К началу июля общая ситуация на рынке жилья в Москве и области оставалась относительно стабильной. Вероятнее всего, что в ближайшие два месяца кардинальных изменений не произойдет и к осени традиционное летнее затишье сменится фазой деловой активности. На то существуют объективные предпосылки, какие именно — об этом говорят наши эксперты.
Волатильность как признак стабильности
В настоящий момент рынок недвижимости находится под влиянием противоречивых факторов. «С одной стороны, сохраняющийся дефицит предложения и общая инфляция должны толкать цены вверх. С другой, заявления столичной администрации о наращивании объемов жилья и невысокий платежеспособный спрос ограничивают рост стоимости 1 кв. м. Эти факторы компенсируют друг друга, однако приводят не к стабильности, а к волатильности — цены то растут, то падают, но в целом за последние годы они держатся примерно на одном уровне», — рассказывает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. По его данным, в середине июня 1 кв. м на рынке вторичного жилья Москвы стоил 5180 долл., тогда как в конце декабря 2012 г. средняя цена составляла 5279 долл. С января по март наблюдался рост, а затем началось снижение. «Если же проследить динамику за последний год (с июня 2012 г.), волатильность будет еще более очевидной», — отмечает эксперт. В июне прошлого года 1 кв. м стоил около 5100 долл., к августу цены снизились до 4950 долл., затем росли вплоть до марта 2013 г., достигнув отметки 5450 долл., и к настоящему моменту вновь упали практически до уровня прошлого июня.Средняя цена на новостройки в Москве от Третьего транспортного кольца до МКАД (наиболее показательный сегмент), по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», составляет чуть более 177 тыс. руб./кв. м. «Если рассматривать этот сегмент по классам, то средняя цена 1 кв. м категорий эконом и комфорт зафиксирована сегодня на уровне 124,6 тыс. руб., бизнес — 207,4 тыс. руб., а элитного — 650 тыс. руб.», — комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум групп».
Ситуация в Московской области складывается следующим образом: активно идут продажи квартир в строящихся проектах с понятными перспективами развития инфраструктуры. На вторичном рынке эксперты отмечают затишье. Это связано как с наступлением лета, так и с тем, что спрос частично переместился в сегмент новостроек, где представлено много интересных проектов по сопоставимым ценам. Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова приводит следующие цифры: «Средняя стоимость 1 кв. м на рынке вторичного жилья в Московской области составляет 65 тыс. руб., а в новостройках (до 20 км от МКАД) — около 70 тыс. руб.».
Цены в Московской области довольно стабильны. Несмотря на то что покупательский спрос сместился за пределы МКАД, их активному росту, по словам генерального директора компании «Домус финанс» Павла Лепиша, препятствует высокая конкуренция проектов, представленных в ближнем Подмосковье.
За последний год объем предложения на данных территориях вырос почти в три раза. Причина — не только высокий потребительский интерес, но и наличие развитой инфраструктуры, что способствует быстрой реализации строящихся объектов, отмечает коммерческий директор компании RDI Дмитрий Власов.
С оглядкой на сырьевую экономику
Между тем жилье уже не является стабильным инструментом заработка, считают эксперты. Хороший проект, скорее всего, сможет уберечь деньги от инфляции, но времена, когда дорожала любая недвижимость, давно прошли. Неудачно выбранный объект для инвестиций может привести к потерям.То есть существует ряд причин и одна из них — сама экономика страны. В России она, как известно, сырьевая. Доходная часть формируется за счет реализации основных энергоносителей — нефти, газа, и, таким образом, состояние отечественного рынка недвижимости, безусловно, зависит от их стоимости и т.д.
«Правда, прямой зависимости между стоимостью черного золота и ценами на недвижимость нет. Жилье — намного менее подвижная отрасль, поэтому позже реагирует на изменение нефтяных цен, — поясняет О. Репченко. — И существенное влияние могут оказать не краткосрочные колебания, а долгосрочные тенденции роста или падения».
Если представить, что завтра цена нефти резко упадет, до конца года на рынке жилья не будет заметно сильных изменений. Перемены проявятся позже, рассуждает П. Лепиш. «Что касается политических факторов, сегодня в России все стабильно, и в ближайшем будущем такая ситуация, скорее всего, сохранится. Влияние политики на цену жилья сегодня практически неощутимо», — уверен эксперт. Наконец, немаловажную роль играет и курс доллара, напоминает руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь.
Для того чтобы успешно инвестировать в недвижимость, необходимо обладать определенными знаниями, чутьем и даже доступом к инсайдерской информации. До кризиса на рынке жилья был высокий спрос, цены активно росли, поэтому можно было получить до 50% от стоимости объекта. Сегодня инвесторы зарабатывают в основном за счет увеличения цены по мере повышения стадии готовности дома (примерно 20%). Кроме того, дополнительная доходность (10–15%) гарантирована при покупке квартиры с перспективным месторасположением в плане развития транспортной инфраструктуры.
Впрочем, не стоит забывать, что в сегменте новостроек и риски намного выше. Для инвестора важна не только разница в ценах — на стадии котлована и по завершении строительства, но и срок возведения объекта, напоминает О. Репченко. Ведь если человек рассчитывает получить прибыль, допустим, в размере 30% за два года, а сдача дома откладывается еще на пару лет, то в пересчете на годовые доход не покроет даже инфляцию. И это не говоря о банкротстве застройщика, при котором возведение недвижимости вообще может прекратиться.
