На днях стали известны финалисты конкурса концепции развития Большой Москвы — десять международных архитектурных команд, которые за полгода представят на суд общественности и профессионального жюри свое видение перспектив столичной конурбации (именно так специалисты называют «сообщество» городов и территорий, которое должно появиться в результате расширения границ Москвы; от более привычной уху агломерации конурбация отличается тем, что имеет не один ярко выраженный, а несколько почти равнозначных центров). Иными словами, в какой бы юридической стадии не находился сегодня вопрос о «разбухании» Москвы, практически его можно считать решенным.
Помимо государственного масштаба у этого решения есть и ярко выраженный психологический эффект, проявившийся на территориях Подмосковья, не вовлеченных в процесс расширения столицы. Когда-то граница, разделявшая Москву и область, казалась нерушимой. Постепенно, по мере сглаживания «социального неравенства» между жителями двух регионов, а также по мере развития транспортной, социальной, торгово-развлекательной инфраструктуры за МКАД, граница эта становилась прозрачной и условной. Теперь же по «стене, разделявшей два мира» нанесен мощнейший удар: если Троицк, расположенный в 42 км от Кремля, считается Москвой по праву «официального союза», то почему бы Красногорску, Долгопрудному или Реутову не претендовать на единство хотя бы в рамках «гражданского брака»?
Транспорт решает все
Крепость этих уз во многом зависит от дальнейшего развития транспортной ситуации. Здесь уместно вспомнить и о запланированной реконструкции вылетных магистралей, и о строительстве платных трасс, в первую очередь дублера Ленинградского шоссе, и, наконец, о перспективах продления линий московского метро за МКАД. Маячком может служить недавнее заявление первого заместителя мэра Москвы Марата Хуснуллина: уже до конца 2012 г. на северо-западе столичного региона откроется станция метро «Пятницкое шоссе». Это непременно отразится на цене проектов, находящихся в зоне данной станции, — по оценкам экспертов компании Penny Lane Realty, в перспективе одного года объекты экономкласса могут подорожать на 15–20%, а бизнес-класса — на 7–10%. А через три года метро появится в Мытищах. По мнению управляющего партнера компании «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» Марины Толстик, как только метростроители перейдут от разговоров к конкретным действиям, рынок Мытищ начнет расти. Ближе к 2015 г., если планы будут реализованы и метро построено, цены в этом подмосковном городе могут стать такими же, как на окраине Москвы, например в районе Медведково. Впрочем, для столичного региона ценовая спайка районов Москвы с городами Подмосковья — не редкость: жилье в Красногорске стоит практически столько же, сколько и в Митино, Химки не сильно отличаются от Бусинова и Речного вокзала, а Балашиха является прямым наследником Шоссе Энтузиастов — и по пробкам, и по ценам.Вообще, транспортная доступность — один из ключевых критериев, на базе которых девелоперы и покупатели делят города ближнего Подмосковья (на расстоянии до 20 км от МКАД) на ценовые классы. Отметим, что не географическая удаленность от Московской кольцевой дороги, а именно транспортная доступность, ведь в мире давно уже меряют расстояние не километрами, а минутами. Впрочем, как отмечает директор по маркетингу ГК «Домостроитель» Ольга Гусева, помимо удобного трафика ценообразование в Подмосковье зиждется на таких китах, как направление, экология, качество строительства и инфраструктура. Соответственно, чем меньше и слабее киты, тем доступнее квадратный метр. И тут подходить к оценке городов можно с двух позиций: если с той, что стакан наполовину пуст, — города «низших классов» обладают россыпью недостатков, если с той, что стакан наполовину полон, — массой достоинств, главное из которых — цена.
Дешево и дешево с перспективой
На сегодняшний день внизу ценовой табели о рангах находится два принципиально различных класса подмосковных городов. Первый — города с доступной стоимостью квадратного метра и не явно выраженными перспективами ее роста. Однако у каждой компании свой взгляд на вещи. В ГК «Домостроитель» к таковым относят, в частности, Ивантеевку и Щелково. У директора департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиана Гутмана свой список, в который среди прочих внесены такие населенные пункты, как Октябрьский, Островцы и Котельники. А директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость на Пресне» Инна Игнаткина отмечает, что в принципе самые доступные направления Московской области — юго-восток, восток, северо-восток, то есть Рязанское, Ново-Рязанское, Горьковское, Щелковское шоссе. Если ссылаться на информацию ГК «Домостроитель», то в Ивантеевке доступные цены во многом обусловлены проблемами с транспортом, в Щелкове — наличием устаревших производств, что оказывает неблагоприятное влияние на экологию, и т.д. В целом же, по данным И. Игнаткиной, факторами, понижающими стоимость квадратного метра, являются:
·неблагоприятная экологическая обстановка, связанная с высокой концентрацией промышленных объектов;
·перезагруженные устаревшие автомагистрали;
·слаборазвитая инфраструктура районов;
·устаревший жилой фонд, создающий неблагоприятный фон для домов-новостроек;
·традиционно негативное отношение к направлению.
Еще один фактор понижения цены — большой объем нового строительства. Однако, как следует из комментариев экспертов, из перечисленных городов относительное влияние он оказывает на Щелково, Железнодорожный и отчасти Ивантеевку. По данным компании ТЕКТА Group, хотя новостройки Подмосковья и сосредоточены в 25–35 км от МКАД, наиболее активно застраивают территории Новой Москвы, а также города Видное, Одинцово, Красногорск, но уж никак не Котельники или Октябрьский.
Короче говоря, как справедливо подчеркивает заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова, «принимая во внимание отсутствие каких-либо существенных правок в планах развития городов, транспортных сетей, в ближайшее время ожидать повсеместного роста цен на жилье в Пушкино, Железнодорожном и Щелково не стоит». Квадратные метры там, конечно, подорожают, но это будет обусловлено инфляцией, колебанием валютных курсов, повышением цен на стройматериалы и строительные работы — словом, многими и многими внешними факторами, но не качественными изменениями самого города.
Вторая группа — города доступные, но, по мнению экспертов, явно недооцененные, где есть перспективы роста стоимости недвижимости. В частности, как считает О. Гусева, «самым недооцененным является Лыткарино. Причина — конкуренция с поселком Островцы. Здесь возводят ЖК «Островцы», есть большое количество предложений на поздней стадии готовности. Кроме того, Лыткарино находится не на самом непопулярном направлении и не слишком известно».
А вот Ю. Гутман уверен, что «по большому счету недооцененным остается город Лобня, расположенный всего в 14 км от МКАД и в 25 минутах езды на электричке от центра столицы. Невысокие цены в Лобне объясняют ориентацией покупателей на новостройки, находящиеся ближе к Москве. В связи с этим большим спросом пользуются квартиры, скажем, в городе Долгопрудный. И это несмотря на то, что в самой Лобне есть проекты, расположенные в шаговой доступности от железнодорожной станции (скажем, ЖК «Восточный» по адресу: Свободный пр., корп. 1, 5, 9)». Эпитет «недооцененный» эксперты часто присваивают и Долгопрудному: учитывая близкое расположение к мегаполису, развитую инфраструктуру и благоприятную экологическую обстановку, город вправе рассчитывать на большее.
В принципе, как подчеркивает И. Игнаткина, «у недооцененных городов Московской области есть все перспективы для развития, однако для этого необходимо строить новую транспортную инфраструктуру, обновлять устаревший жилой фонд, создавать современные социальные объекты, улучшать экологию по этим направлениям (например, выводить из города промышленные предприятия и вредные производства)». Однако не понятно, как скоро это произойдет. Ведь, по словам Ю. Гутмана, «пока нет окончательного плана развития этих территорий, нет четкого понимания, как будет решаться вопрос с транспортом, социальным комфортом, ведь именно эти составляющие нашей жизни, а не наличие московской регистрации является приоритетным для большинства покупателей».
