Туманное будущее Новой Москвы

 

 

 

На февральской выставке «Домэкспо» состоялась научно-практическая конференция «Далекое далеко стало близким: как присоединение новых территорий Москвы повлияет на загородный рынок недвижимости». Для начала специалисты рынка недвижимости рассказали, что происходит в Подмосковье сегодня. Вера Потехина, руководитель отдела анализа рынка загородной недвижимости аналитического центра корпорации «ИНКОМ», отметила, что наибольшим спросом пользуется жилье экономкласса стоимостью до 13 млн руб. Половину покупок составляют недорогие участки без подряда. Велика доля квартир в малоэтажных домах. «Рынок малоэтажек, где цена объектов до 3 млн руб., неуклонно растет — с 6% в 2010 г. до 10% в 2011 г. и до 22% в январе этого года, — рассказала эксперт. — Чаще всего такие объекты предлагают сейчас на Киевском, Новорижском, Дмитровском шоссе в ближней зоне от МКАД». Площадь квартир по?прежнему уменьшается и в среднем составляет 67 кв. м. Вследствие этой тенденции стоимость жилья снизилась за пару лет на треть. По причине большого количества предложений и, следовательно, высокой конкуренции цена участков без подряда упала примерно на столько же. «Из-за участков без подряда плата за вход на рынок недвижимости Подмосковья существенно снизилась: земля теперь стоит от 7 тыс. долл./сотка», — отмечает Александр Коваленко, коммерческий директор компании Uniparx Development.

 

Если средняя цена объекта на загородном рынке, по данным специалистов компании «ИНКОМ», составляет 6,5 млн руб., то участок без подряда стоит 2,6 млн руб., квартиры в малоэтажном доме — 3,7 млн руб., таунхаус — 9,9 млн руб.

 

Что касается поселков, то их в Московской области 1032, по подсчетам Армена Маркосяна, директора по развитию земельных участков компании «Промсвязьнедвижимость». Лидирует по количеству предложений западное Подмосковье (45%), на втором месте — юг (26%), на третьем — север (21%), на востоке расположено всего 8% поселков. При этом половину проектов продают на стадии готовности 50%.

 

 

 

«Самая большая ошибка девелоперов заключается в том, что многие из них до сих пор не осознают важности подведения коммуникаций, — констатирует А. Маркосян. — Они считают, что можно разделить землю на участки, построить дома и все. Но это неверно: сегодня покупатель очень разборчив, у него большой выбор. Поэтому недвижимость в поселках без коммуникаций продают с большим трудом. Важны и объекты инфраструктуры. Клиент хочет, чтобы его окружала комфортная среда: парковые зоны, хорошие дороги, детские площадки».

 

Маргарита Волянская, директор по продажам девелоперской компании «Высокий стиль», считает, что на рынке существует неоправданный перекос в сторону участков без подряда. Этот формат появился в кризис и стал пользоваться огромной популярностью. Однако сегодня, считает эксперт, большой объем предложения участков без подряда навязывает этот выбор покупателю, в то время как тот уже готов проявить интерес к готовым поселкам. «Пора полноценно осваивать землю, предлагая покупателю новые концепции. Нужны интересные архитектурные решения. Инвесторы готовы финансировать проекты, риэлторы готовы их продавать. За концептуальными поселками будущее», — уверена М. Волянская.

 

 

 

Как известно, решением федеральных властей к столице присоединена территория на юго-западе Подмосковья, увеличивающая площадь мегаполиса более чем в два раза. Как заявила В. Потехина, сейчас на этой земле расположено 77 поселков. Однако теперь территории Новой Москвы будут развиваться как пригород, и в эту концепцию вписываются многочисленные поселки таунхаусов. Сегодня средняя цена объекта недвижимости в этом сегменте — 13,9 млн руб.

 

Если раньше по Калужскому, Киевскому и Минскому направлениям развивались достаточно дорогие коттеджные поселки, то теперь в Новой Москве актуально городское жилье экономкласса. Зато владельцы элитных объектов проиграли: они лишатся главного, чем ценно загородное элитное жилье, — приватной обстановки на лоне природы. Привлекательность и ликвидность коттеджей, окруженных городской или даже полугородской застройкой, снизятся. «На территории Новой Москвы уже нет никакого рынка загородной недвижимости, — считает М. Волянская. — В свидетельстве о собственности на жилье теперь будут указывать Москву — и этим все сказано». Зато за счет заморозки юго-востока выиграют остальные направления Подмосковья — там продажи могут вырасти.

 

«Сразу после объявления решения о присоединении к Москве новых территорий цены на землю в юго-западном секторе Подмосковья подскочили с 8–12 до 18 тыс. долл./сотка, — рассказывает Максим Лещев, генеральный директор компании GEO Development. — Но эйфория продавцов закончилась, когда никто из девелоперов не смог получить разрешение на строительство. И теперь покупатели, напротив, проверяют, не входит ли участок, который они присмотрели, в зону Новой Москвы. Рынок встал». В ближайшие два года здесь не будет коттеджного строительства, разве что получат согласования на какие-нибудь отдельные поселки.

 

«Новый статус выгоден лишь для многоэтажных проектов, поскольку спрос на них теперь будет расти. Но перед девелоперами многоэтажек стоят вопросы выкупа земли, потому что нужно договариваться с собственниками частных домов, которые порой запрашивают неадекватную сумму, — высказал свое мнение А. Коваленко. — Выиграть в сложившейся ситуации могут и владельцы дальних дач, которые теперь стали близки к Новой Москве».

 

Что касается цен на квартиры в новых жилых комплексах, они, по словам В. Потехиной, были минимальными в декабре 2011 г., а в январе этого года немного поползли вверх. Сам столичный статус не сможет существенно повлиять на них, считает эксперт.

 

Застройка новых территорий, по мнению М. Лещева, поглотит существующий спрос на московское жилье за 25 лет.

 

 

 

Некоторые эксперты не в восторге от самой идеи присоединения к столице новых земель. Так, А. Маркосян назвал весь проект большой ошибкой и отметил, что концепция расширения уродует структуру города. Инвестиционные клиенты, сказал он, мало интересуются объектами на присоединяемых территориях, а те, кто покупает для себя, хотят прежде всего понять, что будет построено в конкретном месте. Ответ может дать только генплан территории, который появится не раньше чем через два-три года.

 

«Дополнительным аргументом против может стать более высокий налог на жилье и дорогие коммунальные услуги, чем в области», — отметил А. Маркосян.

 

Новую Москву будут застраивать квартально-гнездовым методом, уверен М. Лещев. Но Андрей Хворов, генеральный директор «Суханово Эстейт», считает, что «если она будет выглядеть а-ля Бутово, архитектурные решения будут те же, то это то же индустриальное строительство. Молодые зодчие должны предложить альтернативные проекты и технологии». Принципиально иной на новых территориях должны быть и инфраструктура, и качество строительства. «Можно сделать красивую презентацию, но если на стройке будут работать таджики, если экономить на материалах (что сейчас наблюдается повсеместно), то красота в жизнь не воплотится, — предупреждает А. Хворов. — Новая Москва призвана явить пример успешной реализации масштабных проектов. А с существующей культурой стройки этого не получится».

 

Сейчас девелоперы массового жилья в погоне за прибылью заменяют материалы и оборудование на более дешевые, стараются выжать из своего проекта как можно больше квадратных метров. В результате получается плотно застроенная территория, где негде организовать парковку. А Новая Москва, отметил А. Хворов, должна быть малоэтажной, красивой, с широкой архитектурной линейкой проектов. Комфортное жилье должно быть доступно не только богатым людям, но прежде всего простым горожанам.