хочет оформлять ипотечный кредит. Интересно, если квартира в ипотеке, но по факту не выкуплена до конца, эта площадь будет считаться дополнительным жильем?

Ольга В.3 ноября 2014, 10:52

Пока ипотека не выплачена - квартира является собственностью банка..

ID: 453002417 января 2015, 15:49

...про какие 40 домов ?...ВАО, район Бойцовой, 4-й Гражданской-начиная от Открытого шоссе до Бойцовой одни пятиэтажки застройки 1960-61гг и речи нет о сносе!!!...был разговор при лужке, когда Батурина хотела этот приличный участок земли застроить...но не успела...

Ответить
Марина Хвалей18 января 2015, 14:54

да... а этот у нас метростроевец... так и будем в своих пятиэтажках сидеть, пока они сами не развалятся, но к тому моменту ремонт, содержание и эксплуатация, а также риск утери будут полностью на плечах собственников и жильцов...

артём1 июля 2015, 10:14

У хрущевок кончается срок эксплуатации. Только снос, иначе буду последствия.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru