Второй договор. Перепродажа новостройки

 

 

 

Сразу уточним: речь идет о продаже квартиры-новостройки конкретным физическим лицом, а не застройщиком или официальным дилером. С одной стороны, такая сделка по технологии сравнима с реализацией любой готовой квартиры. С другой — имеет ряд особенностей. В большинстве случаев они связаны со стадией готовности здания и с отсутствием документов о собственности. Кроме того, продавать конкретную квартиру, в то время как сам застройщик еще ведет продажи по дому, всегда крайне сложно. Конкурировать можно только ценой.

 

 

Продать квартиру в принципе можно и до оформления права собственности — по схеме переуступки прав. Но такая сделка обязательно должна быть согласована с застройщиком или основным праводержателем. Это условие всегда прописано в договоре долевого участия. Кроме того, договор переуступки прав обязательно проходит государственную регистрацию.

 

 

Обычно после ввода дома в эксплуатацию и подписания участником долевого строительства акта приема-передачи квартиры оформление в собственность занимает примерно полгода. Однако данный процесс может затянуться. Иногда задержки связаны с тем, что инвестор-застройщик должен предоставить те или иные документы в УФРС для так называемого открытия адреса вновь построенного дома. На этом этапе часто возникают трудности, связанные с дополнительными согласованиями.

 

Самые распространенные ситуации, когда квартиры в новостройке оформляются через суд, — это невозможность подписать акт реализации инвестиционного контракта застройщика с городом; не до конца урегулированные отношения с другими крупными соинвесторами; неподписанный протокол распределения площадей (квартир) в новом доме и т.д. Сама процедура оформления через суд сегодня отработана и не очень сложна. На практике за четыре-пять месяцев после подачи искового заявления уже можно получить свидетельство о собственности. Для решения этой проблемы лучше привлекать профессиональных юристов или адвокатов, специализирующихся на подобного рода делах.

 

 

Квартиру, безусловно, проще продать, если в новостройке уже работают лифты и функционируют все инженерные коммуникации. А если в квартире есть хотя бы минимальное освещение и побелены бетонные стены, то она смотрится еще выигрышнее — ее можно будет показывать покупателям и в темное время суток. Это скажется на скорости реализации и, возможно, даже на цене. Но квартиры-новостройки часто продают без какой-либо внутренней отделки и тем более без оснащения кухни и санузлов. Тогда стоимость квадратного метра, конечно, ниже.

 

 

Они стандартны, так же как и при покупке любой новостройки. Необходимо внимательно изучить, на основании каких документов застройщик возвел дом, по каким договорам он привлекал участников строительства. Если проект реализован в соответствии с ФЗ-214, то достаточно просто внимательно изучить весь комплект разрешительной документации на объект и проектную декларацию, которая должна быть в открытом доступе. Конечно, нужно ознакомиться с договором долевого участия первого покупателя.

 

Перед покупкой квартиры по переуступке прав убедитесь, что расчеты между дольщиком и застройщиком полностью проведены. Договор переуступки прав между новым и предыду­щим покупателем должен быть подписан застройщиком, после чего документ проходит государственную регистрацию. Если регистрация договора долевого участия (на первого покупателя) обычно занимает 7–10 дней, то для договора переуступки прав понадобится 30.

 

 

Чаще всего лица, продавшие квартиру в новостройке сразу после ее оформления в собственность, пользуются вычетом на расходы по приобретению квартиры. То есть они обязательно подают налоговую декларацию по факту продажи новостройки с обозначением полученного дохода и при этом указывают расходы, которые они произвели на покупку этой квартиры на основании договора долевого участия в строительстве. Покупатели же новостроек могут воспользоваться стандартной льготой — получить вычет по подоходному налогу с суммы 2 млн руб., то есть вернуть 260 тыс. руб.