Между тем, констатирует Д. Власов, «в нашей стране более понятного и выгодного инструмента для сохранения средств, чем собственное жилье, еще не придумано». Кроме того, стабильно высокий спрос на доступное жилье, который еще долгое время не будет удовлетворен, стимулирует рост цен, соответственно, существенного снижения стоимости 1 кв. м ожидать не стоит, добавляет директор департамента по связям с общественностью ГК ПИК Наталия Иванова. «По нашим оценкам в 2013 г. рост стоимости 1 кв. м в Московском регионе составит около 9–13%», — прогнозирует эксперт.
Глобальных потрясений не предвидится?
Не менее важен для большинства покупателей и продавцов квартир и другой прогноз. Возможно ли обострение ситуации до конца нынешнего года? «Все зависит от того, как будут развиваться события в мировой экономике. Сейчас рынок чувствителен к изменению макроэкономической конъюнктуры в целом. При наступлении общей рецессии упадут и цены на недвижимость. Будет ли это долгосрочным и серьезным процессом или же небольшим колебанием вниз — зависит от глубины рецессии», — полагает О. Репченко. Согласна с экспертом и директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость на Пресне» Инна Игнаткина. Если не произойдет глобальных мировых потрясений, ситуация на рынке недвижимости до конца года едва ли претерпит изменения. На смену летнему затишью придет осеннее оживление.
«Даже если произойдет резкое ухудшение макроэкономических показателей, российский рынок недвижимости среагирует на это с определенной задержкой, поскольку он довольно инертный. В течение нескольких месяцев застройщики еще будут пытаться удерживаться на плаву», — предполагает М. Литинецкая. Но такой сценарий, по мнению эксперта, маловероятен. Впрочем, и существенного роста цен ждать в ближайшее время не стоит. Двигателем спроса могло бы стать снижение ипотечных ставок, но в ближайшей перспективе и это нереально. Более очевидный сценарий — нулевая динамика повышения стоимости жилья или же прирост на уровне инфляции.
«Никакого обострения ситуации не будет, так как отсутствуют факторы, способные его вызвать», — подводит черту П. Лепиш.
А пока на столичном рынке недвижимости сложились уникальные условия для решения жилищного вопроса — выбирать квартиру или дом можно не спеша, посмотрев все варианты, что имеются в наличии.
Был бы только спрос
Сегодня у наших граждан есть деньги на жилье, есть возможность оформлять жилищные кредиты. Тяжелые времена миновали, считают в компании «Домус финанс», люди в основном перестали оглядываться на цену нефти и прочие «большие» факторы и теперь совершают покупку исходя из собственных жизненных обстоятельств. То есть, если человеку нужна новая квартира, он без страха выходит на сделку, потому что уверен в завтрашнем дне. Тем не менее спрос находится на пределе, замечает М. Литинецкая (доля покупок квартир экономкласса в общей структуре продаж достигает 70%), доходы населения не растут. Многие не могут позволить себе приобретение жилья только на свои собственные средства, люди, как правило, обращаются в банк — неслучайно эксперты отмечают высокую долю ипотечных сделок. По данным ГК ПИК, таковых почти 40%. Однако кредиты — удовольствие на сегодняшний день не из дешевых. «В такой ситуации ожидать повышения спроса не стоит. Хорошо, если он останется на том же уровне, что и сейчас», — предупреждает М. Литинецкая.
Что посоветовать покупателю
Наиболее интересными с инвестиционной точки зрения являются самые ликвидные форматы жилья. Это качественные объекты эконом- и комфорткласса с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Они не перестанут пользоваться спросом, поэтому, даже если значительного роста цен не будет, из этих активов можно хотя бы быстро выйти, отмечает О. Репченко.
Если цель покупателя — скорейшее заселение и дальнейшее проживание, то, по словам И. Игнаткиной, стоит рассмотреть новостройки, в которых предлагают квартиры с готовой отделкой под ключ.
По территориальному признаку наиболее привлекательными являются доступные новостройки в ближнем Подмосковье. Эксперт И. Доброхотова советует обратить внимание на такие проекты, как «Новое Бутово» (6 км от МКАД, рядом со станцией метро «Бунинские аллеи»), «Одинцовский парк» (Одинцово), ЖК «9–18» (Мытищи). ГК ПИК также предлагает посмотреть объекты, рядом с которыми в ближайшие годы будет построено метро: ЖК «Новокуркино» (Химки), «Ярославский» (Мытищи), «Красная горка» (Люберцы) и т.п.
Кроме того, в Московской области есть ряд недооцененных городов, где цена жилья может резко вырасти в ближайшие год-два, — это Видное, Железнодорожный, Подольск, Пушкино, считает П. Лепиш. В последнем названном городе, например, сейчас строят целый микрорайон Новое Пушкино с весьма низкой ценой квадрата.
«На мой взгляд, вызывают интерес Киевское и Калужское шоссе, которые вошли в состав Новой Москвы. Например, пригород Западная Долина или Переделкино Ближнее, а также Каширское направление — проекты в зоне до 10 км от МКАД: микрорайон Ново-Молоково, где качество стройки сегодня соответствует бизнес-классу и поэтому имеет большой потенциал роста», — советует Д. Власов.
